商业业态租金收益表1218(2)

INSERT YOUR LOGO商铺分类业态租金制定标准通用模板Management of all operations in the behavior and management, and require members to abide by the rules or guidelines, so as to play the role of the company team, get the trust of partners, win business opportunities.撰写人/风行设计审核：_________________时间：_________________单位：_________________商铺分类业态租金制定标准通用模板使用说明：本管理规范文档可用在标准化管理中规范所有操作的行为和管理，并要求成员一起遵守的规章或准则，从而发挥公司团队的作用，得到合作伙伴的信任，赢得商业机会。

为便于学习和使用，请在下载后查阅和修改详细内容。

商铺分类及业态租金制定标准关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。

所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。

北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。

对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。

（1）、"都市型"商铺--绩优股"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。

鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。

商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。

商铺分类及主要商业业态租金制定标准关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。

所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。

北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。

对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以到达住宅的3倍到5倍。

〔1〕、"都市型"商铺--绩优股"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。

鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比拟稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。

商铺的商业运营水平自然将表达出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比拟高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比拟贴切的。

"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。

如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示疑心。

试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和效劳业态站的比重相比照拟少，这比拟符合商业价值原那么-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。

〔2〕、"社区型"商铺--潜力股"社区型"商铺和我们上一局部谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。

呈：西安新兴房地产开发有限公司——新兴24G租金制定说明一、按照现行的商铺售价标准得出的租金水平明细表实际销售单价：12096.76×0.7=8467.732元/平方米1-3层内铺实际收入：147075606.59×0.7=102952924.613元2005年8月9日- 1 -与均价10000元/平方米差1532.268元/平方米三年须达到的租金：1532.268元/平方米÷36月=42.56元/平方米·月则，依据此标准，可得出实际租金底价的换算系数为：三年需达到的租金水平÷按10%回报率计算的总均租金水平×100% = 换算系数按此标准计算可得：换算系数 = 42.14%二、现行租金底价的计算方法现行租金底价 = 现有售价÷120×42.14%注：此表为按照销售面积招商的价格水平市场上目前租金的收取主要按照实用面积执行，则还应将以上现行底价转换为按照实用面积招商的租金水平，可利用公摊率计算公式2005年8月9日- 2 -推倒得出计算公式如下：（实用面积租金－销售面积租金）÷销售面积租金=公摊率为了满足最终42.56元/㎡·月的最终租金水平，同时留出优惠打折的空间，在按使用面积招商的执行租金底价的基础上上浮35%，可得：2005年8月9日- 3 -三、针对招商政策的优惠说明趸租客户：说明：为了保证不超过35%的优惠额度，我们可计算出不同付款方式租金优惠的大致比例，具体计算公式如下：设定客户承租面积为S，表价租金为J，合约期限为T，免租期为t免租期的优惠金额 = S × J × t 合约期限内表价总租金 = S × J × T则应满足如下公式：总优惠金额÷合约期限内表价总租金 = 35/100 （S × J × t）÷（S×J×T）=35/100由此可算出：t/T = 35/100依此可以算出，当商户一次支付一年租金时最多可获得6个月的免租期，当商户一次支付二年租金时最多可获得12个月的免租期。

数据说不同城市、各大业态最详细的租金水平分析不同城市的租金水平在租金方面，至2013年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达每天每平方米45.1元人民币，而二线城市仅为每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。

一、一线城市购物中心租金水平以四大一线城市为例，2007-2012五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%。

二、二线城市购物中心租金水平二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。

尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。

而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。

因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。

总结：根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。

三、三线城市购物中心租金水平【总结】通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结各大业态租金水平目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。

而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。

以下介绍四个主要业态的承租情况：一、服饰类服装类租金承受能力服装类业态的商铺，可承受市值范围以内租金的占到60%，超过了总量的一半。

租金承受能力在市值范围以下的占27.5%，能接受高于市值范围的商户占13%。

可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于市值范围以内租金，能承受高租金的服装类商户较少。

二、生活服务类生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。

而能接受高于市值租金的商户仅占20%。

生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。

此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。

大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。

60%了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中 心成功盈收的关键。

本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等 方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。

一、不同业态和城市的商铺承租水平不同业态的承租水平快餐承皀水平較音r T 股为営Ik 菴的896-12^ 7餐恢承穏水平踣吒于快餐案,的为昔业魁75^呂％ ;承程水平底「要求面1汝「廻可夷螟科慕考怵息、餐饮场所「是购塌字心必要因義「 旗至最融昙 影底，依懸辟莒业惡分配.F 哥］水平在3叹芒右，环^＜平約占髡趣芳的KTV 的簷包R 莊,玛全£宣业戡tE^舷］在现-铢左右;禺租能力量低「但能黨集人流「设置在商场高楼慝.既I 擁星團槟零求「又可捋人流 引导上承，同聒升周边裔邮值理市的租金水平■几乎昙就住I .仅为芸业蕊为2珀-3%左S ・因孫市毛利厭低； 爾商税瓦-承相水平眼”威至地下匪可农足茴枳需3^ -交可毘集人盂”向 m涵相面秩憨,斑水工量髙「放在商场最隹位置；B 歳養场屈裔毛H 业态”毛称悴f 在2聊-3曲，因曲承程水平也歳高,的为昔业生活服务类ILEA 10导语/超市弔器宅謁K 附旗穆出千营业甌的2%吱5光左石百黄 服饰类 高于市值20%市但翹H)80%市值L'J TF 27.5%miiutt 13%餐饮类休闲娱乐类I各个业态租金水平分析总结支歸金怎因高租金客湄自1居毛利率于其他业态耒舷离金专业市场类 娱乐怵闲类可聲捕X 量的商场勢势解 上址 痕申小型店舞的曝淖「对于 开反商內剧俚歸芥旃害足到了鳶餐件用.故这喚k 玄謝亍翟金拥 有很的辿桥能力,陌支爾全不会很肓处于人口居住誉漂区「通笔炯］的毛和淸克氏・M 乘用:»惶皆的方 式「因此惑于翹金的鬲担能力幷不星特刖的強「但县田于冥又星住 宅社区生活所必颁业态,孜住宅开发商对其需要有个较为清晰的走位, 具可L 墟肓住宅苗號逵睫瞬隼松格不同级别城市的租金水平在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元 / tf /天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。

商铺租金表业态区域经营行业楼层预估面积㎡均价㎡/元/天预估租金收益天建议租金价格范围㎡/元/天装修优惠期备注美景1号超市+百货一层16000 0.45 7200 0.4-0.56-12个月大型商家需具体商议二层16000 0.4 6400 0.3-0.5宴会厅、休闲三层10000 0.35 3500 0.3-0.4 1-3个月美景2号一层农贸超市一层16000 0.4 6400 0.3-0.5 1-3个月二层家居建材二层16000 0.4 6400 0.3-0.52-3个月三层家居卖场三层16000 0.35 5600 0.3-0.4财神大道品牌步行街一层17500 0.65 11375 0.5-0.82-3个月二层17500 0.35 6125 0.3-0.4水岸不夜城休闲娱乐两层连体12000 0.4 4800 0.3-0.5 3-6个月超过1000平米的商家可另行商议兴华路沿街宾馆客房二层以上17000 0.35 5950 0.3-0.4 3-6个月陶朱公大街大型餐饮二层13000 0.35 4550 0.3-0.4 3-6个月西施步行街商业配套两层连租23000 0.35 8050 0.3-0.4 2-3个月美食步行街快餐两层连租12000 0.5 6000 0.4-0.6 2-3个月合计202000 0.407 82350预估年租金收益82350*365=3005.7万。

商铺分类及主要商业业态租金制定标准关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。

所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。

北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。

对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。

（1）、"都市型"商铺--绩优股"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。

鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。

商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。

"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。

如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。

试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。

（2）、"社区型"商铺--潜力股"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。

各种业态租金水平各种业态租金水平把本帖网址贴到网络上任何地方，可获得房币下载资料详情点击这里主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。

理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。

1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。

这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。

存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。

2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。

这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。

-存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。

3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。

这个是我现在正在企图使用的办法之一。

' 存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。

同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题4、固有理论分析——>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。

这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。