万达商业地产经营模式转型及绩效研究
改革开放以来,我国房地产行业,尤其是住宅地产板块在经历了一段快速发展时期之后,已经逐渐成为国民经济的支柱。由于受限于宏观政策的限购,不少以住宅地产为主业的房地产企业开始布局商业地产,未来,商业地产必将迎来一段快速发展的阶段。然而,当前我国房地产企业主要以“重资产”模式进行经营,在这种经营模式下,房地产企业不仅要全程参与地产项目的拿地、开发、出售等环节的具体工作,而且还要独自承担几乎所有的成本,从而导致房地产企业面临偿债压力、盈利压力和现金流压力等财务风险以及房地产行业的同业竞争风险和电子商务时代下的竞争风险等经营风险。此外,由于商业地产比住宅地产投资开发周期更长、投入更大,房地产企业布局商业地产将会面临更严重的风险。
因此,如果房地产企业想要在竞争激烈且风险增大的房地产市场中保持优势地位,那么它就需要对企业的经营模式进行转型。本文以轻资产经营模式特点及商业地产绩效研究的国内外相关文献为基础,结合商业地产巨头——万达商业的转型案例,对其经营模式转型进行了详细的分析,包括其转型动因、转型目标及转型的实施。为了进一步衡量万达商业在轻资产经营模式转型后的效果,本文以万达商业2014年-2016年上半年的财务数据、年度报表为依据,通过沃尔评分法对万达商业轻资产转型前后的财务绩效进行评分,得出万达商业在轻资产转型后,其企业的发展能力着重得到了提升,并且实现其转型目标同时也缓解了它在“重资产”经营模式下所面临的财务风险和经营风险,因此我们认为,万达商业的经营模式转型取得了良好的效果。最后,我们根据万达商业的转型经验为其它正在转型或将要转型的商业地产公司提出了三条转型建议:一是改善企业融资渠道,二是提高商业入住率和租金回收率,三是提升企业轻资产管理能力。
