新政之下,商业地产之路何去何从——张华军0518

1 新政之下，商业地产发展之路何去何从

文/张华军

背景：新政之下，住宅、商业冰火两重天

从2009年12月17日至今不足5个月的时间，针对国内2009年一路疯跑的住宅市场，政府出台了约17项打压政策，包括了有名的【国十条】、【京十一条】等；无论是二套房必须首付五成，还是第三套房可暂停发放贷款，或是异地购房暂停放贷，或者是家庭限购令；新政对于住宅市场的打击程度都堪称史无前例，特别黄金周近期，全国楼市市场观望情绪普遍开始加重。

就住宅市场受政府严厉监管的同时，沉寂5年之久的商业地产却是另一番景象。近期凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商逆市纷纷开始抄底商业地产，这些品牌房产商“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上，这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注、商住倒挂现象即将消失，一时间抄底、吸金、避险等关键性词汇和商业地产紧紧的联系在了一起；同时，更有大量的专家学者断言放出了【商业地产春潮论】。

回眸：2006年国六条对住宅地产的严格限制，促成了商业地产的“伪春潮”

早在2006年5月17日，国务院常务会议公布了促进房地产市场健康发展的六条措施，被媒体称为“新国六条”。内容涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息披露等各个方面，紧随其后的核心细则规定，狠狠的打击了住宅市场。

随着政策的出台，针对商业地产的大言妙论层出不穷，有人说商业地产反弹的契机出现了，有人说国六条对住宅的限制，对商业地产来说，是极大的利好，此消彼涨，商业地产强势反弹的良机已到。当时，也有不少商业地产开发商瞄准了这次反弹的商机，迅速启动项目，招兵买马，然而市场上商住价值、价格双双倒挂的事实却与最初的猜想背道而驰。

原来，所谓的政策机会对商业地产而言，并未带来多大的利好，带动商业地产的成熟发展，这是什么原因？是因为商业地产顽疾太深？是因为社会和行业没有正确认识对待这次政策对行业的利好？还是所谓的政策机会对商业地产而言只不过是伪机会而已。

正身:5年后面临政策机遇，当春潮再次来临时

事隔5年之后，当住宅市场再次受到严厉的控制打击，貌似又一次政策机会，中国商业地产市场到底面临什么样的环境？而又该何去何从？ 2 95年——2010年中国商业地产趋势模拟图158030323590158030323502040608010095年03年05年08年2010年2013年020406080100趋势值06年国六条出台严控住宅，利好商业10年17项政策整顿住宅，再次利好商业？

通过对06年5月政策利好的分析看出，中国商业地产在经历95年—05年的过度开发炒作后，商业地产元气大伤。从03年开始，全国的商业地产呈下滑趋势，而住宅市场则一路高歌猛进，直到05、06年政府出台相关政策调控住宅市场，而商业地产又不在调控之列，顿时很多专家学者竞相发言说：“商业地产春天来临”。然而回顾以下近几年的商业地产市场，我们可以看到，中国各大城市的商业地产并未因为当时的一个所谓的政策机会得到怎样的发展，商业地产市场一直都处于沉寂状态。

对于目前这次史无前例的住宅政策严打，是不是意味着对商业地产凸显商机呢！在通过对最近出台的17项新政的逐条解读和对近几年的市场分析，我们认为在新政之下，针对商业地产再发展可以从以下几个角度去认识：

机会论：商业地产抄底正当时

开发商摩拳擦掌。近几年商业地产被强势发展的住宅市场以绝对的姿态压倒，被行业和社会冷落。当然也不乏专家学者发出重新重视商业地产的呼声，但始终受中国商业地产发展瓶颈的限制，一直未能得到真正的重视。在这次新政之后，业界以实际行动来证明了地产行业对商业地产的重新重视。比如大量的资金染指商业地产，比如保利、华润、中粮重新调整商业地产发展战略，在一定程度上这对商业地产行业形成一定的发展机会。只是这种机会需要细分、需要正确对待，并通过对接专业的商业地产开发技术和人才，才能使这种机会得以良性的被利用。

投资者跃跃欲试。在目前新政之下住宅受打压，一定程度上会促进商业地产的销售投资市场。在新政出台后，购买第二套住宅和购买商铺在首期款和利率上均是一致的。这样，在同等条件下，商铺高回报的特点就得到了凸显；与此同时，商铺价格也将可能会迎来新一轮的补涨。相比之下，2009年之前商铺本身价格基本呈停滞状态，又掩盖在住宅疯狂上涨的态势下，投资市场出现了商住倒挂现象。最近出台的政策主要是针对住宅投资市场，特别是要遏止投资和投机性住宅买卖，而商铺基本上不会受到调控的遏制。随着住宅价格上涨态势稳定甚至回落，商铺也将会被再度看好，最终回归至商铺与住宅价格的合理比例关系。基于相对稳妥的楼市仍是大家的投资首选，因此投资客在手中资金没少但又投不了住宅的前提下，很多投资者便很可能会考虑投资商业地产。 3 趋势论：商业地产的回归

1、 大量商业推出的同时，商业地产面临被迫持有

我们举个简单的政策案例：北京的住宅市场有一大部分都是商住市场在充斥着，所谓的40/50年产权的公寓产品成为市场的主流，那些办公、商业立项的项目通过公寓产品的推出，避免了写字楼市场、商业市场销售层面的低迷，成功套现资金。前不久的新政【针对北京而言，凡是商业项目层高超过5米，规委要约见开发商和设计院，同时所有的商业项目单套内不允许设置独立卫生间及燃气功能】的政策出台，这将直接导致目前和未来大批的商业项目不能上马，甚至大多数项目面临更改规划产品设计的风险。

政府一旦封死商业立项项目的公寓出路，开发商投资同类项目想变现只能面临两条路：其一是通过写字楼产品进行销售；其二是通过商业产品销售，下面我们通过一个小案例更能说明这个问题。

案例研究：比如我司操作的大兴保利茉莉项目，其中一栋独立商业楼首层是约1500平米的商业，2-8层是4800平米的公寓产品，总面积不到8000平米。项目正处在新政之后，所以不得不调整规划和产品设计，而该区域没有写字楼市场，基本上没有做写字楼的可能性，最后全部要靠商业解决出路。由于开发商主导意见，该栋楼调整产品必须满足两个条件，一是不能损失面积，二是8000平米商业要完成全部销售。

该项目地块仅为40*50（米）见方，就算做到全部满铺也仅能达到2000平米的商业面积，要想实现总建面8000平米，那必然出现一个4层的商业楼。表面上看面积问题似乎是解决了，但是从商业销售市场途径和产品来看，常规的商业销售产品主要为临街商业和集中式产权商铺，由于后者受很多因素影响，近年来在市场已经绝迹；如果要以临街商业形式为主要产品，最多做到两层，也只能实现4000平米的商业面积，可剩下的4000平米又无法解决了。最后我司通过商业模式的重新定位，采取特殊商业业态来消化部分三层面积，实现总面积约5131平米，其余的2000平米通过调整到其他未满容积率的商业地块进行销售，解决了项目在不损失面积的前提下完成全部销售的目标。

针对该案例最深的感触是，假如其他地块不能增加商业面积，该地块最终将面临损失面积或被迫持有租赁两部分。这只是偌大市场的一个小小的案例启示，类似项目情况的项目还有很多，而面临的境地更为尴尬和难受。在目前北京写字楼市场较高空置率的前提下，在经历了2008年金融危机导致的企业对办公楼需求抑制的影响后，再加上最近新政规定（写字楼产品不得分户销售、不得设置独立的卫生间，只能以单层的形式销售）的限制，未来一段时间内，写字楼产品的销售出路将逐步缩小。

众多开发商积极参与开发政府规划的大量商业、商务项目，再加上商业地产开发领域逐步回归理性的模式；而在商业地产销售层面，以前风靡一时的产权商铺也不再被市场认可，逐步绝迹；相对过万的大体量商业项目是不可能通过临街商业的产品形式来实现销售的，最终开发商则只有面临被迫持有的命运，也可以说是商业地产开发之路的回归。

2、 大量地产巨头转身商业地产，提高自身专业程度 4 随着新政的颁布和实施，地产界大腕们如凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商逆市纷纷开始投身商业地产。在这里最为值得关注的是一直从事住宅地产开发的保利集团，前不久的媒体报道，保利房地产营销总监胡在新表示，保利地产目前拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，保守估计总市场价值超过150亿元，未来年租金可超10亿元；而在未来的3年内，保利地产持有的商用物业面积将增加到300万平方米，到2012年的目标是商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。

除此之外还有地产界带头大哥万科近期也公布了三个商业地产项目，并宣布其商业地产的比例将达到总资产配置的20％左右；而一直从事商业地产开发的华润集团也是加大了商业地产的投资比重，相关人士则表示，“相信五六年后，华润集团在资产比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40%左右，甚至会高一点。”还有大连万达更是全力开发国内20多个新投资的商业地产项目，加紧建设广州白云新城的万达广场。

以上我们看到的也许只是一部分而已，类似的战略转型案例还有很多。一直以来商业地产都被认为是资本者的游戏，当这些地产大鳄带着雄厚的资金进军商业地产时，看到了商业地产的行业新机，同时也让人有些担忧。这些地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然趋势，左手住宅地产，右手商业地产将是一个良好的互补模式。纵观1997年的亚洲金融危机，香港的房地产业由于持有优质物业而无一破产；在去年的全球金融危机袭击下，不少内地房地产业遭受资金链断裂的危机，他们看到了商业地产靠稳定的租金和物业升值能够规避风险的优势。

值得一提的是，对于大多数开发商而言，以前的商业地产更多的是做配套，随着商业项目的增加，专业要求也越来越高。开发商必须区分商业与住宅开发的不同之处，必须摒弃住宅的开发思路来开发商业地产，更有甚者则必须要走商业地产规模化的发展道路，才能走好商业地产这条黄金大道。

展望： 新政之下商业地产的正确发展之路

展望一:对商业地产开发商。在目前的政策环境，国家在商业地产上的调控力度不大，加上不断出台拉动内需的政策。房地产商对未来商业地产的发展前景非常看好，这也就导致了目前出现商业地产发展潮的出现，但是需要注意的是，房地产商要进入商业地产不能只是做投机，而是应该做好战略投资，这意味着要在人才和资金上做足工夫。商业地产占有资金时间长，在众多竞争者进入后也面临如何建立核心竞争力的问题，否则很难成功。

展望二：对商业地产投资者。针对商业地产的认知，被认为是投资升值保值的最佳途径，也有的说商业地产是资本者的游戏，所谓的资本应该是拥有上亿资金的开发商。对于热衷商业地产投资的广大投资者而言，应该清晰的认识到，不是所有的商业地产都是任何人可以参与的，对于零散的投资者而言，更稳妥的办法还是选择一些高价值低风险的临街商铺进行投资，而那些在前几年炒的神乎其神的产权商铺、集中式商业，以及很多违背商业地产价值和操作的失败产品而言是坚决不能碰的。同时商业地产投资者也应该认识到，商业地产的投资心理不是短期的收益获利，而是通过前期培养和长期良好经营，在获得高额租金回报的同时，使产品溢价进一步升值。 5 展望三：针对商业地产服务商。上面我们谈到的行业发展及趋势更多的是行业责任和社会责任，而对于类似于我司【亚豪机构】的房地产多元服务商而言，面对异军突起的商业地产领域，我们又面临什么样的环境和要求呢？以下从策划、销售两个专业层面进行浅析供大家讨论：