第二章 资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法1. 市场法应用的前提条件有( ) 2010、2014、2017多；2010简A.必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格B.形成资产的耗费是必需的C.需要一个充分发育、活跃的资产市场D.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的E.评估结果易于被各方面接受【答案】CD P492.为使参照物的价格与被评估资产评估值可比，在选择参照物时要考虑的具体要求有（）编A.参照物的成交价必须真实，即必须是实际成交价；B.要选取多个参照物，我国目前一般要求至少有三个参照物；C.参照物与被评估资产之间大体可替代，即要求两者之间尽可能要类似；D.参照物的成交价应是正常交易结果；E.如关联交易或特殊交易不能修正为正常交易，则不可以选作参照物；【答案】ABCDE P503.采用市场法时，参照物差异调整的主要因素包括（）2016多改、2018年多改A.交易因素B.偏好因素C.区域因素D.成新率因素E.功能因素【答案】ACDE P504．判断题：直接比较法是以国家、行业、市场标准为基准打分，而间接比较法是以被评估对象为基准打分。

（）编【答案】错 P51改为：直接比较法是以被评估对象为基准打分，间接比较法是以国家、行业、市场标准为基准打分。

5.市场法的单一因素比较法中价格指数法，调整的差异因素是（）编A.交易因素B.时间因素C.区域因素D.功能因素【答案】B P526.市盈率乘数法主要对企业价值的评估，该方法是以参照物的市盈率作为乘数，与被评估企业口径相同相乘的另一个乘数是（）编A.资产额B.净资产额C.收益额D.成本额【答案】C P537.简述市场法的优缺点。

2015简【答案】 P538．关于市场法的描述，错误的是( ) 2018单A．市场法是资产评估中最简单、有效的方法B．评估值能反映资产的现实价格C．适用于大部分无形资产的评估D．评估的参数、指标直接从市场获得【答案】C P539.下列各类资产中，适合采用市场法评估的是( ) 2014单A、专用设备B、受地区、环境等严格限制的资产C、大部分无形资产D、通用设备【答案】D P5310. 由于使用磨损和自然力作用所导致的资产贬值为（）历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 技术性贬值D. 经济性贬值【答案】A P5411. 由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原设计生产能力而导致的贬值是（）2013单A．经济性贬值 B．功能性贬值C．实体性贬值 D．超额运营成本折现值【答案】A P5412. 中国政府在“低碳”经济中的承诺将导致更严格的环境保护，这会使更多的生产性设备产生( ) 历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 技术性贬值D. 经济性贬值【答案】D P5413. 新型号的手机、个人计算机等电子类产品大量出现，从而导致原有型号的该类商品迅速降价，这种贬值或损耗在资产评估中称为（）历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 有形损耗D. 经济性贬值【答案】B P5414. 运用成本法进行资产评估时，影响资产价值量变化的因素，除了使用磨损和自然力的作用、新技术的推广以及外部环境因素变化等外，还有（）历年考题A. 市场价格B. 原始成本C. 会计政策D. 周转速度【答案】A P5415.下列关于资产评估中成本法的表述，错误的是（）2017单A、评估值等于重置成本减去各项价值损耗B、成本法的使用必须有可供利用的历史资料C、重置成本应该包括资产重置过程中的有效耗费和无效耗费D、重置成本与原始成本的内容构成是相同的，只是价格水平不同【答案】C P54-5516. 成本法应用的前提条件有( ）历年考改A. 应当具备可利用的历史资料B、需要一个充分发育、活跃的资本市场C、被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态D、形成资产价值的耗费是必需的E、被评估资产必须是可再生、可复制的资产【答案】ACE P5417．利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有相同功能的全新资产所需的成本称为( ) 2013单A．历史重置成本B．实际重置成本C．更新重置成本D．复原重置成本【答案】C P5518.下列关于重置成本的说法，错误的是( ) 2018单A．重置成本分为更新重置成本和复原重置成本B．无论是复原重置成本还是更新直置成本，资产本身的功能不变C．复原重置成本的计算采用历史价格，更新重置成本的计算采用评估基准日的价格D．一般来说更新重置成本要小于复原重置成本【答案】C P5519. 在同时计算某台机器设备的复原重置成本和更新重置成本时，两者相同的方面在于（）历年考题A.工艺B. 设计C. 材料D. 价格【答案】D P5520.一台设备的直接成本为8万元，间接成本是直接成本的20％，该设备的重置成本为( ) 2018单A．1．6万元 B．8万元C．9．6万元 D．10万元【答案】C P5621.一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会( )2012单A.偏低B.偏高C.不变D.合理【答案】B P5722.采用物价指数法估算的资产重置成本( ) 2015单A.属于更新重置成本B.属于会计重置成本C.既可能属于复原重置成本，也可能属于更新重置成本D.属于复原重置成本【答案】D P5723.运用物价指数法估算设备的重置成本，只考虑了（）历年考题A. 时间因素B. 地域因素C. 功能因素D. 技术因素【答案】A P5724.被评估设备年生产能力为100万件，已知一台年生产能力为80万件的全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的重置成本最接近于（）历年考题A. 58万元B. 90万元C. 120万元D. 150万元【答案】 D=100/80*120=150万元 P5725.现需评估某企业的某类通用设备，评估人员经抽样选择了具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为300万元，历史成本之和为200万元，该类通用设备账面历史成本之和为5000万元，该类通用设备的重置成本应为( )2015单A.3333万元B.5000万元C.7500万元D.8000万元【答案】C=300/200×5000=7500万 P5826.评估某企业某类通用设备。

第二章资产评估的基本方法一、单项选择题1.运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（ C ）。

A.为了符合资产评估的政策B.为了体现可比性的要求C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性D.便于计算2.被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为5 000元，生产能力为30 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.7，被评估资产的重置成本最接近于（D ）元。

A.7 300B.6 500C.7 212D.8 1233.截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值小于1时表示（C）。

A.满负荷运转B.超负荷运转C.开工不足D.与资产负荷无关4.被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（ D ）万元。

A.40B.5C.8D.12.55.实际已使用年限和名义已使用年限的关系为（ A ）。

A.实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率B.总使用年限＝实际已使用年限＋名义已使用年限C.二者没有关系D.实际已使用年限＝名义已使用年限＋尚可使用年限6、关于物价指数法下列公式中正确的是（）A. 资产评估值=参照物成交价格*物价变动指数B. 资产评估值=参照物成交价格*（1+物价变动指数）C. 资产评估值=参照物成交价格*环比物价变动指数D. 重置成本=资产的账面原值*价格变动指数7.某项资产购建于2007年，账面原值为10万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（ C ）元。

A.120 000B.150 000C.140 000D.110 0008.被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。

如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（ B ）万元。

第二章资产评估的基本方法（难点或重点）：市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等；收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。

第一节市场法一、市场法含义P36-371.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

2.市场法的理论依据：替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。

如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。

3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。

二、市场法的基本前提P37-38应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。

评估结果贴近市场，更容易被接受。

2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。

三、市场法的基本程序及有关指标P38-40（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上。

【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（）。

A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性D.容易得出评估值【答案】C【答案解析】参照物价格不仅是其功能的市场体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响，为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响，运用市场法时应尽可能选择多个参照物。

[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。

『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。

『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。

其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。

根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。

第二章资产评估的基本方法资产评估第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。

三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（二）市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。

缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

（市场法的局限2005年考过选择）第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。

（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。

2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。

（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。

（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。

二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）（一）重置成本及其估算资产评估重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。