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SOHO中国 2012-2-13 12:54阅读(16) 下一篇：中信地产--如此骄... |返回日志列表  赞  转载(3)  分享(1)  评论  复制地址  更多

当谈到SOHO中国就一定要提到SOHO中国那个戴着小小黑框眼镜，瘦削小个儿的潘石屹，当说到潘石屹就要说到他和张欣的模范联姻，当说到潘石屹就要联想起万通六君子。 作为万通六君子： 冯仑：万通集团董事局主席 王功权：鼎晖创业投资基金合伙人及创始人之一 刘军：四川从事农业项目投资 王启富：海帝集团董事长 易小迪：阳光一百置业集团董事长 潘石屹：SOHO中国联席总裁

万通六君子：1991年下半年，海南的经济正遭受第一次低潮。由于砖厂停

产，潘石屹不得不重回海口。漂泊的岁月中，他结识了漂泊的冯仑、王功权、刘军、王启富等几个意气相投的朋友，他们共同创立了海南万通，后来人们把他们称为“万通六君子”。 “第一桶金”

当时“万通六君子”决定在海南炒地产，唯一的目的就是挣钱。那时海南的房地产处在畸形扩张时期，“炒房炒地”因为时间短、见效快而迅速占据主导地位。买房人和卖房人大多都是机会投资者，说俗一点就是“炒家”，玩的是一种“击鼓传花”的游戏，商品到你手里传出去了你就是赢家，运气不好就砸手里了。

在(20世纪)80年代一般最有关系的是做贸易的，因为市场的价格都贵，计划的指标都便宜，如果有关系能拿到计划指标的话那就赚钱（如王石）。但最后发现六个人没有一个有这样的关系，所以就做房地产，于是就借了一笔钱，一共是500万人民币。

不是跟银行，是跟一个金融机构，这个机构当时给我们限制了三个条件：第一个条件是20%的年利息；第二个条件是赚了钱要跟他们五五分成；第三个条件是这500万还不能直接给我们，由他们派一个人拿着，盖完章后再给钱。

这是潘石屹他们第一笔种子资金。潘石屹表示，这个条件在今天看是天价,但当时真就有点像天上掉下来500万的感觉。

拿到钱后,先买进了几座别墅,我们当时不到3000元一平米买过来八栋。在手里放了一两个月,没人要,出不去,这可麻烦了。大家在一起想办法„„潘石屹的原话曾这样说到：“我说我最感激的一个人是邓小平,一是因为要没有他,我父亲就不会平反,我也不可能离开甘肃,我们现在还可能在受苦受穷。二是要没有他的“南巡讲话”,海南就不可能发展,也就不可能有我们的今天。有人要来买别墅了,就得益于“南巡讲话”。"

1992年邓小平“南巡讲话”后，海南经济急剧升温。潘石屹他们贷款买来的房子迅速以高价卖出。

先来了山西的大老板韩九吉,开价4000,又来了一个内蒙古的,又开价4100。我想这是最后一赌,反正有人要,打的就是心理战,就一直往上抬。这可把山西来的韩九吉气急了,他说你怎么这么谈判呢？他两个儿子说不谈了,咱们走,老头儿说沉下心,再谈谈。我跟他说,我重合同，我也会重信誉,但开价可以正向开,也可以逆向开,我不断将开价提高。结果,大约4200卖出去,韩九吉买了三栋。没多长时间,又有两栋6000元一转手就卖出去了。另两栋卖给了内蒙古人。

潘石屹当时的职务是财务中心主任，冯仑说：“他（潘石屹）负责了我们第一单房地产业务的销售。他的销售才能在那个时候就显现了。”

最后一共赚了不少钱。扣掉20%的利息，五五分成，还有税，等等，六个人还赚了100多万。 潘石屹个人大概分到了17万元。赚到一大笔钱的潘石屹拿着支票浑身上下都不自在，他从来就没想过会有这么多钱。潘石屹在想平时这些钱得买多少盒火柴、得买多少个面包。

"钱多，人傻，速来！” 万通在赚到第一桶金后开始了快速的资本原始积累，后来资产规模迅速积累到数亿，横跨十多个行业，潘石屹带领资金独闯京城，看到北京正在进行大规模的城市扩张，遍地机会，速给冯仑拍去电报：钱多，人傻，速来！短短数字透露出90年代初期的中国经济现状。

分家 1994年由于已经在大方向和战略上发生了冲突，94年冬天，六雄最后又在上海大厦开了会，最后和平分手，套用一句话是：江湖方式进入，商人方式推出。 SOHO中国

潘石屹在分家之后来都北京成立了SOHO中国的前生：北京红石实业有限责任公司，这家以为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。SOHO中国在北京CBD核心地带共计开发面积超过155万平米，已经完成和正在建设的项目有：47万多平米的“SOHO现代城”、68万多平米的“建外SOHO”、17万多平米的“SOHO尚都”、15万多平米的“朝外SOHO”以及近8万平米的“光华路SOHO”；同时，SOHO中国在北京长城脚下和海南博鳌分别开发建设了全球知名前卫建筑项目“长城脚下的公社”和“博鳌凯宾斯基”等。SOHO中国现正在开发的三里屯SOHO位居北京城市中心著名的三里屯酒吧街南侧，周边商业繁华，建筑面积47万平米，是SOHO中国到目前为止开发金额最大的大型综合项目。 潘石屹这个以营销见长，出书，写博，拍电影，出席各种社交场合和高峰论坛，不时在各种场合发表自己的看法，已经深深的将自己的形象打在了SOHO中国的发展历程 之上。 潘石屹擅长做秀，买高端写字楼，住宅曾将主力战场拉到山西煤老板的根据地，租用最好的酒店，最好的演出与煤老板拉近距离，也基于此才有了SOHO现代城等每一个项目的成功开发，可以说山西，内蒙的煤老板为潘石屹提供了源源不断的资金和市场，SOHO现代城开盘时曾在开盘当天用坏了40余台点钞机，疯狂的楼市可见一般。

成立于1995年的SOHO中国，最初叫北京红石实业有限责任公司，而将SOHO概念引入中国并发扬光大，无疑是SOHO中国成功的第一步。 1996年潘石屹夫妇成立了项目公司北京中鸿天房地产有限公司，在国贸桥东侧铆足了劲开发总建筑面积48万平方米的现代城。第二年，在一位朋友给潘石屹介绍了国外SOHO（居家办公）一族的生活状态后，正对新兴的互联网感兴趣的他在现代城前面缀上SOHO四个英文字母。他此时已经预见到中小公司的迅速兴起，以及它们对居住和工作空间混合的需求。 现代城是SOHO中国的第一个项目，也是其发家史的开端。该项目于1998年正式销售，销售总额达到40亿人民币，连续两年获得北京市房地产单体项目的销售冠军。随后，潘石屹将SOHO的概念不断复制，并以此安身立命。 SOHO中国的商业模式简单一点讲，就是开发商本身不持有物业，而是采取散售模式，像卖住宅一样卖写字楼。这种模式大大缩短了产品的销售周期，提高了SOHO中国的资金周转率。 2002年，潘石屹和妻子张欣谋求公司到纽约和香港上市，保荐人高盛曾给SOHO做了一个报告。报告的第一页只有一句话：这不是一家普通的地产公司。高盛看到的是一个没有多少土地储备、但却能持续创造高利润的公司，这家公司具有很强的创新能力，同时还拥有很大的品牌影响力。高盛最后的结论是，“SOHO不是一家地产公司，而是路易威登、Gucci那样的时尚品牌运营商”。但因为SOHO中国的模式注重快进快出，土地储备、固定资产等方面都处于弱势地位，SOHO中国的第一次上市最终并没能成功。 这次失败并没有让潘石屹灰心。2003年政府开始对房地产市场连番调控后，“机灵”的老潘最终决心只专注于商业地产开发。加上张欣所主导的对建筑艺术的孜孜以求，使得SOHO中国的商业模式愈发成熟。 2007年潘石屹重启上市计划，资本市场对其已由5年前的观望变为热捧。当年10月8日，SOHO中国在香港获得了169倍认购，冻结资金2186亿港元，超过一半的香港股民认购。此次IPO包括超额配发股份共17.82亿股，融资额达19亿美元。据高盛评价，这是“中国第二大房地产企业的IPO，亚洲第一大商业地产的IPO，世界第三大商业地产IPO”。 SOHO中国的项目以前卫，时尚的设计，高端的买家和高品位的运作，媒体的热炒著称。 一个出生在甘肃天水这么一个至今都因为喝水还成问题的落后地区的潘石屹，一个是在华尔街长袖善舞的女强人张欣，两人的联姻也缔造了地产界的一段佳话，男主外，女主内的模范夫妻形象也让无数人为之神往。 2007年10月SOHO中国在香港成功上市，基于SOHO中国的强大现金流和低负债，土地储备薄弱，潘石屹进行了一系列的战略收购，上市一个月之后，潘石屹一口气从任志强的华远集团购得两处烂尾楼“民源大厦”和“北京公馆”，更名为“光华SOHO2”和“SOHO北京公馆”。2008年，SOHO中国又一并收购了位于中关村的“金和国际”和东二环朝阳门的“凯恒中心”，更名为“中关村SOHO”和“朝阳门SOHO”。2009年再次出手收购了北京嘉盛中心和上海东海广场。据统计，从上市后到目前SOHO做过的12个项目中，竟然有6个在接手前是空置、烂尾项目。潘石屹将这种收购模式戏称为“能买大树就不买小树，能买小树就不买树苗”。 快速行进之际，SOHO中国模式的隐忧也逐渐显现。首先爆发的是散售模式的弊病：SOHO中国将商铺分割出让给小业主，虽然保证了自身的资金快速周转，但小业主也在高成本、高回报的预期下将租金尽量提高，这无疑增加了出租的难度，增加了商家的生存压力。 此外，由于SOHO中国一直只负责盖房子而不负责物业管理，混乱的物业管理甚至导致建外SOHO在去岁今初先后出现断水断电甚至火灾等状况。接二连三的麻烦将潘石屹及SOHO中国推上了风口浪尖。 潘石屹也意识到自身商业模式的缺陷。2009年11月，SOHO中国宣布成立自己的物业公司，“未来以及已有项目的物业将由SOHO统一管理”。在今年的中期业绩会上，潘石屹表示，计划在未来3年内，SOHO中国将持有物业的比例增至20%，包括前门项目、上海外滩项目、银河SOHO和光华路SOHO2项目。 土地储备与后继发展的预期不足，也是SOHO长期存在的问题。2008年，SOHO中国因非项目结算年而显示业绩下滑；到2009年，则又因项目集中结算而实现131亿元销售额，排名北京商业地产开发商的第一位。但资本市场更看重的显然是持续稳定营利的能力。资本市场的质疑对SOHO中国的发展形成一种无形的压力，这也是为什么SOHO中国自去年以来四度布局上海的重要原因。但潘石屹也由此面临新挑战，离开了SOHO在北京的老客户的支持，他如何在上海市场开拓新客户。 尽管挑战重重，但潘石屹依然对未来充满信心：“SOHO中国在过去10年时间开发的建筑产品如果说是第一代SOHO的话，今后还会不断改进，让新一代SOHO产品更适应未来网络化时代，让建筑的功能更进一步融合，网上网下融合，功能融合。”如此看来，他还是希望以其独特的产品和模式去取胜。