商业地产转型韬略——新鸿基“租售并举”模式转型

传统商业地产如何转型作者：吴国玖于珺建来源：《唯实》2018年第09期商业地产是兼具交易和商务活动属性、用于满足人的更高层次需求体验的综合性不动产。

近年来，我国传统商业地产经历高峰期后转向低谷，遇到了阶段性的发展瓶颈。

由于受到市场低迷、电商发展、租金上涨、人工成本攀升等多重因素冲击，一些企业濒临倒闭。

新时代的中国商业地产正处在变革整合、异彩纷呈的时期，消费模式亟须提档升级。

传统商业地产商需把握好行业发展的趋势，创新思路，提前做好定位和转型规划，以更好地适应新一轮的发展竞争。

一、传统商业地产发展现状及困境重复建设，空置率偏高，产能过剩。

从一般发展规律看，当城市化率达到50%之后，住宅地产将放缓，商业发展会接棒进入黄金期。

但是近几年，我国商业地产野蛮生长，普遍出现过剩的局面，包括已建的购物中心出现招商难，空置率高，以及城市其他综合体密集带来的过剩。

由于缺乏成熟的管理机制，地产商对某些综合体项目缺乏科学的可行性论证，一边是盲目拿地，大量建设购物中心；另一边却是零售市场增长放缓，购物中心空置率居高不下，经营难度增大。

所以，去库存一直是商业地产的重点问题。

2017年，全国房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，其中，住宅施工面积536444万平方米；房屋新开工面积178654万平方米，其中，住宅新开工面积128098万平方米。

2017年末，全国商品房待售面积58923万平方米，其中，住宅待售面积30163万平方米，办公楼待售面积3664万平方米，商业营业用房待售面积15204万平方米，商业地产的去库存压力巨大。

城市综合体千店一面，同质化现象严重。

“写字楼+公寓+购物中心+商业街”几乎成为传统商业综合体功能配置的模板，其结果是，无论在哪个城市，商业综合体从建筑外观到内部功能布局，都是“同一张笑脸”。

以致力于打造“城市中心”的万达广场为例，其千城一面、缺乏特色的情况在一些地方已经非常明显。

而且，当下商业综合体的定位、业态组合和品牌引进也大多雷同，如时下体验性消费理念风行，结果各个综合体纷纷在餐饮、娱乐、亲子等体验式业态板块加大比重，这不免陷入“争流量”的恶性竞争中，同质化竞争也由表面的“千店一面”深入及里到“主题似曾相识”。

漫谈商业地产转型韬略随着城市化进程的加速，商业地产的格局正在不断变化，对于商业地产项目的收益率要求逐年提高，传统商场面临着日益激烈的竞争。

因此，商业地产需不断转型升级、创新服务，夯实自身核心竞争力，加强体验式消费，打造个性化服务模式、提供特色化产品、以及将商业地产与文化、艺术等特色元素融合，这些是商业地产必然的发展方向。

一、提升服务品质商业地产是消费者购物娱乐的首选拉客场。

在竞争激烈的市场中，只有提升服务品质才能获得消费者的信任和支持。

在小微尚商广场所在地四川自贡，商场与隔壁超市共同提供上门的购物和送货服务。

这种培养“粉丝”的做法特别吸引人，商业地产的服务不仅仅是购物提供商品和物流服务，还应该提供专业的咨询、导购等服务，给消费者提供真正的便利。

二、加强体验式购物体验式购物正成为消费者的新生活方式。

商业地产项目需要发展由实物的购买所转向心态的满足，推出多种趣味活动和体验式服务，吸引消费者参与、体验、分享商家在意料之外的小惊喜。

以位于西安碑林的陆夏天地为例，其开设了3层高空绳索、国家4A级景区等体验式休闲游玩服务，吸引了大量消费者的到访，拓展了消费需求和拓宽了收益渠道。

三、差异化产品、个性化服务竞争激烈的市场中，差异化是商业地产生存成功的关键。

针对特定客户群体，提供专属的差异化配套服务。

在上海，一家新型低调的消费文化区域” Reel”深入借鉴发达国家临街商铺的特色体验模式，为市民提供独特的差异化的活动项目，以及特别定制的餐饮服务。

通过特色个性化服务，不仅能够加深客户的忠诚度，还能够带动商业地产的增值。

四、融合文化、艺术等特色元素在提高服务品质、加强体验式购物的同时，商业地产还可以借助文化、艺术等元素来吸引消费者。

在全球多个商业地产项目中，涉及文化、艺术等元素的桥梁造型、主题活动场所等越来越受到青睐。

在北京世贸天阶地下1层，就打造了面积逾千平米的艺术馆，展览当代艺术，在商业的一隅里，也可以品味文化与艺术的气息。

华润新鸿基解析:香港商业地产赚钱之道杭州首个包括包括大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅的城市综合体项目——华润新鸿基杭州万象城将动工。

对这个总建筑面积在55万平方米的杭州商业地产“巨无霸”，市场充满了想象又充满了质疑：它到底能否成功？质疑的背后是杭州商业地产的多次“滑铁卢”：吴山商圈、信义坊商街……无论是大型商业项目，还是社区商铺、特色商业街，失败的商业地产项目在杭州并不鲜见，它们都面临着同样的经营问题：所谓的人气没有起来，经营惨淡，租金回报难以维持投资支出。

然而，华润与新鸿基却对杭州万象城的赢利充满信心。

“新鸿基每年利润的50%来自商业地产，而其中又有25%以上来自商铺租金回报。

”新鸿基地产执行董事苏仲强说。

显然，华润与新鸿基的信心来自它们以往的经验，尤其是香港商业地产的成功操作。

有消息说，包括新鸿基在内的香港三大地产巨头恒基、恒隆融资约400亿港币投身内地房地产市场，且无一例外地表示将着力打造商业地产项目。

对任何一个企业来说，投入都是为了换取更大的利润。

它们在香港的商业地产为什么赚钱？凭什么赚？到了杭州它会不会“水土不服”？记者为此近日赴港考察。

吸金理由1：准确定位购物中心是商业地产中相当重要的组成部分，香港的购物中心产业从二十世纪六十年代开始发展，迄今已经建设了近50个大型购物中心，其建设速度之快，密度之大，在全世界范围内都很少见。

反观杭州，迄今为止购物中心仍主要集中在湖滨、武林广场两大商圈，而真正被杭州人所认同的也还是杭州大厦、杭百、银泰、解百这四家老牌商场。

有人把这归结为杭州的购物中心选址难，事实上，很多时候这是因为我们的选址思路太传统。

以香港一年前开业的观塘APM商场为例，在香港大多数人都认为，商场最好的位置应该在旺角或铜锣湾，而APM位于观塘，这是香港传统老工业区，它的旧址是工厂，周围环绕着的大多数也是工业用地（目前多数已经废弃），再外围才是住宅区——这个位置、条件与杭州的杭一棉地块倒是非常相似。

《我国商业地产转型轻资产运营模式的研究——以万达商业地产为例》篇一一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，商业地产行业经历了从无到有、从有到优的巨大转变。

在此背景下，万达商业地产作为行业内的领军企业，积极进行业务模式的创新与调整，其转型轻资产运营模式的研究显得尤为重要。

本文将围绕我国商业地产转型轻资产运营模式的背景及意义，以万达商业地产为例，进行深入分析。

二、我国商业地产转型轻资产运营模式的背景随着市场环境的变化和消费者需求的升级，传统重资产运营模式在商业地产行业中面临诸多挑战。

为适应市场发展，许多企业开始寻求轻资产运营模式的转型。

轻资产运营模式以品牌、管理和技术为核心，注重资本运作和价值创造，有效降低了企业的运营成本和风险。

三、万达商业地产的轻资产运营模式转型万达商业地产作为国内商业地产行业的领军企业，积极响应市场变化，开始了轻资产运营模式的转型。

其转型过程主要体现在以下几个方面：1. 品牌输出与运营管理：万达通过输出品牌和管理经验，与合作伙伴共同开发项目，实现了品牌价值的最大化。

2. 资本运作与价值创造：万达通过资本运作，如REITs（房地产投资信托基金）等金融工具，实现了资产的优化配置和价值的最大化。

3. 技术创新与数字化运营：万达积极运用互联网、大数据等先进技术，提高运营管理效率，降低运营成本。

四、万达商业地产轻资产运营模式的效果与启示通过轻资产运营模式的转型，万达商业地产取得了显著的成绩。

其品牌影响力不断提升，合作范围不断扩大，资本运作能力得到充分体现，数字化运营效果显著。

这一转型为其他商业地产企业提供了宝贵的经验和启示：1. 注重品牌建设与管理：品牌是企业的核心竞争力，通过品牌输出和管理经验的共享，可以实现企业价值的最大化。

2. 强化资本运作能力：充分利用金融工具，如REITs等，实现资产的优化配置和价值的最大化。

3. 创新技术与数字化运营：运用互联网、大数据等先进技术，提高运营管理效率，降低运营成本。

商业地产未来发展趋势
商业地产是指商用地产，包括商业办公楼、购物中心、酒店、餐饮、娱乐等。

随着社会经济的发展和人们需求的不断变化，商业地产将不断迎来新的发展趋势。

首先，商业地产将向多功能转型。

随着互联网和新技术的发展，人们生活方式和消费习惯正在发生改变。

商业地产将不再只是单纯的零售或办公空间，而是融合多种功能，例如办公、住宿、购物、娱乐等。

商业地产要想持续发展，需要满足人们不断变化的需求。

其次，商业地产将迎来线上线下融合的趋势。

随着电子商务的发展，线上购物已经成为人们的主要消费方式之一。

但是无论是线上还是线下购物，消费者都有自己的偏好。

因此，商业地产需要通过线上定制、线下体验等创新方式，达到线上线下融合，提供更好的购物体验。

第三，商业地产将越来越注重环境可持续性。

随着人们环保意识的增强，商业地产需要更加注重环境可持续性。

例如，商业地产可以采用绿色建筑技术，减少能源消耗和二氧化碳排放。

同时，商业地产也可以发展可再生能源，如太阳能和风能，以减少对传统能源的依赖。

最后，商业地产将迎来数字化和智能化趋势。

随着人工智能、大数据和物联网等技术的发展，商业地产也应该紧跟时代的潮流。

商业地产可以通过数字化技术，提供更加智能化的服务，如智能停车系统、人脸识别支付等。

同时，商业地产还可以通
过大数据分析，更好地了解消费者需求，提供个性化的服务。

总的来说，商业地产的未来发展趋势包括多功能转型、线上线下融合、环境可持续性和数字化智能化。

商业地产需要与时俱进，满足人们不断变化的需求，才能够持续发展。

成功商业地产案例商业地产成功案例篇1随着中国经济的蓬勃发展、消费者消费理念的变化以及新兴社区的涌现，中国商业地产市场正引来新的一轮发展机会，前人的成功经验往往会成为后人学习效仿的对象，今天，我们就阿里看看几个商业地产成功案例，从中分析出成功的原因。

基于商业地产的价值体现，国内外商业地产公司采取了轻资产和重资产两类运作模式，重资产以租售并举为主要表现形式，轻资产则以资本运作和商业运营能力获取收益。

宝龙和万达均采取现金流滚资产模式。

作为大陆租售并举的典型，宝龙和万达均采取现金流滚资产模式，利用地产发展的上升期，通过物业销售沉淀资产，平滑未来行业周期性波动，控制风险。

万达商业地产的现金流滚资产模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润，受益于环节衔接的精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式已经走上了一条快速发展之路。

恒隆地产顺周期扩张持有物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套利，其租售并举模式的成功来自于雄厚的资金实力，良好的融资能力。

在投资商业物业方面，恒隆采取保守策略，在租金已确定上升趋势时才出手买地，商业物业出租形成稳定的现金流入，为公司在最佳时间投资开发物业套利提供保障。

而新鸿基租售并举模式的成功，更多的来自于其财务的稳健以及在转型前期的耐心探索和转型期的理性选择，新鸿基前期以开发物业为主，上世纪70年代后期借助地产市场的繁荣，逐步转型向租售并举模式，并在投资物业及套利开发方面都采取了顺周期的策略。

模式总结：转型前期，以开发物业为主，以20%-30%的金融资源尝试性参与投资物业，转型用了11年的时间准备;集中转型时期，开发物业零增长，集中拓展投资物业;通过物业结构的均衡配置实现现金流和收益结构的均衡，从而提升企业对抗低谷冲击的能力。

河南百慧园置业有限公司是一家以经营房地产开发、物业管理、商业服务为主的企业，公司位于河南省郑州市金水区。

公司项目上蔡百慧园广场一期工程建筑面积46000平方米，三栋建筑呈品字形排列，中央广场达2900㎡。

商业地产的新特点与成功核心要素中国民生银行地产金融事业部聂冲2012—5-28 9：36:02 来源：《中国房地产》2012年第04期一、房地产调控下的商业地产新特点（一）越来越多房企实行“住宅销售与商业持有”双轮驱动专注住宅开发模式通常要求不断重复“拿地—开发—销售—拿地"，通过快速建设和销售，实现滚动开发。

当前，住宅市场是国家宏观调控的重点，这使得住宅开发的政策风险和投资风险不断加大，以往专注住宅的开发模式显得举步维艰。

因而,相当数量的住宅开发商，在发挥住宅方面传统优势的同时，积极推动商业地产开发和运营，向“住宅销售与商业持有”双轮驱动的目标迈进，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。

亚洲排名第一的香港“地产大鳄”新鸿基集团，其物业包括销售物业(如住宅）和持有物业（如商场、办公楼）两部分，新鸿基以持有物业为主，大量利润来自物业升值所得.持有一定数量的商业物业，不仅是提供稳定现金流和抵御房地产周期波动风险的重要手段,而且凭借未来良好的升值空间可作为企业理想的融资平台。

2010年诸多大型房地产企业年报中,不约而同地将商业地产作为一大亮点加以阐述。

万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企,均成立了商业地产运营中心，并表示未来住宅与商业物业的比例达到2：8或3：7。

（二)商业地产融资渠道正逐渐呈现多样化趋势宝龙地产作为商业地产领域的后起之秀（拥有“宝龙城市广场”品牌），2009年10月成为第一家在香港主板挂牌上市的商业地产商。

随后，以商业地产为核心业务的明发集团2009年11月也在香港实现了主板上市.对于我国内地商业地产金融来说，另一标志性事件是2005年12月21日在香港上市的越秀房地产投资信托基金（简称“越秀REITs"）.商业地产运作周期比较长，REITs投资目标主要就是进行长期稳定的价值投资。

因而，相对于银行贷款、私募、IPO上市等融资形式而言,REITs更适合商业地产融资.商业地产对REITs的迫切需求仍在不断增长，REITs如顺利推出可以拓宽商业地产融资渠道，极大改善商业地产融资环境。

从万达看中国商业地产的转型趋势随着国家楼市调控的持续，商业地产也成为开发商追捧的大热门。

从早先的万达、华润到现在的万科、龙湖和保利等纷纷在扩大商业地产的版图。

然而，到底是借着商业地产之名圈地，大行住宅开发售卖之实？是做商业地产的开发建造商，充当大型工程队的角色？还是作为商业地产运营商，把平效和租金作为主要衡量标准？这三者之间，后者可能是开发商美好的愿望，而前者也是不得不为之的权宜之计或者是无奈之举。

对于现在商业地产的龙头万达，也是游走在这三者之间。

目前看来，万达是在现有政策和金融环境下，玩得最好的一个。

只是这样的状况能够持续多久，实在没有人说得清楚，王健林自己也说过：现在是最后的机会，干到百八十个项目，不能让他们超过我。

这里的“他们”指的是美国西蒙、新加坡凯德等国外企业。

王健林的判断是正确的，在中国城市化飞速发展，住宅一度放养的状态下，以万达第三代综合体以售养租的模式，确实使万达集团实现了飞跃发展；只是国家政策调控太快，却也有些让人措手不及，不光是万达。

那么就让我们从万达来看看目前中国商业地产转型中的一些现状及问题。

万达在十几年里做到中国商业地产的第一，很大程度上要归功于第三代城市综合体的运作成功，以及由此带来的以售养租的商业模式。

2011年万达销售收入是1051亿元，同比增长43%，其中，商业地产公司收入953亿元，不动产租金收入达34.3亿元。

可见中国第一大商业地产万达目前仍处在销售物业的阶段，真正的商业运营还在培育和发展期。

万达从1999年开始引入沃尔玛绝对是个明智之举，虽然当初以半租半送的方式，签了20年的协议，但是这种以订单式主力店带动商业招租的模式不仅使万达品牌迅速红遍全国，而且在后来拿地开发等环节得到了政府的强烈欢迎和巨大支持。

因此万达快速开发的模式极大满足了当地政府的一把手工程，同时也带了众多国际品牌及地标性建筑，正是一举多得，实现了从开发商到政府及零售商的多赢。

而这种模式从一开始就带来的问题是主力店过多，租金过低。