货币银行学 (2)
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面对房地产的泡沫中央银行应采取的措施
[摘要]中国改革开放以来，我国经济实现飞速发展，创造了令全世界惊叹的伟大成就。然而近几年，在国际金融危机造成投资环境不佳的背景下，在为了保障经济增长而实施积极的财政政策和金融大力扶持政策的影响下，我国房地产价格尤其是主要城市的房地产价格飞速上涨，全国房地产价格涨幅远远超过消费物价指数的上涨，特别是在北京、上海、南京等一些大城市，房地产价格上涨 50%以上，部分地方甚至超过了 100%。2009 年政府的相关调控政策并没有成功抑制房价的急剧上涨，2010 年政府再一次以更严厉的宏观调控政策抑制房价上涨，但是从长期看，其政策效果还不明确。房地产业仍是目前税后利润增长最快的行业，而一些一线以下城市的房地产也逐渐变为各机构投资商包括外资机构炒作的焦点，从2009 年外资机构炒作海南著名楼盘便可见一斑。因此，我国房地产已经出现了一定程度的泡沫现象，而研究房地产泡沫对我国金融安全的影响具有重要的现实意义。
[关键词]金融危机，财政政策，房地产，泡沫现象，金融安全
一、房地产泡沫的形成
1．经济货币化、金融资产扩张成为房地产泡沫形成的先期准备。现代的经济货币化、资产的证券化是经济市场化的必然产物。货币的使用范围正在日益扩大，广义货币量的增长速度也越来越快。而金融衍生工具不断创新的同时，也加速了资产的流动性，使金融资产不断在投资领域快速演变，并最终演变成为纯粹的投机资本，从而导致资产价格的持续性上涨。价格上涨失去控制而产生规模和幅度巨大变动时，泡沫自然应运而生。
2．金融自由化为房地产泡沫的生成提供了制度基础。金融自由化在促进金融发展和经济增长的同时，也降低了资本流动的成本，尤其是加快了资金的跨国流动。而汇率和利率管制的解除导致市场波动幅度剧增，加大了金融风险爆发的可能性。金融自由化下金融衍生工具的不断创新、投机者狂热投机行为、外资的大量流入使虚拟经济与实体经济相背离的趋势更加明显，导致资产价格剧烈波动，从而为泡沫的产生与膨胀提供了直接的制度基础。
3．金融支持过度是房地产泡沫形成的催化剂。房地产业是资金密集型产业，其发展离不开金融的支持，适当的金融支持也有利于促进房地产业的发展。但是，当面临宽松的金融政策加之过热的非理性支持，如住房抵押贷款市场非理性繁荣、投资银行改变证券化流程、住房抵押贷款公司限制过于宽松、金融机构的非理性预期向房地产市场投入大量的资金等活动，则必然直接推动了房地产泡沫的产生，甚至将泡沫推向破灭，从而引发金融危机。
4．政府干预失效、监管不力是房地产泡沫形成的又一致因。政府对经济的干预、引导是为了通过宏观调控来解决市场竞争不充分、机制缺失等市场失灵问题，以促进经济的健康持续发展。但在房地产业方面，政府政策的失灵、失效和不作为则会产生负效应。例如，房地产开发商背离市场的实际需求而大肆兴建高档社区，从而使得本来稀缺的住房资源更是无法满足大众的需求。同时，经济适用房房源紧张、价格上升，以及高档社区的投机型消费进一步拉动了普通商品房的房价，并使房价居高不下，严重地增加了大众消费者的经济负担，不仅导致稀缺资源使用上浪费，而且加速了房地产泡沫的形成。而这些问题产生的根源在于政府监管的缺失以及政府错误的政策引导，如，放松银行管制会助长银行支持房地产业的投机行为，导致房地产价格的上涨；银行为了更高更快地获取收益，则会增加房地产投机行为的贷款支持，从而加剧了银行的资产风险，甚至可能引发房地产市场泡沫。
二、政府及中央银行应采取的措施
实施适度宽松的货币政策以来，房地产业与金融行业的联系日趋紧密。由于开发企业普遍存在起点低、资本金少、融资渠道单一等问题，银行贷款自然成为房地产业最主要的资金来源。而在现代经济体系中，房地产金融体系的安全会影响到整个经济结构的调整和社会政治的稳定。随着住房体制的改革、城市化进程的加快，我国个人住房需求明显高于收入的增长速度，这支持了房地产贷款的快速增长。房地产信贷与房地产市场形成了较为紧密的相互依存关系，房地产市场泡沫的出现也引起了社会各界对房地产信贷资金风险的担忧。因此，应从源头上加以控制，支持房地产业开发和融资模式的创新，促进房地产金融体系的资金来源多元化和社会化，切实防范房地产金融信贷风险。
1．应加强对房地产信贷的监管。房地产市场信贷集中度过高容易导致房地产行业的畸形发展和泡沫的形成，这不仅对国民经济的均衡发展产生影响，也会增加商业银行的经营风险。因此，银行监管部门应根据房贷政策，督促商业银行注意控制贷款风险，在合法和风险可控的前提下，规范房地产抵押贷款操作，鼓励商业银行有保有压，提高按揭贷款首付比例，严禁发放“零首付”个人住房贷款，严格执行“二套房贷款”的认定标准。同时，银行监管部门还应对房地产信贷在商业银行信贷结构中的比例有所控制，避免房地产业对金融业的过度依赖，避免房地产信贷过分扩张而助长资产泡沫的形成，避免泡沫破灭导致的金融风险。
2．多元化发展房地产金融市场。房地产业是典型的资本和资金密集型行业。如果房地产业仅仅依靠单一的银行融资，则房地产金融风险将全部集中在商业银行体系内。因此，为了巩固国民经济复苏的良好势头、促进房地产业长期稳定的发展，必须加速房地产金融资本来源的多元化发展，调整房地产金融及其中介服务业的管制框架和相关政策，在明确行业规范和经营资质的前提下，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产金融市场，形成多元经济主体参与的充分竞争的格局，分散银行信贷风险。增加和扩大项目融资的渠道和方式，包括债权融资、股权融资、房地产基金、资本市场融资等融资源共享方式，以弱化房地产项目对商业银行融资的依赖，提高房地产项目的自我发展能力。
3．应加强对金融系统性风险的调控力度。目前，我国主要地区的房地产贷款在贷款总额中的占比已经超过了国际警戒线，这一现象必须引政府的足够重视。但是，如何调控是一个复杂的系统工程，在当前的客观经济环境下，政府必须形成合力，协调好各方利益，抑制房地产泡沫，防范金融系统性风险。一是针对投机性购房，实行更加严格的差别化税收政策，区别自住性购房与投机性购房的税率，进一步细化对投机购房行为的界定，用税率杠杆消除潜在的房地产泡沫。二是建立全国联网的房地产信息系统。当前，跨地区、跨区域的投机购房行为比较普遍，如前期出现的深圳、杭州房地产热，近期出现的海南房地产热以及温州炒房团、山西购房团等。因此，有必要建立全国性房地产信息系统，对购房者在国内拥有的房地产信息进行联网登记，及时监测和控制跨区域的房地产投资投机行为，有效防范房地产市场金融风险。三是对房地产投资进行相应的政策规范，对炒地、囤地而不施工的房地产商予以严惩。创新房地产市场金融服务和金融经营运营模式，研究如何为不同层次的消费者在获得住房时提供融资需求，如何在开发商为不同层次的消费者提供住房时给予不同级别的金融政策支持，切实促进房地产业的真正繁荣。］
参考文献
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