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第一太平戴维斯 杭州写字楼市场简报 2012年第一季度

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savills.com.cn/research
01
市场简报
写字楼
2012年5月

Savills Research
Hangzhou

概述
虽然整体经济走缓，但办公租赁需求依然强劲，拉低全市空置率。

­­­2012年第一季度仅有一栋甲级写字楼项目交付使用，为市场新增供应面积约60,000平方米。­­­ 租赁需求稳健，整体空置率下降1.0个百分点至26.8%­­­ 甲级写字楼平均租金环比增长2.0%，至每平方米每月人民币135.4元­­ 预计全年约72%的新增供应位于钱
江新城，区域消化压力加大。
“散售市场表现低迷，成交量创

下近六年来新低。”
简可, 第一太平戴

维斯中国区市场研究部

图：欧美中心，西湖区
02

市场简报 | 杭州写字楼
市场概述
2012年第一季度仅有一栋甲级写字楼
项目交付使用，尽管供应略增，但租

赁需求强劲致使空置率进一步走低，整体租金水平保持平稳上涨态势。另一方面，总体空置面积绝对值仍较高，约为433,800平方米。

经济概况
杭州2012年第一季度经济指标不甚理
想，主要经济指标虽仍录得增长，但
涨幅多有所放缓。与去年同期相比，
杭州地区生产总值（GDP）同比增长
7.2%，增速下滑3.6个百分点；固定资
产投资增长17.2%，增速回落11.8个百
分点；社会消费品零售总额增速回落
4.3个百分点，为12.2%。

甲级写字楼租赁市场
2012年第一季度，位于滨江区域的润
和•信雅达国际项目正式交付使用，
为市场新增60,000平方米的写字楼面
积。截至第一季度末，该项目去化率
已达70%至80%。期末杭州甲级写字楼
市场存量达到166万平方米。

虽然有新项目入市，但租赁需求依然
稳健，空置率下降，全市甲级写字楼
净吸纳面积为59,200平方米。其中，
来自国内的民营企业依然是市场吸纳
主力，金融、IT等行业公司表现活跃。

与上一季度相比，全市甲级写字楼整
体空置率下降1.0个百分点，至26.8%
。其中，钱江新城空置率随环比下降
6.4个百分点，但绝对值仍为全市最
高，达到40.6%。

作为杭州政府规划的新CBD区域，钱
江新城近两年区域供应集中放量，且

图 2
甲级写字楼供应及净吸纳量，2002年至2012年第一季度

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部

图 1
杭州GDP，1996年至2012年第一季度

资料来源：杭州统计局，第一太平戴维斯研究部
savills.com.cn/research
03

2012年5月
未来仍是主力供应区域。2012年的新
增供应中，位于钱江新城的项目共有
六个，占比高达72%，且以散售项目
为主，对租赁市场而言，消化压力还
将持续。

市中心的黄龙、庆春和武林区域依然
维持较低的空置率，部分项目甚至满
租。

2012年第一季度，杭州甲级写字楼平
均租金保持平稳上涨态势，至每平方
米每月人民币135.4元，环比增长2.0%
。其中，黄龙租金仍居全市之首，平
均租金达每平方米每月人民币167.6
元，区域内个别项目租金已超过每平
方米每月人民币200元。

散售市场
第一季度写字楼散售市场延续上季度
低迷态势，主城区1 成交面积环比下滑
63.2%至18,400平方米，为近六年来新
低。按更能反映市场趋势的三个月平
均价格来看，环比下滑7.1%至每平方
米人民币20,987元。

与此同时，主城区无新增散售项目入
市。虽然散售写字楼项目对个人投资
者极具吸引力，且不受限购影响，但
由于市场仍普遍担心房产调控措施紧
缩的可能，故而趋向谨慎。 

1 包含上城、下城、江干、西湖、滨江、拱墅六区

图 3
主要商务区租金及空置率，2011年第四季度与2012年第一季度

图 4
中心城区写字楼销售面积及成交均价，2006年第一季度至2012年第一

季度

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部
市场简报 | 杭州写字楼

04

项目聚焦
汉嘉国际

汉嘉国际位于钱江新城核心位置，，是一栋建筑高
度为150米的纯写字楼项目，其建筑面积约60,000
平方米。

该项目紧靠钱江新城市民中心、杭州大剧院、国际
会议中心等公建配套，地下层部分将于规划中的地
铁4号线江景路站直接连通，交通条件便利。据报
道，杭州热联早在2010年即买入项目四层面积用于
自用。

目前汉嘉国际的销售报价为人民币每平方米48,000
元，物业管理费为人民币每平方米每月10元。该项
目预计将于2012年第二季度交付使用。

区位:富春路，江干区
开发商:浙江迪尚投资有限公司
竣工日期:2012年第二季度
写字楼建筑面积:约60,000平方米
标准层面积:1,400平方米
物业管理费:每平方米每月人民币10元

表 1
汉嘉国际

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部

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2012郑东新区写字楼市场报告 35p

2012郑东新区写字楼市场报告 35p


郑州写字楼市场
区域在售及预售项目较多，竞争压力大，据数据显示，2012年新客站 商圈入市写字楼总量将达到161.3万㎡，仅现有项目消化周期已将超过 两年。
项目
美盛中心
总体量/万 剩余体
㎡
量
17.2
12.7
升龙广场
60
58.5
绿地之窗
48
已售罄
绿地中央广场
45
45
广地和顺中心
5.35
5
天明国际广场 永和宇宙星广场
到2020年，郑州新区的建成区面积达到400平方 公里左右，人口达到400万左右，GDP占全市比重达 到30%以上。
两核中的郑州新城区的规划， 将加速高铁经济圈的建设， 政策导向的作用将在未来5年 内将日益突出。
办公市场
2011年办公用房供应量93.75万㎡，在供应量增加的同时，成交量小幅下挫， 但成交均价达到了历史新高，一路飙升，达到10872.67元/㎡，同比增长28%！
根据同致行研究中心监控 数据显示，预计2012年郑州 市入市写字楼项目7个，写 字楼市场供应量依旧不小， 且据不完全统计，未来两年 内，郑州市场将有200多万 ㎡，40多个写字楼项目入市。 充足的供应量面对有限需求 的市场，必然会加剧市场竞 争，从而优胜劣汰。
与此同时，国内经济去库 存现象依旧持续，GDP增速 与CPI的双降，虽有可能导 致货币政策的转向，但通胀 因素依然存在，市场对于高 性价比投资项目的追捧仍将 继续，如何在众多竞争对手 中成功突围，是投资地产 2012的首要课题。
房地产业将逐渐回归理性，调控政策转向待定
郑州写字楼市场
市场预测——
2012年度入市写字楼一览表：
区域 金水区
郑东新区 二七区 高新区
高力国际2012年1季度成都甲级写字楼报告

高力国际2012年1季度成都甲级写字楼报告

高力国际2012年1季度成都甲级写字楼报告高力国际成都分公司2012年1季度成都甲级写字楼报告整体市场本季度随着位于天府广场南侧的百扬大厦低区部分（27，000平方米）进入租赁市场，成都甲级写字楼市场存量已达到537，689平方米。

2012年第一季度，市场进入租赁旺季，总体吸纳量达29，350.14平方米，环比增加40.81%。

因此尽管有新项目入市，市场整体空置率仍环比小幅下降1.28个百分点，至15.51% 。

自去年第四季度甲级写字楼市场平均租金达历史高位后，本季度租金水平保持平稳，仅环比微涨0.74%，为142.86元/平方米/月。

目前市场中近半数写字楼的租金依然低于本季平均租金，而新入市的百扬大厦亦需要约两个季度进行培育，因此预期今年二季度的市场整体租金增速将继续保持平稳。

区域市场百扬大厦为中央商务区内带来27，000平方米的新增供应，促进该区域甲级写字楼存量达300，953平方米，而得益于该区域活跃的租赁态势，市场整体空置率环比下降2.78%，至24.65%；同期区域平均租金保持稳步向上走势，环比微涨0.24%，达144.11元/平方米/月。

各代表项目中，仁恒置地广场依然处于领跑位置，世界500强企业杜邦和赢创德固赛均进驻该项目，分别租下300平方米和400平方米写字间，同时拜耳医药亦大面积扩租1，100平方米；与仁恒置地广场一街之隔的航天科技大厦本季度也表现抢眼，华侨银行成都分行租用大厦22层整层，建筑面积约2，300平方米。

本季度人民南路沿线区域无大宗成交案例，本季度空置率基本与上季度持平，而租金环比微幅上调0.66个百分点至136.68元/平方米/月。

该区域的甲级写字楼因坐拥地铁一号线和成熟商务配套，在高端写字楼市场中具备强大竞争力，但由于该区域内各甲级写字楼入伙时间较长，目前已长期接近满租状态，难以提供足够空间满足租户的新进驻及扩租需求，或造成部分意向租户流失。

因而此类写字楼项目尤其需要加强租户关系管理，并尽量进行硬件设施改善升级，从而保证入驻率稳定和租金持续增长。

杭州市滨江区中心写字楼市场研究报告

杭州市滨江区中心写字楼市场研究报告


12
城市宏观分析
房地产市场分析
6月住宅供应面积达78.92万平方米，为上半年供应最高峰 6月，杭城开发商推盘节奏密集，无论是新盘还是老盘均 持续放量。据统计，6月杭州市（含余杭、萧山）共计有40个住宅项目新领预售证，比5月增加7个项目，新批售商品住宅 体量高达6335套/78.92万平方米，环比涨幅达2.38%/13.73%，达到今年上半年住宅供应最高峰。但是同比来看，则有所下 滑，降幅高达11.98%和14.4%。 分区域来看，余杭区、下沙区、滨江区和萧山区是杭城各区中推盘面积最大的三个区域，新上市住宅房源体量均在10 万平方米以上。其中，余杭区新领预售证的住宅项目有16个，新增供应面积总量高达2370套/26.81万平方米，环比上涨 5.95%和21.26%；下沙区本月推出新房源的住宅项目共计5个，住宅新增供应量为983套/14万平方米；滨江区新上市1168套 /12.54万平方米体量住宅，其中，寰宇天下推出房源量将近800套。萧山区住宅供应体量也高达11.08万平方米。
影响
严厉的政策并没有将商业地产 纳入其中，而商铺、写字楼的 商业属性以及短期投资回报将 会吸引很多投资型客户的关注。
8
城市宏观分析
2010-2012上半年土地交易表
附表1
9
城市宏观分析
土地市场分析
2011年杭州市土地交易情况 宗数 面积分布区 间 1万平方米 以下 1万(含)—5 万平方米 5 万( 含 ) — 10万平方米 17 53 11 109635.62 1305611 701272 20.99% 65.43% 13.58% 工业用地 住宅用地 商业/办公 用地 综合用地 其他用地
2009年
2010年
2011年
居民消费（元）
2008年杭州写字楼市场简析( 26)

2008年杭州写字楼市场简析( 26)

杭州写字楼市场简析一、 杭州市场整体情况 1、 杭州写字楼市场开展阶段2、 写字楼土地出让量分析表1：2005-2021写字楼地块出让列表10020030040050020052006200720080100020003000400050006000总出让面积可建面积分析：2021年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供给量呈波浪式供给。

但这两个新兴片区目前商务气氛不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。

2021年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致。

表2：2021年商业办公用地出让列表3、写字楼供给分析分析：08－09年全市将有200万㎡集中供给，写字楼市场供小于求08年至09年2月主城区市场写字楼〔销售〕总供给约56万㎡，其中约60%供给为江干区，截止09年2月份市场存量约33万㎡。

根据汉嘉地产统计，08-09年全市将有200万㎡的集中供给，写字楼市场根本饱和。

未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供给。

目前杭州写字楼潜在供给地点主要集中在钱江新城和滨江区。

钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼工程。

4、整体销售情况销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5万方，年均去化量仅42万㎡。

价格：㎡间。

5、客户群描述杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。

另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。

6、小结➢杭州写字楼市场经过十多年的开展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字楼销售较为平淡。

➢截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，08－09共有200万㎡供给量，写字楼市场供小于求。