第二章 资产评估的基本方法

重 置 成 本 40
1.32 1.32 4 54.69( 万 元 ） 1.05 1.2
例2-4：一台购置于2000年的机器设备，账面原值 1,000,000元，2006年进行评估。该资产适用的环比物价指 数为2001年2.9%，2002年为3.1%,2003年为4.3%，2004年 为3.7%，2005年为5.8%，2006年为4.7%，则： 被评估资产的重置成本 =1,000,000×(1+2.9%)×(1+3.1%)×(1+4.3%)× （1+3.7%）×(1+5.8%)×(1+4.7%) =1,271,070(元)
规模经济效益指数法（非线性） ：例2-6：某全新的 一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。拟评估 资产的年产量为4000件，该行业的生产能力指数为0.75， 由此可确定其重置成本为：
4000 0.75 被 评 估 资 产 重 置 成 本 50000 （ ） 5000
=50,000×0.846=42,300（元）
【重置成本综合案例分析】 企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。 具体资料如下： 该资产账面原值为270万元，净值为108万元，按照财务制 度的规定，该资产折旧年限为30年，已折旧年限20年。经调 查分析确定：按照现在的市场材料价格与工资费用水平，重 新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原 始资料和企业纪录，该资产截止评估基准日的法定利用时间 为57600小时，而实际利用时间为50400小时。经专业人员勘 察估算，该资产还能使用8年。又知，该资产由于设计不合理， 造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每 年多支出营运成本3万元（该企业的所得税率为25%，假定折 现率为10%） 根据上述资料，对该资产进行评估。
2、用超额投资成本（视为功能性贬值）估算： 功能性贬值 =复原重置成本－更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算 ———指由外部环境变化引起的资产由于利用率降低或 收益额减少而引起的贬值。 哪些情况下不需要计算经济性贬值： （1）资产使用基本正常时；（不存在外在因素造成资产 利用率下降或收益减少） （2）对不能直接计算收益的单台、单件资产进行评估。
三、成本法中各项指标的估算
（一） 重置成本及其估算： 1．重置成本的分类：
复原重置成本： 指用与被评估资产相同的材料、相同的建筑和制造标 准、相同的设计和技术条件等，以现行市场条件下重新购 建该全新资产所需要发生的支出。 更新重置成本： 指利用新型材料和现行技术标准和现行市场价格的条 件下重新购建该项全新资产所需发生的支出。
3 1 25% （ ）（P/A， %， 10 8 ）
=2.29×5.7466 =12.93（万元）
来自百度文库
由此可确定评估值如下： 评估值= 重置成本－实体性贬值－功能性贬值 =480-329.424-12.93= 137.648（万元）
或：评估值=重置成本×成新率－功能性贬值
=480×31.37%－12.93 =137.648（万元）
由此可确定其：实际使用年限约为9.4年即：
（10×93.75%）。
功能性贬值：例2-8：现有一台与被评估资产A设备生 产能力相同的新设备B，采用新设备B比使用A设备每年可 节约材料、能源消耗和劳动力等30万元。A设备尚可使用5 年，假定年折现率为8%，该企业所得税率为33%，则A设 备的功能性贬值为： 设备的功能性贬值= 30（1－33%）×（P/A，8%，5） = 20×3.9927（万元）= 79.85(万元) 由此可看出采用新设备B比使用设备A，在未来5年内可 多获得相当于现值为79.85万元的净利润。也就反映出资产 A与新设备B相比较功能性贬值了79.85万元。
物价指数法与重置核算法的区别： ①考虑因素及确定的意义不同：物价指数法仅仅考虑 了价格变动因素，确定的是复原重置成本，计算评估值时， 还要扣减功能性贬值；重置核算法既考虑了价格因素，又 考虑了技术进步和劳动生产的变化因素，因此，即可估算 复原重置成本，也可估算更新重置成本。 ②建立基础不同：物价指数法建立在不同时期的某种或 某类资产的物价变动水平上，重置核算法建立在现行价格 水平与购建成本费用核算的基础上。
1、据资料已知：资产的重置成本=480（万元）
2、确定实体性贬值： 资产利用率 =实际使用时间/法定使用时间 =50400/57600 ×100% = 87.5% 实际使用年限 = 20×87.5% = 17.5（年） 或表示为： 成新率=尚可使用年限/（实际使用年限+尚可使用年限） = 8/（17.5＋8）×100% =31.37% 3、功能性贬值： 尚可使用年限内的 功能性贬值 3 1 25% （ ） 年金现值系数
重置核算法： 例2-2：一台数控机床，4年前购置，据了 解该机床尚无替代产品。该机床帐面原值30万元，其中买价 24万元、运输费1.2万元、安装费3万元、调试费1.8万元。 经调查，该设备现行价格28.5万元，运输费、安装费、调试 费分别比4年前上涨10％，15％，20％。根据以上资料可求
得该机床的重置成本为：
三、影响收益现值的基本因素：
（一）收益额： ———指资产使用带来的未来收益期望值。 收益额的构成： 税后利润（静态）、净现金流量、利润总额。
在我国，收益额的界定，倾向于用净现金流量，
即： 净现金流量= 净利润＋折旧。 收益额的预测： 收益额是通过预测分析获得，它必须是由被估资产直接 形成的。 依据企业最近几年的财务状况和利润情况，企业未来的 经营状况和市场状况，国家产业政策及经营发展形势等。
第三节
收益现值法（收益法）
一、收益现值法及其适用前提条件： （一）含义： ———指通过估算被估资产未来预期收益并折算成 现值，借以确定被估资产价值的一种资产评估方法。
（二）应用的前提条件
1、资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存 在稳定比例关系，并可以计算； 2、未来的收益可以正确预测计量； 3、与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。
二、运用市场法进行资产评估的具体方法： （一）直接比较法： 对于完全相同的参照物，可以直接把其价格作为被估资产 的评估价值。 1、如果 被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完 全相同，即指被估资产与参照物不仅在功能上、外观、用 途、使用条件、时间条件等方面相同，而且在新旧程度上 也完全相同。 被评估资产的评估价值 = 参照物的交易价格 2、被评估的旧资产与市场上的全新资产（参照物完全相同）。
三种评估法评估重置成本的适用条件： ①重置核算法——参照物与被估资产完全相同，且价 格在市场上能直接得到时。 ②规模效益指数法——只能获得与被评估资产相类似 的参照物，并且该类资产价格与生产能力存在一定函数 关系时。 ③物价指数法——上述两点都无法做到。
资产的使用年限：名义使用年限和实际使用年限。 名义使用年限是指会计记录记载的资产已计提折旧的年限。 实际使用年限则是指在使用中实际磨损的年限，实际使用 年限通常可用以下公式求得： 实际使用年限=名义使用年限×资产利用率
三、运用重置成本法评估资产优缺点分析： 1、优点： ①比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平 合理； ②有利于单项资产和特定用途资产的评估； ③适用面广，在不易计算资产未来收益或难以取得市场 参照物的条件下广泛应用； ④有利于企业资产保值。 2、缺点： ①工作量大； ②以历史资料为依据确定目前的价值，对此假设还要加 以分析； ③经济性贬值不易全面准确计算； ④对资产未来的收益没有考虑。
计算方法： 1、用资产生产能力来计算经济性贬值
经 济 性 贬 值 [ 1 （ 现实生产能力 X ） ] 被 估 资 产 重 置 成 本 原设计生产能力
X称为生产能力指数，X一般取值0.4～0.9 例2-9：评估资产为某专用生产线，重置成本为20万元，设计日生产能力2000 只。因市场出现可替代产品，现时及今后趋势每日只能生产1200只。如取X=0.6， 则： 1200 0.6 经济性贬值 [1 （ ） ] 200000 52760 （元） 2000 2、利用年收益损失额现值来计算经济性贬值： 经济性贬值=年收益损失额×（1－所得税率）×年金现值系数
被估资产的 参照物的 被估资产的 评估价值 交易价格 成新率
例如，一辆北京现代伊兰特轿车是2004年花13.98万元 购买的，按照轿车可使用年限8年计算，2007年该车的成 新率为62.5%,在2007年该款轿车全新的售价为12.3万元， 则三年前购买的轿车的评估值为：12.3×62.5% = 7.6875 万元。 （二） 类比调整法：
指在参照物与被评估资产在功能上、外观、用途、使 用条件、时间条件等方面类似的情况下所采用的一种评估 方法 被评估资产价值= 参照物价格×差异调整系数
或：被估资产价值=参照物价格+-差异调整额 评估资产情况 既可以是相对数，也可以是绝对数， 差异调整系数 参照物情况 与参照物价格相比较增加或减少一 定金额。
截 至 评 估 日 时 资 产 累实 际 利 用 时 间 计 资产利用率 100% 截 至 评 估 日 时 资 产 累法 定 利 用 时 间 计
资产利用率<1，表示开工不足，资产实际已使用年限小 于名义使用年限； 资产利用率=1，表示资产满负荷运转，资产实际已使用 年限等于名义使用年限； 资产利用率>1，表示资产超负荷运转，资产实际已使用 年限比名义已使用年限长。
两种成本比较： 复原重置成本 现时价格 原来的技术条件
更新重置成本
现时价格
现时的技术条件
两种成本都可获得时，应选择更新重置成本，为什么呢？ ①选择更新重置成本，进行资产评估，可以不再计算其功
能性贬值。
复原重置成本＞更新重置成本 更新重置成本=复原重置成本－功能性贬值 ②更新重置成本，是适应技术进步速度加快的现实趋势。 两种成本的相同：都是采用现行价格。 两种成本的不同：技术、设计、标准方面的差异。
对于技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置 成本往往会偏高。
（3）、规模经济效益指数法（更新重置成本）
（功能价值法、规模效益指数法）
——通过资产生产能力和资产价值之间的函数关系，估 算被估资产的价值。 关键： 需要找一个与被估资产相同或相似的参照物，将被 估资产的生产能力与参照物的生产能力相比较进行。 又可分为： ①功能价值法： 当资产的生产能力与资产价值之间的函数关系为线性关系 时，叫功能价值法（生产能力比例法）。 寻找一个与被评估资产相同或类似的资产为参照物，参照 物与被估资产生产能力的比例，据以计算被估资产的重置成 本。
重置成本＝28.5+1.2(1+0.1)+3×(1+0.15)+1.8(1+0.2) =35.43（万元）
物价指数法： 例2-3：2004年1月评估机器加工设备一
台，该设备于2000年12月购建，帐面原值40万元，2003年进 行过一次技术改造，改造费用（包括增加设备）4万元。若 定比物价指数2000年为1.05,2003年为1.20，2004年为1.32。则 该资产的重置成本为：
三、市场法的优缺点 1、优点： ①能客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 指标直接从市场获得。 ②评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各 方理解和接受。 2、缺点： ①需要有公开活跃的市场作为基础。 ②不适合用于评估专用机器设备、大部分的无形资产以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产。 四、市场法适用的资产业务： 单项资产的买卖。如买卖设备、原材料、房屋等，用 单项生产要素作为投资参股、合作经营等。 在课征财产税和遗产税时，有时也以现行市价为基础。
例2-7：某资产1996年2月购进，2006年2月评估时，名义已 使用年限10年。根据该资产技术指标，正常情况下，每天应 工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。其资产利用率为：
截至评估日资产累计际利用时间 实 资产利用率 100% 截至评估日资产累计定利用时间 法 10年 360天 实 际 每 天 工 作 小 时 7.5 100% 10 360 每 日 法 定 工 作小 时 8 93.75%