项目建设需办理的各种手续流程
一、建设项目的规划及用地许可
(一)建设项目选址意见书
1．概述
建设项目选址意见书，是指城市规划管理部门根据城市规划，在已确定的土地使用功能范围内，对建设用地提出选址定点的具体意见。
2.申请建设项目选址意见书的范围
根据《上海市城市规划条例》第五十条规定，下列建设项目应申请建设项目选址意见书：
(1)新建、迁建单位需要使用土地的；
(2)原址扩建需要使用本单位以外的土地的；
(3)需要改变本单位土地使用性质的。
3．申请建设项目选址意见书应提供的资料：
(1)填报《建设项目选址意见书申请表》；
(2)附送批准的建设项目建议书或上报的可行性研究报告和其他上报计划文件；
(3)如属于工业项目和其他对周围环境有特殊要求的项目，以及对周围地区有一定影响和控制要求的建设项目，应加送下列资料：
①有关工艺的基本情况，运输、能源和市政、公用配套(包括电力、给排水、道路、煤气和通讯等)的基本要求；
②项目建成后可能对周围地区带来影响以及建设项目对周围地区建设的控制要求；③有关环境保护(“三废”排放量及排放方式)、卫生防疫、消防安全的资料；
④其他特殊要求。
(4)如属利用原地址扩大用地建设的项目或有选址意向的建设项目，应附送1：500或1：1000地形图三份(由建设单位向市测绘院晒印)，并应标明原址用地界限或选址意向的用地位置；如属尚未有选址意向
的建设项目，待选址明确后再通知补送；
(5)如属原址改建需改变土地使用性质的，须附送土地权属证和房地产产权证明(复印件)—份，其中联建的应送联建协议等文件；
(6)中大型建设项目应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证；
(7)其他需要说明的图纸、文件等。
4．注意事项
(1)大中型建设项目或对城市布局有重大影响的建设项目选址，应先委托相应资质的城市规划设计单位进行选址论证；
(2)在重大建设项目申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生等相关管理部门的选址意见；
(3)对建设项目选址意见书所提出各项规划设计要求应认真落实；
(4)建设单位在取得建设项目选址意见后，应在六个月内，持批准的建设项目可行性研究报告，向规划管理部门和有关部门报送设计方案及有关文件、资料。送审的设计方案图纸，应符合规范化要求。届时如建设项目可行性研究报告未获批准又未申请延期的，建设项目选址意见书即行失效。
(二)建设用地规划许可证
1．概念
城市规划许可是城市规划行政主管部门应建设单位或个人的申请，通过颁发许可证等形式，依法赋予建设单位或个人因建设使用土地或进行建设活动的法律资格和法律权利的具体行政行为。
2.申请建设用地规划许可证，应报送的资料
(1)填报《建设用用地规划许可证申请表》；
(2)附送1：500或1：1000地形图六份(向市测绘院晒印，其中—份应详细划示用地、拆房范围)和总平面设计图—份；
(3)如属迁建单位，应详细填明原址地点、土地和房屋面积并附图；
(4)如属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同”文本(复印件)及附图各—份；
(5)其他需要说明的图纸、文件等。
3．注意事项
(1)根据管理需要，有的建设项目应先送审建筑设计方案，还须报送下列图纸、文件、资料；①填报(建筑工程设计方案送审单)；
②附送批准的可行性研究报告或其他计划批准文件；
③如属新增用地项目，应附送规划管理部门核发的建设项目选址意见书(复印件)；
④建设基地的地形图—份(向市测绘院晒印，比例1：500或1：1000),并应在地形图上划示拟建工程的基地范围及工程位置。
⑤建设工程设计方案图两套。送审的图纸应符合规范化要求，需有设计单位图签、设计单位资格证书编号、设计人、校对人、审核人签名，及市建委颁发的出图章。
(2)建设单位在取得建设用地规划许可证后六个月内，应向房屋土地管理部门申请办理建设用地批准书，届时未取得建设用地批准文件又未申请延期的，建设用地规划许可证即行失效。
(三)建设用地的取得
1．上海市建设用地规模范围
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
2．建设用地使用条件
(1)依法申请使用国有土地；
(2)招标拍卖以有偿使用方式取得土地使用权：
(3)以租凭的形式，取得一定年限的土地使用权。
3．建设用地审批权限
建设用地申请涉及下列情形之用地的，由市土地管理部门受理并审查，报市人民政府审批：
(1)城市规划确定的上海市重要地区和重要道路两侧的建设用地；
(2)建设占用未利用地；
(3)国务院、国务院有关部门、国家计划单列企业和市人民政府批准的建设项目；
(4)跨区(县)的建设项目；
(5)其他需要由市人民政府批准的建设用地。
除以上情形之外，均由区(县)土地管理部门受理并审查，报区(县)人民政府批准。
(四)城市房屋拆迁
城市房屋拆迁，是指按照国家建设的需要，在城市规划区内的国有土地上拆除地面建筑及其附属物，并予以补偿的行为。房屋拆迁必须持国家规定批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向主管部门提出申请，经批准核发拆迁许可证后才可进行。
1．房屋拆迁许可证的申请
需要拆迁房屋的建设单位应当向拆迁房屋所在地的区、县房地局提出申请，取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁房屋。重大市政建设项目拆迁房屋的，应当向市房地资源局提出申请。
2．建设单位申请领取房屋拆迁许可证应提交文件建设单位申请领取房屋拆迁许可证时，应当提交下列文件：
(1)建设项目批准文件；
