房地产企业香港融资模式研究与案例

【太全了】房地产企业香港融资模式研究及案例分析2014-10-29中国投行第一品牌中国投行俱乐部中国投行俱乐部【请添加关注】微信号：ibankclub欢迎关注中国投行第一品牌-中国投行俱乐部，欢迎投稿交流及合作！分享：请点击右上角发送给朋友或分享到朋友圈；关注：请点击左上角日期旁蓝色字体“中国投行俱乐部”或查找微信号“ibankclub”房地产企业香港融资模式研究报告目录当前内地融资形势一、房地产企业融资模式（一）银行贷款（二）企业债券融资（三）阶段性股权融资（四）海外融资（五）上市融资（国内上市、海外上市）（六）私募基金（七）房地产产业投资基金（八）房地产信托二、房地产企业香港融资模式三、房地产企业香港融资案例（一）恒基阳光资产管理有限公司（二）瑞安建业资产管理(香港)有限公司（三）越秀房托资产管理股份有限公司（四）保利（香港）投资有限公司当前内地融资形势2011年6月20日，央行年内第六次上调存款准备金率，继续收紧流动性。

收紧流动性的效果正在房地产行业显现出来。

自新一轮房地产调控开始之后，房地产企业的融资难度不断加大，土地价格则节节攀升，资金成为下一步发展的核心竞争力所在。

日前，银监会已经要求银行采取四项措施来防范房地产贷款风险。

从2010年下半年开始，银行已经大规模压缩开发贷款，大部分中小房地产开发商无法从银行融资，而房地产上市公司的股权融资也受到从严监管。

房地产企业融资成为一大难题。

一、房地产企业融资模式房地产企业融资方式大致可以分为企业内部融资和企业外部融资。

内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来进行项目开发，主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款；外部融资是企业利用企业外部资金来进行融资，目前可以采取的外部融资方式主要有：银行贷款、企业债券融资、阶段性股权融资、海外融资、上市融资（国内上市、海外上市）、私募基金、房地产信托等等。

目前除了银行贷款之外，其他融资方式受到限制较多。

而且，目前地产行业受国家调控政策影响以银行信贷方式进行融资难度较大。

（一）银行贷款银行贷款是房地产开发企业的传统融资渠道。

房地产开发的银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。

国内银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是中国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。

大量依赖银行贷款，也将风险过分聚集在银行，因此，近年来国内房地产信贷政策进行了一些调整，使得房地产开发商固有的银行贷款融资模式受到了一定的限制。

这有利于房地产企业融资方式的创新和融资渠道的多元化。

例如，机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。

外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。

（二）企业债券融资房地产企业债券最早出现在1992年，由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，国家采取严厉措施限制企业发行债券，尤其是严格限制房地产企业发行债券。

由于中国的企业债券市场运作机制不完善，近年来国家对企业债券的发行始终控制得比较严格。

其中，房地产项目因其具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点，获得发行债券的机会很少，近10年来发行债券的房地产企业屈指可数。

因此，中国债券融资在房地产开发资金来源中所占的比重一直很低。

（三）阶段性股权融资阶段性股权投资即阶段性资金拆借，是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。

在项目开发进展到一定程度，销售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到位或销售回款能够实现。

阶段性股权融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。

房地产行业存在土地储备丰富的企业没有资金，资金充备的企业拿不到地等情况，股权融资给房地产融资开辟了新的渠道。

股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会将大部分开发利益拱手相让。

（四）海外融资外资对中国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金通过直接购买房产、进行项目合作及直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。

1、以中外合资或合作企业名义向海外金融机构融资∙以外方股东名义向国外金融机构借款∙以合资或合作企业名义向国外金融机构借款∙以项目融资方式向国外机构借款以外方股东名义向外举债或以合资企业名义向外举债只需向外汇管理局备案，不占国家外债总规模。

但向外举债不能超过该项目的投资总额。

与有经济实力的外国公司合作成立合资房地产公司是从海外融资的最佳途径。

同时在国内进行融资也是具有优势条件的。

上述融资模式涉及到中外合资及中外合作的许多法律问题，同时也涉及到贷款银行国家的金融法律问题和外汇法律问题。

2、房地产公司与海外房地产基金合作∙在中国申请成立中外合作的房地产基金∙吸引海外房地产基金投入国内项目A、股权转让B、项目转让C、定身制作项目D、中外合作（固定收益分成）等方式合作目前由于政策因素，只有极少数国内的房地产基金获得批准，尚没有中外合作的房地产基金获得批准，但这只是个时间问题。

海外房地产基金目前直接投资国内房地产项目有一定困难，但有些房地产基金已经以外资企业入股的方式参与国内的房地产项目。

因此，内地房地产企业在选择合作的设计院、规划院以及合作伙伴（包括融资渠道）最好逐步的向沿海地区过度，因为他们和国外机构有关联，最终达成直接和有外资背景的企业合作并且通过他们参加到海外房地产基金中。

3、与外国大型房地产企业合作∙联合参加房地产项目招、拍、挂程序，然后组建中外合作或合资房地产开发公司∙由国内公司首先参加房地产项目的招、拍、挂程序，然后把内资公司改组成中外合作或合资公司∙由国内公司完成招、拍、挂程序，在完成该项目的总投资25%后转让给外资房地产公司在上述三种模式中，房地产融资可以以不同形式得以完成。

目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。

国外房地产投资基金，对开发项目本身一般要求很高，往往要经过严格的较长时间的可行性论证；投入项目之后，在运作过程中要求规范而透明，这对房地产开发商的项目管理将是一个很大的挑战。

因此，国内大的房地产开发企业往往容易得到国外房地产投资基金的支持。

（五）上市融资（国内上市、海外上市）上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。

房地产业盈利模式与其他行业不同，目前房地产开发商还是沿袭“房屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋，卖给业主实现增值，快速回笼资金。

这种模式的缺点是房地产企业的业绩稳定性差，持续盈利很难，公司长远的现金流很难预测。

因此，目前企业大多采取买壳上市方式。

买壳上市需要大量现金，买壳上市成功后，主要是通过增发、配股来筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换，从而使上市公司达到再融资的要求。

拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些条件都是最缺资金的中小企业很难具备的。

1995年以前，上市融资的房地产企业比较多，1995年以后国家严格控制房地产企业的上市融资，2002年以后房地产企业几乎停止了IPO融资，大多数是借壳上市。

1、国内A股上市国内上市市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低；股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；A股市场对房地产企业融资需求持欢迎态度；但是，A股市场股票审批时间漫长，短期内实现IPO不具有可操作性。

2、香港上市香港IPO融资成功可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份，但香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高，从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看尚可。

3、美国上市美国上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈，但从已在美国上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前中国的房地产公司在美国首次公募发行上市的案例不多，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。

若通过反向收购借壳在美国上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而且后期进行增发融资难度并未减轻。

（六）私募基金虽然大多数和私募股权投资基金要选择一些在生物科技，新材料和新能源领域里具有发展潜力的企业，但也有一些大型的私募股权投资基金倾向于投资一些具有上市发展潜力的房地产公司。

这也是房地产企业发展中直接融资的一种渠道。

目前私募进入房地产企业主要有3种模式：1、增资扩股。

企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；2、老股东转让股权。

由老股东向引入的投资者转让所持有的房地产公司股权，满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；3、增资和转让同时进行。

（七）房地产产业投资基金房地产投资基金，实际上是一种投资于房地产业的集合投资制度，作为集合投资制度，其表现形式可以是投资公司、信托或合伙企业。

由于其本身就可能是独立的法人或经营者，所以不仅可以管理自己的资产，而且可以管理别人的基本运作方式。

房地产投资基金基本运作方式有如下特点：1、基金形式：采用投资公司形式。

2、资金来源：主要定向私募，在初期未得到投资者认同情况下，一般为熟人或指定资金用途以使投资者能进一步判断风险。

投资者可以资产入资，也可资金入资，资金和资产在满足《公司法》要求的情况下可以分开，股权尽可能分散。

3、内部运作：所有权与管理权分离，委托专业的管理公司运作，一般收取管理资产总额的1.5－2％固定管理费，加20％利润提成。

4、主要退出方式：股权投资再溢价回购，给投资者一定回报。

（八）房地产信托相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。

由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，成为融资方式之一。

信托资金主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。