关于产业园区招商策略，在9月份举办的产业地产招商培训“产业地产招商与营销实战特训营”第一期中，几位专家导师都提到，产业园区内招商不在于你手上有什么牌，更关键的是如何打好手上的牌。产业园区招商策略在第二期“产业地产招商与营销实战特训营”中还将会更加深入的分析。
关于产业园区招商策略问题：
如何建设招商渠道? 如何挖掘产业园区的卖点、亮点?
如何把握有效把握客户的需求如何将实际需求的落地?
企业选址的关键因素有哪些? 有何价格策略，让产业园区把厂房卖得更好
如何建立深层次的政府客群关系? 如何做好宣传，快速打造园区品牌?
产业园区招商策略：
一：产业园区招商策略：明确产业园区招商目标
产业园区招商的目的就是为了吸引投资者，所以产业园区的招商目标就是要让企业知道我们的产业园区，找到有需求的企业并吸引他们到产业园区来投资建厂。
二、产业园区招商策略：产业园区定位
产业园区定位要科学，比如以发展制造企业为例，这些企业与研究型等高新技术企业相比就存在很大的差异，制造型的企业对地理位置要求更高一些，这里面涉及到了物流，配套等因素。这就要求要考虑到园区自身的地理位置是否具有相对的优势。还例如内地一些偏僻的山区，如果去搞高科技电子产业园，这显然也不符合客观事实。
三、产业园区招商策略：园区卖点挖掘
商国臣老师经常在课程中强调“卖点卖点卖点找不到卖点不要招商”可见对园区的卖点挖掘多少重要。而园区的卖点是居于企业的需求上，所以正确把握企业需求，正在企业的方向去思考问题。
四、产业园区招商策略：产业园区销售的价格策略
成本问题一直是企业最为关心的问题，在价格上要采取灵活多样的策略。
1.折扣策略：在土地出让方面，我们的土地可以在对外报价稍高点，根据企业土地需求量来适当调整价格范围，在大需求量上给予一定的价格优惠，这会在心理上让企业满足大企
业的自豪感或其真实的利益保证。在土地承租，或者说今后的建成厂房的租售上面也采取同样的价格策略。
2.价格上涨策略：在一期土地销售成绩渐显的时候，产业园区的相对比较成熟，土地的价格这个时候就能选择做一上浮的规划。以弥补部分折扣所损失的利益。
五、产业园区招商策略：客户策略
不同的企业有不同的需求，因为企业规模不同，所以在寻求合作方式上面也会存在差异。我们的目标就是提供多样化的合作方式，尽最大的努力满足企业不同的需求。合作方式的多样化，满足不同的需求，就可以吸引更多的企业进驻到产业园区来。
客户跟踪服务
1.电话跟踪：根据通过各种方式搜集的企业信息，用电话的方式去了解企业的搬迁的最新动态，并记录沟通信息，以作为接下来沟通依据。
2.直接拜访：从电话跟踪等方式中分出意向性比较大的客户，采用直接上门拜访的形式，进一步加强与企业的面对面式交流。寻找企业考虑的问题，积极采取解决措施。
六、产业园区招商策略：产业园区宣传策略
什么样的方式才能达到宣传效果呢？何种渠道/方式适合常用园区做宣传?如何提高宣传推广效率？这些都需要非常专业的分析。在第一期“产业地产招商与营销实战特训营”中就有不少学员放映，砸了大把钱但是收到的效果且非常有限。宣传推广需要一笔不少的费用没错，但是很多人都把这比钱浪费了。
七、产业园区招商策略：招商人才策略
产业地产招商人才稀缺已经是公认的事情，有不少产业园区到处挖人，但还是找不到合适的人才。打造一支强有力的招商团队是招商顺利进行的重要的保证。
产业地产招商培训课程：“产业地产招商与营销实战特训营”第二期将于2013年12月26号起维持两天在广州举办，会着重深入分析产业园区招商策略问题，解决产业园区招商难题。
近日，aFocus(灵狐科技)电商研究中心对外公布《中国电子商务产业园区发展研究报告(2012)》，同时发布了中国电子商务产业园区发展指数50强排行榜。其中北京通州商务园、上海嘉定电子商务产业园、成都天府新区分列前三名。排名进入前十的其他园区依次为: 深圳市福田电子商务产业基地、深圳市互联网产业园、杭州东方电子商务产业园、广州云埔电子商务园区、北京市西城区电子商务产业园、郑州河南省
电子商务产业园和上海浦东唐镇电子商务产业园。
全国发展不均衡，电商园区基本分为三个梯队
报告显示，全国31 个省市自治区(未包括香港、澳门和台湾地区)的电子商务园区发展能力可划分为三个梯队。第一梯队为:位于北京、上海、成都、杭州的共6个电商产业园区;第二梯队为郑州、南京、沈阳、东莞、常州、嘉兴等共17个园区;第三梯队为内蒙古、甘肃、山西、贵州、广西、新疆等共10 个省市的园区。电子商务产业园区发展极不均衡，位于首位的园区与末位的园区发展指数相差近100倍。
以特色产业基地为支撑，探索专业化园区发展路径已成为中国电子商务产业园区发展的大势所趋报告显示，中国电子商务产业园区在各自的摸索发展中，形成了特色鲜明、优势互补、融合发展的新格局，以特色产业基地为支撑，探索专业化园区发展路径已经成为中国电子商务产业园区发展的大势所趋。
aFocus首席电商咨询师费悦明表示，现在全国已经有一些电子园区开始转型,深入到细分领域进行发展，比如沈阳的电商园区主要定位于借电子商务促老工业基地转型发展，江苏常熟的电子商务园区主要定位于服装产业，浙江慈溪的电子商务园区定位于小家电行业等。伴随着以特色产业基地为支撑的电子商务产业园区发展的大趋势，各地方政府更加重视电子商务发展中公共服务平台的搭建，利用电子商务推动产业集群升级转型。基本模式是：线上通过地方特色产业集群，入驻电子商务平台;线下建立地方产业集群电子商务的项目中心，提升当地产业集群企业利用电子商务平台开拓国内外市场的能力和水平。同时，各地还充分发挥总部中心的信息、人才等优势，出台了许多相应政策措施，鼓励企业加大电商平台建设和业务转型，抢占新的制高点，为区域经济发展拓展战略空间。
建设电商生态圈意识需要强化
电子商务发展到今天已经成为一个高度细化分工的产业。aFocus副总经理宫晓静表示，一个网商的业务链中，许多环节都需要通过外包的形式完成，从产品摄影、美工设计，到业务培训、营销推广，再到仓储、物流……等等。电商园区必须有足够数量、足够质量的外包服务商存在，才能满足企业的需求，这也是电商园区之所以有集群优势的原因。排名前列的电商园区，正是因为营建了良性发展的电商生态圈，通过把网商、服务商聚集起来，从而提高了电子商务的交易效率，降低了交易成本，才促进了电商产业链
的快速发展。
传统企业电商化将是未来电子商务产业园区发展的巨大支撑随着淘宝交易额在11月底突破万亿，越来越多的管理者认识到电子商务在B2C领域的巨大潜能。宫晓静认为，国内的电子商务产业园区目前尚处在为交易型电子商务企业服务的初级阶段。“作为一个高度细化分工的产业，当传统企业开始电商化时，这一产业的巨大能量才能爆炸性地释放出来。”宫晓静说，目前大家看到的主要是淘宝、京东、国美在线、苏宁易购等电商平台创造的产值，如同北京的零售业态从早期的王府井百货、西单购物中心发展到目前专卖店与购物中心并存一样，未来更大的产业，将是传统企业自建的实体商城与电商平台共存，这种转变带来的需求将是未来电子商务产业园区发展的巨大支撑。
产业园区电子商务发展指数模型：四大维度全面考量园区水平该研究报告采用产业园区电子商务发展指数模型，分别从政府电商支持力、企业电商竞争力、电商对产业链增值贡献力和电商支撑体系保障力四个层面，对产业园区电子商务发展能力建设工作的进程与成效进行评价。政府电商支持力指标包括办公场地、园区基础设施、共享信息化系统和生活配套的硬环境的同时，也包括总体规划及概念设计、税收政策、补贴政策、融资政策、项目推介、核心引擎项目的软环境，综合体现地方政府对园区电商发展的支持能力和支持程度。企业电商竞争力指标包括电商企业的交易额、盈利水平、用户数量和复购率。电商对产业链增值贡献力是指电商对区域GDP的贡献并利用电子商务为产业集群实现升级转型的拉动力，其中包括电商对人均GDP增长贡献率、电商对财政一般预算收入增长贡献率、电商固定资产投资新增GDP。电商支撑体系保障力包括园区在物流、技术、客服、营销、产品、
人才方面的保障能力。该评价指标体系由四类共40个较具权威性和代表性的指标组成，能够综合地反映
产业园区电子商务发展能力建设的进程与成效。
中国电子商务产业园区发展能力50强排行榜
园区排行园区名称综合得分政府支持力企业竞争力产业链贡献力支撑体系保障力
1北京通州商务园93.8 22.5 23.8 23.8 23.8
2上海嘉定电子商务产业园91.3 23.8 23.8 20.0 23.8
3成都天府新区90.0 23.8 20.0 22.5 23.8
4深圳市福田电子商务产业基地88.8 23.8 20.0 22.5 22.5
5深圳市互联网产业园86.3 22.5 18.8 22.5 22.5
6杭州东方电子商务产业园85.0 23.8 17.5 21.3 22.5
7广州云埔电子商务园区78.8 22.5 15.0 18.8 22.5
8北京市西城区电子商务产业园78.8 22.5 17.5 18.8 20.0
9郑州河南省电子商务产业园78.8 18.8 20.0 18.8 21.3
10上海浦东唐镇电子商务产业园78.8 22.5 18.8 17.5 20.0
11南京建邺江苏电子商务产业园77.5 18.8 20.0 17.5 21.3
12山西侯马经济技术开发区77.5 20.0 17.5 20.0 20.0
13东莞松山湖淘宝创业园75.0 21.3 20.0 13.8 20.0
14天津宝坻电子商务产业基地73.8 17.5 17.5 20.0 18.8
15常州西太湖电子商务产业园73.8 18.8 17.5 18.8 18.8
16上海电子商务创业园72.5 18.8 17.5 17.5 18.8
17杭州星火电子商务产业园71.3 17.5 18.8 17.5 17.5
18西安高新技术产业开发区71.3 18.8 16.3 17.5 18.8
19沈阳浑南电子商务产业园71.3 17.5 18.8 15.0 20.0
20郑州市郑东新区电子商务基地71.3 20.0 15.0 17.5 18.8
21温州市鹿城区电子商务产业园71.3 20.0 16.3 16.3 18.8
22贵阳经济技术开发区71.3 17.5 16.3 18.8 18.8
23嘉兴市名都电子商务园71.3 17.5 17.5 18.8 17.5
24福州海峡电子商务产业基地71.3 17.5 16.3 18.8 18.8
25武汉市汉正街都市工业区70.0 17.5 16.3 16.3 20.0
26西安软件新城70.0 18.8 16.3 15.0 20.0
27潍坊市高新技术产业开发区70.0 17.5 16.3 16.3 20.0
28合肥(蜀山)国际电子商务产业园68.8 21.3 12.5 15.0 20.0
29深圳市宝安区民治电子商务园67.5 17.5 15.0 15.0 20.0
30南宁高新区电子商务示范基地67.5 17.5 16.3 16.3 17.5
31徐州沙集镇电子商务产业园67.5 17.5 16.3 16.3 17.5
32广州市电子商务(天河)产业园66.3 17.5 15.0 18.8 15.0
33乌鲁木齐高新技术产业开发区66.3 17.5 15.0 16.3 17.5
34苏州金枫电子商务产业园65.0 17.5 15.0 12.5 20.0
35广州岭南电子商务产业园65.0 20.0 15.0 12.5 17.5
36青岛天宇电子商务产业园65.0 17.5 15.0 12.5 20.0
37金华市区电子商务产业基地63.8 17.5 12.5 12.5 21.3
38广州番禺电子商务创意产业园淘商城63.8 20.0 8.8 13.8 21.3
39泉州电子商务产业基地62.5 16.3 15.0 13.8 17.5
40重庆市网商产业园61.3 18.8 12.5 12.5 17.5
41天津滨海高新技术产业开发区电子商务产业园60.0 17.5 10.0 15.0 17.5
42银川经济技术开发区宁夏软件园55.0 17.5 10.0 10.0 17.5
43西宁(国家级)经济技术开发区55.0 17.5 10.0 10.0 17.5
44内蒙古赤峰电子商务产业基地55.0 17.5 10.0 10.0 17.5
45无锡惠山(国家)电子商务产业园53.8 16.3 10.0 12.5 15.0
46大连高新技术产业园区52.5 18.8 7.5 8.8 17.5
47昆明国家高新技术产业开发区50.0 17.5 7.5 7.5 17.5
48北京平谷区峪口电子商务创新产业园区50.0 15.0 10.0 10.0 15.0
49江苏南通崇川科技园50.0 15.0 10.0 10.0 15.0
50长春净月国家高新技术产业开发区43.8 12.5 7.5 8.8 15.0
各地蜂拥上马的电子商务产业园区，正是地方政府投身电子商务热潮的产物。
南京郊外的风从空地上掠过，裸露的土地又被带走了一层泥土。在面积达30亩的空地中央，一块黑色的“奠基”石碑尤显突兀。
在南京新城科技园的规划中，全国首个提出“电子商务产业园区”概念的“江苏省电子商务产业园区”，直到目前仍是一块冠以“E-07-1号”代号的空地。
除了2008年热闹的挂牌暨奠基仪式，这个西临香山路的产业园区很少出现在人们视野中。园区的工作人员表示，园区的变压器已经安装好，但是至今没通上电。
对这个尚未投入使用的产业园区，新城科技园期望甚高，“以龙头企业带动电子商务集群的发展，成为中小电子商务企业的孵化园”。
“招商的目标城市是北上广深(北京、上海、广州、深圳)一线城市的龙头企业。”4月19日上午，南京市新城科技园管委办副主任刘嬿告诉《财经国家周刊》记者，“我们的思路一定是由这些叫得响的品牌来带动其他电子商务公司入驻园区”。
不过，无论在南京还是其他城市，更多电子商务产业园区的风采早已掩盖了这个“全国之首”的光彩。翻开南京地图，整个南京城除了被风景区包围之外，就是各类型的开发区包裹着这个千年古城。细心的人们不难发现，时下各个开发区最热衷的一个项目就是——打造电子商务产业园。
这股电子商务的产业园热潮，席卷的并非南京一地。
记者了解到，在此之前，上海、广州和深圳等城市已向工信部提交了电子商务“十二五规划”，而欲成为国家商务部电子商务示范城市的地方更多达十几处，“包括江苏省的南京、苏州，四川的成都，陕西的西安。”江苏省商务厅信息中心副主任李晓东在接受记者采访时介绍。
在国家部委的政策支持下，更多的地方政府或许还将投身其中。就在今年3月，发改委、商务部等5部委已联合出台指导意见，开展国家电子商务示范城市创建，而据可靠消息人士透露，由工信部、发改委等9部委联合制定的《电子商务“十二五”规划》草稿也已经完成撰写与意见讨论，有望在近期通过。
资源争夺战
为了“江苏省电子商务产业园区”的招商，当地政府可谓不遗余力。
“我刚从北京回来。”新城科技园管委办副主任刘嬿告诉记者，在她的日常工作中，包含了为电子商务产业园区外出招商工作，“我们电子商务产业园区中的，不仅仅是南京市的企业，更希望全国的龙头企业进驻。”此次北上招商行程中，刘嬿接触了不少企业，京东商城、红孩子都赫然在列。
记者从园区管委办了解到，对于这个“园中园”，科技园还给予了税收上、企业补贴的优惠，在人才引进的政策上给予了便利。而在企业申报软件类企业或者高新技术类企业时，园区更是在一些手续或者在政策上的通道上给予了全套的服务。
尽管如此，招商的难度仍与日俱增。更多来势凶猛的“电子商务产业园”已经全面开花，据记者了解，南京玄武区、白下区、建邺区、秦淮区等诸多区都已在筹建电子商务产业园区。
位于南京通往上海通道上、南京麒麟科技创新园中，由神州数码投资50亿打造的神州数码电子商务产业园区也正在建设中。南京麒麟科技创新园招商投资处狄鋆告诉记者，该园区未来计划入驻基地各类企业总数达200家，基地数字内容总产值超100亿，带动就业人数15000人，园区居住人口达到18000人。
已经具备一定规模的电子商务企业，则成为这些园区争夺的稀缺资源。
在苏宁易购电子商务有限公司总经理凌国胜的办公桌上，一大堆名片当中，很大比例都来自南京市其他区政府机构。凌国胜说，各级政府机构对电子商务的热忱令他印象深刻。
3月28日清科集团在三亚举办的电子商务论坛上的两天前，南京市秦淮区区长率队前来拜访清科、国美，希望清科旗下的电子商务公司能够去秦淮区电子商务产业园区落户，他们大约准备了300亩的土地和相关配套设施。
除了直接招募优势企业进园区之外，各类电子商务协会也成为争抢目标。
比如，由苏宁牵头的南京电子商务协会于1月23日成立，协会共有会员单位51家，苏宁电器总裁金明担任理事长。另由江苏省电子商务集团公司牵头筹备的江苏省电商协会，也将于近期成立。业内人士指出，成立协会也是旨在笼络业内电子商务企业资源。
在当地，较大的资源已经被迅速“分食”，招商的规模已逐渐扩展到全国。
“我们2009年时也和途牛网洽谈过。”负责江苏省电子商务产业园区整体规划、运营的江苏省鸿元电子商务产业有限公司总经理魏海涛说。但最终，途牛网接过了南京玄武区投来的橄榄枝。据记者了解，途牛旅游网已于2010年1月入驻位于珠江路梅园东大科技楼。
一份名为《珠江路(梅园)电子商务产业集聚区发展报告》中，拟入驻该区的电子商务企业还包括宏图三胞网、腾讯东南区总部、淘宝大学南京分校等。
作为江苏省本土最大的电子商务公司之一、由苏宁电器重磅打造的苏宁易购也已被位于玄武区的徐庄软件园招募。而徐庄软件园的定位是“国家火炬计划软件产业基地、国家软件出口创新基地示范区、中国软件服务外包基地城市示范区、江苏省现代服务业集聚区”。
记者在秦淮区看到，其预留的、位于大明路红星美凯龙附近的土地仍处于未拆迁完毕的阶段。另据不愿意具名人士透露，虽然秦淮区很看重电子商务产业的发展，但在园区出外招商的效果来看，并不理想。
凌国胜认为，整个南京城市如此着力打造电子商务产业，目标很清晰，旨在拿下发改委和商务部主推的“国家电子商务示范城市”的头衔。
3月7日，发改委、商务部等5部委联合下发《关于开展国家电子商务示范城市创建工作的指导意见》后，江苏省已组织具备相应条件的南京、苏州市做好相关申报工作。
“江苏省有两家，南京和苏州。我预计，能获得‘全国电子商务示范城市’头衔的大概有十几个城市，包括杭州、成都、西安等省会城市。”江苏省商务厅信息中心李晓东副主任表示。
造“电”运动
大举发展电子商务产业园的，并非南京一家。
事实上，在全国各中心城市，类似的规划已有出台，或正在出台的过程中。
据了解，杭州市政府已经将杭州定位于“电子商务之都”，重点发展电子商务产业，网易、IBM等公司已经开始在杭州建立总部和基地。
而在上海市的“电子商务‘十二五规划’”中，上海市计划到2015年，打造电子商务园区，引进30家国外知名电子商务企业在沪设立总部。一位投资界人士告诉记者，清科不久前在三亚举办的电子商务论坛上，上海市嘉定区政府甚至连续赞助了两次创业者晚宴，向电子商务公司推销嘉定区的电子商务产业园区的相关政策，希望吸引诸多的电商企业落户嘉定区。
广东省、深圳市亦在电子商务的“十二五规划”中提到，积极打造电子商务产业集群。
2011年3月，北京市朝阳区也提出了“创建国家电子商务创新应用示范区总体方案”。方案中，朝阳区提出了6大任务，主要定位于高端商务区聚焦总部，行业联盟总部和高端交易平台。
“电子商务投入少，经济拉动作用明显，且符合国家战略，能得到政策扶持，这是地方政府积极推动电子商务产业园的原因。”一位业内专家分析说。
不过，江苏盛泉资本合伙人瞿中伟指出，“中国目前成规模的电子商务公司数量有限，如果盲目建产业园，能否形成集聚规模?到最后可能又会变出很多打着产业园名义的房地产公司”。
山东省电子商务示范基地公示名单（12个）