如何操作房地产项目经济测算培训教程(PPT 19页)

【房地产培训PPT课件】房 地产策划报告中的经济测算 定价与不确定性分析的基本
方法
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
谢谢！
ห้องสมุดไป่ตู้
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿

取值随意，缺乏说服力：
测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施 工成本分期投入时都会缺乏说服力。
基本假设缺乏弹性：
经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本 假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的 变化。
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如何成文优秀的经济评价报告——
步骤1：
明确基本假设，取得共识 基本假设的合理性比计算过程更加 重要
如何进行？（基本结构）
评价用在什么地方？
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内容构成
即项目总成本及费用，包括土地费用、前期工程 费用、建筑安装费用、基础设施费用、公共配套 设施建设费用、财务费用、管理费用、销售费用、 开发期税费、其他费用、不可预见费。

项目总投资
项目经营收入
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自 营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自 营收入。其中前期策划项目的经营收入主要指销 售收入，极少涉及出租和自营收入。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
工程建设的相关知识2：
影响工程造价的主要因素： 建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞（小）框架＞砖混 外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准
施工取费等级：在施工定额的基础上加减
地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本 场地条件：是否平整、是否山地 抗震等级：6级、7级、8级 节能要求：是否满足节能规范 景观环境造价
环 境 评 估 及 排 污 费
方 案 审 批
建 设 工 程 规 划 许 可
城管大队 执法大队
规划局
开发办
建委基建科

• 解：目标利润=总成本﹡成本利润率
•
=4 ﹡15%
•
=0.6（亿元）
•
每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量
•
=（4+0.6）/160000
•
=2875（元）
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房地产经济测算房•房地地产产经策济划报测告算中的经济测算
•方法特点：
• 优点是保证企业既定目标利润的实现
• 适用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高 或具有垄断性质的企业。
房地产经济测算房•房地地产产经策济划报测告算中的经济测算
• 1.1.2目标收益定价（目标利润定价/投资收益定价）
• 即在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其
步骤如下：
•
1.确定目标收益率。多种形式（投资收益率、成本利润率、
销售利润率等）
•
2.确定目标利润。对应多种形式
•
目标利润=总投资额﹡目标投资利润率
房地产经济测算房•房地地产产经策济划报测告算中的经济测算
• 竞争导向定价
• 基本思路：企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法，以 竞争者的价格为基础，根据竞争双方力量等情况，制定价格，达到增加利 润、扩大销售量或提高市场占有率等目标。
•
• 特点：当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用 竞争导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。
•
乙栋住宅楼的认知价值=2600*1.04=2704（元/平方米）
•
丙栋住宅楼的认知价值=2600*1.14=2158（元/平方米）
房地产经济测算房•房地地产产经策济划报测告算中的经济测算
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经营风险
评估项目运营管理能力、市场竞争 等因素对项目收益的影响。
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案例分析：某项目收益预测与风险评估实例
项目概况
介绍某房地产项目的地理位置、 规划用途、建设规模等基本情况
。
收益预测
采用市场比较法、收益还原法和 趋势分析法，对该项目的未来收 益进行预测，并给出预测结果。
风险评估
从市场风险、财务风险和经营风 险三个方面，对该项目进行全面 的风险评估，并提出相应的风险
营销策略建议
根据市场竞争和项目定位，提 出销售策略、价格策略和推广 策略的建议。
投资决策建议
根据经济效益评价结果，提出 是否投资及投资规模的建议。
2024/1/28
产品定位建议
根据市场需求和项目特点，提 出产品类型、户型配比和装修 标准的建议。
风险管理建议
识别项目潜在风险，提出风险 防范和应对措施的建议。
未来房地产市场将更加注重品质提升 和多元化发展，如绿色建筑、智能家 居等。
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政策法规对项目影响
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土地政策
土地供应、土地出让方式 、土地使用年限等政策对 项目成本及收益产生直接 影响。
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房地产税收政策
契税、土地增值税、房产 税等税收政策影响项目投 资收益及市场需求。
包括学校、医院、商业等公共配 套设施建设费用。
基础设施费
包括道路、供水、供电、供气等 基础设施建设费用。
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成本费用核算方法探讨
制造成本法
将房地产开发过程中的直接成本和间接成本计入产品成本，适用于 单一项目的核算。
作业成本法
以作业为核算对象，通过成本动因将资源消耗分配到作业中，再分 配到产品中，适用于复杂项目的核算。