地铁车辆段及上盖物业开发一体化探讨

车辆基地上盖综合开发利用研究——以绍兴1号线鉴湖停车场上盖综合开发工程实践为例一、研究背景在集约紧凑型城市发展的需求下，国内各大城市都在探索“轨道+物业”以公共交通为导向的综合开发模式（TOD），可以使轨道交通建设和相关土地资源得到优化配置，以实现“一地多用途、高效紧凑布局、多式交通联运高效衔接、环境优美、尺度宜人、高品质社区生活圈”为基本目标的开发模式。

车辆基地和停车场是城市轨道交通必备的重要设施；而车辆基地和停车场内运用库占地面积大、检修库内柱网整齐具备上盖综合开发的先天条件。

而车辆基地上盖综合开发是一种复合利用土地资源、合理加密城市空间的建设方式。

多项政策导向明确了车辆基地上盖综合开发规划研究的必要性，开展规划设计研究，能有效总结车辆基地上盖综合开发的规划设计关键技术，为其他城市提供借鉴经验。

国家层面出台如《城市轨道沿线地区规划设计导则》（建规函【2015】276号）、《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》（国办发【2018】52号）“等文件。

本文基于绍兴轨道交通1号线监湖停车场上盖开发的实践，首先介绍了综合开发的背景和意义，然后研究了国内一线城市轨道交通车辆基地综合开发的项目经验，从总体规划、功能布局、交通设计和规划引导等多个角度介绍了鉴湖停车场综合开发设计策略，最后总结了车辆基地综合开发的未来发展趋势。

二、国内车辆基地上盖综合开发经验分析目前香港、深圳、北京、上海、深圳、成都、厦门、杭州等城市已陆续建成了一批与物业开发相结合的地铁车辆段，并取得了良好的经济效益和社会反响。

1、香港——日出康城项目日出康城是香港首个公园城市小区，是利用地铁车辆段上盖综合开发项目；其将车辆段上盖及周边改造为全绿化公园城市的小区，小区内所有物业均坐落于园林环境内；康城也是“轨道+社区”可持续健康生活方式的典范。

日出康城也是香港最大的社区，其占地面积33.6公顷，住宅面积超过160万平米，容纳住宅商业学校政府部门社区公共服务设施等多种功能；历时20余年，1997~2019年，总分13期开发，日出康城其商场——The LOHAS 康城总面积4.8万平米，充分利用地铁车辆段上盖和地铁站出口，串联起各住宅楼栋和娱乐设施，形成社区共享空间和通道。

地铁车辆段与停车场上盖开发的利弊分析摘要：城市交通的发展与城市经济发展有着密切的联系，在现代城市化的今天，轨道交通以其大容量、快速、舒适、绿色等优点，成为当前及未来我国城市的主要交通工具。

地铁停车场作为综合基础设施，造价高，占地面积大，如何充分利用和开发停车场的空间资源是当前地铁建设与城市规划的重点。

本文围绕地铁车辆段、停车场上盖开发这一模式，对其开发的利与弊进行分析，在不影响列车运行的前提下，通过上盖物业开发实现地铁盈利和城市经济的发展。

关键词：地铁停车段；停车场；上盖开发；一体化在土地资源稀缺和能源紧张的当前形势下，地铁车辆段上盖物业与周边土地实现一体化开发这一模式，很好的将城市轨道交通与城市整体规划结合起来，在改善城市交通的基础上，优化了城市布局、集约利用了土地资源、改变了城市近郊环境、创造了经济效益，这也是轨道交通发展的优势体现。

本文就是在遵循城市规划建设要求基础上，探讨地铁车辆段上盖开发的可行性。

1 地铁车辆段停车场上盖开发的意义随着全国各城市相继开发兴建地铁，轨道交通就成为城市交通网的重要组成部分，是促进城市迅猛发展的重要力量。

地铁更新了城市区域的功能形态，形成以地铁站为中心，辐射车站周边，立体、复合地组织城市功能。

从城市规划建设角度而言，地铁站点及其周边辐射区域是最具活力区域，尤其是地铁上盖物业（与地铁车站相连或周边50～100m 范围内的建筑物）的开发建设，对于一个城市的经济发展及社会稳定具有重要作用。

作为轨道交通中的商圈经济引擎，地铁上盖物业成为区域发展的引导者，不仅吸引着生活、文化、娱乐、商务等相关设施在此集聚，也促进了地铁沿线商业、酒店、写字楼等的增值。

2 地铁车辆段停车场上盖开发的不利影响上盖开发势必会增加地铁车辆段及停车场的结构荷载，这就对其结构安全性提出了更高的要求，否则会埋下很大的隐患。

一般来说，地铁车辆段、停车场设计使用年限为50 年，而开发建筑的使用年限为70 年，因此上盖开发前要充分考虑停车场结构是否符合要求。

城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题分析探讨城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计是一个复杂的课题，涉及到城市规划、土地利用、建筑设计等多方面的问题。

本文将从城市发展的角度入手，对城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案进行分析探讨，探讨其在城市发展中的重要意义，同时也深入探讨其中的问题和挑战。

一、城市地铁车辆段上盖物业开发的重要性随着城市化进程的加速，城市人口规模逐渐扩大，对城市交通的需求也越来越大。

地铁作为城市交通系统的重要组成部分，在解决城市交通拥堵问题，提高城市出行效率方面发挥着不可替代的作用。

而地铁车辆段作为地铁运营的基础设施，通常占用大量的土地资源，但其上方的空间常常被闲置或者利用较为低效。

对地铁车辆段上盖物业进行开发，不仅可以充分利用城市土地资源，提高土地利用效率，还可以为城市增添新的商业、文化、生活等功能，为城市发展注入新的活力。

地铁车辆段上盖物业开发也可以带动区域经济的发展。

大型的物业开发项目通常需要引入大量的资金和人力资源，这无疑会对周边地区的经济发展产生积极的影响。

物业开发项目的建设和运营也会带动周边商业、餐饮、住宅等产业的发展，形成良性的经济循环。

地铁车辆段上盖物业开发也可以改善城市居住环境。

通过合理设计和规划，地铁车辆段上盖物业可以为周边居民提供更多的便利设施和服务，提高居民的生活品质。

合理设计的物业还可以提升区域的文化氛围和城市形象，使城市更加宜居宜业。

实际中城市地铁车辆段上盖物业开发并不是一帆风顺的。

在实际的开发过程中，常常会面临着诸多问题和挑战。

首先是规划和设计上的挑战。

地铁车辆段通常占地较大，其上盖物业的规划和设计需要考虑到地铁运营的需要与周边环境的协调，如何在确保地铁运营安全和便利的前提下实现物业开发，是一个技术和设计难题。

其次是土地利用上的挑战。

由于地铁车辆段的上方常常有一定的限制条件，如地铁风险防范要求、地铁设备运作需求等，对于土地的利用存在一定的限制，如何在这些限制条件下实现合理的土地利用，是地铁车辆段上盖物业开发面临的一个重要挑战。

地铁上盖物业综合开发研究在都市繁华的城市中，地铁已然成为居民出行的主要选择之一。

作为高效便捷的公共交通工具，地铁的建设不仅带动了城市的发展，也为周边地区带来了商机。

地铁上盖物业综合开发，成为了当前城市规划中备受瞩目的议题。

本文将探讨地铁上盖物业综合开发的相关内容，深入剖析其价值与挑战，并探讨未来发展趋势。

地铁上盖物业的背景地铁上盖物业综合开发，顾名思义，是指在地铁站或地铁线路周边，通过开发建设商业、办公、居住等项目，形成一体化的城市发展模式。

这种开发模式将地铁站作为枢纽，将周边地区打造成为商业、交通、住宅等多功能空间，极大地提升了城市的综合价值。

地铁上盖物业的优势1.交通便利性地铁上盖物业的最大优势之一就是交通便利性。

乘客可以在地铁站下车就能直接进入商场、写字楼或住宅小区，极大地提高了出行效率，同时也减少了对机动车的需求，减轻了交通压力。

2.资源共享地铁上盖物业发展中，商业、办公、居住等功能被有机地结合在一起，形成了资源共享的模式。

居民可以在楼下购物、就餐，上班族可以在办公楼上班、居住，形成了一种便利的生活方式。

3.城市经济发展地铁上盖物业综合开发不仅提升了城市形象，还带动了周边地区的经济发展。

商场、写字楼的引入促进了商业繁荣，吸引了更多的消费者和商家，推动了城市的经济增长。

地铁上盖物业的挑战1.土地利用效率地铁站周边的土地资源通常比较紧张，如何在有限的空间内合理规划建设，成为了地铁上盖物业发展中的一大挑战。

需要综合考虑交通、商业、居住等需求，确保项目的可持续发展。

2.规划协调地铁上盖物业开发需要各方的协同配合，包括政府部门、地铁公司、开发商等。

要实现各利益主体的统一理念，确保项目的整体规划与发展，需要投入大量的人力物力。

3.运营管理地铁上盖物业的运营管理也是一个重点问题。

如何协调地铁运营与商业办公的需求，确保项目的顺利运营，需要有专业的团队来进行管理和维护。

未来展望随着城市化进程的加快，地铁上盖物业综合开发必将成为未来城市规划的主要方向之一。

南宁地铁车辆段上盖物业开发探讨文章分析了南宁市实施地铁车辆段上盖物业开发的必要性，提出了适合南宁市地铁上盖物业的开发模式，指出了车辆段上盖物业开发的重难点，介绍了南宁地铁3号线新村停车场上盖物业的案例，为后续车辆段上盖物业开发提供参考。

标签：地铁车辆段;物业开发;开发模式;设计1、车辆段上盖物业开发的必要性一条轨道交通线路会配备一座车辆段和一座停车场。

地铁车辆段是地铁系统的重要组成部分和基本生产单位，其承担全线运营车辆运用及维修、全线基础设施及机电设备维护、物资存储及发放等诸多任务。

车辆段建设多具有以下特点：（1）车辆段大多是位于城市的近郊区，占地面积大，建筑密度较小，用地强度低;（2）运用库、检修库占地面积大，其闲置的上部空间具有很大的利用价值;（3）车库内柱网齐整，布置灵活，具有综合开发的优势。

政府投资作为我国地铁建设的主要方式，资金来源一直是影响轨道交通蓬勃发展的主要制约因素，南宁市已批准5条地铁线总投资为914亿元，而南宁市2019年地方财政收入为800.7亿元，建设资金比较紧张。

通过地铁车辆段上盖物业开发所获得的经济收益来补充城市轨道交通建设、运营的资金缺口，成为轨道交通建设可持续发展的途径之一。

目前南宁市轨道交通1、2、3号线已经开通运营，4号线一期工程计划于2020年通车，5号线一期工程计划于2021年通车。

经过前两轮轨道交通建设规划的建设，南宁市中心城区轨道交通骨干网络已经形成，中心城区的交通枢纽基本实现了轨道交通的覆盖。

近期5条地铁线的车辆段共占地174公顷，这些丰富的土地资源应得到充分利用。

2、车辆段上盖物业开发模式我国城市轨道物业发展历程较短，轨道交通企业在物业开发方面的经验也相对欠缺，尚未形成较为成熟的开发模式。

香港地铁的“轨道+物业”运营模式使香港地铁成为全球最成功的地铁公司之一。

深圳是最早学习港铁模式的城市。

2013年，深圳出台了政策，明确了地铁上盖资源作价出资到地铁集团，以地价收入和开发收益来解决地铁建设运营所需要的资金问题。

关于地铁车辆基地上盖开发利用的探讨摘要：本文简要阐述了地铁车辆基地上盖开发的实际意义，并探讨了地铁车辆基地上盖开发利用的具体措施，具体包括强化功能组织利用、加强空间组织利用、优化交通组织利用、明确合理结构选型和完善整体消防设计等措施，以此实现地铁车辆基地上盖开发利用，为相关研究及建设人员提供一定参考。

关键词：地铁车辆基地；上盖开发；组织利用引言：随着我国城市的快速发展，地铁逐渐成为人们首要出行工具。

通过地铁建设，有效带动周边地区的经济发展。

现阶段，我国不断对地铁车辆基地进行上盖开发，充分开发利用车辆基地盖上空间，明确具体开发区域，同时保证方案合理性，由此发挥地铁建设优势，为城市建设注入新活力，全面推进城市化进程。

1地铁车辆基地上盖开发利用的实际意义为了推动城市化快速发展，我国不断加大城市交通发展力度，增加地铁线路建设，从而有效为人们提供良好的出行方式。

同时，不断提高地铁运行速度，以此让人们在最短时间内到达指定地点，满足人们的出行需求。

在此背景下，城市地铁车辆基地数量增加，其重要性不断突显。

在城市早期发展中，地铁车辆基地功能单一，主要用于地铁车辆停放、重复检查维修等交通功能。

随着城市不断发展，地铁对周边地区经济发展的带动作用不断显现。

轨道综合开发成为城市发展重要方向。

而地铁车辆基地盖上空间的开发利用有着广阔的发展空间。

因此，国内各城市开始对地铁车辆基地上盖开发进行研究和建设，从而加大对地铁车辆基地盖上空间的利用，发挥其主要优势，逐渐优化地铁车辆基地上盖的设计内容，提高城市发展的合理性，充分带动周边城市地区快速发展，为人们创造良好的生活环境。

同时以确保交通行业的发展得到良好保障为基础，增加车辆基地交通组织功能，促进交通行业的不断提升。

在理论研究层面，随着TOD开发在国内盛行，学者们不断加大轨道交通综合开发的研究。

但整体而言，研究多以地铁站点为对象，探讨其综合开发利用的模式和路径，对地铁车辆基地的研究较少。

关于城市轨道交通车辆基地上盖物业开发的成本分析及探讨2德威工程管理咨询有限公司浙江宁波 315000摘要：轨道交通车辆基地上盖物业开发是一个庞杂的工程，从前期业态策划、规划设计到上盖建筑方案深化落地，首层盖板下内容与轨道场段共建涉及设建设和物业资金的分析也是一项复杂的工作。

本文的研究方法仅是车辆基地上盖物业开发造价分摊的其中一种，对于有无对比的的“无”，每个城市有不同标准。

但尽管如此，场段基本的结构相同。

本文分析的成果在以后的上盖开发中可以作为控制投资的参考。

关键词：上盖车辆基地；库区指标；非库区指标；成本分析1.引言轨道交通车辆基地上盖物业开发的工程特点是上盖物业开发预留工程由轨道交通建设同步规划、同步设计、同步建设。

一般来说，同步实施的上盖物业开发预留工程的建设资金需要在轨道交通建设资金和物业开发资金两项中列支。

在此背景下，对轨道交通上盖车辆基地物业开发的成本进行分析，从而准确的对建设资金和开发资金的进行分摊是很有意义的。

2.实施车辆基地上盖物业开发的工程特点与传统土地开发模式不同，地铁车辆基地上盖物业开发并不是在“白地”上进行，而是要通过复杂的技术处理，在车辆基地用地上部建设首层盖板平台，在首层盖板平台上进行上盖物业开发。

其特点有：一是创新用地方式。

车辆基地上盖物业开发是在划拨土地上“无中生有”地造出一块地（首层盖板平台），实现了车辆基地土地的“一地两用”，拓展了空间资源，集约利用土地资源。

二是创新建设方式。

城市轨道交通车辆基地要进行上盖物业开发，必须在地铁车辆基地建设时同步规划、同步设计、同步建设上盖物业预留工程，为后续物业开发预留条件，否则在地铁车辆基地建设完工后将不具备施工条件，不能进行上盖物业开发。

三是增加建设运营成本。

由于上盖开发需在车辆基地建设时进行复杂的技术处理，除首层盖板自身建设费用外，还有可能增加车辆基地降噪减震等建设成本。

在车辆基地投入使用后还会增加消防、照明、通风等长期运营维护成本。

浅析城市地铁车辆段上盖物业开发发表时间：2020-04-03T13:43:14.060Z 来源：《建筑实践》2019年38卷23期作者：问妍[导读] 在城市建设用地紧张的情况下，车辆段上盖物业开发成为地铁发展的必然趋势摘要：在城市建设用地紧张的情况下，车辆段上盖物业开发成为地铁发展的必然趋势，其通过将交通设施建筑与开发建筑结合的方式科学的节约了城市用地，同时还能够促进城市经济进一步发展。

本文对地铁车辆段上盖物业开发存在问题进行了分析，并归纳总结了解决方法，为后续新建物业开发的地铁车辆段提供一定的参考。

关键词：城市；地铁车辆段；物业开发1.概念及意义地铁“上盖物业”概念源于香港，是指与地铁出入口直接相连的建筑物。

一般指在与车站不超过500m范围内，有宽阔通道或者商业设施或与其他公共设施相连等多个相连结的物业统称为地铁上盖物业[1]。

对于土地资源紧张、地价高居不下、人口密集的大城市，利用地铁车站、区间、车辆段及周边上部空间和地下空间进行物业开发，不仅可以获得更多的城市建设用地，提高城市土地的利用率，还可以充分发挥地铁站及沿线物业开发的商业价值，带动地铁盈利[2]。

地铁车辆段是保证地铁正常运营的后勤基地，具有占地面积大、建筑密度较小、用地强度低的特点。

这与大城市土地资源紧缺的现状产生了较大的矛盾。

所以对地铁车辆段上盖进行物业开发这种新的模式越来越受到国内各大城市的青睐。

2.地铁车辆段上盖物业开发的影响因素分析2.1规划设计、建设时序上盖开发有助于地铁车辆段土地的集约化利用，但一般地铁工程新线建设任务量大、工期时间短，综合物业开发受土地利用性质的政策规定、开发主体不明确等原因的限制，其开发规划远远滞后于车辆段建设。

通常物业开发会将车辆段设计作为设计输入，以满足车辆段开工建设的需要。

在物业方案稳定的过程中，输入条件需要进行多次修改，给现场造成返工。

设计亦需要做包容性设计，造成投资的增加。

2.2消防设计地铁车辆段上盖物业开发工程在国内消防规范《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)等规范中无明确要求。

地铁车辆段上盖结构设计探讨摘要：在进行地铁车辆段上盖结构设计时，设计人员需要对地铁车辆运行情况全面了解，并对结构特点深入研究，在此基础上制定科学合理设计方案。

一般情况下在进行上盖段设计时，上盖塔楼采用了框架或框剪结，形式上盖与车辆段柱网错位区域需要设置转换结构。

如果盖板上下层侧向刚度不匹配，竖向构件无法连续，就会对地铁车辆运行产生一定影响。

设计人员需要积极积累经验，提高自身能力水平，要从细节区域对设计缺陷问题查找和弥补。

本文就地铁车辆段上盖结构设计进行相关分析和探讨。

关键词：地铁；车辆段；上盖结构；设计探讨在进行地铁车辆设计时，车辆建筑面积比较大、建筑密度过小，与城市管线存在密切联系。

要想提高土地资源利用率，需要对车辆结构完善和优化，才能保证地铁车辆在运行时能够满足各方面要求。

目前大多数地区在对地铁车辆段上盖设计时，采用了综合设计形式，通过构建综合设计平台，对现有设计资源实时共享，为各项设计工作开展提供有效支持，在一定程度上降低了设计人员压力和负担。

但因为上盖物业开发涉及到的内容比较繁杂，在开展设计工作时，操作难度比较大，设计人员需要对相关问题有效分析和解决[1]。

一、项目概况以我国某一项目建设为例，在进行地铁车辆段设计时，长度为430米，宽度为220米，长线不规则长方形。

其中盖上面积为10万平方米，总面积为14万平方米左右。

这一车辆融合了培训和休闲娱乐以及文化建设等内容为一体，属于公共活动中心，还存在培训综合楼和研发中心等建设内容。

在对这一项目设计时，设计人员需要深入到现场，对区域内情况全面了解，在此基础上明确设计要求，还需要根据上盖结构设计要求制作最优方案[2]。

二、地铁车辆段上盖结构设计措施（一）做好参数以及结构设计在对车辆段上盖结构设计时，基准期要求为50年，结构安全等级设置为二级。

设计人员需要对参数要求全面了解，并根据现场实际情况，对设计参数测量和调整，才能保证各项参数数值能够处于标准范围内。

城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题分析探讨城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计是当前城市规划和土地利用中的热点问题。

随着城市化进程的加快，城市土地资源日益紧张，开发地铁车辆段上盖物业已成为一种经济有效、资源节约的发展模式。

本文将对城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计进行问题分析和探讨。

城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑可持续发展的理念。

尽管地铁车辆段上盖物业开发有利于地下空间的充分利用，但也需要考虑对周边环境的影响，包括交通、噪音、污染等。

设计方案须充分考虑周边环境和社会影响评价，以及可持续发展的要求，确保项目建设与当地环境协调一致，有效保护环境。

地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑交通出行的便捷性。

地铁车辆段通常位于城市交通要道，因此开发建筑方案需要保证周边交通的畅通，提高地铁车辆段上盖物业的便捷性和连通性，方便市民的出行。

设计方案中需要考虑公共交通和非机动车出行设施，确保周边交通环境和行人通行的便利性。

城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑功能融合和多元化发展。

地铁车辆段上盖物业的开发建筑应结合商务、办公、住宅等多种功能，实现地上和地下空间的有效融合，提供多元化的城市功能和服务设施。

设计方案应采取灵活多样的功能布局，提高场地利用效率，满足城市居民的多样化需求。

城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑风貌和环境美化。

作为城市地标性建筑，地铁车辆段上盖物业的设计应注重建筑外观和周边环境的美化，提高城市形象和品位。

设计方案应注重建筑艺术性和景观绿化，确保项目与周边环境协调一致，提升城市景观品质。

城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计是一个综合性、复杂性较强的工程项目，需要充分考虑可持续发展、交通便捷性、功能融合和环境美化等多个方面的因素。

只有充分考虑各项要素，并在规划设计中认真细致地加以把握，才能确保项目的顺利实施，为城市发展注入新的活力和发展动力。

地铁车辆段上盖综合性物业开发典型问题分析摘要：在当今土地资源日益紧缺的形势下，地铁车辆段上盖开发利用已成为一种趋势。

然而，在提高了城市土地综合利用效率的同时，地铁上盖项目与常规项目的开发间存在较大差别。

本文主要针对方案设计、施工组织、成本管控、物业运营等诸多常见的典型问题进行了分析，为进行地铁上盖开发的从业者提供借鉴。

关键词：TOD开发，车辆段上盖，综合物业开发，典型问题分析引言上盖开发，也称“上盖物业开发”，是指在轨道交通途经地区的上方或邻近周边进行民用建筑开发建设的土地开发方式，根据轨道交通的类型可区分为铁路上盖开发和地铁上盖开发等（亦可按拥有权，分为实益拥有权出让，以及发展权出让），符合TOD开发模式的理念。

TOD（Transit-Oriented Development）是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以交通运输为导向的一种发展模式，而非简单意义上的地铁上盖。

其中，交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点，在城市中一般以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。

区别于依赖私家车出行的形式，TOD更注重引导公共交通的通勤方式。

同时，在公共交通站点的延伸区，主要通过步行、自行车等方式出行。

近年来，越来越多的规模房企参与TOD项目的投资开发，如万科、龙湖、绿地、绿城在广州、上海、杭州、珠海等城市都有TOD项目的布局。

对于政府而言，TOD可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，优化城市结构。

对于房企而言，可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、并提升项目溢价能力。

进而通过沿线商业及土地开发收益反哺轨交建设，构建城市发展良性循环。

但同时，TOD项目也具有开发周期长、前期投入高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂等特性，对开发企业的开发经验和资金实力有较高的要求。

本文主要针对方案设计、施工组织、成本管控、物业运营等诸多常见的典型问题进行了分析，为进行地铁上盖开发的从业者提供借鉴。

杭州轨道交通车辆基地上盖物业开发案例研究摘要：超级城市的发展，总是伴随着轨道线的迅速扩张。

在国际化进程的汹涌波涛中，随着轨道交通的不断完善，杭州迎来了TOD的崭新时代。

杭州地铁作为城市轨道事业发展的引领与推动者，不断赋能杭州建设高水平“轨道上的城市”；杭州始终积极探索“轨道+物业”复合开发模式，持续建立着人与城市、人与人、人与生活的高效链接。

本文将对杭州车辆基地上盖物业开发案例的特点进行分析，以此来总结杭州轨道交通TOD发展系统的创新性和先进性，并展望未来轨道交通上盖开发的模式创新。

关键词：轨道交通；车辆基地；上盖物业；案例研究一、背景及现状现阶段国内城轨交通线路达到187条，运营里程达5766.7公里，运送客流超过184.4亿人次;仅2018年我国16座城市就开通新增或延伸线路36条，共734.0公里。

轨道交通在各大城市快速发展，当前的中国充分具备发展城市TOD 的硬件基础。

截至2019年6月30日，国家批复线路总规模达10706公里。

TOD是一个非常重要的蓝海市场，全国仅轨交基地的量就有400亿元左右，目前规划的有100多个轨交基地，平均开发的规模都在50万平方米以上，折算后可见这一领域的规模达到4万亿元(这里面还不包括轨道站点的一体化)。

如果加上一体化这部分，整个市场的容量大概是10万亿~20万亿元，爆发力惊人。

在国家提出节约集约用地的要求下，未来建设用地越来越紧张，预计在城市盘活土地存量的同时，如何在确保耕地等指标的前提下，大力高效发展轨道交通周边用地成为研究的重点。

车辆基地上盖开发可以有效的发挥土地利用率，增加同等面积的可开发用地，打造立体分层供地模式。

同时可以有效利用轨道交通站点，发挥轨道交通的便捷性，加速周边区域的城市发展。

二、车辆基地上盖开发模式车辆基地一般包含车辆段、综合维修中心以及配套的生活设施三大部分，还包括物资总库和培训中心等其他设施。

车辆基地是车辆的维修保养基地，也是车辆停放、运营、检查、整备和修理的管理单位1。

城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题分析探讨地铁车辆段根据功能分为检修车辆段（简称车辆段）和运用停车场（简称停车场）两种，传统的车辆基地主要具有占地面积大，建筑密度较小，用地强度低的特征。

这与日益紧缺的城市土地资源间产生了难以调和的矛盾。

在这样的现实背景下，本着持续发展、集约化利用的原则，地铁车辆段及综合基地的土地综合开发利用被再次提上议程。

文章主要就城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题进行了分析，以供广大同仁交流探讨。

标签：地铁车辆段；物业开发；建筑方案在城市土地日益紧张的今天，如何利用车辆段上部空间，将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下，有机结合起来，以节约用地、促进经济、社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。

一、物业开发的可行性车辆段是负责地铁车辆维修、清洗、整备的场所，主要功能房间是占地大、层高高、跨度大的厂房。

我们所要进行的物业开发就是要将厂房的屋面作为物业的地面，布置房屋、道路、绿化等综合设施。

对车辆段物业开发的可行性，我们进行了以下分析。

（一）物业所在的地段的交通是否便利往往成为地段好坏的一个重要衡量因素。

（二）伴随着城市轨道交通的发展，大量的人流被吸引、地铁沿线土地的价格的上涨幅度会加快，进而带动周边的建筑物业迅速增值。

（三）地铁的修建将会缓解市区土地稀缺所带来的供需矛盾。

因一直制约房地产业发展的交通问题得以解决，所以，地铁所到之处的土地也将会身价倍增，时间距离的缩短，缩小了土地价值的区域差异。

二、地铁车辆段上盖物业开发原则分析（一）车辆段上盖物业开发需要具有整体、综合开发的观念。

对于地铁车辆段上盖的物业开发，在规划设计阶段应该具有综合整体开发的观念，将地铁车辆段的设计与上盖物业开发有机协调，做好空间衔接的同时综合考虑建筑环境，尤其是考虑车辆段与物业开发彼此要求，进而实现开发设计方案的最优化。

（二）严格按照国家相关土地政策要求进行物业开发建设。

由于地铁车辆段的建设属于城市交通基础设施建设，因此用地属于国家行政划拨用地，而地铁上盖物业开发建设用地则属于有偿用地，因此在项目开发建设过程中必须考虑不同土地政策对于项目建设效益的影响。

地铁车辆段上盖开发整体布局研究摘要：TOD “地铁+物业”发展模式是典型的城市轨道交通与综合开发策略，其布局模式不仅基于盖上二级开发设计，更重要的需考虑轨道交通自身特点，统筹考虑盖上城市布局与段场盖下的联动。

本文对地铁车辆段上盖开发整体布局的制约关键因素、布局原则、布局形式、结构转换形式、关键因素等方面进行研究，最后以官湖为例，阐述了一些开发思路，其结论对类似项目设计开发具有指导借鉴作用。

关键词：上盖开发；TOD；地铁车辆段；整体布局1整体布局形式分析与对比1.1 车辆段上盖总体布局模式（按照土地利用方式）根据土地利用方式，车辆段上盖开发分为地面模式、地下模式、高架模式。

地面模式——地面车辆段，上盖物业开发优点：段场造价低，建设时序紧凑，工程难度低，建筑防火难度低。

缺点：与城市界面形成高差，容易产生孤岛的感觉；开敞式咽喉区对周边相关物业开发与环境带来负面效应。

地下模式——地下车辆段，地面物业开发优点：与城市道路及界面保持统一高度，空间感怡人，开发产品容易接受，地下空间得到充分利用。

缺点：对地质条件要求高，工程及消防难度大，盖下段场自然采光和通风条件差。

高架模式——中部车辆段，上部与下部进行物业开发优点：地面机动车能直接进入车库。

缺点：出于城市空间形态与尺度的考虑，车辆段规模小，段场对住宅影响加到，开发与段场界面难以切分。

表1 车辆段上盖综合开发土地利用模式地面模式地下模式高架模式1.2 车辆段物业总体布局模式（覆盖方式）根据覆盖方式，地面车辆段物业开发模式分为局部上盖和全部上盖两种模式。

局部上盖模式：优势：盖下段场营造自然生态环境，改善工人作业环境。

减少投资，利用优势场地集中物业开发。

劣势：盖下噪声、景观对上盖物业居住体验及心理感受有所影响，降低产品品味，降低开发竞争力。

全部上盖模式：优势：解决盖下咽喉区及出入段线对盖上的景观及噪声影响。

提升上盖物业景观质素，出入段线能兼做到达上盖的慢行步道，同时统一的盖板且有利于物业分期开发。

TOD模式下地铁车辆段上盖综合体设计探索地铁车辆段上盖综合体是指在地铁车辆段上方，建设起集商业、办公、居住等多种功能于一体的综合体建筑群。

这种设计探索在提高土地利用效率的同时，也为城市增加了新的发展空间，促进了城市的可持续发展。

首先，对于地铁车辆段上盖综合体的设计探索，需要充分考虑到地铁车辆段的特点和需求。

地铁车辆段作为地铁运营的重要设施，其安全性和运营效率十分关键。

因此，在上盖综合体的设计中，应保证对地铁车辆段运营的不影响，同时也应设置合适的防护措施，确保地铁车辆段的安全。

此外，还应充分考虑到车辆段的环境保护和噪音控制，减少对周边环境和居民的影响。

其次，地铁车辆段上盖综合体的设计应注重功能的合理布局。

在商业区域，可以设置购物中心、超市、餐饮等商业设施，以满足周边居民和乘客的需求。

在办公区域，可以建设写字楼和办公园区，提供优质的办公环境和配套设施。

在居住区域，可以设置住宅小区或公寓楼，为周边地区提供高品质的居住空间。

同时，还可以设置公共设施，如公园、广场等，为周边居民提供休闲和娱乐场所。

第三，对于地铁车辆段上盖综合体的设计，要充分考虑交通的便利性。

应建设起完善的交通体系，包括地铁站、公交站和停车场等。

这样可以吸引更多乘客和居民前来使用和居住，提高综合体的利用率和吸引力。

另外，还可以建设步行街和自行车道等非机动车交通系统，鼓励居民和乘客选择步行或骑行出行，减少对机动车交通的依赖，提高整体交通效率。

最后，地铁车辆段上盖综合体的设计要充分考虑环境和生态的保护。

应采用绿色建筑和节能技术，减少能源消耗和碳排放。

可以在综合体的屋顶设置绿化和太阳能光伏板，提供绿化空间和可再生能源。

同时，还应设置雨水收集系统，用于综合体的景观绿化和环境保护。

此外，还可以建设生态廊道和生态湿地等生态环境，提供良好的生态环境和生活体验。

综上所述，地铁车辆段上盖综合体设计探索需要综合考虑地铁车辆段的特点和需求，合理布局各功能区域，注重交通便利性和环境保护，为城市提供新的发展空间和可持续发展的机会，为居民提供更好的生活环境和便利的出行方式。

浅析城市轨道交通车辆段上盖物业开发摘要：以城市轨道交通车辆段上盖物业开发代表的综合发展模式在城市交通中占有非常重要的地位，并且在城市空间资源合理充分利用的方面也发挥着越来越重要的作用。

在轨道交通车辆段主要是地铁轨道交通上盖物业开发也逐渐变成引导城市综合开发建设的重要技术手段之一。

关键词:城市，轨道交通，上盖物业，开发abstract: in urban rail transit car depot on the cover of the comprehensive development on behalf of property development model in urban traffic plays a very important role, and in the city space reasonable make full use of the resources also plays more and more important role. in the railway traffic is mainly the rail transport depot cover property development also gradually became guide urban comprehensive development of important technical means of the construction.key words: city, rail transportation, coverproperty,development中图分类号：c913.32文献标识码：a 文章编号：一、绪论近几年，我国的城市轨道交通进入了空前发展的时期，城市轨道交通工程的实施，将从根本上改善城市交通状况，促进城市的发展。

城市轨道交通的活力和地区经济活力是相辅相成的。

一方面由于城市轨道交通的建设，能带来地区经济活力的增加，另一方面，地区经济活力增强了，能增加城市轨道交通的客流量。

轨道交通车辆段上盖物业开发的综合分析轨道交通车辆段上盖物业的开发，从规划到建设将涉及到较多方面的问题。

为了能够保障开发效果，在本文中，就地铁车辆段上盖物业开发进行一定的研究。

标签：轨道交通车辆段；物业开发1、引言在我国城市不断发展的过程中，许多城市的轨道交通得到了高密度的建设，有效的提升了城市整体交通水平。

在地铁建设的过程中，高效率的交通工具使城市间时空得到缩小的同时，也使得城市格局发生了较大的变化，优质的交通环境优化了城市的结构，使站点周边的形态、产业、生活方式都产生了质的变化，使城市进入一种良性循环的状态。

大量人群的聚集促进的土地的高密度集约化发展。

因此，车辆段上盖物业应该受到重视以促使它得到有效合理的发展。

2、相关概念界定城市轨道交通通常指的是以电力为动力系统，采用固定轨道作为运行方式的一种运力大、速度快的公共交通系统。

轨道交通车辆段包含车辆检修设施、运用整备设施和车辆停放设施，其中车辆检修设施和运用整备设施一般简称车辆段、车辆停放设施简称停车场[ ]。

轨道交通上盖物业指的是在轨道交通的车辆段屋顶平台之上建设的各种建筑物群，根据车辆段面积的不同上盖物业的规模大小不等。

车辆段上盖物业作作为物业开发中的一种独有形式，通过与城市轨道交通的紧密结合有效提升了土地的利用率和使用价值，在土地日益稀缺的今天应该得到重视与发展。

3、开发重点问题3.1 建设时序就目前物业开发设计来说，在前期的设计和建设过程中都是由轨道交通方作为主导，上盖物业的设计和开发与地铁建设存在一定的滞后情况。

在实际工程建设中，为了保障地铁通车工期能够满足要求，则经常出现车辆段上盖物业仅进行了简单的强排设计甚至完全未考虑上盖物业未来的开发方式，这样的模式要么对未来的上盖物业产生较大的限制，要么对结构要求较高从而浪费了大量的社会资源。

对此，在设计的初始阶段就能够从整体考虑，做好整个项目的一体化设计就显得尤为重要，即需要能够尽可能早的介入物业开发方案，使物业开发更加的合理高效，减少由于重复设计和施工造成的资源浪费。

南宁地铁车辆段上盖物业开发探讨南宁地铁车辆段上盖物业开发是指在地铁车辆段上方建设商业、办公、住宅等多功能综合体的一种城市开发模式。

通过在地铁车辆段上方建设物业，可以充分利用地铁资源，提高土地利用效率，为城市发展提供更多的商务、居住以及公共服务设施。

南宁地铁车辆段上盖物业开发有助于提高土地利用效率。

地铁车辆段通常位于城市边缘或者交通枢纽周围，这些地区往往是城市的热点区域。

通过在地铁车辆段上方建设物业，可以将原本单一的地下设施转化为多功能综合体，充分发挥地下空间的价值。

这样一来，可以将原本被浪费的地下空间有效利用起来，提高土地利用率。

南宁地铁车辆段上盖物业开发可以提供更多的商务和办公空间。

随着城市经济的发展，商务和办公需求不断增加。

而地铁车辆段上方往往是城市的热点区域，交通便利、人流集中，因此非常适合建设商务和办公设施。

通过在地铁车辆段上方建设商业办公楼，可以吸引更多的投资和企业进驻，促进城市经济的发展。

南宁地铁车辆段上盖物业开发还可以提供更多的住宅空间。

现代城市居住空间紧张，房价高企，通过在地铁车辆段上方建设住宅楼，可以为城市居民提供更多的住房选择。

而且地铁车辆段上方往往交通便利，周边设施完善，居住环境优越，因此很受人们的欢迎。

南宁地铁车辆段上盖物业开发还可以提供更多的公共服务设施。

地铁车辆段通常位于城市交通枢纽的周边，交通方便，人流量大。

通过在地铁车辆段上方建设公共服务设施，如学校、医院、文化娱乐设施等，可以满足居民的各种需求，提高城市的整体生活品质。

南宁地铁车辆段上盖物业开发是一种创新的城市开发模式，充分利用地铁资源，提高土地利用效率，为城市发展带来了诸多好处。

随着城市发展的不断壮大，这种开发模式具有广阔的市场前景，并将为城市的可持续发展注入新的动力。