《物业管理基本制度与政策》第三章(3)讲义

第二节管理规约制度一、管理规约（一）管理规约的概念和功能管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

管理规约必须协调单个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照少数服从多数的原则解决存在的分歧。

管理规约在物业管理活动中，主要承载两方面的功能：1．明确权利让渡规则。

业主通过签署管理规约承诺书，将物业共有部分的管理权让渡给业主大会，业主大会据此有权代表业主选聘物业服务企业并签订物业服务合同，因而物业服务合同的效力自然及于每位业主，个别业主以非物业服务合同的签约人为由，否认物业服务合同的约束力有悖法理。

2．明确业主内部自律规则。

业主行使建筑物区分所有权的基本规则，应事先通过管理规约的形式予以明确，以便能够在业主内部形成自我监督机制，凭借多数业主的善意意志约束个别业主的不当行为。

业主一旦共同决定委托物业服务企业实施物业管理，就要将共同财产的管理职能授权物业服务企业实施，并将这项授权明确写入管理规约中，要求业主遵守公约，服从物业服务企业维护公共秩序的物业管理行为。

【例题3.17】订立管理规约是业主与（）之间的共同行为。

[2011年真题]A．物业服务企业B．业主委员会C．业主大会D．业主【答案】D【解析】制定管理规约是业主之间的共同行为，通常情况下，管理规约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，规约的修改权也属于业主大会。

（二）管理规约的主要内容根据《条例》，管理规约应当包括四个方面的内容。

（1）有关物业的使用、维护、管理事项。

（2）业主的共同利益。

（3）业主应当履行的义务。

（4）违反管理规约应当承担的责任。

在《条例》基础上，《指导规则》进一步明确管理规约应当对下列主要事项作出规定：（1）物业的使用、维护、管理；（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；（3）物业共用部分的经营与收益分配；（4）业主共同利益的维护；（5）业主共同管理权的行使；（6）业主应尽的义务；（7）违反管理规约应当承担的责任。

第五节物业服务企业一、物业服务企业的义务物业服务合同约定物业服务企业的义务是多方面的，其中一些服务义务仅靠物业服务企业单方面的行为就可以完成，还有一些服务义务较为复杂，仅靠物业服务企业单方面的行为难以完成，需要业主以及主管部门共同发挥作用，其中主要包括物业服务企业维护物业管理区域秩序和协助安全防范的义务。

（一）物业管理区域公共秩序的维护义务1．业主违反物业管理区域公共秩序的主要表现物业管理区域的公共秩序，需要全体业主共同遵守才能得到良好的维护。

在物业管理区域内，存在个别业主缺乏法制观念，道德意识淡薄，为个人利益违反物业管理秩序，损害其他业主合法权益的现象。

常见的业主违反物业管理区域公共秩序的行为主要包括：（1）侵占共有部位或者公共场地，私搭乱建，影响居住环境；（2）违规装修，拆改房屋主体结构和共有设备设施，造成共同财产损害和安全隐患（3）违规安装附属设施设备，侵犯相关业主正当权益；（4）违反规定饲养宠物，影响相邻业主生活和小区的整体环境；（5）开展经营活动导致环境污染、噪音超标，影响相邻业主生活与经营活动；（6）违规使用房屋、阳台导致静荷载超标，影响相邻业主造成安全隐患；（7）利用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患；（8）占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行；（9）阻挠、妨碍或者拒绝配合物业服务企业实施正常的房屋维修养护活动，侵害相关业主正当权益；（10）其他违反管理规约及物业管理区域规章制度，妨害公共秩序的行为。

2．维护物业管理区域公共秩序的主要方式为维护物业管理活动的正常秩序，《条例》规定，对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应当履行如下义务：（1）告知义务业主对在物业管理区域内应当遵守哪些制度、如何进行各项活动享有知情权。

物业服务企业应当利用业主入住通知、公告栏、发放宣传资料以及社区网络等形式，向业主广泛宣传告知临时管理规约、管理规约和房屋设备设施使用说明书的主要内容，以及关于房屋装修、环境卫生、绿化等公共秩序的规章制度。

四、物业承接查验制度
• 物业承接查验制度的意义
1、有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，以及避 免矛盾纠纷，具有重要的保障作用。
2、对于督促建设单位提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。 3、可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接。
一、业主大会制度
• 业主的概念：房屋的所有权人为业主。 现实中，具备业主身份的情况有三种： 一是房屋所有权证书持有人； 二是房屋共有权证书持有人； 三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
• 业主的权利：10项，此略。 • 业主的义务；6项，此略。 • 什么是业主大会？
业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。
• 2003年6月28日，《物业管理条例》正式颂布。 • 2007年8月26日，国务院发布了《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，于2007年10月1日
起执行。
四、《物业管理条例》
• 《条例》的主要内容：七章七十条
• 第一章 总则 • 第二章 业主及业主大会 • 第三章 前期物业管理 • 第四章 物业管理服务 • 第五章 物业的使用与维护 • 第六章 法律责任 • 第七章 附则
业主大会的筹备与成立
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
• 业主大会的职责 《条例》第十一条规定业主大会的职责： 1、制定和修改业主大会议事规则； 2、制定和修改管理规约； 3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4、选聘和解聘物业服务企业； 5、筹集和使用专项维修资金； 6、改建、重建建筑物及其附属设施； 7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
有关物业的使用、维护和管理； 业主的共同利益； 业主应当履行的义务； 违反公约应当承担的责任。 3、管理规约的法律效力 管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（物业使用人、物业继受人）

三、物业管理特征
社会化（条件：两权分离） 专业化 市场化
物业管理基本制度与政策-课件(1)
第二节 我国物业管理产生与发展
一、历史沿革：英国→美国→香港→南方→北方
二、住房制度改革历程：解放后→改革开放前→房改→物业管理
第一家物业公司：81年
三、物业管理发展标志此事件
第一个地方性法规：93年
第一家全国性规章：94年 行业协会成立：2000年
义务 执行决定
组成
缴费
性质：不明确 谁指导：街道
谁进来：业主代表、建设单位
3、业主大会 筹备组
干什么：会议形式，业主投票权 候选人 大会议事
形式：有效与无效：1/2与2/3区别
召开会议
备案：自选举产生之日起30日内备案
物业管理基本制度与政策-课件(1)
性质：执行机构
4、业主委员会
召集会议 职责 签订合同
物业管理基本制度与政策
第一讲
提纲
一、概述
概念 物业条例
业主大会制度
二、基本制度
业主公约制度 前期招投标制度 承接验收制度
物业管理基本制度与政策-课件(1)
第一章 物业管理概述
第一节 概念
一、物业管理
定义 定义的理解
①管理方式：三种 ②住房 ③内容
二、条例
①性质:行政法规
④双向浮动
②适用范围
类型 行政区域
合同
物业管理基本制度与政策-课件(1)
第四节 物业承接查验制度
明确责任
一、查验作用意义 保障质量
加强建管衔接 资料
二、移交内容 资产：用房
资金
三、现场会议
共用设施设备：争议处理/现壮交接
环境