华夏幸福产业新城模式风险评价及应对研究

华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (3)1、华夏幸福基业模式简析 (3)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (19)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (26)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (29)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (35)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (38)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (45)二、案例 (49)1、华夏幸福中心 (49)2、嘉善高铁新城 (51)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (52)4、惠州高新工业园 (53)5、清华中试孵化产业园 (54)6、大厂影视创意产业园 (55)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (56)8、大厂专用车产业园 (59)9、大厂专用车零部件产业园 (60)10、上海人才创业园 (61)11、大厂检验认证产业园 (62)12、大厂数字出版产业园 (63)13、光大We谷 (64)14、固安产业新城 (65)15、固安环保产业园 (67)16、固安科研产业园 (69)17、固安移动通信设备产业园 (70)18、固安肽谷生物医药产业园 (71)19、固安卫星导航产业园 (73)20、固安航天产业园 (74)21、固安电子商务产业园 (75)22、文安经济开发区 (76)23、香河经济技术开发区 (78)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。

华夏幸福基业商业模式分析华夏幸福基业商业模式简析目录一、企业概况；二、主要商业模式；三、模式优劣势分析；四、华夏幸福基业核心竞争力分析；五、借鉴意义。

一、企业概况华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的开发区投资运营企业集团，以建设“经济发展、社会和谐、人民幸福”的开发区城市为企业公民责任，公司核心业务包括园区开发运营和城镇开发建设。

2013年上半年，公司销售额共计159亿元，实现营业收入88亿元，实现营业利润23亿元。

公司投资运营的园区新增签约入园企业28家，新增签约投资额102亿元。

（数据来自公司2013年半年报）公司秉持“一个开发区，一个城市的未来”的理念，华夏幸福基业以产业发展和城市发展双轮驱动的发展模式，以实际行动加入到推动中国区域协调发展、城乡统筹，推动中国城市化、工业化进程的行列。

二、主要商业模式1、“园区+地产”的产业新城模式园区运营主要是通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。

地产开发主要是在园区及其周边进行大规模的房地产开发。

图1、按土地性质分，开发区一般整体规划面积划分2、“园区+地产”模式详细开发流程图2：注：本流程中所涉及平台公司及其他项目承接公司均为幸福基业控股子公司。

3、主要涉及行业及利润来源主营业务收入状况及行业分布表（单位：亿元人民币）注：（1）、产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务；园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务。

（2）、本表依据公司2013年半年报公布数据得出。

三、模式优劣势分析优势：1、该模式能够满足企业和区域发展需求。

这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。

从企业角度看，“园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应：①、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；②、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；③、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；④、随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑；⑤、该模式运营中期能够为企业带来中长期稳定收入，支持企业市场扩张。

华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制、优势及风险华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。

党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。

华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。

河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。

其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。

图 1 华夏幸福产业新城国内布局情况一、运行机制产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。

（一）运作机制在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。

华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。

其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

图 2 华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制（二）回报机制地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。

华夏幸福造城生意背后的“得与失”©读懂财经·金融地产组原创/出品作者 | 郑鹏超编辑 | 武亚玲有的企业在造车，它却是一家地道的房地产企业；有的企业在盖房子卖房子，它却不是大家印象中的房地产企业。

比如，发迹于廊坊的华夏幸福，在大部分人眼中，它是一家不折不扣的房企，因为它卖房也建房。

但这可能是大家对它最大的误解。

表面看，华夏幸福是披着产业新城的外衣，大肆圈地搞开发的房企。

不错，其开发模式是通过建造产业园低价拿地，产业园建成高价卖商品房，开发业务的毛利率普遍高于可比房企5—10个百分点。

然而，如果我们进一步看其毛利润来源会发现，2019年其毛利润中，房地产开发业务占比只有47.8%，产业发展服务的业务占比却达50.6%。

换句话说，开发业务只是公司的一块收入，大头则来自为产业园招商，企业在产业园投资金额的45%，华夏幸福确认为收入，也就是产业发展服务费。

服务费，是典型的轻资产模式，利润自然会高。

今年上半年，该业务毛利率高达85.31%。

无论怎么看，华夏幸福都拥有比纯房企更好的商业模式。

因为它盈利能力更高，受商品房规模见顶影响的压力也小很多。

但这个看起来“完美”的商业模式，却忽略了中间的核心角色“政府”。

虽然招商而来的企业在产业园投资的45%归华夏幸福，但真正的付款方却是政府。

有了政府的参与，又会与华夏幸福摩擦出什么样的火花呢？/ 01 /“不要再说华夏幸福是一家房地产企业”2017年年会上，华夏幸福(SH:600340)董事长王文学提出“诚意正心干好产业新城”口号，并一再告诫员工，不要再说华夏幸福是一家房地产企业了。

要理解王文学的话，还要从1992年说起。

彼时，王学文还在河北廊坊开火锅店，来吃饭的有不少政府官员，一来二去就混熟了。

90年代中期，全国兴建政府楼堂时，王学文通过中间人牵线顺利进入了装修行业。

好景不长，1997年亚洲金融危机爆发，政府的装修款要不回来，下游施工队的钱没法结清。

华夏幸福风险应对措施引言华夏幸福股份有限公司是一家以地产开发为主营业务的企业，面临着多种风险。

为了确保公司的稳定发展，需要制定相应的风险应对措施。

本文将探讨华夏幸福面临的风险及其相应的应对措施。

一、市场风险市场风险是指与市场价格、供求关系、政策法规等相关的风险。

以下是华夏幸福应对市场风险的措施：1.多元化产品线：华夏幸福积极通过开发多元化的产品线来应对市场需求的变化。

公司不仅仅注重住宅开发，也积极拓展商业地产、写字楼等领域，以降低对单一市场的依赖性。

2.多渠道销售：华夏幸福通过线上和线下多种渠道进行销售，以扩大市场覆盖范围，降低销售的集中风险。

同时，公司也积极开展市场调研，了解消费者需求，及时调整销售策略。

3.全面营销策略：华夏幸福注重品牌建设和营销推广，通过广告、宣传等手段提升品牌知名度。

公司还与各类营销渠道合作，加大市场宣传力度，提高产品的竞争力。

二、行业政策风险行业政策风险是指与地产行业相关的政策法规变化所带来的风险。

以下是华夏幸福应对行业政策风险的措施：1.关注政策动向：华夏幸福密切关注国家和地方政策的变化，及时调整战略与业务布局。

公司设立专门的法务团队，负责监测政策变化并提出相应的建议。

2.多元化项目开发：为了降低单一项目受政策风险影响的风险，华夏幸福积极开展多元化项目开发，包括住宅、商业地产等。

通过多元化项目布局，可以分散风险并提高回报率。

3.加强与政府的合作：华夏幸福保持良好的与政府的关系，积极参与政策制定和项目合作。

公司与政府的合作有助于获取政策支持，降低政策风险对业务的影响。

三、金融风险金融风险是指与金融市场相关的风险，主要包括利率风险、汇率风险、流动性风险等。

以下是华夏幸福应对金融风险的措施：1.多元化融资渠道：华夏幸福通过多种融资渠道获取资金，包括银行贷款、发行债券、股权融资等。

通过多元化的融资渠道，可以降低单一融资渠道受金融风险影响的风险。

2.利率风险管理：华夏幸福积极管理利率风险。

2019年华夏幸福专题研究：产业新城运营模式研究、产业新城发展三部曲内容目录1.领先的产业新城运营商 (4)1.1. 公司发展历程 (4)1.2. 股权结构情况 (5)2.产业新城新模式，成就行业标杆者 (6)2.1. 产业新城运营模式研究 (6)2.1.1. 政企合作共赢，打造产业新城 (6)2.1.2. 盈利来源及规模测算 (7)2.2. 产业新城发展三部曲 (9)2.2.1. 试点：十年探索，固安模式独步天下（2002-2012年） (9)2.2.2. 聚焦：京津冀协同发展，收入结构化调整（2013-2016年） (13)2.2.3. 开拓：异地复制，产业新城大有可为（2017年至今） (14)3.杠杆水平可控，短期偿债压力小 (17)4.平安入股，业绩承诺彰显公司发展信心 (18)4.1. 平安入股，资源效用再整合 (18)4.2. 三年业绩承诺，彰显业绩增长信心 (20)4.3. 吴向东加盟担任高管，定位不动产开发、运营、管理平台 (21)5.盈利预测与估值 (22)5.1. 核心假设 (22)5.2. 盈利预测 (22)5.3. 估值 (22)5.4. 投资建议 (24)6.风险提示 (25)图表目录图1：华夏幸福发展历程 (4)图2：2014年以来公司营业收入（亿元）及同比增速 (5)图3：2018年营业收入各业务构成部分 (5)图4：华夏幸福股权结构图（截至2019年6月末） (5)图5：华夏幸福产业新城业务主要内容 (6)图6：华夏幸福产业新城合作模式 (7)图7：固安县地方公共财政收入及同比增速 (10)图8：固安县GDP（亿元）及同比增速 (10)图9：固安产业新城图片 (10)图10：固安产业新城新增及累计入园企业数 (11)图11：固安产业新城累计签约投资额（亿元） (11)图12：固安县地理位置 (11)图13：产业新城模式资金流动情况 (12)图14：京津冀协同发展空间格局 (14)图15：华夏幸福营业收入区域分布 (14)图16：华夏幸福营业收入业务分布 (14)图17：华夏幸福环京内外销售面积占比 (15)图18：华夏幸福环京内外销售金额占比 (15)图19：华夏幸福累计签约入园企业数及累计投资额 (15)图20：华夏幸福园区总数量（个） (15)图21：华夏幸福资产负债率及净负债率 (17)图22：华夏幸福债务结构 (17)图23：华夏幸福及板块货币对短期债务的覆盖倍数 (17)图24：华夏幸福平均融资成本 (17)图25：华夏幸福2019H1各渠道融资余额 (18)图26：华夏幸福2019H1各渠道融资成本 (18)图27：控股股东承诺2018-2020年业绩承诺 (21)图28：华夏幸福多元业务拓展情况 (21)图29：内地和香港市场房地产板块上市公司PE值走势 (23)表1：华夏幸福产业新城各环节主要内容 (7)表2：华夏幸福产业发展服务收入测算 (8)表3：主要园区产业定位及18年招商引资情况 (16)表4：平安两次股权受让情况 (18)表5：平安集团入股地产公司情况 (19)表6：2018年至今公司境内融资情况 (19)表7：2018年至今公司境外发行美元债情况 (20)表8：华夏幸福2019-2021年盈利预测（百万元） (22)表9：华夏幸福2019-2021年分业务收入情况（百万元） (22)表10：主要房企估值对比 (23)。

华夏幸福财务模式发展前景及其风险点分析在雄安新区以及房地产政策高压的双重背景下，本文以河北省房地产龙头企业华夏幸福为例进行分析，首先肯定了其产业新城业务模式符合经济发展需求。

其次，揭示公司现存的两大主要风险：第一，PPP项目合作的地方政府的财政实力和地区经济实力偏弱，PPP项目能否如期完成、运营收益能否达到预期，及大规模PPP项目资产证券化债券隐含的偿付风险。

第二，公司近几年规模扩张速度过快带来的现金流风险。

最后，以财务数据为支撑，对公司显著异于同水平企业的三大财务指标进行分析，剖析公司潜在的风险点。

最后，基于上述风险点，提出相应建议。

标签：财务模式；产业新城；PPP模式；風险华夏幸福基业股份有限公司（以下称“华夏幸福”），成立于1988年，是中国领先的产业新城运营商。

2011年8月29日，华夏幸福（600340）借壳ST国祥上市，2017年6月11日华夏幸福（600340）入选上证50成分股，说明其成长性和流动性在资本市场上是被认可的。

此外，其主要项目所在地位于京津冀地区，因此分析华夏幸福对于雄安新区未来房地产业的发展具有重要参考意义。

而在“十九大”报告明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策背景下，华夏幸福的财务盈利模式能否持续，其风险点在哪，将是本文关注的重点。

1、华夏幸福财务模式1.1华夏幸福财务模式简介目前华夏幸福的财务模式主要如图1.1所示：其业务主要分为两部分，第一部分是园区经营与开发，核心业务为产业新城开发，合作对象主要是一些特定的县域，为其提供综合性开发服务。

在这一业务中，突出表现了其高端服务业的属性，例如园区产业发展规划、招商引资等。

第二部分是房地产开发，这一业务保留了房地产行业的传统属性，包括基础设施及房屋建设等。

1.2华夏幸福财务模式分析首先，公司业务布局发生明显变化，逐步显露高端服务业属性。

由图1-1可以看出，产业发展服务收入占三大主营业务收入的比例逐年增加，在2014年和2016年更是一举超过城市房地产开发业务收入，同时其亮眼的毛利率水平引人注目。

华夏幸福产业新城PPP模式的思考和建议作者：
来源：《农村农业农民·A版》2017年第06期
河南省人民政府发展研究中心研究员刘战国：
今年4月，我们进行了一项研究，就是关于华夏幸福产业新城PPP模式以及我们的一些思考和建议，为什么我们要推出这样的研究报告和这个产业研究？其实我们的主要目的是通过对华夏幸福这一家公司来反映河南行业发展和区域发展总的趋势。

关于对华夏幸福产业新城PPP 模式的解读，作为研究者，我总结了华夏幸福产业新城PPP模式成功的几个方面。

第一个方面是PPP模式。

PPP模式，就是公私合作、合作共赢。

第二个方面是产城融合，最后建成产业新城，就是服务功能完善的城市新区，有产业支撑，有服务功能、生态良好的城市新区这样一个功能。

第三个方面，华夏幸福把国家战略当成自己的战略，无论是我们的城镇化战略、区域协调战略，还是开放战略、创新驱动战略，都紧紧跟随国家战略。

在此，我也谈几点建議：第一就是我们要认清趋势。

开发区和产业的转型趋势是叠加在一起的，造就了一大批园区的运营商和产业新城的出现。

作为地方就是要把这些园区运营商主体引进来，把产业新城载体打造好。

第二就是河南省180家产业集聚区的转型要进行借鉴。

第三就是推进产业新城和特色小镇的建设，要在核心区进行。

第四就是在河南省区域战略叠加的区域要建设一批重要区域，比如说“三区一群一中心”，就是我们的航空港区、自创区、自贸区、中原城市群及郑州中心城市。