第二章资产评估的基本方法.ppt

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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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解： 18000 × 98.1/76.7=23022 （元/ 平 方米）
30
例 5： 某地域某类房地产 2023 年 4 月至 10 月旳价格指数分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 （均以上个 月为 1）其中某宗房地产在 2023 年 6 月旳价 格为 20230/ 平方米，请对其进行交易日期修 正，将之修正到 2023 年 10 月旳价格？ 解： 20230 × 1.05 × 1.092 × 1.125 × 1.181=30468 （元/ 平方米）
析，评估人员以为该居住用房所处位置、面积、建
造时间、交易旳市场条件等方面与待估资产基本相
同。
பைடு நூலகம்
分析：因为能够找到待估资产旳市场交易案
例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产
旳差别仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间
差别进行调整即可推算出被估资产旳市场价值。
经调查，2023年居住用房价格与2023年相37
7
（二）基本前提： 1、需要有充分发育活跃旳资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较旳指标、技
术参数等资料是可搜集到旳。
8
（三）市场法旳合用范围 主要合用于单项资产旳评估，如生产设备、原
材料、拟定遗产税、财产税旳税基时旳评估。 在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因
为不可能或不轻易找到一种相同或相同旳企业 整体资产。
10
三、市场法旳程序及优缺陷
市场法评估资产旳程序 明确评估对象 进行公开市场调查，搜集资料，寻找参照物 分析整顿资料并验证其精确性，判断选择参 照物，应选择三个以上旳参照物。 把被评估资产与参照物比较 分析调整差别，做出结论。

02 资产评估方法
CHAPTER
市场法
总结词
市场法是一种通过比较类似资产近期交易价格来确定资产价值的评估方法。
详细描述
市场法基于替代原则，即如果市场上的潜在买家在购买时没有特别的信息，他 们将选择类似资产的价格作为参考。这种方法适用于具有活跃市场的资产评估 ，如房地产、股票等。
收益法
总结词
收益法是通过预测资产未来产生 的收益并折现至评估基准日来确 定资产价值的方法。
估。
企业价值评估方法
常用的企业价值评估方法包括收益 法、市场法和资产基础法等，每种 方法都有其适用范围和局限性。
企业价值评估应用
企业价值评估广泛应用于并购、投 资决策、财务分析等领域，对企业 价值的准确评估有助于相关利益方 的决策。
房地产价值评估
房地产价值评估概述
房地产价值评估是对房地产的经济价值进行判断、估计的过程， 包括土地和建筑物价值的评估。
程，如专利、商标、版权等。
02
无形资产价值评估方法
无形资产价值评估常用的方法包括收益法、成本法的方法。
03
无形资产价值评估应用
无形资产价值评估广泛应用于知识产权交易、企业并购、融资等领域，
对无形资产价值的准确评估有助于企业维护自身权益和发展。
金融资产价值评估
金融资产价值评估概述
05 资产评估风险与防范
CHAPTER
资产评估风险的概念与种类
资产评估风险的概念
内部风险
资产评估风险是指因资产评估价值的不合 理、不准确或资产评估过程中的不确定性 而导致的资产评估结果受损的风险。
由于资产评估机构和评估人员自身因素引 起的风险，如专业能力不足、职业道德缺 失等。
外部风险

资产评估的步骤
1
准备工作
确定评估的目的和范围，收集评估所需
收集数据
2
的信息和文档。
收集与资产相关的数据，包括财务数据、
市场数据等。
3
选择评估方法
根据评估目的、数据可用性和资源限制
进行评估
4
选择适当的评估方法。
根据选择的方法，对资产进行评估和计
算。
5
输出报告
整理评估结果，撰写详细的报告，向相 关方提供评估结果和建议。
成本法
成本法是一种资产评估方法，通过估计资产的成本来确定其价值。它适用于实物资产的评估，计算方法包括成 本基准法和调整法。
收益法
收益法是一种资产评估方法，通过估计资产的未来收益来确定其价值。它适用于收益性资产的评估，计算方法 包括净现值法和收益率法。
市场比较法
市场比较法是一种资产评估方法，通过比较类似资产的市场交易数据来确定 其价值。它适用于市场交易活跃的资产，计算方法包括销售比较法和收益比 较法。
3 资产评估的准确性
不同的评估方法和假设条件可能导致评估结果的准确性有所差异。
总结
资产评估的重要性
资产评估为金融决策提供了可靠的依据，具有重要意义。
资产评估的方法和步骤
我们介绍了不同的评估方法和评估的步骤，帮助您更好地进行资产评估。
资产评估的局限性和发展趋势
资产评估存在一定的局限性，未来发展趋势主要包括技术创新和数据分析的应用。
《资产评估》PPT课件
欢迎参加《资产评估》PPT课件！通过本课件，您将深入了解资产评估的重 要性、方法和步骤，帮助您在金融领域取得更大的成功。
概述
资产评估是一项重要的金融工具，通过评及分类。
资产评估的方法

截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
资产评估学
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。

第一章 总论
《资产评估》课程讲义
第三节 资产评估的价值类型
（二）资产评估的价值型
1、价值类型是指评估价值的含义，是评估价 值质的规定。其作用表现在：
（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素； （2）价值类型制约资产评估方法的选择； （3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避 免报告使用者误用评估结果。
第二章 资产评估的基本方法
第二节 成本法
3、重置成本的估算可采用下列方法 （1）重置核算法 （2）物价指数法 （3）功能价值法 （4）规模经济效益指数法
《资产评估》课程讲义
篮 球 比 赛 是 根据运 动队在 规定的 比赛时 间里得 分多少 来决定 胜负的 ，因此 ，篮球 比赛的 计时计 分系统 是一种 得分类 型的系 统
篮 球 比 赛 是 根据运 动队在 规定的 比赛时 间里得 分多少 来决定 胜负的 ，因此 ，篮球 比赛的 计时计 分系统 是一种 得分类 型的系 统
第一章 总论
第三节 资产评估的价值类型
《资产评估》课程讲义
3、价值类型的决定因素。主要包括： （1）评估的特定目的（经济行为）； （2）市场条件； （3）资产功能及其状态。
第二章 资产评估的基本方法
《资产评估》课程讲义
第一节 市场法
（一）市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评 估资产与最近售出的类似资产的异同，并将类似资产的市 场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评 估方法。
（二）市场法应用的前提条件：
1、要有一个充分发育、活跃的资产市场。
2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是 可收集到的。
篮 球 比 赛 是 根据运 动队在 规定的 比赛时 间里得 分多少 来决定 胜负的 ，因此 ，篮球 比赛的 计时计 分系统 是一种 得分类 型的系 统

2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*

Ki=Rf+ß(K-R)
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30
收益现值法应用
假定北京海滨区双榆树东里有一幅六层 楼房，土地面积360平方米，房屋面积共 计900平方米，月租金收入每平米150元。 订约日期94年1月，地价税40元/年，房屋 税20元/年。建筑物已用10年，评价96年1 月该土地的价格。
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31
解：
1资料收集： 找到附近96.1出租的一幅楼房，一层
清产核资指清查资产和核实资金、摸清家底。
不同之处
资产评估
清产核资
目的 确定资产的现值
清查资产的实物和帐目
范围 全部有形、无形资产等 主要是固定资产和流动资产
依据 当前的市场价格
历史成本
时间 资产流动时进行
按国家规定期间进行
组织 专门机构
企业自行组织
相同之处
都需对现有资产进行全面清查核实，核实也是评估的基础。
经济原则
– 贡献原则 某一部分价值取决于它对资产整体作用 – 替代原则 同时有几个相类的产品、顾客是买最便宜的 – 预期原则 资产的价值基于对未来收益的期望值
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13
4、资产评估的前提条件
继续使用假设
–资产能以其提供的服务或用途满足所有者经 营上的期望收益
公开市场假设
–资产在市场上可以公开买卖
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4
2、资产评估的要素：
主体 客体 特定目的 程序 标准 方法
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5
主体 谁来评估
国外：
– 综合评估机构 – 专业性评估机构 – 兼营机构
我国：
– 资产评估公司 – 会计师事务所
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6
客体 评估对象－企业资产
有形资产：

四、收益法中的具体评估方法
• 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干 具体方法的集合。从大的方面来看，收益法 中的具体方法可以分为若干类，其一：针对 评估对象未来预期收益有无限期的情况划分， 分为有限期和无限期的评估方法；收益评估方 法等等。
。
6 5 4 3 2 1 0 1 2 £ ¡ ¡ £ ¡ £ n n+1 n+2 ­ ¡
2、在收益年期有限，资本化率固定且大于零的条件 下， P = A/r －A/ r× 1/(1+r)n = A/ r [1－ 1/(1+r)n] 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成 立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且 大于零：(3)收益年期有限为n。
[例2-8]
某收益性资产预计未来五年收益额分 别是 12 万元、 15 万元、 13 万元、 11 万元 和 14 万元。假定从第六年开始，以后各 年收益均为 14 万元，确定的折现率和本 金化率为 10 ％。分别确定该收益性资产 在永续经营条件下和 50 年收益的评估值。 • 1、永续经营条件下 • 2、收益期为50年的情况下。
一、收益法的基本含义
• 1、收益法是指通过估测被评估资产未来预期收 益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总 称。 • 2、收益法服从于将利求本的思路，即任何一个 精明理智的投资者在购置或投资于某一资产时， 所愿意支付的货币数额不会高于所购置或投资 的资产在未来能给其带来的回报（收益额）。 • 3、根据评估对象的预期收益来评估其价值，容 易被资产交易各方接受，所以，从理论上讲， 收益法是资产评估中较为科学的方法之一。
(一)收益额
• 收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。 • 在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理， 资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 资产评估中的收益额有两个比较明确的特点，其一，收 益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额 或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的 客观收益，而不是资产的实际收益。收益额的这两个特 点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收 益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。 • 资产的收益额是指资产未来预期的客观的纯收益。 • 因资产种类较多，不同种类资产的收益额表现形式亦不 完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金 流量，而房地产则通常表现为纯收益等。

第四节 收益法
（二）收益法的优缺点
优点： 1、能真实和较准确地反映企业资本化的价值 2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买 卖双方所接受
缺点： 1、预期收益额预测难度较大，容易受较强的主观判断和未 来不可预见因素的影响 2、在评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可 预见未来收益的单项资产评估
（一）明确评估目的 （二）清查机器设备，明确评估对象 （三）对机器设备进行必要的鉴定 （四）研究确定评估方法，收集和处理有关信息资料 （五）评定估算
第二节 机器设备的核查与鉴定
一、机器设备的核查
（一）逐项清查 （二）抽样核查
二、机器设备的鉴定
（一）统计性鉴定 （二）判断性鉴定
第三节 机器设备评ຫໍສະໝຸດ 的成本法资产评估原理第二章
第二章 资产评估的基本程序和方法
第一节 资产评估的程序 第二节 市场法 第三节 成本法 第四节 收益法 第五节 资产评估方法的比较和选择
第一节 资产评估的程序
一、明确业务基本事项
（一）委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产 评估报告使用人 （二）评估目的 （三）评估对象和评估范围 （四）价值类型 （五）评估基准日 （六）资产评估报告适用范围
四、机器设备的功能性贬值及其估算
（一）超额投资成本形成功能性贬值的估算 （二）超额运营成本形成的功能性贬值的估算
第三节 机器设备评估的成本法
五、机器设备的经济性贬值及其估算
（一）因生产能力降低造成的经济性贬值的估算 （二）因收益减少造成的经济性贬值的估算 （三）因受环境保护限制而造成的经济性贬值的估算
第二节 资产评估的对象
一、资产的含义
（一）资产是一种权利 （二）资产是一种获利能力 （三）资产必须为某一主体所拥有和支配

同类资产的价格指数之比，即
定基价格指数

评估基准日的价格指数 资产购建时同类资产的价格指数
100%
第一节 资产评估的成本法
四、成本法的估算
（一）重置成本的估算方法 2. 价格指数法 环比价格指数可考虑按下式求得
X 1 a1 1 a2 1 a3 1 an 100 %
四、成本法的估算
（一）重置成本的估算方法
2. 价格指数法
价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一
种方法，计算公式为
重置成本 资产的账面原值 价格指数
重置成本 资产的账面原值 1 价格变动指数
式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产购建时
式中：X——环比价格指数； an——第n 年环比价格变动指数。
第一节 资产评估的成本法
四、成本法的估算
（一）重置成本的估算方法 3. 功能价值类比法 功能价值类比法是指利用某些资产功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化成某种指数关系或线
核心概念
资产评估的方法 成本法 市场法 收益法 资产评估方法的选择
.案例导入
2014 年3 月23 日，××省高级人民法院受理××银行××省分行与T 集团贷款合同纠纷一案，扣押了T 集团的大客 车一辆，委托某评估事务所指派专业人员进行鉴定估价。接到委托书后，评估人员对车辆本身进行现场勘验。首先查 验该车的手续，此车车牌号为×××××××，型号为×××BB42L，车型为普通大客车，初次登记日期为2012 年7 月 24 日，发动机号为×××××××，车架号为×××××××，年检有效期至2014 年4 月， 保险至2014 年4 月29 日，车辆购 置附加费真实有效。接着对车上的发动机号和车架号进行查验，核实该号码与行驶证上的发动机号和车架号完全一致， 证实此车确为鉴定评估的对象。通过对车辆的进一步调查，评估人员认定该车为日本原装丰田公司制造的××柴油大客 车，车身左、右两边都有擦痕，车身的左前侧有撞伤的痕迹，但现已修复，车厢里面的座椅及内饰均完好无损。发动 车辆，仪表、灯光均工作正常，通过里程表数据得知该车至今已行驶了43 256 千米。操作过程：用力踩油门，车辆提 速较快，发动机运行良好；挂挡行车，离合器分离较好，换挡平顺，行驶平稳；进行紧急制动检查，方向稍向右跑偏， 但属正常情况之列。从查看、操作等方面来看，车辆技术状况较好。看完车辆后，评估人员又与车辆的驾驶员进行交 谈，得知该车为T 集团接送职工上下班的车辆，长年工作在市区内，工作条件较好。从车辆使用年限和累计行驶千米 数看，年平均行驶2 万多千米，使用强度不大，车辆不工作时一般都停在车库里，并有专人进行维护和保养，所以该 车日常维护、保养较好。