万科恒大等TOP20房企如何分产业地产一杯羹
作者：王亚辉（ID：joleandsophia），来源：明源地产研究院
近日，闽系地产黑马阳光城收购天安中国房地产50%股权，正式介入产业地产领域。这是继绿地、万科、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、远洋、中粮、复星、星河等房企之后，进军产业地产的又一房企新成员。
与此同时，我们也看到，2015年上半年内地产业地产概念上市公司年报显示，13家园区类上市公司中9家营业收入出现不同程度下降，最高下降幅度达85%。
一边是房企转型不断新增产业地产新兵，一边是产业地产领域的中坚公司业绩下滑，房地产企业此刻介入产业地产领域真是最好时机吗？难道是因为找到了发展产业地产的通关密码？
一、房企跨界产业地产寻找新的利润增长点
高库存率、低利润率似乎已成为房地产住宅领域的新常态，房企跨界转型愈演愈烈，据统计，国内排名前20的房企，目前一半以上涉足产业地产，包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城等，成立了专职部门，打造新利润增长板块。
实际上，产业地产由于客户是企业和政府，投资决策更为理性，产品标准更高，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等因素，进入门槛并不低。那房企为什么要进入产业地产？
一是低成本乃至免费土地的诱惑。由于产业地产能给地方经济做贡献，自然受地方政府欢迎，
低价或免费土地出让自然不在话下，而且有一点非常重要，那就是产业地产可以作为工业用地出让，也能作为综合类商业用地出让，灵活度非常高。
二是低成本融资的诱惑。去年以来，国家限贷政策下开发贷大幅收紧，融资难成本高，而园区类开发商融资渠道更丰富，成本明显低于房地产行业整体融资成本。
三是可能的利润诱惑。君不见，专注于产业地产的开发商华夏幸福基业2015年上半年营业收入168.72亿元，同比增长48.23%，净利润30.31亿元，同比增长31.71%，而在同一时期的市场上，房企利润平均每年下滑1%，2015年上半年4成左右房企净利润下降。华夏幸福可谓一骑绝尘。
二、规模型房企从产业地产赚钱的N种姿势
产业地产以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，区别于传统房地产，需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合，从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变，且注重高端产业链聚集。
绿地：金融落地产业基金，产城互动打造企业服务平台
2014年有份年度销售额榜单上，绿地以2408亿元超越万科，不管最后统计口径如何，但此番绿地夺魁，产业地产可以说是其最大杀手锏。
绿地超高楼和综合体拿地模式面临瓶颈，基于本身所有的能源和金融产业，更倾向于以产业思维去思考产业地产发展。而成立全国最大规模的小额贷款公司，联合互联网金融巨头阿里、平安推出“地产宝”，把资金不足的持有经营房地产的中小企业资产变成现金，这些都有利于绿地产业地产平台的搭建。
哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目，无论从自身需求、客观形势、禀赋资源及执行情况来看，绿地都是传统房企转型产业地产的佼佼者，并成功打造出政企联手促进产城一体化发展的“房山模式”。
以产业地产作为润滑剂，让金融落地产业基金，这是绿地寻求产业地产新利润增长点的方式。
万科——项目租售收入、轻资产管理服务收益
产业地产已经作为万科集团核心战略进入其2014年财报，郁亮更是多次提及产业地产对于万科的重要性。把自己定位为“城镇化配套运营商”的万科，进入产业地产无可避免。万科产业地产发展分为重资产模式和轻资产管理。
重资产模式下，有“基金+持有”模式、股权投融资、以产业园区为核心的办公、研发等。该模式赚取租金、管理费和未来土地升值收益。万科的优势在于较强的地产开发能力和较好的现金流，重资产开发正是为轻资产运营提供支撑和载体。
轻资产管理，主要在于中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发。以星商汇为例，“仿效苹果、阿里巴巴和腾讯，借助万科集团的平台形成生态型结构”，旨在打造全生态企业成长服务平台，除了空间提供，还提供多元化的投融资解决方案，并聚拢资源提供创业辅导。通过万科的平台，有更多服务商和客户流量加入，计划于2016年服务8000家企业，此时便有可能借助量的积累实现现金流平衡。
招商——背靠招商局资源，开发租售、金融服务、产业+资本
早在2013年初，招商地产便已谋划转型，除了住宅地产、商业地产外，产业地产将成为快速增长的明星业务。
背靠招商局平台资源，招商地产与招商局旗下工业地产、港口、招商银行、招商局资本等平台资源协作。
与招商银行合作，利用其金融资源优势，为旗下产业园提供多元化综合金融服务平台，包括小额金融服务、代收代付、缴费类款项归集等。入驻园区的中小企业可在招商银行优先获得贷款，并能享受到贸易融资、咨询顾问、现金管理、汇款及结算等方面的金融产品和服务。而针对符合条件的中小企业，将通过股权投资服务平台和债权融资创新产品，针对不同成长阶段实施分类培育、梯度培养，助力产业园区内创新型成长企业快速发展。此外还有引入私募股权融资、协助登陆多层次资本市场等综合化金融服务。
与招商局资本合作，将在产业园区探索合作上嫁接集团优势，实现产融联合，招商地产既能够利用招商局资本这一融资平台强化资金优势，又能与其上下联动，把握REITS、产业园区等领域的新机遇。
此外，招商局集团在工业地产、邮轮母港业务上的运营优势也可能对招商地产形成增值效应。
华夏幸福——土地一二级开发获利、“成本+利润”补偿、园区服务
说到产业地产，肯定不得不提华夏幸福，华夏幸福基业2015年上半年营业收入168.72亿元，净利润30.31亿元，同比增长31.71%，营收仅为万科同期收入的1/3，净利润紧追万科的48.5亿元，ROE更以26%秒杀万科的5.41%。
华夏幸福“园区+地产”模式如何挣钱？一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息收入；二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%；三是园区配套地产开发收入；四是园区土地升值收益。
华夏幸福核心的经营战略，在于根据中国产业发展趋势和地域特点，发现大城市周边产业发展高增长潜力地区，以与地方政府合作的形式全方位介入，促成区域产业升级，并在此过程中分享园区产业发展服务、房地产开发等业务带来的收益。
而“成本+利润”的模式，即企业按照“九通一平”的标准进行市政设施建设，待园区土地出让后，政府拿出市政基础设施投入的110%作为补偿。例如华夏幸福基业固安工业园区由开发企业建设市政基础设施。
