房地产开发项目实用经济测算经验大全
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房地产开发项目实用经济测算经验大全(最新•最全)!
2016-10-24☀
项目总的发问!
项目利润是怎样计算出来的？
房地产经营需要哪些要素投入？
什么样的房地产项目才是好项目？
第一部分：房地产测算基础
1.房地产估算的思路
2.房地产估算的假设
第二部分：房地产成本构成
对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 01（一）土地取得的费用
提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体
错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。
如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？
1.市场比较法：
2.成本逼近法：
3.基准地价系数修正法：
02 （二）前期工程费
03 （三）房屋开发费
房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。
1. 建筑安装工程费
2.基础设施建设费
提示： 一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%
3.公共配套设施建设费：
提示：
一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%
4.估算方法：
04 （四）管理费用
注：
如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。
05 （五）财务费用
06 （六）销售费用
07 （七）开发期税费
08 （八）其他费用
09 （九）不可预见费
开发建设费用投资估算表
01 （一）开发计划
开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。
项目案例 项目案例
02 （二）销售计划
项目案例 03 （三）价格估算
☀价格估算❶-市场比较法
价格估算❷-收益法
价格估算❸-成本法
注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。
04 （四）租售收入
05 （五）税费估算
目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：
土地增值税
第四部分：项目利润测算 01 （一）基本概念—利润
资金价值
现金流量 现金量与利润的关系
经济评价指标
指标参考 万科核心指标的基本要求（参考）
资金使用计划
02 （二）核心指标—财务内部收益率
财务内部收益率的作用
销售净利率
财务净现值
投资回收期
03 （三）参考指标—总投资回报率
地价支付贴现比
启动资金获利倍数
启动资金的界定：
一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。
启动资金获利倍数的意义：
在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。
销售毛利率 资金峰值比例
资金峰值的界定：
资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺。
