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物业管理前期介入建议

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物业管理前期介入建议 给排水 一、生活水泵机房

1、 园区（分期开发）应设计成整体的供水设备机房，（集中管理分区控制，节约投资成本）。 2、 生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。 3、 供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。 4、 供水水箱应设置2个并联使用，以便于对水箱清洗。 5、 水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温（橡塑保温材质）。 6、 水箱应设置密封水箱盖并加双锁。 7、 供水机房顶、墙面应做隔音处理（铁皮吸音板），地面铺设地转。 8、 供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。 9、 生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。 二、 管网 1、 供水管道主支管应安装控制节门。 2、 供水管网应按双路环网供水系统设计。 3、 供水管道材料使用铜管材质。（考虑造价问题可装镀锌无缝钢管） 4、 供水管道色标清晰，弹簧减振材料质量较好。 5、 排水管道材质使用铸铁管或不锈钢管，不适用PVC或虹吸排水HPDE管材。 6、 排水地漏与楼板的接口处防水材料必须是进口产品。 7、 排水污水井的井盖使用防盗球墨铸铁井盖。 8、 排水管道不得穿过沉降缝。 9、 卫生间污水排水泵应使用双匀速搅刀切割式污水泵。 10. 北区户内使用的地漏在满足使用功能的条件下（第一标段与其他标段不一样）结构形式应统一；建议在施工合同专用条款中应有相应约定，便于管理和维修； 11. 北区（第一标段）户内使用的地漏的结构形式不太适合同层排水要求，地漏排水时水易从地漏上口边螺纹处向外渗水，会造成室内地板被淹泡的现象发生；目前已把该处打胶；建议在选择其结构时应充分考虑同层排水的特点； 12. 北区户内洗衣机、淋浴排水地漏的结构相同；建议应采用洗衣机专用地漏，避免排水管与地漏密封不好降低室内空气质量，且避免从洗衣机地漏处溢水； 13. 北区雨水处理站雨水收集的（汇水面积）是7--10楼以北的雨水全部进入雨水处理站内，当雨水处理站设备故障或雨水量太大时均要用污水泵提升排至市政管线，如排水不及时会造成事故及消耗提升泵电能；建议应在10#楼北侧设置通市政和雨水站管线的联通井，可根据需要关闭或打开其通路，可请设计师制定方案； 14. 北区废水系统现全部进入中水站内；建议：当中水站设备出现故障后应有直接将废水排入市政管网内的功能； 三、 计量 1、 园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系。 2、 管网的使用水点都应装独立计量表。 3、 供水水平干管支路一律安装独立计量表（如消防用水、空调用水、锅炉用水、园林绿化用水、生活补水、采暖、冷却塔补水、直饮水补水、中水补水等），分路控制。 四、管道井 1、管道竖井一律做防水及防水台基并做带坡度的排水地漏。 1、景观水 园区景观水池的防水要用质量好的防水涂料最少保持在15年左右。 2、区景观水设计成循环水（增加循环泵）避免水臭，同时解决好池地面防水问题。 3、北区景观回水系统的管径不管排水点至泵房远近均为一个规格，使景观水池的回水流量不均衡并形成滞留区，造成夏季滞留区水质不符合设计要求；建议在审核景观水处理方案时，对水平衡方案应给予重视； 直饮水 1、园区提供直饮水系统，末端分户计量控制。 消防 1、 设备机房 园区消防水泵房设计成集中的设备机房（集中管理分区控制1-3期）。 2、 消防控制水泵配电控制应设计成带自动巡检功能。 3、 消防水泵控制配电应双路供给（有第三电源接入更好）并实现自动互投。 4、 消防水箱补水控制阀门建议安装遥控浮球阀（不适用安装普通的浮球控制阀）。 5、 消防机房应做隔音处理（铁皮吸音板）、地面铺设瓷砖。 6、 消防泵易采用充水式吸水方式。 7、 设计时考虑消防水泵不应装设过载保护切断装置。 8、 消费喷淋系统水力警铃安放在机房内。 9、 消防水泵房内应设置排水装置。 10．消防水泵房内的消防水泵动力控制系统（电源箱、泵启动控制柜）在同一房间内，均未与泵及管线分开，不符合安全运行要求；建议有关部门在进行方案审核时应以避免； 1、 水管网 末端喷淋泄水点建议设计在空调机房、管道井、卫生间墩布池处。 2、 喷淋系统用水应设置过滤器。 3、 喷淋系统管网布置应采用多立管划片连接，采用居中进水 (即配水支干管与成组喷头支管居中连接)最经济，管网水力计算最方便应采用多立管划片连接。 4、 喷淋系统水流指示器的信号作为防火卷帘的联动信号，增加防火卷帘动作的可靠 性。 5、 高层建筑中的消防供水系统(包括消火栓供水系统和自动喷水灭火系统)，在需要对系统进行竖向分区时，应尽量避免采用减压阀进行减压分区。因减压阀一旦失灵，减压阀后的整个消防分区系统将会受到影响。 6、 湿式报警阀上压力开关，应设计压力开关硬线直接启动喷洒泵的功能。 7、 消火栓启动按钮应设计通过模块联动启动消防泵功能与硬拉线直接启动装置；x 1、 中控机房 中控室（安防、消防）预留机房集中控制，建议设置在会所首层同时应将一二期整合在一起，以构建公司信息中心。 2、 中控室面积不小于60 M2（具体面积应依据设备配置情况最终确定）。中控室设置卫生间，面积不小于5 M2。保持24小时人员值守。 3、 中控室应设计安装UPS备用电源。 1、 消防主机 消防主机应与末端设备兼容或集中控制使用同一品牌。 2、 消防总线所带点位必须在设计范围60%-80%（国产应该在160个点）。 3、 消防主机建议预留3—5路消防总线回路板，以备今后扩容。 4、 设计考虑消防回路每路所带点位应考虑将来商户二次装修时增加烟感、温感。（建议预留30%点位）。 5、 采用可靠的总线通讯材料及技术，降低系统故障率。 6、 火灾自动报警系统的主电源应采用消防电源，即主电源采用单回路。 7、 消防总线建议加装短路隔离器，避免消防总线故障时缩小故障范围（消防施工普遍采用此办法） 8、 设计安装时考虑安装有远程联动控制功能的防火阀、送风阀、排烟阀、排烟口。 9、 消防系统正压补风机风量建议设计时应大于排风量的50%。 10、 安装使用统一品牌或能兼容品牌。 1、 消防广播 消防广播设计时应考虑分外区和内区（内区表示住户内、外区表示公共区域），将来租户自备背景音乐时不会与整体消防广播背景音乐发生冲突。 2、消防广播功放设计时应预留一定功率为将来二装时增加消防广播喇叭预备。 3、消防广播功放所带消防广播喇叭功率不能超负荷，否则消防联动时部分区域消防广播无法正常广播。 1、 防火卷帘 1、防火卷帘两侧增设防火水幕。 2、防火卷帘两侧应设计安装感烟探测器与感温探测器。 1、消防通道与安全出口 安全出口标识距离出口通道的距离不得超过30m。标识字体至少是150mm高，笔画宽度不小于20mm。 2、超过50人的区域，必须有两个安全出口。 燃气 1、公寓的厨房应采用实体墙和门与卧室隔开，不得使燃气灶、燃气热水器等用气设备与卧室空间直接相连。 2、住户内预留燃气管道与灶台一次通气点火到位。 暖通 1、设备机房 1、制冷机房、供热机房（锅炉房）预留实施园区（1-3期）集中控制,分区管理。 2、空调机房循环水泵实施变频控制。 3、北区单冷螺杆机组的冷却水系统（冷却塔系统）水质处理方式为物理法（全程水处理器）处理方式，该方式阻垢效果较差；建议在该系统增加化学处理功能、提高制冷机的制冷能力同时节约用水；

机组 1、 水源热泵机组及系统应设置进水温度保护装置。 2、 地源热泵机组应考虑地下水平衡与局部热量平衡及机组配比。 3、 建立针对地表水源热泵空调设计用的地表水体资料数据库。 4、 建立开展地表水体热扩散迁移研究数据库。 5、 水源热泵机组前后冷冻水、冷却水（地下水）控制阀建议使用进口产品已保证严密性，否则易造成系统串水。 6、 追踪地表水水体的温度变化规律。 7、 水源热泵地板供暖/采暖应考虑房间新风量的配比。 8、 对风机、电机效率测验，完成各区段风力平衡调试、漏风测验。 9、 空调设计方案中应有暖通设计师提供的空调系统全年运行工况，该工况是空调系统经济运行的重要依据；同时要整体考虑为其配套的冷、热源的控制系统。避免每个功能单元的控制由供货厂家深化的现象，确保空调系统自控的适用性、可靠性、节能性、可操作性； 10 空调机组在冬、过季加试过程中出现较多加湿剩余的水流入下水道现象。建议改变加湿方式即采用循环水方式加湿，这样既保证空调系统加湿效果（恒温恒湿）又能避免在加湿过程中造成用水的浪费同时可推迟制冷投入时间； 11．空调机组加试过程因使用的是自来水其硬度较高，所以造成机组表冷器的迎风面上形成了不同程度的结垢现象，从而影响其通风量及热交换效率，增大了运行能耗；建议在招投标时应选用满足使用功能和节能要求的加试方式（循环水）和水质（软化水）； 12 为了充分体现节能要求，建议在置换式空调机组热回收器处增加过度季节使用的旁通阀及控制；这样可以降低系统阻力节约风机耗电、又可推迟制冷机投入的时间，也可节约制冷系统大量的耗电； 13. 目前北区空调机房平面、空间布置不太合理，建议机组在机房内的布置应满足规范及设备安装和维修的平面空间位置，避免空间狭小影响运行管理； 14. 北区空调机组在试运行时其过滤器数量不能满足试车要求，建议在签订合同时应多带几套用于试车用，这样即可以满足试运行要求又可节约投资； 15. 北区影院空调机组均为一次回风机组，但其结构形式不完全一样，这样给机组以后配置自控带来不便；建议在招投标技术谈判时应将其细节在合同专用条款中约定清楚为好； 自控

1、供暖/制冷设备应就地实现自控并纳入楼控。 2、水源热泵机组及系统应设置进水温度保护装置。 3、空调机组自动控制应采用简单可靠的纯比例送风温度调节装置且应安装在现场，这样既经济又可靠易操作；确保空调运行质量，满足恒温恒是要求； 4、现因空调系统已开始投入运行但机组的自控系统还尚未安装和完善，在此种情况下易造成表冷器冻结、电机及电器控制系统发生故障，影响正常空调系统运行或增加小业主投诉；建议设备运行前自动控制及安全保护装置应安装并调试完成并满足空调系统安全运行要求； 冷却塔 1、制冷系统的冷却水现采用的是自来水冷却建议采用软化水，可延长冷却水设备系统的使用寿命，同时可以提高制冷效率，可大量节约系统运行耗电及费用。但应进行一次投资和运行费用的经济性分析和比较； 2、冷却塔溢水管应当接入大厦回收水池避免水源浪费。运行问题建议不提，可更换冷却塔下塔盆的补水用浮球阀即可解决； 3. 制冷系统的冷却水循环水系统的运行方案，设计应提供冷却水系统的运行参数（浓缩倍数、排污时间排污量等指标和方法），确保冷却水的运行水质，满足正常制冷工况要求，降低维修费用；

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物业管理前期介入方案

物业管理前期介入方案

物业管理前期介入方案物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企业或全体业主/ 使用人提供服务。

从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用者的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。

任何一个项目都离不开“策划定位、规划设计、施工管理、营销策划/ 销售、竣工验收、接管验收（物业）”等环节，物业管理企业要想全面深入了解项目的特点及做好后期物业管理服务工作，必需充分了解项目开发过程的每一个环节，并就每个开发环节的特点，从物业后期管理及使用过程中遇到的问题，降低风险。

概括地说，物业管理对项目开发的介入是全程参与，同时根据项目开发的不同阶段制定阶段性工作目标，具体如下：※项目策划定位阶段物业管理的工作目标是：充分了解项目的市场定位、项目定位，并据此进行市场调研，确定物业管理服务在后期物业管理中的服务档次及标准，初步设计物业管理方案，为后期物业管理做好前期铺垫。

※规划阶段物业管理的工作目标是：从设施设备的完善、建筑设计中美观耐用和后期维保服务相结合、建筑物功能设计的完善、细节设计的完善等方面，物业管理企业可以根据物业管理服务的经验，结合业主的意见反馈，提出设计方面的经验性建议，一定程度上可以使设计更为合理和人性化，这些合理化建议一旦被采纳，将有利于日后业主的使用和物业管理企业的管理服务，可以有效避免由于设计上的缺陷给后期业主使用和物业管理服务带来不必要的麻烦。

※施工管理阶段物业管理的工作目标：从物业管理和使用的角度对施工、设备安装的质量进行监管，及早发现问题，提高业主在后期使用过程中的满意度，减少维修成本，一定程度上可以提高项目建设单位的知名度及信誉度，同时可以避免给物业管理企业的后期管理及服务带来不必要的麻烦。

物业前期介入工作的主要内容

物业前期介入工作的主要内容

物业前期介入工作的主要内容物业前期介入,是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。

物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段,可以从物业管理的角度出发，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作,按物业管理的要求进行主动控制、协助工程监理、监督施工全过程，及时发现物业使用功能与质量上的问题,使产品设计、生产与使用全过程都有更多的保障，促进物业建设质量的提高;对于培育整个物业市场，促进物业企业积极走向市场,推进物业管理水平的提高,为业主物权的保值、增值，有着举足轻重的作用。

物业前期介入工作的主要内容一、土建工程1、建议设计单独的排烟道和厕所排气道。

对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道,则会引起业主家串味、串烟等情况.容易引起业主的意见.2、建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。

设置小区健身场地,一定要考虑区位的合理,如果区位不合理,影响业主休息。

3、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。

粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。

如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。

4、楼外立面、屋面。

为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后,再进行外立面装施。

5、阳台设计要考虑到花盆座架.(底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去.二、电气设备1、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具.在一定程度上可以避免纠纷,设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记,合理分配。

物业管理行业写字楼物业管理高层写字楼物业前期介入方案物业管理最佳实践范本

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物业管理行业写字楼物业管理高层写字楼物业前期介入方案物业管理最佳实践范本一、前期介入篇1.物业管理公司在开发商对项目规划设计时应提供哪些建议？在推出房地产项目时，开发商不仅要考虑有利于销售的外部因素，还必须关注物业管理的便利性及维护成本。

物业管理公司在物业设计阶段应提出以下建议：(1)需为商业与物业管理用房留出空间，包括管理处、员工宿舍、食堂、业主活动室、保安岗亭、垃圾收集站、物料仓库和清洁工具房等。

(2)设施配备和管线布置应合理，包含空调安装位置及滴水管的预留。

(3)在设计时尽量减少外墙外凸的部分，特别是在高空位置，避免设计不适宜清洁的区域，比如无人的平台或条形柱。

(4)高层建筑及大型小区应合理安排清洁楼道和绿化浇水所需的水管接口和洗手池。

(5)水、电、气表的设置应考虑到抄表的便利性，尽量集中于首层。

(6)信报箱的设置需考虑邮政要求，建议放置在首层，并确保其规格和锁具符合标准，还应考虑送奶服务的存放需求。

(7)小区的进出口位置和数量应合理规划，尽量减少，降低不必要的开支。

(8)小区的车位配置需根据深圳市的车辆平均比例进行合理规划。

(9)小区外围应考虑封闭式的安保管理，铁围栏设计应具备防攀爬和防钻越功能，女儿墙亦应设计成防攀越的形式。

(10)小区绿化面积应考虑未来小区的评比需求。

(11)高档大型物业小区的绿化带植物品种应避免过于名贵或繁多，设计应考虑四季花卉及香气，选择耐养护的植物，做到大方得体。

(12)小区的标识和建筑小品设计应考虑到便于低成本的维护。

(13)小区内应尽量避免设置存在安全隐患的设施，如游泳池、沙池、秋千、转盘等。

(14)排污管和雨水管穿楼板时应考虑使用套管，以便于管体爆裂后的更换。

(15)由于许多家庭将阳台作为洗衣和拖地的地方，阳台设计应考虑统一接管并设置两个地漏，其中一个用于洗衣机排水，以避免业主在二次装修时出现未规范施工引发的问题。

(16)低价商品房的业主多使用窗式空调，因此卧室应预留窗式空调口，设计应便于安装窗式空调机及分体空调的室外机，并便于后期维护和加雪种。

物业前期介入主要工作内容

物业前期介入主要工作内容

物业前期介入主要工作内容在物业管理工作中，物业前期介入是非常重要的一环，它直接关系到物业后期的运营效果和服务质量。

在物业前期介入阶段，物业公司需要做好各项准备工作，为后期的运营管理打下良好的基础。

下面将详细介绍物业前期介入的主要工作内容。

首先，物业前期介入需要进行对项目的全面了解和调研。

这包括对项目的规划、设计方案、建筑结构、设备设施等方面进行全面的了解和调研，以便为后期的管理工作提供准确的数据支持和依据。

其次，物业前期介入需要进行相关政策法规的研究和了解。

物业管理涉及到众多法律法规的约束和规范，因此在前期介入阶段，物业公司需要对相关的政策法规进行深入研究和了解，确保后期的管理工作符合法律法规的要求。

接着，物业前期介入需要进行人员招聘和培训。

物业管理涉及到众多的专业技能和服务技能，因此在前期介入阶段，物业公司需要进行人员的招聘和培训工作，确保后期的管理团队具备丰富的专业知识和服务技能。

此外，物业前期介入还需要进行相关设备设施的采购和调试。

物业管理涉及到众多的设备设施，包括安防设备、环境设备、维修设备等，因此在前期介入阶段，物业公司需要进行相关设备设施的采购和调试工作，确保后期的管理工作能够顺利进行。

最后，物业前期介入还需要进行相关业务流程的制定和优化。

物业管理涉及到众多的业务流程，包括投诉处理流程、报修流程、服务流程等，因此在前期介入阶段，物业公司需要对相关业务流程进行制定和优化，确保后期的管理工作能够高效运转。

综上所述，物业前期介入的主要工作内容包括对项目的全面了解和调研、相关政策法规的研究和了解、人员招聘和培训、设备设施的采购和调试、业务流程的制定和优化等方面。

只有做好了这些工作，物业公司才能为后期的运营管理打下良好的基础，确保物业管理工作能够顺利进行，为业主提供优质的服务。