论住宅小区地下人防车位的权属问题

《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，住宅小区的规划与建设日益成为社会关注的焦点。

其中，住宅小区地下停车场作为小区居民的重要生活配套设施，其所有权归属问题也日渐凸显其重要性。

本文将针对住宅小区地下停车场所有权归属问题进行深入探讨，分析相关法律条文、理论依据及实践案例，以期为解决该问题提供参考。

二、住宅小区地下停车场所有权归属的法律分析（一）相关法律条文关于住宅小区地下停车场所有权归属，我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规均有涉及。

根据《物权法》的规定，建筑物及其附属设施的所有权归属，应依照法律规定或合同约定确定。

对于住宅小区地下停车场，如无特别约定，其所有权通常归属于开发商。

（二）理论依据从理论角度来看，住宅小区地下停车场的所有权归属应遵循“谁投资、谁受益”的原则。

即，若地下停车场的建设成本已计入房价，那么其所有权应归属于业主；若建设成本由开发商承担，则其所有权应归属于开发商。

此外，还需考虑土地使用权、规划用途等因素。

三、住宅小区地下停车场所有权归属的实践案例分析（一）案例一：某住宅小区地下停车场所有权纠纷某住宅小区在交付后，业主与开发商就地下停车场所有权产生纠纷。

经过调查，该小区地下停车场的建设成本已计入房价，且土地使用权归全体业主共有。

根据相关法律条文及理论依据，最终法院判决该小区地下停车场所有权归全体业主所有。

（二）案例二：地下停车场规划用途变更影响所有权归属在某些情况下，住宅小区的规划用途会发生变更，导致地下停车场的所有权归属受到影响。

例如，原规划为停车用途的地下空间后改为商业用途，此时需根据新的规划用途及相关法律法规重新确定地下停车场的所有权归属。

四、住宅小区地下停车场所有权归属问题的解决建议（一）完善法律法规为解决住宅小区地下停车场所有权归属问题，应进一步完善相关法律法规，明确地下停车场所有权的确定原则和依据。

同时，加强执法力度，确保法律法规得到有效执行。

275经济智库城市住宅小区地下人防车位权属问题研究住宅小区地下人防车位是人防工程的一种，人防工程具有平时经济建设、战时动员准备、在发展经济的同时满足国防需要的任务，国家对于人防工程的建设十分重视，并在《人民防空法》中对此予以明确。

《人民防空法》强制要求开发商在新建住宅小区时修建地下防空设施，即结建人防工程，并明确了“谁投资，谁受益”的原则，但是并未对住宅小区人防车位的权属做出明确规定，仅从收益角度提出了人防车位建成后的回报，导致对人防车位所有权的规定模糊。

问题的提出人防工程也叫人防工事，是以防空用途为目的修建的各类防护建筑。

结建人防工程是指人防工程在修建时结合民用建筑，平战结合使用。

开发商按照《人民防空法》的规定，在进行住宅小区建筑施工时为群众修建平时停车、战时避难的地下工程，也即地下人防车位。

现有法律对其权属不甚明确，造成实务中出现小区业主与开发商之间的纠纷繁多，司法实践中对也出现裁判各异的情况。

1996年，世界花园公司与元盛公司签订合同，约定双方合作开发世界花园美加广场，4年后美加广场交付使用，所有产权属元盛公司所有。

元盛公司与瑞征公司签订合同委托瑞征公司对美加广场实行物业管理，合同期限为五年。

后深圳市南山区美加广场业主委员会与瑞征公司签订合同委托瑞征公司对美加广场实行物业管理，经续签后合同期限自2008年起为期8年。

元盛公司先期出让30个车位给深圳市南山区美加广场业主委员，签订《协议书》约定以处置车位的收入支付大修基金。

美加广场有地下两层停车场，有效车位为266个，负二层为人防工程。

案涉的115个地下停车位分属于地下一层15个、地下二层人防车位100个。

一审法院认为，元盛公司在本案中所举的证据不足以证明元盛公司享有对案涉小区地下停车位的所有权。

驳回原告诉讼请求。

元盛公司认为其已提供充分证据证实案涉车位是规划内停车位，主张地下车库车位的所有权，要求瑞征公司交还停车位具有充分的张　聪（哈尔滨商业大学　黑龙江哈尔滨　150028）摘　要：人民防空是国防工程的组成部分，国家对于人防工程的建设十分重视。

人防性质的地下车位，产权到底属于谁？近年来，就房地产开发项目中规划具有人防性质的地下车位（以下简称“人防车位”）权属登记及权属转移等问题，在法学界引起了很大争议：有人认为天然的应当将车位所有权登记给项目业主（也称“建设单位”），有人则认为人防车位具有“公有物”、“公用物”的特点，在所有权上应当属于法定国有。

在实践中，不动产登记部门的操作也五花八门。

大多数地方政府既允许初始登记给项目业主，也允许项目业主将所有权转移登记给符合物权法限制性规定的购买人；有些地方政府则对此部分车位权属只进行将所有权确定给项目业主的初始登记，不允许转让也不进行转移登记；更有甚者，有的地方政府干脆连初始登记也不办理给项目业主，更不用说是否允许将人防车位所有权转移登记给实际需求人。

人防车位的所有权归属分歧，在政府人防管理部门和不动产统一登记部门、项目业主、购房人、租赁等性质的其他房屋使用人、物业管理人之间的利益争战下，愈演愈烈，引起了极大的权属确立、使用管理混乱，滋生大量社会矛盾。

本文作者认为，“法定国有”的说法，不仅在事实、法理、现行法律规定等方面均没有依据，还不利于发挥人防车位物的效用。

我们必须明白，房地产开发中建造的人防车位，并非应属于国家取得所有权性质的“公有物”。

人防车位的所有权归属关系作为房地产开发及不动产使用管理中一项重要的财产关系，其权属的确立，不仅要在人防车位建造上的特性和社会使用方面的属性上进行“物”的效用分析，更需要依据我国物权法所确立的物权基本原则及相关具体规定，对房屋地产开发中的人防车位之所有权确立，先进行正本清源式的梳理。

物理特性上，人防车位作为建筑物，由项目业主取得建设用地使用权后，依托于这种土地用益物权的权能延展，根据项目的控制性详细规划进行设计，并将具体建造的修建性详细规划报规划行政管理部门批准后进行投资和建设。

作为按法定程序进行的加工承揽性质之工程建造，人防车位及所在楼栋建筑物的所有权形成，是依托于现场建造和建造者拥有建设用地用益物权这两个基础法律事实。

浅析商品房住宅小区人防地下车位所有权归属本文针对商品房住宅小区人防地下車位转让和使用管理混乱的现状，浅析了商品房住宅小区人防地下车位的所有权和使用权归属，提出来了解决矛盾纠纷的有效途径。

标签：商品房；人防车位；所有权随着城镇居民生活质量的日趋提高，城镇居民小车拥有量不断增加，伴随城市地价的不断攀升和国防建设的现实需要，促使城市房地产项目开发规划日趋科学、合理，新建商品房住宅小区基本上都实行了人车分流，商品房住宅小区人防地下车位建设已经成为房地产开发项目常态配建设施。

转让和使用商品房住宅小区人防地下车位已经成为城镇居民日常生活不可或缺的一部分，导致日常矛盾和纠纷不断，业主和房地产开发商及小区物业等各方均期待运用法律来解决商品房住宅小区人防地下车位所有权归属问题。

1、现行法律没有明确界定商品房住宅小区人防地下车位所有权归属《人民防空法》和《人民防空工程建设管理规定》仅仅确定人民防空工程平时由投资者使用管理，战时由人民防空主管部门统一安排使用。

在未用法律条文确认人防工程所有权归属的前提下，仅以平时和战时为时间界限赋予了投资者和人民防空主管部门对人民防空工程在不同时限的使用管理权，模糊、淡化了人民防空工程所有权概念。

最高人民法院也没有做出关于人民防空工程所有权归属的相关权威解释。

法律规定的空白，导致商品房住宅小区人防地下车位转让和使用纠纷的处理和车位业主权益的保障处于无法可依状态。

群众亟待出台商品房住宅小区人防地下车位法律规范，及时有效化解矛盾。

2、商品房住宅小区地下车位是否具有人防工程法律属性，应当根据商品房住宅小区地下车位是否为履行法律义务配套建设的人防设施来确定商品房住宅小区地下车位，因其位置的特殊性，许多专家学者和相关主管部门、房地产开发商将其界定为人民防空工程，认为应依《人民防空法》和《人民防空工程建设管理规定》来进行管理。

依据《人民防空工程建设管理》规定，房地产开发商作为投资者，凡是新建商品房均应按照地面首层建筑面积修建防空地下室，这说明地面房地产开发商建设配套的首层建筑面积之内的防空地下室属于房地产开发商依法履行的国防义务。

第1篇一、引言随着城市化进程的加快，我国城市人口密度不断增加，车辆保有量也随之上升。

为了缓解城市交通压力，提高土地利用率，人防车位作为一种特殊的停车设施应运而生。

人防车位是指用于停放车辆的人防工程，其建设和管理涉及到多个法律法规。

本文将对人防车位相关法律规定进行梳理和分析。

二、人防车位建设规定1.《中华人民共和国人民防空法》根据《中华人民共和国人民防空法》第十二条，新建的住宅区、开发区、工业区等，应当按照国家有关规定配套建设人防工程。

人防车位的建设应纳入人防工程规划，并遵循以下原则：（1）合理布局，方便群众出行；（2）与城市地下空间开发利用相结合；（3）符合国家人防工程标准。

2.《城市地下空间开发利用管理规定》根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十条，城市地下空间开发利用应当遵循以下原则：（1）科学规划，合理布局；（2）综合利用，提高效益；（3）安全可靠，保障民生。

三、人防车位管理规定1.《人民防空工程管理办法》根据《人民防空工程管理办法》第十五条，人防工程的管理单位应当建立健全人防工程管理制度，加强对人防工程的维护、管理和使用。

（1）人防车位的收费标准应当遵循公平、合理、公开的原则，并报当地物价部门备案；（2）人防车位的使用应当符合人防工程的使用规定，不得擅自改变用途；（3）人防车位的租赁期限不得超过人防车位的有效使用年限。

2.《住宅专项维修资金管理办法》根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十条，住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

（1）人防车位的维修、更新和改造费用，可以从住宅专项维修资金中列支；（2）住宅专项维修资金的使用应当遵循公开、透明、合理、高效的原则。

四、人防车位收费规定1.《关于规范住宅小区停车服务收费有关问题的通知》根据《关于规范住宅小区停车服务收费有关问题的通知》，住宅小区停车服务收费应当遵循以下原则：（1）公开透明，合理定价；（2）质价相符，明码标价；（3）服务优质，保障权益。

住宅小区地下车库车位权属问题研究随着城市化进程的加速，越来越多的人选择在城市中居住。

而随之而来的问题之一就是停车位的需求。

为了解决停车位紧缺的问题，越来越多的住宅小区开始建设地下车库。

随之而来的问题也随之而来，即地下车库车位的权属问题。

本文将对住宅小区地下车库车位权属问题进行研究。

一、地下车库车位的权属问题是什么？地下车库车位的权属问题是指居民购买住宅小区配套的地下车位时，对该车位的使用权和管理权的归属问题。

由于地下车库车位是属于小区的公共配套设施，因此其归属问题一直备受关注。

在实际购买住宅小区地下车位时，居民通常是购买该车位的使用权，并不是真正意义上的所有权。

在使用权和管理权方面，居民需要遵守小区的管理规定，不能随意处置自己的车位。

这也就是地下车库车位权属问题的核心所在。

二、住宅小区地下车库车位权属问题存在的现实困境在现实生活中，住宅小区地下车库车位权属问题存在着一些困难和矛盾。

主要体现在以下几个方面：1.管理不规范：由于地下车库车位属于小区的公共设施，因此其管理权归属小区物业管理方。

由于物业管理方的管理不到位，导致车位的使用和管理出现混乱，例如停车位被闲置、被私自占用等情况时有发生。

2.产权不清晰：由于居民购买地下车库车位的实际是使用权，而非产权，因此地下车库车位的产权归属并不清晰。

这就给车位的管理和维护带来了一定的困难，例如维修费用由谁来承担等问题。

3.纠纷难解：由于购买车位的居民往往对车位的使用权存在一定的认知偏差，认为购买了车位就拥有了所有权。

在车位使用和管理过程中容易出现纠纷，例如车位被他人占用、车位被私自改造等问题。

以上困境正是住宅小区地下车库车位权属问题的具体体现，也给小区的居民和物业管理方带来了诸多不便。

为了解决住宅小区地下车库车位权属问题，笔者提出以下一些建议：1.明确管理责任：物业管理方要明确自己在地下车库车位管理中的职责和责任，加强对车位的日常管理和维护。

也要建立健全的管理制度，确保车位的正常使用和维护。

人防工程车位的性质和权属人防工程车位的性质和权属2009-09-01 22：28目前有四种不同的观点：一是国家说。

此种观点认为，结建人防工程属于国家所有，因为结建人防工程是免交土地出让费及大部分相关税费建成的。

1985年财政部、国家人防委员会颁布的《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》就指出，人防工程及其设备设施是国家的财产。

《人民防空法》规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建防空地下室。

《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定，按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。

易地建设费是政府强制性收取的，是人防工程的对价。

收取易地建设费的前提是人防工程属于国家所有，国家才有权向开发商收取。

二是属于开发商说。

理由是；1、《人民防空法》规定，地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。

同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则，建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，地下工程本着"谁投资、谁所有、谁收益、谁维护"的原则，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。

2、《物权法》第一百三十五、一百三十六、一百四十二条等条款的规定，认为人防地下车位作为住宅小区开发商合法建造的"建筑物、构筑物及其附属设施"，其所有权应当属于开发商。

3、建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则试行》第9条的规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分；作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。

文档素材
国家相关法律法规对住宅小区地下车库
车位等全部权明确
1、地下车库的全部权：
——依据《城市地下空间开发利用治理规定》第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁全部、谁受益、谁维护〞的原则，同意建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

——《物权法》第74条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方法约定。

〞即规定确认建设方对规划内车库车位的原始全部权。

2、地下车库未计入公摊面积:
——按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》〔试行〕规定，星岛国际地下车库未计入公用建筑面积局部。

3、地下车库的使用功能：
——建设方依据本着“谁投资、谁全部、谁受益、谁维护〞的原则，划分商业停车场与住宅停车场，便于标准治理与使用。

另依据《物权法》第74条相关规定，星岛国际现有地下车库已充分满足业主/车主的停车需要。

即提供有偿使用效劳。

4、地下人防车库的使用与收益：
——依据《X省人民防空条例》第十六条:人民防空工程平常由投资者使用、维护和治理，收益归投资者全部。

——建设方按照《X城乡规划法》第三十三条：城市地下空间的开发和利用，遵循综合开发、合理利用的原则，即遵循地下人防车位“谁投资，谁受益〞的原则合理使用。

——XXX停车场治理方 202X年4月1日
文档素材。

第1篇一、引言随着城市化进程的加快，停车难问题日益凸显。

为了解决这一问题，我国许多城市开始在地下空间建设人防车位。

然而，人防车位的权属问题一直存在争议。

本文将围绕人防车位权属的法律规定，从法律法规、司法解释和案例等方面进行详细阐述。

二、人防车位的概念人防车位，即人民防空车位，是指根据我国《人民防空法》规定，为满足战时人员、物资储备和平时防灾、减灾、应急救援等需要，由政府投资建设或政府授权建设单位建设的地下空间停车位。

三、人防车位权属的法律规定1. 法律依据（1）《人民防空法》：该法明确规定，人防工程的所有权和使用权由建设单位取得，并按照国家有关规定进行管理。

（2）《物权法》：该法对车位权属进行了规定，明确了车位属于建筑物的附属设施，其权属由建筑物所有权人享有。

2. 司法解释（1）最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，建筑物区分所有权人享有专有部分的所有权，以及对共有部分的共有权和共同管理的权利。

（2）最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定，人防车位属于建筑物附属设施，其权属由建筑物所有权人享有。

3. 案例分析（1）案例一：某房地产开发公司在其开发的住宅小区内建设了人防车位，并将车位出售给业主。

业主购买车位后，发现车位权属问题，遂诉至法院。

法院审理后认为，人防车位属于建筑物附属设施，其权属由建筑物所有权人享有，判决支持了业主的诉讼请求。

（2）案例二：某住宅小区业主委员会认为，人防车位应由全体业主共有，遂向法院提起诉讼。

法院审理后认为，人防车位虽属于公共设施，但其权属仍由建筑物所有权人享有，判决驳回了业主委员会的诉讼请求。

四、人防车位权属争议的解决途径1. 协商解决：当事人可以就人防车位权属问题进行协商，达成一致意见。

2. 调解解决：当事人可以向人民调解委员会申请调解，以解决人防车位权属争议。

3. 诉讼解决：当事人可以向人民法院提起诉讼，依法解决人防车位权属争议。

2021民法典对人防车位的规定在2021年新民法典中，地下人防车位是属于人防设施，就是人民防空的一部分。

它的所有权既不属于物业，也不属于业主，没有产权自然而然的就不可以买卖，如果协议进行买卖，签订的协议也就是无效了。

受益者如果因为这个协议而取得的财产，要给予返还。

民法典地下车位规定：1、按照《物权法》和《人民防空法》中的谁投资，谁收益的原则，人防车位产权归国家拥有，在不妨碍防空功能和业主车位的需求情况下，开发商只拥有车位的使用权，不可以出售，使用期限为20年，到期后才可以继续租，开发商可以收取一定的租费，如果国家发生战争的时候，就要无条件给国家征用。

《民法典》第二百七十五条第一款要求，在一个建筑区域内规划停放车辆停车场和车库的使用权，应当由当事人通过出售、奖励或者租赁的方式约定。

《民法典》第275条第2款规定，在业主共有的道路或其他场地上停放汽车的停车位属于业主。

《民法典》第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

2、是否计入公摊面积如该地下车库计已入业主公摊面积，那么小区业主在购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积，此时，地下车库的产权应属全体业主所有。

如地下车库并没有计入公摊面积，则车库产权归开发商所有。

3、对于人防车位的规定，小区的地下人防车位，是属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。

这是开发商根据《人民防空法》的要求，建设的人防放空地下室，然后将之改造成地下停车位，这类车位称之为“人防车位”。

根据《人民防空法》等相关法律规定，战时此类车位人防办可免费征用此类车位作为地下人防工程，平时此类车位可由开发商处置。

人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。