单店店铺选址问题的分析
一、新店周围地理位置特征表述
在屈臣氏全国市场急速扩张的背景下，正当业界还在为“直营模式”和“加盟模式”争论不休时，全民开店时代的步伐已经走到了我们的面前，面对单店的低存活率、连锁的高难度基因复制，以及店铺品牌的跨区域推广和文化移植，如何科学经营、有效管理好单店就成为了关键要素，不积跬步无以至千里，如何进行前期的商圈调查与新店选址则是首当其冲的重要问题。
屈臣氏坚持其店铺的选址方向基本如下：
1.人流量集中的商业街道、办公楼，比如：上海的淮海路、北京
的西单等
2.居住人口大的社区，比如：上海的柳州店等
3.大型百货商店、超大型卖场、大型商业中心
4.中心城市的地铁沿线
5.与肯德基、麦当劳等具有共同目标消费群的商业靠近
屈臣氏将店铺分为“街铺店”和“非街铺店”，使用面积约在200至500平方米。对于街铺店，最好在楼层1楼，有独立的进出口。如位置很好，可考虑2楼，但在临主街的位置上必须有独立、便捷的进出通道，形象展示好。临主干道、人流汇集点，可视性好，有较好的招牌广告位。对于“非街铺店”，必须在主要人流量的通道上。
同时，在进出口的位置上必须有非常明显的广告标识或者广告位置。
1)化妆品店接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。
2)化妆品店选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其更具发展潜力。
3)化妆品店要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。
4)化妆品店要交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。
1、店址选择遵循的原则 :
要选定一个好的店址，有多方面的因素是需要考虑的，但投资者首先要明确自己的选择原则，因为原则是自己的作业导向和目标指引。
（1）要综合考虑行业的特点
（2）要综合考虑地区的特点
（3）要综合考虑人流量调查的结果
（4）避免在同一区域重复进行网点建设
（5）要有利于连锁店店铺管理目标的实现
（6）要注重对成本的核算
（7）方便顾客
2、店址选择的具体方法：选择店铺的具体位置时，可以从以下几个方面入手：
（1）首先选定区域
设立店铺的一个前提是先找出目标市场和服务对象，然后根据目标市场和服务对象选择网点设置区域，考虑设在消费者集中的区域，尤其以商业中心为最佳位置，但同时也应考虑成本因素。
（2）通过制图找出最佳位置
在选定区域后，可以绘制出简图，并标出该地区现有的商业网点，
包括竞争对手和准竞争对手的店铺，还应该标出现有的商业结构、客流集中地段和流向、交通路线、停车位等，通过分析和评估，以便正确设置店铺的位置。
（3）进行市场调查
（4）具体实施
3、店址考察数据分析
（1）店址临近主干道的人流量和车流量
店址临近主干道的含义指：主干道和店址之间最方便、最近距离的不行时间不超过15分钟。
店址临近主干道的人流量：一类城市日人流量应该在50000人次以上，二类城市日人流量应该在10000人次以上，三类城市日人流量应该在5000人次以上。
店址临近主干道的车流量：一类城市日车流量应该在8000人次左右，二类城市日车流量应该在5000人次左右，三类城市日车流量应该在2000人次左右。
（2）核心商圈的收入水平
（3）人口数量
（4）交通状况
（5）核心商圈的城市规划状况
（6）核心商圈的同类店铺饱和状况
4、对于备选店进行评估
为了判定某个特定的场所是否能够开设店铺，投资者还需要对很
多因素进行调查，比如：
（1）该场所的空间是否足够大？能否满足日后的正常营业需要？
（2）该场所的交通便利性是否方便？
（3）留客空间和缓冲空间是否具备？
（4）该场所的商业历史是什么？该场所是否拥有很高的承租人更新率？
（5）该区域正呈现出的发展趋势是在增长还是停滞或是下滑的？
（6）场所在道路的哪一侧？这对自己的未来店铺生意是否有影响？
5、在选址时应注意的其他事项
（1）观察商业区位
（2）考虑规模
（3）考虑价格
（4）分析竞争程度
（5）分析潜在的顾客数量和客流规律
二、被选店址周围商业环境和竞争店情况
北海市屈臣氏地处北海市中心，和安商都一楼。交通便利，人流量大。位于北海商圈正中心，有着很大优势的地理位置。
商业环境分析
北部湾路商业业态分析
北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商业旺街，和安商港为首、新力、宝谊等商场同在北部湾路的一条线上。
◆ 北部湾路交通便捷，有多路的公交车经过；
◆ 毗邻北部湾广场，白天成为旅游一点，旅游者成为该区域销售动力，晚上北部湾广场成为市民的聚集地，带旺商铺夜市。
长青路商业业态分析
◆ 长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用品等为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模和知名度
餐饮32%8%6%
餐饮
14%
竞争店情况：
和安商都
◆位置:长青路北部湾广场
◆物业形态，底层裙楼-1-5层+部分沿街底商
◆商业面积10000 ㎡
和安商都位于北部湾广场东侧，是北海商业旗舰“和安商港”首家姐妹店，拥有约5万平方米超大商业规模，是以超市、百货为两大主业态，集购物、餐饮、娱乐、美容美发、医药保健等多种业态于一体的综合型购物商都。
2009年9月28号正式营业，目前招租基本已满，主要经营商家皆为和安商港的姐妹店。
三、新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次
在日益同质化竞争的零售行业，只有为消费者选择合适的产品和优质的购物体验才能赢得市场，而实现这一切的首要基础就是准确锁定目标消费群。北海屈臣氏将目标消费群体锁定在18-35岁，月收入在2500元人民币以上的时尚女性。它为何偏爱的是这一人群呢？屈臣氏围绕个人护理商店这一个性化主题，屈臣氏货品分为化妆品、个人护理用品、药品、保健品、时尚饰品礼品、糖果零食几大类，这些18-35岁左右的女性占其顾客量的70％—80％。据调查，这类女性喜欢逛街大多属于冲动型消费者，她们关注时尚，对品质有一定要求，渴望更年轻健康、更美丽。
40岁以下的这个人群则富有挑战精神，比较注重个性，喜欢体验优质新奇的产品。同时，又是女性中收入增长最快的一个群体，有较强的消费能力，但通常又时间紧张，不太喜欢去大卖场或大超市购物，追求的是舒适的购物环境。这些消费者特征都与屈臣氏的商品定位非常吻合。
小于这个年龄段的女生，都在忙于学习，自己不独立，没有独
立选择权，购物时间很少。而超过这个年龄段的女人，都比较保守，有自己很忠诚的消费品牌和生活方式，消费壁垒很强，很难打破，而且这个年龄段的女人两极分化严重，由于经济原因，有的高端直接美容护理，有的消费能力差随便对付。所以18岁—35岁的时尚女性成为了屈臣氏消费的主体人群。
北海屈臣氏便利的地址位置，靠近和安商都的超市口，位置醒目，能见度高，更吸引了很多北海市大学生，学生是个非常庞大的消费群体，有着不可估量的消费价值。和安商都一楼很多也都为化妆品，但是由于价格都偏高，消费群体有限，而对于屈臣氏产品的价格平民和商品种类的齐全、繁多，能够吸引到更多的消费群体。并且屈臣氏周围有多个住宅区，一些时尚女性可以通过下班后的时间，去屈臣氏消费。
相比普通超市年轻女性更青睐屈臣氏，主要因为购物感受的不同。屈臣氏迎合了她们感性的消费心理，精心营造轻松、愉悦、服务至上的购物氛围，这无形之中为商品增添了不少附加值，让顾客感受到在这里消费是一种时尚、品味的象征。
屈臣氏的店内环境、货品陈列都是经过精心设计。不同于普通超市的传统顶部照明，屈臣氏在货架上也设置了很多光源，令店堂整体明亮度大大提升，很好地利用了顾客的“趋光心理”；有的顾客会感到不解，为什么有些货品高高摆放在手不能及的货架上。其实它们不是用来卖的，而是营造一种氛围，让人有琳琅满目的感觉；屈臣氏常常把自有品牌的商品放在货架两头处，因为这个位置最容易引起注
意，另外在收银台旁边会设置一些促销货架，这些都是针对目标顾客“冲动型消费”的特性。
四、新店开业后预计能辐射的范围
所谓商圈，就是指店铺吸引顾客的地理区域，泛指店铺的辐射范围。
1、商圈组成
（1）核心商圈
核心商圈对于整个店铺来讲是非常重要的，其消费者数量约占顾客总数的35%—45%，顾客的消费忠诚度比较高，距离店铺最近，是潜在消费者密度最高的区域。目前，在国内一二线市场的核心商圈的辐射半径约为500米左右。
（2）次级商圈
次级商圈位于核心商圈的外围，顾客较为分散，店铺的辐射力较弱，但是由于当今社会经济，信息和交通业的迅猛发展，该商圈的消费者重复消费的概率还是比较大的。次级商圈的辐射半径约为1000米，消费者数目约占顾客总数的25%—30%。
（3）边缘商圈
边缘商圈包括了所有余下的顾客，较为分散，多为偶然性、机遇性消费的顾客或回头客，边缘商圈的半径为2000米以上；交通便利与否，是影响边缘商圈的顾客消费欲望的重要因素。
2、商圈形态
我们在选址时，一定要对商圈形态进行详细的了解和划分。
（1）商业区
商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹，各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
（2）社区或是住宅区
该区户常住户户数多，至少应该在1000户以上。住宅区的消费习性为消费群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
（3）高校区或是文教区
该区附近有大中专院校或是文教单位密集。文教区的消费习性为消费群以学生或是教师居多，消费意识超前，观念时尚，虽然在该区的客单价水平不比，但是联单率指标往往却很高。
（4）混合区
该区的特性集中表现为商住混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，具有多元化消费习性的特点。
3、商圈调查
商圈调查主要是从人流量、交通状况、道路状况、区域特征、经营环境等方面对一个商圈进行全面的考察，以分析商圈商业未来的发展状况。
（1）人流量调查
人流量调查就是观测一个区域的人流数量，因为调查不需要被调查者知晓，所以调查比较容易进行，调查数据也相对准确。按照专业的作业流程，人流量调查通常分为四个步骤：首先，要选择调查的地点；其次，确定调查的时间；再者，计数方法；最后，数据整理。
（2）交通状况调查
对于交通状况的调查主要是考察店铺周边的公共交通环境，这又分为两个部分：其一，是对于公共交通环境的现状调查；其二，是对于公共交通未来发展状况的调查。
（3）道路状况调查
道路状况调查是了解店铺周边的道路状况，包括道路宽度、车道数量、限行标志、过街天桥、地下通道、道路出入口、停车位数量等等方面，目的是为了了解店铺的交通便利性和交通顺畅性。
（4）区域特征调查
区域特征调查的目的是考察店铺所在区域的设施状况，包括文教设施、金融设施、政府机关、休闲设施以及医院等。通过对于这些设施场所的了解，可以知道这个地区的区域特征。
4、商圈分析
（1）商圈分析的意义
① 商圈分析是店铺选择成功的必要条件，一旦商圈确定就能获得顾客的消费习惯、消费层次、消费水平等各种消费资讯。
② 确定促销活动，根据商圈大小选择媒体，确定宣传、公关模式。
③ 可根据商圈内的同行业经营状况确定竞争方案，或者确定是否在有同行业的商圈内开设店铺。
④ 可以充分反映商店地理位置上的优缺点。如距离社区或住宅区的远近、交通便利程度、人流量、潜在消费者进店的客观便利性等。
（2）商圈分析的内容
① 人口的特征分析。
② 竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须要考虑以下因素：现有店铺的数量、规模、地域分布、新店开张率、所有店铺的竞争优势和竞争弱势、市场饱和情况等。
③ 经济状况分析。如果商圈内经济状况很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多元化或居民从事不同行业，则零售市场一般不会因为对某种产品市场需求的波动而发生相应的连带波动；如果商圈内居民多从事同一行职业，则该行业波动往往会对居民的消费力产生影响，店铺的生意自然也会受到影响，因此投资者应该选择行业多样化的商圈开店。
五、新店的经营面积和商业结构
位于长青路1号的屈臣氏营业面积达108平方米。
屈臣氏是一个零售型的连锁企业，在组织架构设置方面，除了常规的财务部、人事部等基础部门外，最核心的部门有：网点开发部（Site Development Department）、店铺开发部（Store Development Department）、采购部（Merchandising Department）、营运部（Operation）。
以上的4个部门是屈臣氏组织架构最有价值，也是最具有核心竞争力的部门。每个部门具备严格的角色与职责分工，确保各项工作能够顺利开展，也确保了门店数量不断地拓展、门店的单产不断地提高！
选址方面屈臣氏颇为讲究。最繁华的一类商圈是屈臣氏的首选，例如有大量客流的街道或是大商场，机场、车站或是白领集中的写字楼等地方也是考虑对象。如北京王府井新东方广场地下一层设的屈臣氏就是成功选址的象征。
除了选址在店内经营更有讲究，为了更方便顾客，以女性为目标客户的屈臣氏将货架的高度从1.65米降低到1.40米，并且主销产品在货架的陈列高度一般在1米3至1米5，同时货架设计的足够人性化。每家屈臣氏个人护理店均清楚地划分为不同的售货区，商品分门别类，摆放整齐，便于顾客挑选。
商品的陈列方面，屈臣氏注重其内在的联系和逻辑性，按化妆品―护肤品―美容用品―护发用品―时尚用品―药品---饰品化妆工具----女性日用品的分类顺序摆放。并且在不同的分类区域会推出不同的新产品和促销商品，让顾客在店内不时有新发现，从而激发顾客的兴趣。”
在屈臣氏销售的产品中，药品占15%，化妆品及护肤用品占35%，个人护理品占30%，剩余的20%是食品、美容产品以及衣饰品等。精准的目标消费群定位及成功的品牌经营结构两类组合的营销魔杖是屈臣氏企业成功魔方的第三成功密码。
超市型业态所吸引的顾客，具有价格敏感度高的特点，这并不符合它的定位。屈臣氏特别注重在引进品牌、品类和产品时，其具有“小资”特点，突出时尚个性化，最好是注重独家经营。并以此扩大“消费满足主导区”，达到重新将目标消费群定位为白领和城市青年的目的。
同时，屈臣氏将“健康、美态和乐观”三大理念植入到产品、服务、环境中，营造出一种顾客能体会到的“屈臣氏式”氛围。令与对手的比拚从硬件进入到硬件表达理念所带来的软环境。
这种软环境能满足目标消费群了追求自我的、个性化的心理需求，令其笼罩在“屈臣氏式”的消费体验中，使既有品牌与产品，因店铺产生了溢价力。
在屈臣氏品类占比重最大美容美发及护理用品，当然会有许多品牌会相中如此优秀的终端，不屈臣氏也不会客气，进场前后费用不低，进去卖不好还可能被清退；等你买好了，屈臣氏却可能拿出与你产品相似的屈臣氏品牌的产品设计，请你代工。你不代工，必有他人代工，结果都一样。通过此模式，屈臣氏在近期已经将自有品牌扩大到1/3比重了。
如此，屈臣氏在开发自有品牌的过程中，切实做到新产品最贴近消费者需求，顺应时尚潮流。
六、新店的市场定位和经营特色
××超市选址分析报告超市选址分析报告(1)××超市是一家立即开张的大型超市，集购物、娱乐、交友以及休闲等多项活动为一体的大型超市。目前在下罗，还并没有显现如此规模的超市。因此在超市的选址方面下了大功夫。 <一> 新店周围地理位置 如下图所示 <二> 新店址周围商业环境和竞争店情形 一、商业环境 优势分析： 财大商场地处庐山南大道与双港路的交汇处，210、240、223路公交车都由此通过，它背依江西财经大学，辐射航天技术学院、交通大学、周边居民及江西农大，人流集散比较大，然而，周边地区至今都没有一个大型商场，这为我们财大商场提供了一个庞大的市场空间、为市场前期运作提供了一个专门好的切入机会。另外，在此地段开商场能够躲开猛烈的市场竞争，如沃尔玛、洪客隆、百货大楼等；且此地段地价廉价，接近昌北开发区，地价升值空间专门大；距离目标顾客近，能够为他们提供一个便利的购物场所。 2、劣势分析： 就目前的消费者行为而言，专门难经营高档商品。因为目前消费者看起来已形成一个适应——高档消费品一样都去市中心买。因此在此经营，得必须花一定的时刻来改变消费者的这种行为，培养他们新的购物适应。另外，学生是其要紧的购物群体，在此经营会遇到寒暑假期间，学生放假
所带来的人流量急剧减少的销售淡季；还有确实是目前的周边购物的环境不是专门好，周围在搞工程设施，到处是漫天灰尘，且地面肮脏. 竞争者分析 在终端越来越成为众多商家，厂家重视的年代，便利店，超市，百货商场，购物广场，大型卖场等都在各地迅速进展。这对后来者来讲即是机遇，又是挑战。财大商场作为一个立即开业的商场，它面临着严峻的竞争形式。 在南昌的都市中心有大量的购物场所，如本地的新洪客隆、百货大楼、丽华购物中心、大众购物中心等，此外，还有外地的北京华联、沃尔玛等，他们是南昌市民要紧的购物场所，不光吸纳了市中心的市民，而且也吸引了大量的郊区消费者，同样，鞋、服也面临着来自都市中心的竞争，这必定会阻碍财大商场的消费者，形成一种远程竞争格局，如果他们在中心城商场购的商品储藏在家里，能够坚持他们的一段时刻的使用，他们就必定会减少到该商场的购物频率。但这种竞争是因为南昌只有一个商业中心所够成的，随着中心都市的持续向外扩展，必定打破这重格局，居民会选择就近购物，并养成就近购物的适应。 1、近的比较大的商场的竞争：如全家百货、万事达超市，和立即在枫庐商业街建立的商场，这些商场就在周围，竞争会比较强烈，形成一种庞大的威逼，他们是财大商场最大的竞争对手，因为彼此都争夺邻近的客源，如全家百货，它在此差不多多年，差不多有一批忠实顾客，同时有一种先入为主的感受，规模也有一千多平方米，商品也比较齐全，在万事达没有进入之前，它独享客源，商场专门跑火，当万事达一进入就分了它的一杯羹，造成客源的急剧减少。财大商场必须凭借它的规模优势、更丰富的商品品种、更多的选择余地、更舒服的购物环境和更优质的服务来击败竞争对手。这是财大商场能够做到的，也是它必须做到的。 2、就近的小店的竞争：小店在财大商场邻近大量的存在，他们遍布各个角落，各条小巷，这些店的面积都专门小，商品以日用小商品为主，且产品单一，品种少，价格比大超市稍贵，消费者一样只是图个方便而进
店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步人口状况了解该地段家庭人口及 收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。． 店铺选址调查报告第四步分析消费者的购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商
圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 店铺选址调查和评估方法 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 次级商业田和边缘商业圈。中心商业田、商圈包含三个层次： 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾
大数据中心选址调研报告 一、数据中心概念 大数据中心，是指服务于大数据存储、挖掘、分析和应用的数据中心。大数据(big data,mega data)，或称巨量资料，指的是需要新处理模式才能具有更强的决策力、洞察力和流程优化能力的海量、高增长率和多样化的信息资产。目前我国的数据中心总数已接近100万。 二、行业分布 作为信息化建设的核心内容，数据中心始终是金融、政府、能源、交通等行业的投入重点;而伴随着电信行业的转型和移动互联网的发展，IDC也成为电信行业重点投资领域。此外IPDC互联网数据中心成为市场的热点，互联网提供商大规模建设云数据中心。 三、发展前景 十二五”规划中明确了战略新兴产业是国家未来重点扶持的对象，其中信息技术被确立为七大战略性新兴产业之一，将被重点推进。新一代信息技术分为六个方面，分别是下一代通信网络、物联网、三网融合、新型平板显示、高性能集成电路和以云计算为代表的高端软件。 四、选址要素 1. 数据中心属于高能耗产业，一个10万台服务器级别的数据中心需要两路或更多合共50-60MW的电力支持。且数据中心用电负荷必须持续稳定，因此需要选择建设在能源充裕，并且能源的价格相对便宜的区域，以降低数据中心的运营成本； 2. 为了满足（1）的用电要求，周边配电站设施也需要完善。条件包括配电站等级，配电站与场地距离，配电站变压器的供电余量，变压器目前的用户类别（如共用），上级电网的联系； 通常情况下，如果数据中心用户单独自建用户站，可选择的电压等级有以下几种： a)380V:适合于小型数据中心，不在考虑范围内 b)10KV：适用于两路市电进入用户站的总容量不超过20MVA的容量项目；即，每一路10KV市电进线容量不超过10MVA；当用户的进线容量需求超过这个范围时，可以考虑多路10KV进线的方式。对于数据中心的安全等级要求超过TIER2以上
某外资公司 中国区集团总部选址分析报告
一、企业概况 某外资公司，为世界上最大的通信设备制造企业之一，总部位于某国某区，主要业务范围包括通信设备销售、客户支持和服务、研发、业务流程运营和IT服务外包及制造等领域。现公司将发展战略定位于开拓中国市场，将于中国设立中国区集团总部。 集团总部业务将涵盖通信设备销售、客户支持和服务、研发、业务流程运营和IT服务外包（对于设备生产厂区的选址将另作规划）。集团总部工作人员包括高级管理人员、职能部门人员（财务部门人员、人力资源部门人员、企业发展部门人员、总经理办公室人员）、研发人员、其他业务人员及支持人员（咨询顾问、销售人员、客户支持和服务人员）。 二、省级区域选址分析 2.1 主因素选择与分析 2.1.1 客户企业特点分析 由某公司企业概况，可提取客户公司的两个突出特点。一是客户公司首次开拓中国市场，为其集团总部选址，应注重其企业形象，以彰显其领先于全球市场的企业地位；二是集团总部工作人员涉及管理、研发、职能人员，客户公司又隶属于高科技行业，尤其要注重公司人力资源选拔与培养。 2.1.2 主因素表 鉴于客户企业特点，将公司成本、员工素质、企业形象与创业环境作为评估省级区域的主因素。具体指标与权重见下表： 表1 省级地区选址一级指标与评价内容 2.2 省级区域选择对象分析 中国省级行政单位共有32个，包括23个省，4个直辖市，5个自治区，2个特别行政区。选择对象不包括2个特别行政区和台湾省，则总共包括29个备选地区。为评价统计数据便利，先对29个备选地区做初步筛选。根据29个地区通信设备制造行业总产值来衡量产业发展规模，将前6名作为选择对象。 表2 2009年1-9月电子与通信设备制造行业总产值
店铺选址调查的分析报告 店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步 了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如
采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
企业选址的分析报告 篇一：企业选址分析报告江泰保险服务股份有限公司，是由江泰保险经纪股份有限公司投资一亿元人民币设立的一家全国性保险代理公司，主要通过门店和线上营销渠道聚焦于个人保险市场，经营范围包括： 1、代理销售保险产品； 2、代理收取保险费； 3、代理相关保险业务的损失勘查和理赔； 4、中国保监会批准的其他业务。现公司将发展战略定位于——打造一家重资产的轻公司，成为中国最有价值的金融服务社区平台。 服务公司总部业务将涵盖门店招募管理、渠道运营管理、渠道培训、市场营销、客户支持和服务、IT支持、人力资源管理、行政管理和财务管理以及法务审计等。公司总部工作人员包括高级管理人员、职能部门人员、门店招募管理人员、渠道运营人员、其他业务人员及支持人员。 主因素选择与分析 服务公司业务特点分析 服务公司概况反应了企业的两个突出特点。一是服务公司作为江泰投资设立的第三方独立公司首次开拓国内个人保险市场，为其总部选址，应注重其企业形象，以彰显其金融服务平台的价值地位；二是总部工作人员涉及管理、招募
运营、职能人员，公司又隶属于金融保险行业，尤其要注重公司人力资源选拔与培养。 主因素表 鉴于服务公司的特点，将公司成本、员工素质、企业形象与创业环境作为评估省级区域的主因素。具体指标与权重见下表： 表1 省级地区选址指标与评价内容 省级区域选择对象分析 中国省级行政单位共有34个，包括23个省，4个直辖市，5个自治区，2个特别行政区。选择对象不包括2个特别行政区和台湾省，则总共包括31个备选地区。根据保监会监管区划，在31个省级监管区域外另将5个计划单列市单独作为监管区域设置了派出监管机构。为评价统计数据便利，先对这36个备选地区做初步筛选。根据金融保险行业总产值来衡量产业发展规模，结合中国金融发展重点地区，选取6个作为总部落户候选对象。 表2 20xx年1-12月金融保险行业原保费收入情况 单位：万元 模相对较小；但是，作为直辖市和金融重点地区、中国自贸区等相关因素，上海和天津可替换四川、浙江列入候选地区名单。为保持公平，并考虑企业选址一般处于经济较为发达地区，评估中直辖市地区直接应用其统计数据，而省份
零售选址分析报告 --------以7-11便利店为例
?7-11便利店介绍 1927年，7-11连锁便利店的前身Southland Ice Company创立于美国得州达拉斯，主要业务是零售冰品、牛奶、鸡蛋。1946年，南方公司推出了当时便利服务的“创举”，将营业时间延长为早上7点到晚上11点，于是诞生了“7-11”这个传奇性的名字。 1964年，7-11开始特许加盟经营。1973年，日本伊藤洋华堂公司与美国南方公司签订地区性特许加盟协议，日本第一家7-11店开业。 1987年，美国南方公司多元化扩张失败，并在3年后申请破产。1991年，日本最大的零售企业伊藤洋华堂公司购买了这家公司73%的股份，成为美国南方公司最大股东。1999年4月28日美国南方公司正式改名为7-Eleven INC.。 7-11目前在全球已设立了2.3万个零售点，业务遍及四大洲20个国家及地区。每日为接近3000万位不同种族、不同肤色、不同生活习惯的顾客提供24小时全天候便利服务。除北美本土市场外，日本、中国台湾和泰国拥有最庞大的7-11便利店网络。作为世界最大连锁便利店7-11，除经营日常必需的商品外，还协助附近社区居民收取电费、煤气费、保险费、水费、有线广播电视收视费，甚至快递费、国际通讯费，对附近的居民生活切实起到了便利的作用。 目前，香港牛奶公司拥有中国香港地区、中国广东地区和新加坡的特许经营权。1992年香港牛奶公司在深圳开设了中国的第一家7-11店。进入中国初期，7-11主要以经营日常必需品为主，并引进国际便利店的营运标准，主要售卖进口货。随着中国人民生活水平的不断提高、生活节奏的不断加快，7-11货品逐渐加入适合本土口味的产品。另外，主推快餐，以本地顾客的口味为发展方向。今年更强调从顾客的需求出发，以创意增值为原则，积极开发极具特色的便民服务，为顾客提供一站式的便利购物服务方案。 2003年12月，7-11在北京的合资方案获得国家商务部的批准。按照计划，7-11将在北京开100家店。 ?选址确定 在选择店址方面，7-11有着自己的一套评估标准，从而对环境了然于胸，在把握对未来店铺销售产生影响的因素方面非常充分、成功。 1、商圈评估
公司选址总结 公司选址是有讲究的，会考虑到人流、车流，居住率等方方面面，下面XX整理了公司选址总结，欢迎大家阅读学习！ 篇一：公司选址总结缺少规范，选址成扩张难题 众所周知，选址是连锁门店成功关键的因素，业内有句名言：“门店最重要的是什么，第一是选址，第二是选址，第三还是选址”，可见选址对于连锁企业的重要性。成功的选址系统是连锁企业核心竞争力之一，但受专业及经验限制，国内连锁企业在选址的成功率上一直不高，通过咨询及接触，我们总结多数连锁企业在选址主要存在以下三个层面的困惑： 1、选址凭感觉，没有科学依据，风险非常大。 2、成熟商圈店址很难获得，缺少投资收益预测，导致决策失败。 3、缺少系统和规范，选址成为扩张时最大难题。 第一种选址凭感觉的情况常出现中小连锁企业，企业老板凭多年经验和直觉来判断店址，往往说不清楚道不明，成败多归咎风水问题。说起自身选址经验，多半是有缘或有感觉，没有科学依据，风险非常大。曾经有这样的故事，有位美体连锁的女老板介绍自己选店经验时自豪地说：“站在那
里闻一下空气，就知道能不能开店。”结果在深圳发展时连开三家都失败了。另有位企业老总谈到他选址经验时说，就到小偷多的地方去开店，结果标准完全不可量化，更多的门店老板在选址的时候凭的是自己的主观经验，凭感觉来投资，由于没有科学根据，其风险非常大，碰运气成分居多。 第二种情况的连锁企业已有一定的选址标准和经验，也注重有策略选址，占据有利位置。但往往旺铺是一铺吃三代，很少转手，成熟商圈的店址更是千金难求，租金、押金高昂，选择店址时如不能准确预测投资收益，租金成本高于本行业利润率，将导致门店经营失败。另有一种类型，某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争实现“农村包围城市”策略，选择次商圈进行布点，也常因不能科学、准确地预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁的下场。以东方家园建材超市在广州的选址为例，作为在华南地区开设的第一家大型建材家居连锁店，东方家园XX年选址芳村时，选择在城乡结合部的未成熟商圈发展，原预期可获得周边楼盘未来发展带来增长收益。但由于选址过于偏僻，周围都是批发市场，消费层次较低，客流量太少，整个市场至少需要2至3年的投入培育才能修成正果，选址先天不足加之经营手法上的缺陷，在辛苦煎熬1年多又歇业7个月之后，芳村店最终无奈地被百安居接管。 连锁业必须进行快速扩张，以此来降低运营成本，连锁
—关于沃尔玛选址的市场调研方法的调查报告 引言 目的：探索沃尔玛选址的市场调研发放及优化措施 对象：沃尔玛 方法：观察法（查询案头资料和询问的方式） 时间：2011年3月29日 地点：中山 企业简介 沃尔玛1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，经过十多年的发展，截止2009年5月7日，已经在全国共121个城市开设了329家商场，包括沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态，其中沃尔玛购物广场224家、山姆会员商店6家，社区店4家，惠选超市1家，同时拥有好又多35%的股权和好又多104家门店，在华创造了超过100,000个就业机会。2008年，沃尔玛在中国实现销售额278亿元，比上一年增长 30.6%，以销售额而言，位居中国百强连锁百货企业第11位。沃尔玛在中国的市场开拓战略中决策中选址是很关键的问题,我们通过调查其选址过程中的市场调查活动,对于企业市场开拓策略会有很大的启发。 情况介绍 对于沃尔玛的苛刻选址，曾有这样一个故事―――沃尔玛前100家连锁店都是山姆·沃尔顿亲自“飞”出来的。他经常自己驾驶小型飞机“侦察”适于开店的地区。山姆·沃尔顿有句名言：“连锁经营成功的关键有三个条件：一是选址，二是选址，三还是选址。” “我们不仅希望沃尔玛处于一条合适的街道上，而且要求它位于这条街上最合适的一侧。山姆·沃尔顿通常的做法是，驾驶小型飞机低空飞行，向下俯视以了解一个地区方圆几十公里的全貌；人口密度和分布、交通流向、发展潜力等。在飞行中，他与助手探讨被“侦察”地区的优劣，将得到的第一手资料交管理层进行科学论证。 这种选址方法在山姆·沃尔顿使用10年之后被同行发现，他们也开始应用该方法选址，但是最大的受益者始终是沃尔玛。如今沃尔玛开设新店的选址，虽然不用“飞”着考察，但比起以前可谓是更加苛刻和规范。光是选址前的市场调查，不仅分项内容事无巨细，而且均要 求专业人士亲力亲为逐项考核。 我们以进驻中山市太阳城的沃尔玛新店为调查对象，详细分析其选址过程中所采取的市场调查方法。 早在2004年5月，美国沃尔玛公司亚洲区总裁钟浩威先生一等9人就到中山进行交流和考察，全面了解中山经济、社会和城市建设等方面的情况，从宏观政策方面做详尽的市场调查。虽然当时没有找到合适的地址，沃尔玛并没有放弃中山的市场。2009年2月，沃尔玛选择了进驻位于中山市火炬开发区科技新城商业中心。那么，沃尔玛是如何让选定落址太阳城的呢？ 通过对政府的宏观政策的调查以及征询专家的意见，沃尔玛找到了太阳城未来的大好前景。自从中山提出“东进”的口号之后，火炬开发区被定位为城市副中心；2009 年初，市政府提出在火炬开发区建设中心商务区，科技新城的地位日益重要，其基础建设和配套设施逐步完善。相对而言，火炬开发区商业目前并不具特色，但沃尔玛不会将目光停留在眼前的利益上，而是看好它的前景。 沃尔玛对事先拟定的地点做市场调查分析。调查的主要方面包括： 1、城市结构：
大商集团进驻南阳——选址分析报告 院系：经济与管理学院 专业：工商管理 班级：123441 学号：1203214040 姓名：张磊涛
相对于地产商如何选址，人们大多议论的是零售商如何选址的话题。其原因，是土地的商业用途划分不由开发商决定，再加上前些年土地供应紧张，开发商拿地的压力，使其很难再注重土地商用价值的评判。但是，随着商业用地的不断增多，加之失败的商业地产开发所导致的店铺空置问题日益严重，对商业用地进行价值评判的重要性已经引起业界的高度重视。 。零售商面对的是某一类消费群体的某种特定需求。所以，零售商对顾客进行分类时，是依据店铺经营的商品品种，对这类消费群体进行详细分类。 南阳城市简介概况： 南阳市商业中心位于新华西路与人民路交汇处。南阳商业经过多年的发展，逐步形成现在以天桥、中心广场、金玛特、新华商城为节点，中州路、人民路、新华西路、工业中路为主轴线的商业格局。经营情况较好的商场和超市主要有大统百货、世纪百货、金玛特购物广场、盛德美购物中心等。 南阳目前在售的多层住宅的平均价格为每平方米在1700元~1800元，高层住宅销售价格则在2100元~2400元之间，住宅销售均价在全省位居第三位，仅次于郑州和洛阳。城市中高档住宅商品房有逐步向东、向南发展的趋势，最新开发的多处中高档住宅商品房主要集中于白河沿岸以及独山大道两侧。例如，位于独山大道和沿河路交汇处的盛唐商务苑商品住宅销售价格已达3000元/平米以上。 南阳是一个农业大市，第一产业对经济增长的贡献率一直维持在30% 左右。从近年的趋势来看，第一产业对经济增长的贡献率正在逐步减弱，这主要是南阳市政府加大工业基础设施的投入、强调工业立市的结果。 南阳市域城镇发展规划 一心、两轴、五板块 根据生态保护与建设的要求和构建“中部崛起”新支点的发展趋向，规划提出“强化中心、拓展两翼、轴线辐射、网络发展”的城镇空间发展策略，形成“一心、两轴、五板块”的城镇体系空间布局结构。 一心：指以中心城区为核心，扩展城市职能与发展空间，强化城市在区域中的地位和作用，带动地区社会经济发展。
可的便利店选址策略分析报告 摘要：便利店是20世纪70年代发展起来的一种新型商业零售业态，在我国于20世纪90年代中期开始出现，现已被我国大中城市的很多特定消费者接受并喜爱，并逐渐成为我国零售业发展的一枝新秀。可的的经营有其独特之处，其中可的的选址是便利店成功的关键。本文依次 从可的的业务、目标市场、选择策略逐步进行分析。
关键词：便利店可的目标市场选址策略 随着人们经济收入水平的提高和生活节奏的加快，人们的时间变得越来越宝贵，也使得消费者在购物时更加强调方便和快捷。超市的诞生使人们一次性购足商品的愿望得以实现，也给现代人类增加了一种休闲娱乐的方式。而人们对便利、快捷、高效的需求，却是通过便利店这种业态而得到了很好的满足。 一、可的便利店的业务分析 （一）可的便利店的业务 可的便利店是一种以自选销售为主，销售小容量应急性的食品、日常生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。便利店的营业面积一般在 50～100 平方米之间，经营品种在 2 000～3 000 种，营业时间可达 15 个小时以上甚至 24 小时，全年无休。营业时间的长短主要取决于所在城市的发达程度和消费习惯，一般城市越大经济越发达，营业时间越长。可的的选址比较灵活，以居民区、商业区、文教区、医疗保健区为首选。以填补消费市场空隙为主要经营特点。 （二）可的便利店的发展条件 纵观国内外便利店的发展，可的的产生和发展需要具备一定的条件。一般认为，便利店的发展，人均 GDP 要达到 3000美元以上，因此，可的是顺着沿海开放城市、内地经济发达地区、其他大中城市这样的轨迹发展的。随着中国经济的持续发展，居民收入的不断增加，顾客的生活方式和购物方式发生了改变，便利店的竞争优势也越来越显现。中国进入 21 世纪以来，也出现了与其他发达国家相似的变化和特点：如工作压力的增大和生活节奏的加快使得中青年人购物的时间减少，对购物便利和快捷性的要求与日俱增；大城市里迅速增加的单身贵族出现；学生群体拥有越来越多的货币支配权，价格敏感度低，懂得追求高品质的商品和服务，成为逐渐壮大的新生代消费群。 （三）可的便利店商品的价格特征和服务功能 可的在商品价格的定位上一般采用平价策略或高价策略，不像超市那样低廉，因此可的的毛利率能达到 20％以上。尽管可的商品价格略高于超市，但它以更完善的服务功能满足了顾客的需求。可的的服务功能正弥补着其他商业业态功能的不足。超市和商场一般只在白天营业，晚上人们只能到便利店购物。在我国，随着人民经济收入的不断增加和生活节奏的加快，夜间的购物需求正在急速增长，可的便利店的出现迎合了人们的这种需求，服务功能也越来越完善。另外，可的的服务功能还表现在其社会化服务的功能。由于 24 小时营业，可的便利店对城市夜间安全的作用很大，开设可的的地段夜间抢劫等暴力案件明显降低。对于快速进入老龄化社会的中国，可的便利店作为社会化的服务系统将产生重大影响。 二、可的便利店的目标顾客分析 可的便利店的目标顾客与超级市场的目标顾客群有很大的区别，作为能满足顾客一次性购足商品需求的超级市场，很容易培养出大量的年龄层次不一的大众化的忠诚顾客。而可的的行业定位是市场补缺者，受到本身能力的限制及其独特的业态特征注定了它的目标顾客只能是有限的群体。因此可的的经营者无论是在开业选址或商品经营中都要时刻关注着这些特征。
麦当劳选址分析报告 麦当劳选址分析报告 对餐厅而言，地址的重要性毋庸置疑。选址的决策过程复杂，成本高，一旦选定不易变动，同时地址特点对餐厅的经营影响较大。一般来说，如果餐厅位置好，即使经营者能力一般，也相对容易获得成功；如果选址不佳，即使经营者再有能力，也往往难以弥补这一缺陷。 作为最成功的品牌之一的麦当劳的选址一向以精准著称，以至于很多餐企紧紧跟随，纷纷选址在其周围，到底麦当劳是在运用哪些方法进行选址的呢？我们小组针对这个问题采取查阅资料和实地调查的方式来对可能影响它的布局和选
址进行分析。 针对麦当劳的选址策略调查和分析，我们将区域锁定于商业区、交通点（如北京站、北京西站）、热点旅游区（如鸟巢）三类。而对于麦当劳选址的影响因素，我们也将焦点放在了地理位置、区域的人流、该区域的发展情况、自身企业文化和价值观的制约、区域竞争对手的数量和经营状况等等。 以下是我们选址的麦当劳店址： 北京麦当劳王府井店、麦当劳成府路口店、麦当劳苏州街店、麦当劳北京站附近店(2个)、麦当劳北京西站店、麦当劳朝阳鸟巢店。 麦当劳选址特色 麦当劳选址的基本原则是尽可能方便顾客的光临。麦当劳的选址，精确到“米”，方法有“数灯泡”、“步量”等，尽量让人们最需要时容易找到它们。 麦当劳的研究表明，顾客来麦当劳就餐的决定，其中70%是一时冲动，所以麦当劳选择的餐厅地点尽可能方便顾客的光临。 在美国，麦当劳公司除了在传统的区域和郊区建立餐厅之外，还在食品商场、医院、大学、大型的购物中心（沃尔玛、家庭仓储）建立分店；在美国之外，麦当劳首先在中心城市建立麦当劳餐厅，然后再在中心城市之外辐射出网点。 麦当劳选址从不片面追求网点数量的扩张，而是经过严格的调查与店址评估。 麦当劳选址建新店都是慎之又慎，前期都要经过很长时间的市场调查。通常一个店是否开都要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰，老化商圈内坚决不设点。 麦当劳选址五大法则 １、针对目标消费群，麦当劳经营定位于年轻人人、儿童和家庭成员，所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。 ２、着眼于今天和明天。麦当劳选点，要求20年不变。 ３、讲究醒目，设点一定要在一楼或二楼的临街店堂，要有透明落地玻璃窗，
江泰保险服务股份有限公司总部选址分析报告 2015年3月
一、企业概况 江泰保险服务股份有限公司，是由江泰保险经纪股份有限公司投资一亿元人民币设立的一家全国性保险代理公司，主要通过门店和线上营销渠道聚焦于个人保险市场，经营范围包括：1、代理销售保险产品；2、代理收取保险费；3、代理相关保险业务的损失勘查和理赔； 4、中国保监会批准的其他业务。现公司将发展战略定位于——打造一家重资产的轻公司，成为中国最有价值的金融服务社区平台。 服务公司总部业务将涵盖门店招募管理、渠道运营管理、渠道培训、市场营销、客户支持和服务、IT支持、人力资源管理、行政管理和财务管理以及法务审计等。公司总部工作人员包括高级管理人员、职能部门人员（财务部门人员、人力资源部门人员、总经理办公室人员、法务审计人员、IT人员）、门店招募管理人员、渠道运营人员、其他业务人员及支持人员（市场营销人员、咨询顾问、客户支持和服务人员）。 二、省级区域选址分析 2.1 主因素选择与分析 2.1.1 服务公司业务特点分析 服务公司概况反应了企业的两个突出特点。一是服务公司作为江泰投资设立的第三方独立公司首次开拓国内个人保险市场，为其总部选址，应注重其企业形象，以彰显其金融服务平台的价值地位；二是总部工作人员涉及管理、招募运营、职能人员，公司又隶属于金融保险行业，尤其要注重公司人力资源选拔与培养。 2.1.2 主因素表 鉴于服务公司的特点，将公司成本、员工素质、企业形象与创业环境作为评估省级区域的主因素。具体指标与权重见下表： 表1 省级地区选址指标与评价内容 公司成本 20% 工资水平 10% 地区平均工资水平主要评价人力资源成本水平 房地产价格水平 10% 房地产价格水平主要评价公司办公场所投资成本水平 员工素质 30% 地区教育水平 30% 地区教育发展水平主要评价公司招聘便利程度与员工素质 企业形象 30% 经济发展水平 15% 经济发展水平主要评价地域市场潜力和地域经济发展状况政治地位 15% 政治地位主要评价地区未来发展规模和总体定位 创业环境 20% 外资投资规模 20% 相关产业规模一方面从侧面评价产业壁垒、地区政策，另一 方面评价产业发展环境 2.2 省级区域选择对象分析 中国省级行政单位共有34个，包括23个省，4个直辖市，5个自治区，2个特别行政区。选择对象不包括2个特别行政区和台湾省，则总共包括31个备选地区。根据保监会监管区划，在31个省级监管区域外另将5个计划单列市单独作为监管区域设置了派出监管机构。为评价统计数据便利，先对这36个备选地区做初步筛选。根据金融保险行业总产值来衡量产业发展规模，结合中国金融发展重点地区，选取6个作为总部落户候选对象。
店面选址分析报告 (华润苏果黄金海岸店) 一、该地区的家庭人口及收入水平 ○1家庭状况就是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括:人口、家庭成员年龄、收入状况等。每个家庭的收入与支出的分配,会影响未来商店的销售。如该地区的平均家庭收入增长,那么,相应地,人们对商品的数量、质量与档次也会相应的提高。另外,家庭的大小也会影响商店的销售,如没有孩子的新婚夫妻对商品的要求往往偏于时尚、个性、少量,而有孩子的家庭的消费主要以孩子为主。 ○2对于学生这部分消费群体,基本属于没有收入,但就是,消费的需求却就是很大的饿,而且,对于商品一般追求时尚潮流,具有个性,因此,要满足这部分人群的需求,就需要高品质、价格相对合理的商品,专卖店将就是比较好的一个选择,如,东山步行街,新街口的新百,大洋之类的商场。 二、该地区的人口密度 一个地区的人口密度,可以用每平方米的人数或户数确定。部分流入的客流人数不在考察范围之内。就说苏果黄金海岸面对的消费者主要的就是天景山小区的住户及大学城内的大学生。所在地区的人口密度,天景山小区内的住户可通过入户抽样调查获得,大学生可进行上网搜寻历年各校的招生人数。对于白天人口密集的办公区,应分析其消费需求特性进行经营,如延长下班时间,增加辨明项目等。人口密度高的地区,到商业设施之间的距离近,可增加购物频率。人口密度低
的地区吸引力低,且顾客光顾的次数也少。 三、店前客流量分析 ○1客流的集聚点 华润苏果黄金海岸店面临的消费者聚集点基本上就是天景山小区、大学城内的学生及公交地铁线辐射到的一些商圈范围。 ○2客流构成分析 1、客流的性别比例 2、客流的年龄层次:江宁大学城内的学生年龄层次基本在18-25岁,一些小区内的消费群体的年龄层次在什么年龄的都有。 ○3消费者的出行方式或行进状态:地铁、公交、步行······ ○4客流量的测评 随着地铁线的开通,将江宁大学城内的大学生的消费场所都向外拉伸,另外,原有的公交车也就是一个主要的交通工具,17路、137、区3······都将华润苏果黄金海岸店的商圈范围在扩大,但同时,也加大了它的竞争力,如,河定桥的欧尚、新街口的沃尔玛等,另外,东山步行街的华联、苏果也就是黄金海岸店的强有力的竞争对手,这两家店在江宁大学城内开通了免费购物班车,使得大学城内的在客源大量的流失。对于华润苏果黄金海岸店的客流量统计,可从以下几个方面来进行: 1、各站上下客的人数(17路、137、区3等) 2、居住人口集聚区(天景山小区、江宁大学城内的学校等) 3、日常上班的场所、学校、医院等
徐州工程学院 管理学院实验报告 实验课程名称：选址问题 实验地点：南主楼七楼机房经济管理实验中心 2015 年 5 月至 2015 年 6 月
实验报告 实验项目：B15201303 实验学时： 4个学时 实验日期：2015/5---2015/6 实验要求：通过物流选址方法的梳理选其中一种方法解决一个实际问题 实验内容：案例分析物流选址 问题背景 物流中心的选址问题是一个十分重要的决策问题，被称为是最重要的物流战略规划问题。它决定了整个物流系统的模式、结构和形状，选址问题通常十分复杂，因此，建立合理的模型并设计有效的求解方法，以此来辅助决策者进行选址决策是非常必要的。物流中心的选址问题研究通过求解不同类型的选址一分配问题，确定了物流系统中所使用设施的数量、位置和规模。这些设施包括了系统中的各种节点，例如，工厂、仓库、配送中心和分销点等等，货物通过物流网络运往最终顾客过程中，都必须临时经停的这些节点。其中，物流中心是连接供应与需求的一个承前启后的一个关键。因此，通过优化物流中心的选址从而对优化整个物流系统具有极大的意义。 物流中心的选址问题是一个十分重要的决策问题，被称为是最重要的物流战略规划问题。它决定了整个物流系统的模式、结构和形状，选址问题通常十分复杂，因此，建立合理的模型并设计有效的求解方法，以此来辅助决策者进行选址决策是非常必要的。物流中心的选址问题研究通过求解不同类型的选址－分配问题，确定了物流系统中所使用设施的数量、位置和规模。这些设施包括了系统中的各种节点，例如，工厂、仓库、配送中心和分销点等等，货物通过物流网络运往最终顾客过程中，都必须临时经停的这些节点。其中，物流中心是连接供应与需求的一个承前启后的一个关键。因此，通过优化物流中心的选址从而对优化整个物流系统具有极大的意义。 在物流系统中，物流中心居于重要的枢纽地位，其上游是供应地（工厂、码头等），下游是用户。物流中心的合理选址非常重要，随着市场竞争的日益激烈，物流管理已经成为企业、地区乃至国家的重要任务。物流中心选址研究已形成了多种方法。 1.下面是几种选址方法的比较 1.1非线性01-规划 配送中心选址问题属于最小成本问题,即求解使运输成本、配送中心的可变成本和固定成本之和最小的最优解。在本文研究里采用的数学模型接近于实际配送中心的选址问题,属于非线性混合01-规划。 基本假设： (l)由供货点到配送中心、由配送中心到用户的运费均为线性函数; (2)配送中心的可变成本为流量的凹函数,即： ,(0,1)i W θθ∈； (3)配送中心的容量及个数受限制。目标函[1]数 ： 11 11 1 1 min (x,z)m n n l n n ki ki ij ij i i i i i k i i j i i f c x h x zVW z F θ =======+++∑∑∑∑∑∑
零售选址分析报告 —－－—-－—－以7－11便 利店为例 ?7-11便利店介绍 １927年，7—11连锁便利店得前身Ｓｏuｔhｌand Ice ｐany创立于美国得州达拉斯，主要业务就是零售冰品、牛奶、鸡蛋。１946年，南方公司推出了当时便利服务得“创举”，将营业时间延长为早上7点到晚上11点,于就是诞生了“7—11”这个传奇性得名字。 1964年，７—11开始特许加盟经营。１973年,日本伊藤洋华堂公司与美国南方公司签订地区性特许加盟协议，日本第一家７—11店开业。 1９8７年,美国南方公司多元化扩张失败,并在３年后申请破产。19９１年,日本最大得零售企业伊藤洋华堂公司购买了这家公司73％得股份,成为美国南方公司最大股东。1999年４月28日美国南方公司正式改名为7—ＥlｅｖｅｎＩNC、。 7-11目前在全球已设立了2、3万个零售点，业务遍及四大洲20个国家及地区。每日为接近3０0０万位不同种族、不同肤色、不同生活习惯得顾客提供24小时全天候便利服务。除北美本土市场外,日本、中国台湾与泰国拥有最庞大得7—１1便利店网络。作为世界最大连锁便利店７—11,除经营日常必需得商品外，还协助附近社区居民收取电费、煤气费、保险费、水费、有线广播电视收视费,甚至快递费、国际通讯费，对附近得居民生活切实起到了便利得作用。 目前,香港牛奶公司拥有中国香港地区、中国广东地区与新加坡得特许经营权.19９2年香港牛奶公司在深圳开设了中国得第一家7－１１店.进入中国初期,7－11主要以经营日常必需品为主，并引进国际便利店得营运标准,主要售卖进口货。随着中国人民生活水平得不断提高、生活节奏得不断加快，7—11货品逐渐加入适合本土口味得产品.另外，主推快餐，以本地顾客得口味为发展方向。今年更强调从顾客得需求出发,以创意增值为原则，积极开发极具特色得便民服务，为顾客提供一站式得便利购物服务方案。
企业选址分析报告 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
某外资公司 中国区集团总部选址分析报告 一、企业概况 某外资公司，为世界上最大的通信设备制造企业之一，总部位于某国某区，主要业务范围包括通信设备销售、客户支持和服务、研发、业务流程运营和IT服务外包及制造等领域。现公司将发展战略定位于开拓中国市场，将于中国设立中国区集团总部。 集团总部业务将涵盖通信设备销售、客户支持和服务、研发、业务流程运营和IT服务外包（对于设备生产厂区的选址将另作规划）。集团总部工作人员包括高级管理人员、职能部门人员（财务部门人员、人力资源部门人员、企业发展部门人员、总经理办公室人员）、研发人员、其他业务人员及支持人员（咨询顾问、销售人员、客户支持和服务人员）。 二、省级区域选址分析 主因素选择与分析 由某公司企业概况，可提取客户公司的两个突出特点。一是客户公司首次开拓中国市场，为其集团总部选址，应注重其企业形象，以彰显其领先于全球市场的企业地位；二是集团总部工作人员涉及管理、研发、职能人员，客户公司又隶属于高科技行业，尤其要注重公司人力资源选拔与培养。
主因素表 鉴于客户企业特点，将公司成本、员工素质、企业形象与创业环境作为评估省级区域的主因素。具体指标与权重见下表： 表1省级地区选址一级指标与评价内容 省级区域选择对象分析 中国省级行政单位共有32个，包括23个省，4个直辖市，5个自治区，2个特别行政区。选择对象不包括2个特别行政区和台湾省，则总共包括29个备选地区。为评价统计数据便利，先对29个备选地区做初步筛选。根据29个地区通信设备制造行业总产值来衡量产业发展规模，将前6名作为选择对象。 表22009年1-9月电子与通信设备制造行业总产值
物流配送中心选址分析 关键词：物流配送中心；选址；重心法 在物流系统中，配送中心居于重要的枢纽地位。物流配送中心的选址，是指在一个具有若干供应点及若干需求点的经济区域内，选一个或多个地址设置配送中心的规划过程。较佳的物流配送中心选址方案可以有效地节约费用，促进生产和消费的协调与配合，保证物流系统的平衡发展。因此，物流配送中心的合理选址就显得十分重要。 一、物流配送中心选址的影响因素 （一）货物分布和数量。这是配送中心配送的对象，如货物来源和去向的分布情况、历史和现在以及将来的预测和发展等。配送中心应该尽可能地与生产地和配送区域形成短距离优化。货物数量是随配送规模的增长而不断增长的。货物增长率越高，越是要求配送中心选址的合理性，从而减少输送过程中不必要的浪费。 （二）运输条件。物流配送中心的选址应接近交通运输枢纽，使配送中心形成物流过程中的一个恰当的结点。在有条件的情况下，配送中心应尽可能靠近铁路货运站、港口及公路。 （三）用地条件。物流配送中心的占地问题在土地日益昂贵的今天显得越来越重要。是利用现有的土地，还是重新征地？地价如何？是否符合政府规划要求等等，在建设配送中心时都要进行综合考虑。 （四）商品流动。企业生产的消费品随着人口的转移而变化，应据此更好地为企业的配送系统定位。同时，工业产品市场也会转移变化，为了确定原材料和半成品等商品的流动变化情况，在进行物流配送中心的选址时，应考虑有关商品流动的具体情况。 （五）其他因素。如劳动力、运输与服务的方便程度、投资额的限制等。 二、物流配送中心选址方法 （一）定性分析法。定性分析法主要是根据选址影响因素和选址原则，依靠专家或管理人员丰富的经验、知识及其综合分析能力，确定配送中心的具体选址。主要有专家打分法、德尔菲法。定性方法的优点是注重历史经验，简单易行。其缺点是容易犯经验主义和主观主义的错误，并且当可选地点较多时，不易做出理想的决策，导致决策的可靠性不高。 （二）定量分析法。定量的方法主要包括重心法、鲍莫尔-沃尔夫法、运输规划法、Cluster 法、CFLP法、混合0-1整数规划法、双层规划法、遗传算法等。定量方法选址的优点是能求出比较准确可信的解。其中，重心法是研究单个物流配送中心选址的常用方法，这种方法将物流系统中的需求点和资源点看成是分布在某一平面范围内的物流系统，各点的需求量和资源量分别看成是物体的重量，物体系统的重心作为物流网点的最佳设置点。