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第二章 资产评估的基本方法

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资产评估学第二章

资产评估学第二章

1、市场售价类比法
是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异， 调整估算出评估对象价值的各种方法，其基 本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+………+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修 正系数×时间差异修正系数× ……… ×交易 情况差异修正系数
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值 为10万元，2019年进行评估，已知1990 年和2019年的该类资产定基物价指数分 别为130%和150%。则被评估资产重置成 本为：
被评估资产重置成本 =100000×150%/130%=138460（元）
3、功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与 被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算 其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资 产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重 置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本
资产评估学第二章
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
成本法 市场法 收益法 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估 资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价 值来确定被评估资产价值的方法。
被评估资产重置成本
=50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值是资产由于使用和自然力作 用形成的贬值。
一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、公式计算法

第二章 资产评估的基本方法

第二章 资产评估的基本方法
成本法的四个基本要素： 1、资产的重置成本 2、实体性贬值 3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
.
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
要求：计算该机床的重置成本。
.
参考答案
机床的重置成本 =92 × （180%/120%）+7 × 150%+1.5 =150万元
.
（三）功能价值法
： A、功能价值法 前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产
能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本 越高，而且是成正比例变化。计算公式为：
.
重置成本的估算
（ 一）重置核算法 也称细节分析法、直接估算法，是利用成本核
算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目， 按现行市价逐项计算的全部购建支出，然后累加 得到资产成本的重置成本。 --化整为零
如购买方式重置与自行建造方式重置。
.
CASE
某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产 线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史 总成本为300万元。
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
.
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、

第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解

第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解

截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
管理学院
资产评估学
（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
管理学院
资产评估学
计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
管理学院
四、成本法的优缺点
成本法的优点
资产评估学
• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
管理学院
成本法的缺点
资产评估学
资产评估学
一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。

第2章 资产评估的基本方法

第2章 资产评估的基本方法

第2章资产评估的基本方法[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。

『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。

『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。

其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。

根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。

第二章 资产评估的基本方法

第二章 资产评估的基本方法

一、收益法的概念 是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成 现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
Rt P t ( 1 r ) t 1
Rt——未来第i 个收益期的预期收益额； n——收益期限； r——折现率
n
二、收益法的基本要素
第二章 资产评估的基本方法（重）
成本法 市场法 收益法
成本法
成本法的概念
是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测扣除被评估资产业已存在的各种 贬值从而得到被评估资产价值的各种评估 方法的总称。
成本法的基本思路
确定重置成本 资产评估价值 扣除各种贬值
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
成本法的基本要素
六、现行市场法的计算方法P
（一）直接比较法 ---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产 使用时间因素外，其他因素相同的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×被估资产成新率
六、现行市场法的计算方法P
（二）类比调整法 ---适用于参照物与被估资产类似的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×（1+/-综合调整系数） ×被估资产成新率 注意加减符号的运用 CASE P31
成本法的四个基本要素：
1、资产的重置成本 2、实体性贬值 3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。

第二章 资产评估的基本方法

第二章 资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第一节市场法（市场途径）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。

一、市场法基本前提2个1.有活跃的公开市场—排除了个别交易的偶然性2.有可比的资产交易：(1) 功能可比—用途、性能类似(2) 市场条件可比—供求关系、竞争状况、交易条件等(3) 成交时间—近期、影响可调整-----相关资料均能搜集到二、市场法基本程序5个1.选择参照物—三个以上→避免特殊、偶然因素影响2.选择比较因素—对评估值影响大的：(1) 房地产—地理位置 (2) 机器设备—技术水平3.对比指标、量化差异—数量化、货币化4.调整差异→初步评估结果5.综合分析确定评估值—可将各结果平均选择参照物1、成交价必须真实。

2、至少三个交易案例。

3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。

4、成交价是正常交易的结果。

5、尽可能选择近期成交的交易案例。

三、市场法影响因素5个1.资产的功能---功能好则价值高2.外观、结构等实体特征、工艺水平等质量3.市场条件---供求关系等市场变化4.交易条件---交易批量、交易动机、交易时间5.其他---具体因素如设备制造厂家等四、市场法的具体运用（一）直接比较法评估对象价值 = 参照物合理成交价格 1.现行市价法资产评估值 = 该资产现行市场价格 2.市价折扣法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 3.功能价值法⎪⎪⎭⎫⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评例题1：1、某企业需在两天内卖掉一台待处理的设备，经查询其全新市场价10万元，此设备八成新，因需快速变现通过分析了解市场情况折扣率应为30%，评估此设备价值。

(市价折扣法)P = 10×80%×（1- 30%）= 5.6 (万元) 例题2:2、某资产年生产能力为100吨，参照资产年生产能力为80吨，评估日参照资产市价20万元，评估该资产价值。

资产评估的基本方法

资产评估的基本方法

资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。

可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。

第一节市场法一、市场法的基本含义市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。

市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。

当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。

二、市场法的基本前提通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:(1)要有一个活跃的公开市场;(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。

这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。

按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。

资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。

这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。

资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1)参照物与评估对象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。

参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。

把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴;把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型;选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。

第二章 资产评估的基本方法

第二章 资产评估的基本方法

2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*

第二章 资产评估的基本方法

第二章 资产评估的基本方法

P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场

第二章---资产评估的基本方法

第二章---资产评估的基本方法

2.2.3
市 场 法
1.直接 比较法
的
具
体 评 估
2.类比调 整法
方
法
(1)现行市价法 (2)市价折扣法 (3)功能价值类比法 (4)价格指数法 (5)成新率价格调整法
(1)市场售价类比法 (2)成本市价法 (3)市盈率乘数法
1.直接比较法 ——是指利用参照物交易价格及参照物某一
基本特征,直接与评估对象同一基本特征进行 比较,据此判断评估对象价值的一种方法。其 计算公式为： 资产评估值=参照物交易价× 评估对象某基本特征
资产评估值
参照物成交价格
=评估对象现行合理成本× 参照物现行合理成本
练习：评估时某县城商品住宅的成本市 价率为120%,已知被估全新住宅的现行合 理成本为20万元,则资产评估值？
评估值=20×l20%=24(万元)
(3)市盈率乘数法
——指以参照物的市盈率作为乘数,并以此乘数 与评估对象的收益额相乘来估算评估对象价值的 方法。
1+4%=104% ；参照物C因在评估基准日当月交易，
故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下:
单位：元/ m2
参照物 交易单价 时间因素修正 区域因素修正 交易情况修正 修正后的价格
A 5,000 117/100 100/107 100/100 5,467
B 5,960 104/100 100/110 100/104 5,418
元/ m2
参照物 交易单价
A 5,000
B 5,960
C 5,918
成交日期
2002.6
2002.9
2002.10
区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好
交易情况

第二章 资产评估的基本方法(资产评估上海财大,朱萍)总结

第二章 资产评估的基本方法(资产评估上海财大,朱萍)总结

（3）有关收益额内容的主要观点
①税后净利润
②现金净流量
③利润总额
（4）收益额预测方法
综合调整法：
预期年收益额=当前正常年收益额－预期 有利因素增加的收益额－ 预期不利素减少的收益额
产品寿命周期法：
产品的寿命周期
简单平均法 加权平均法 移动平均法 指数平滑法 灰色预测法 成长期 成熟期 增长量模型法 几何平均法
缺点：
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因 缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资 产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资 产评估。
案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力 为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的 案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交 价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并 寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从 参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的 市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
调整差异指标 综合分析 得出结果
1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
五、常见的评估方法
1、直接法 直接法是指能够在市场上找到与被评估资 产完全相同的参照物，或被评估资产的取 得时间与评估基准日非常接近且市场价格 基本稳定的情况下，直接以参照物的市场 交易价格或购置价格作为被评估资产的评 估值的评估方法。
直接法应当注意以下问题：
1、如果与被评估资产相同的参照物在评估 基准日同时存在多种交易价格时，应当选 用价格最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分 析参照物价格合理性的基础上，加以适当 调整。

第2章-资产评估的基本方法

第2章-资产评估的基本方法

[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。

『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。

『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。

其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。

根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。

资产评估学-第二章资产评估的基本方法概论

资产评估学-第二章资产评估的基本方法概论

• Ⅰ、定基物价指数
• 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99 页）
• 定基价格变动指数与定基价格指数的关系
• 物价指数与定基价格指数关系
• Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系 • 物价指数=1+物 （5）成新率价格调整法
– 5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】
• 五、收益法中的主要技术方法（重点）
• （一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A）
• （二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri 在不变阶段Ri＝A）
• （三）纯收入按等差级数变化
– 1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条 件下
– 2.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的 条件下
– 4.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素 不一致或者完全一致
– （1）现行市价法【参照物与评估对象完全一 致】 （2）市价折扣法 【教材例题2-1】
（3）功能价值类比法
（4）价格指数法（物价指数法）表4-1（教材99 页）
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物 的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间 间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算 评估对象价值的方法。
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各 种评估技术方法的总称
– 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其
方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一
• 二、市场法的基本前提
– 1.要有一个活跃的公开市场。 – 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
• 三、收益法的基本前提P45
– 1.收益法涉及到三个基本因素：
– 2.应用收益法必须具备的前提条件

第二章资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法资产评估第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。

三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（二）市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。

缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

（市场法的局限2005年考过选择）第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。

（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。

2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。

（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。

（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。

二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）（一）重置成本及其估算资产评估重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。

第二章 资产评估的基本方法

第二章 资产评估的基本方法

评估对象价值 10 90 120 8.18
0.7
21
（4）价格指数法
价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交 时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响， 利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 其计算公式为：
资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数） 或 资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数
41
收益额有三种类型：税后利润、净现金流量和利润总额， 主要利用的是前两者。主要区别在于两者基础不同。不考 虑应收应付项目,有: 净现金流量=税后利润+折旧-追加投资 净现金流量要优于税后利润。
42
2、折现率 它是一个期望的投资报酬率。 投资一定的额度购买设备以后，预期要得到多少回报，这是 一个预期的投资回报率。投资报酬率本质上由两部分组成：一是 风险报酬率；二是无风险报酬率。无风险报酬率可以用国库券利 率近似代替；风险报酬率要测算，根据所投资的行业所面临的行 业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要测算这项 交易所承 担的风险。
22
例：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元,半年间该类资产的价格上涨了5%,则: 资产的评估价值=10 ×(1+5%)=10.5(万元)
23
（5）成新率价格调整法。 成新率价格调整法是参照物的成交价格为基础，考虑参照物与 评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价 值。 其计算公式为： 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物 成新率） 其中:资产成新率=资产的偿可使用年限÷(资产的已使用年限+ 资产的偿可使有关指标 通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
1、选择参照物 参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）,即功能.市场 条件和成交时间。另外参照物的数量，一般在三个以上。 2、在评估对象与参照物之间选择比较因素 要根据不同资产价值形成的不同特点，选择影响较大的因素，比如 房地产主要是地理位置，而机器设备大多是技术水平。 3、指标对比、量化差异(数量化和货币化)。 4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。 5、综合分析确定评估结果。
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第二章资产评估的基本方法一、单项选择题1、某资产年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，则其评估值最接近于（）元。

A．85000 B.72366C. 12631D.123692、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数存在的关系是（）。

A．资本化率越高，收益现值越低B．资本化率越高，收益现值越高C．资本未来收益期对收益现值没有影响D．资本化率和收益现值无关3、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）A.使参照物具有可比性B.便于计算C．排除参照物个别交易的偶然性 D.避免张冠李戴4、价值比率法中的市盈率倍数法主要适用于（）的评估。

A．不动产 B.无形资产C．机器设备 D.企业价值5、资产评估中的基本方法是指（）。

A．一种具体方法B．多种评估方法的集合C．一条评估思路D．一条评估思路与实现该思路的各种评估方法的总称6、从理论上讲，同一资产的重置成本、现行市价及收益现值具有（）关系。

A．独立 B.并列C．替代 D.等同7、从理论上讲，同一资产重置成本的耗费应当是资产的（）。

A．实际成本 B.社会平均成本C．个别成本 D.加权平均成本8、用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的（）。

A．重置成本 B.现行市价C．清算价格 D.收益现值9、某收益性资产，使用年限为30年，年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于（）万元。

A．178 B.180C．188 D.20010、某企业经专业评估人员测定，其未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、100万元、130万元和160万元，并且在第6年之后将保持在200万元不变，资本化率和折现率均为10%，则该企业的评估价值最接近于（）万元。

A．1241 B.1541C．1715 D.247211、某企业经专业评估人员测定，其未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、100万元、130万元和160万元，并且在第6~20年的收益将保持在200万元水平，资本化率和折现率均为10%，则该企业的评估价值最接近于（）万元。

A．1775 B.2000C．2271 D.247212、某收益性资产，效益一直很好，经专业评估人员测定，第一年的预期收益为100万元，以后每年递增10万元。

假定资本化率为10%，则该资产评估价值最接近（）万元。

A．1000 B.1100C．1500 D.200013、某收益性资产，效益一直很好，经专业评估人员测定，第一年的预期收益为100万元，以后每年递增10万元。

假定资本化率为10%，收益期为20年，则该资产评估价值最接近（）万元。

A．1400 B.1600C．1800 C.197014、某专利权，法律保护期为20年，经专业评估人员鉴定，评估基准日后第一年的收益为100万元，但是由于技术进步等原因，该专利权的收益将收到影响，每年递减10万元。

假设折现率为10%，则该专利权的评估价值最接近于（）万元。

A．1700 B.200C．210 D.30015、评估某收益性资产，其评估基准日后第一年的预期收益为50万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为10%，则该资产的评估值最接近于（）万元。

A．500 B.555C．625 D.650二、多项选择题1、应用市场法进行资产评估必须具备的前提条件有（）。

A．需要有一个充分发育、活跃的资产市场B．必须具有足够数量的参照物C．可以手机到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数D．市场上必须有与被评估资产相同或相类似的全新资产E．市场上的参照物与被评估资产的功能相似或相同2、运用市场法评估任何单项资产都应考虑的可比因素有（）。

A．资产的功能 B.市场条件C．交易条件 D.资产的实体特征和质量E．资产所处的地理位置3、从理论上讲，折现率的基本组成因素包括（）。

A．超额收益率 B.无风险报酬率C．风险报酬率 D.价格变动率E．平均收益率4、运用收益法涉及的基本要素或参数包括（）。

A．被评估资产的实际收益 B.被评估资产的预期收益C．折现率或资本化率 D.被评估资产的折旧年限E．被评估资产的预期获利年限5、在正常情况下，运用收益法评估资产价值时，要求资产的收益额应该是资产的（）。

A．历史收益额 B.未来预期收益额C．现实收益额 C.实际收益额E．客观收益额6、从理论上讲，成本法涉及的基本要素包括（）。

A．资产的重置成本 B.资产的有形损耗C．资产的功能性贬值 C.资产的经济性贬值E．资产的获利年限7、一般情况下，资产的实体性贬值的估测方法通常有（）。

A．使用年限法 B.修复费用法C．观察法 D.统计分析法E．价格指数法8、一般情况下，重置成本的估测方法有（）。

A．重置核算法 B.价格指数法C．市价比较法 D.收益折现法E．功能价值法9、运用市场法评估房地产时，通常要求参照物与评估对象所面临的市场条件具有可比性，具体包括（）等方便。

A．用途 B.供求关系C．性能 D.竞争状况E．工艺条件10、收益法中的具体方法（评估模型）通常可以按（）进行划分。

A．预期收益期限 B.预期收益额的形式C．预期收益额数量 D.折现率的高低E．折现率的构成三、判断题1、市场法是根据替代原则，才赢比较和类比的思路及其方法来估测资产价值的评估技术规程。

任何一个理性的投资者在购置某项资产时，他所支付的价格不会高于市场上具有相同的替代品的现行市价。

（）2、在运用市场法时，资产及交易活动的可比性要求参照物成交的时间与评估基准日隔时间不宜过长，主要是为了减少调整时间因素对资产价值影响的难度。

（）3、运用市场法进行评估时，为了减少评估人员的工作量，选择的参照物最好不要超过3个。

（）4、市场法中的间接比较法通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高，要求两者要达到相同或基本相同的程度，或两者的差异主要体现在某一明显的因素上。

（）5、直接比较法是根据市场法中最基本的评估方法，该法对参照物与评估对象的可比性方面的要求并不高。

（）6、收益法是根据将利求本的思路，采用资本化和折现的思路及其方法来判断和估算资产价值的各种评估技术方法的总称。

（）7、资产评估中的收益现值，是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。

（）8、折现率与资本化率从本质上讲是没有区别的。

（）9、在收益额确定的前提下，资本化率越高，收益现值越高：资本化率越低，收益现值也越低。

（）10、一般情况下，在收益法运用过程中，折现率的口径应与收益额的口径保持一致。

（）11、凡是具有潜在收益的资产，都可以用收益法进行评估。

（）12、一般情况下，运用收益法评估资产的价值，所确定的收益额应该是资产的实际收益额。

（）13、被评估土地被企业不合理地使用着，其收益水平很低，因此，该土地使用权的评估值也一定很低。

（）14、资产在全新状态下，其重置成本和历史成本应该是相等的。

（）15、采用成本法进行资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧应该是一样的。

（）16、净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。

（）17、更新重置成本是按被评估资产的功能重置的全部成本。

（）18、定基价格指数是评估时点的价格指数与资产构建时点的价格指数之比。

（）19、修复费用法主要使用于具有特殊结构且技术上可修复的资产有形损耗率的估测。

（）20、建造成本超支额（投资成本超支额）等于资产的复原重置成本减去更新重置成本。

（）21、评估方法的科学性，不仅在于方法本身，更重要的是评估参数就必须严格与评估的价值类型相匹配。

（）22、评估对象的特点是选择评估方法的唯一依据。

（）23、运用多种评估方法评估同一资产且要做到可以相互验证，就必须保证评估目的、评估前提、被评估对象的状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。

（）24、不论运用什么具体的评估技术方法估测资产的重置成本，其结果都应是一致的。

（）25、运用价格指数法估测的重置成本是资产的复原重置成本。

（）26、运用重置核算法估测的重置成本一定是资产的更新重置成本。

（）27、资本化率在数量上恒等于折现率。

（）28、在评估对象相同、评估条件相同的前提下，采用不同的评估基本方法会得到截然不同的评估结果。

（）29、假设开发法、路线价法等具体评估方法与成本法、市场法和收益法三大基本资产评估方法是没有关系的。

（）30、资产评估中的成本法、市场法和收益法三大基本资产评估方法具有相互替代性。

（）四、计算题1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1200件产品，成品价格为1500元，评估对象的年生产能力为1000件。

要求：计算评估对象的价值。

2、被评估资产在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元和26万元，该资产从第6~10年每年的收益均保持在27万元，第10年年末拟转让，变现价约为120万元。

假定折现率为10%。

要求：运用收益法估测被评估资产的价值。

3、被估企业预计未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元。

假定折现率和资本化率均为10%，企业经营期永续。

要求：试用年金法估测企业整体价值。

另外，假定被评估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在200万元水平，试采用分段法估测企业整体价值。

4、评估对象为某企业2006年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2009年进行评估。

经调查分析确定，该生产线的价格没年比上一年增长10%，专业人员勘察估算后认为，该资产还能用6年。

又知目前市场上已出现功能更先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元。

此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成的收益损失额每年为2万元（该企业适用的企业所得税税率为25%，假定折现率为10%）。

要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。

5、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。

具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值为108万元，按财务制度规定该资产的折旧年限为30年，已计提折旧年限为20年。

经调查分析确定，按现在的市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。

经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为576000小时，实际累计利用时间为50400小时。

经专业人员勘察估算，该资产还能用8年。

又只该资产由于设计不合理，造成耗电量大、维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年又多支出营运成本3万元（该企业适用的所得税税率为25%，假定折现率为10%）。

要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。