土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
受ｘx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为7８平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。
二、委托估价方
委托方:ｘx县人民法院
地址：xx县新城镇新洲大道南ｘx号
三、估价目的
受ｘxx县人民法院的委托，对xx位于ｘｘ县xx镇裕民街一宗面积为7８平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估，为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。
四、估价基准日
二0一七年七月十三日（以现场查勘日为估价基准日）。
五、估价日期
二０一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。
六、地价定义
根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》，以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义：
1、用途设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地，临裕民街两侧的房屋首层为商铺,二层以上为住宅,依据土地的最高最佳使用原则，故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。
２、面积设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为７８平方米，本次估价设定委估宗地面积为78平方米。
3、容积率设定:委估宗地为空地，委托方未能提供设计规划条件，因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5．０～6.0，本次估价按周边用
地的平均容积率设定委估宗地容积率为５.５。
4、开发程度设定：委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)和宗地红线内场地平整。
5、土地使用权年期设定:委估宗地的土地使用权终止日期为２067年8月２1日。至估价基准日，委估宗地剩余使用年期为50.５年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为５０.5年。
6、使用权类型设定：委估宗地为国有出让土地使用权,本次估价设定委估宗地使用权类型是国有出让土地。
７、限制条件：在估价基准日,委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。本次估价设定委估宗地无他项权利限制。
８、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。
地价定义:综上所述,根据本报告估价目的，本次估价的土地使用权价值是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型和性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析,按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法,评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为:
评估土地总面积:７８平方米
评估土地单价：２０0５0元/平方米
评估土地总地价：１７８.３9万元
大写(人民币):柒拾捌万叁仟玖佰元整(取整至百位数)
宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
?八、注册土地估价师签章
估价师姓名土地估价师资格证书号签章韩xｘ2003xｘxx53１
吕ｘx 2008xｘｘ00９
九、估价机构
负责人签名:
ｘxxｘ土地房地产资产评估有限公司
二0一七年七月二十四日
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附
土地估价结果一览表
估价机构:xｘx地房地产资产评估有限公司估价报告编号:云科土评字(201７)第ｘｘx号估价基准日:2017-07－13 估价期日的土地使用权性质:出让
一、上述土地估价结果的限定条件
1.土地权限性质:详见《土地估价报告（正文)》
2.基础设施条件：详见《土地估价报告（正文)》
3.规划限制条件：详见《土地估价报告(正文)》
4.影响土地价格的其他限定条件:详见《土地估价报告(正文）》
二、其他需要说明的事项
详见《土地估价报告（正文)》
估价机构:xxｘ土地房地产资产评估有限公司
二0一七年七月二十四日
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第二部分估价对象界定
一、委托估价方
新兴县人民法院。
二、估价对象
本报告委托评估的估价对象，是指陈锦兴位于新兴县新城镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地。
三、估价对象概况
(一)土地登记状况
根据《土地档案查阅答复书》的记载，权利人:陈锦兴，坐落:新城镇裕民街,不动产单元号：——,不动产权证号：新府国用(2008）001７61,使用权面积：78平方米,用途：城镇混合住宅用地,权利类型:国有土地使用权,使用权结
(二)土地权利状况
1、委估宗地的土地所有权状况:在估价基准日,委估宗地土地所有权属国家所有。
２、委估宗地的土地使用权状况:委估宗地的土地使用权人为陈锦兴，使用权类型为出让。
3、土地他项权利状况：估价对象不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。
４、相邻关系权利：无。
(三）土地利用状况
委估宗地为空地。实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通
上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
１、地理位置
新兴县位于广东省中部偏西，地处东经111°57′３7″至11２°31′32″,北纬22°22′4６″至２2°50′36″。东与高明区、鹤山市交界，东南与开平市接壤，南邻恩平市,西南连阳春市,西北为云安县、云城区,东北接高要市。县境南北相距5１公里,东西宽56公里,距海洋最近点100公里，县城距广州市１5０公里,全县政区总面积1523平方公里。省道276、11３公路干线和三(水)茂(名）铁路贯通县境。
2、自然环境
新兴县四面环山,有“新兴盆地”之称。发源于天露山山脉的新兴江主干流和新兴江从南向北贯通,沿河一带形成一条狭长的河谷平原和冲积小盆地。地处北回归线南侧，属亚热带季风气候区,气候温和,热量丰富,光照充足，雨量充沛、霜期短。累年平均气温2１.５℃,年均降雨量１6６3.7毫米，年均日照169５.4小时，年均无霜期３５9天。年均地温24.4℃,湿度２３.3毫巴。
3、行政区划
新兴县辖新城、车岗、水台、稔村、东成、太平、里洞、六祖、大江、天堂、河头、簕竹共12个镇,县政府设在新城镇象岗路。
4、新兴县社会经济状况
201６年全县完成地区生产总值243.1５亿元,增长8．1%,增速分别比全国高1.４个百分点、全省高0.6个百分点、全市高０.２个百分点。
工业生产企稳回升。2016年全县实现规模以上工业总产值4366266.８万元，增长16.３％(按当年价计)。2０16年全县实现规模以上工业增加值872９２1.２万元，增长9.1％(按可比价计）。按轻重工业分：轻工业增加值５2２40４.1万元,增长8.2%，重工业增加值３5051７．1万元，增长1０．4%。
按工业企业类型分:股份制企业增加值增长12.9%；外商及港澳台商企业增加值增长2.２%,其他经济类型企业增加值下降6．6%。产销衔接,1－12月规模以上工业实现销售产值4261903.6万元，增长11．2%，产品销售率达97.6%。
固定资产投资略增。2016年全县完成固定资产投资额14０2016万元，增长０.1%。项目投资1241303万元,下降1６.0%,其中：5000万以上项目投资4２４８０4万元，下降４6.8%，５0０0万以下项目投资８16４９9万元,增长2０．2%；房地产开发投资160７１3万元,增长31.４%。
消费市场平稳增长。2０16年全县实现社会消费品零售总额652219.６万元,增长1２.1%。其中:批发业58098.８万元,增长２3.6%;零售业5083５3．2万元，增长11.4%；住宿业17６7６.4万元，增长4．3%;餐饮业680９1.２万元，增长11.0％。
外贸出口增长、进口和实际利用外资下降。2016年,全县完成进出口总额71531万美元,同比增长1.0%。其中：进口总额2４50万美元，下降57.6%；外贸出口总额6９081万美元，同比增长6.2%。外贸出口中:一般贸易出口4755０万美元,增长16.1%,加工贸易出口215３1万美元，下降10.6%。２016年全县实际利用外资额1714万美元，下降32.2%。
财税收入保持增长,金融运行平稳。20１6年全县公共财政预算收入16828５万元,增长5.6%(自然口径);公共财政预算支出３9６015万元，增长1５.4％。20１６年完成国地税税收总收入２6525７万元,增长２0.6%。其中,国税税收收入94０87万元，增长２4．9%；地税税收收入171169万元（报市地税数),增长18.3%(未剔除营改增影响）。12月末全县金融机构本外币存款余额232２6４8万元，比年初增长16.9%;境内本外币住户存款余额1615444万元,比年初增１9.9%;全县金融机构本外币贷款余额132560２万元，比年初增长9.6%。
5、云浮市产业政策
第一,打造宜居新兴。利用高速公路建设和“交通攻坚”契机，进一步完善交通基础设施,改善城乡环境，加强城市管理,让群众生活更加便利、舒适。
第二,打造宜业新兴。就是要努力营造就业渠道广、创业机会多、产业发展旺的生动局面。刚刚也讲了，新兴毗邻珠三角,区位优势明显，江罗、汕湛高速全面通车后，我们与珠三角发达地区的沟通联系将更加密切、便利,再加上园区载体完备、产业配套完善、服务热情高涨，人流、物流、资金流、信息流将不断流入新兴,这对我们发展以温氏为代表的农业、以不锈钢为代表的工业、以禅宗和温泉为依托的文化旅游业有重大意义。通过发展经济带动就业和创业，使新兴成为投资置业的热土。
第三,打造宜游新兴。新兴是六祖的故乡，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，包括六祖旅游度假区、天露山旅游度假区、金水台温泉３个国家4A级旅游度假区，目前我们正全力以赴把六祖旅游度假区打造成国家5Ａ级景区。同时抓好禅宗文化产业基地等项目建设,打造“印象六祖”和“中国禅都”,提高旅游知名度。高速通了以后,越来越多的游客将选择到新兴旅游，带旺新兴的人气,促进经济社会发展。
（二）区域因素
１、区域概况
新城镇位于新兴县的中北部,是新兴县委、县政府驻地,全县的政治、经济、文化中心，面积１17平方公里（其中城区面积10平方公里，耕地面积28２02．35亩、山地面积88363亩),现有常住人口９693４人（其中非农人口５3３85人、农业人口43５4９人），流动人口3万多人,镇政府下辖３6个（其中15 个村委会、21个社区居委会)居村委（下辖97条自然村、269个村民小组)。
2016年,全镇工农业生产总产值实现317．52亿元,同比增长1２.9％;完成各项税收3.7３亿元,完成计划的１15.3%;地方财政一般预算收入1.28亿元，完成收入任务的1０8．7％;全社会固定资产投资78亿元，同比增长16.
６%。
２、道路交通
交通十分便利,省道Ｓ2７6、S113公路干线纵横县境，三(水）茂（名）铁路贯通南北,东行１5分钟车程可达开阳高速,北走15分钟车程可到广肇、广梧高速。
3、基础设施条件
（１）供水：区域内供水以市政供水为主，供水有保障。
（2）排水:区域排水为雨污分流方式,排水有保障。
（3）供电：区域内为市政供电,供电有保障。
(4)通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，能满足对外联络需要。
4、环境条件
(1）社会环境:附近有新兴文化广场、童欢儿童游乐园、新兴县第一中学、广兴花园、北苑宾馆等。配套设施齐全，社会环境良好。
(２）自然环境:区内自然环境良好,无不良地质现象。无重大污染项目，环境条件一般。
5、相邻土地利用状况
委估宗地周围土地利用类型为商住用地。
（三)个别因素
1、宗地位置：委估宗地位于新兴县新城镇裕民街。
2、宗地面积：委估宗地面积７８平方米，面积较小,对于开发商住楼较劣。
3、宗地形状：委估宗地规则,对土地利用极为有利。
4、临路（交通）状况:委估宗新城镇裕民街,交通方便。
５、地基情况：根据有关资料和现场了解情况，宗地地质条件一般。附近未发现有不良地质现象,适于建设。
６、土地利用和土地开发程度
委估宗地为空地。实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通
上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。
7、土地权利状况与使用年期
于评估基准日委评宗地没有他项权利限制。
设定土地剩余使用年限为5０.５年。
8、最佳最有效利用
委估宗地位于新兴县新城镇裕民街，周围土地利用类型为商住用地,根据最佳最有效利用的原则，委估宗地适宜开发为商住楼。
?第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
(一)国家及有关部门颁布的法律、法规和规范性文件
1、《中华人民共和国土地管理法》（2０04年8月２８日修正)；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(２０07年8月3０日修正）；
3、《中华人民共和国城乡规划法》(2008年1月1日起实施);
4、《中华人民共和国物权法》(2007年10月1日起实施）；
5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号);
６、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号）;
7、《国土资源部关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>的通知》(国土资发[2002］195号）;
8、《中华人民共和国担保法》(1９95年10月1日起施行);
9、《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第9８号);
10、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房［2０0６]8号);
11、《房地产抵押估价指导意见》（２006）。
(二)地方政府及有关部门颁布的有关法规和规范性文件
1、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2008年１1月２8日修正）；
2、《关于公布新兴县城镇土地定级与基准地价评估更新201１年成果的通告》(20１2年2月）;
3、广东省人民政府、广东省国土资源厅、新兴县政府等有关部门颁布、制定的政策、规定、实施办法、通知等法规文件。
(三）有关技术标准
１、《城镇土地估价规程》(ＧＢ/T 1８508－2014);
2、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 185０7-２01４）;
３、《土地利用现状分类》（GB/T ２1０10-2007）;
４、《城市地价动态监侧技术规范》(ＴD/T 10Ｏ９一200７）。
(四)委托方提供的资料
1、《土地档案查阅答复书》；
2、委托方提供的涉及委估宗地的其它资料。
(五)估价人员调查和收集的资料
1、估价人员现场勘查记录、摄影照片;
2、我公司掌握的有关土地市场情况资料;
3、新兴县建设工程造价及价格信息等相关资料。
二、土地估价
（一)估价原则
土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用形成的，而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋势，才能做出正确的估价,我们在本次估价过程中，根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况,主要遵循以下原则：
1、合法原则
指土地估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。
2、预期收益原则
指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
３、替代原则
指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
4、估价时点原则
随着时间的推移,土地市场是不断变化的,在不同的时间点上，同一宗土地其价值是不同的,估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点,确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。
５、供需原则
指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
６、最有效利用原则
指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
７、报酬递增递减原则
指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
8、变动原则
指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律,准确地评估价格。
9、贡献原则
指土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。
10、谨慎性原则
在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。
(二)估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》，常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后,根据估价对象土地的特点及开发的实际情况，选取假设开发法和基准地价系数修正法作为本次估价的基本方法。主要出于以下因素考虑:
1、估价对象用途为商住用地,区域内土地租赁交易案例较少,故不适合收益还原法计算其土地使用权价值。
2、由于委估宗地地处城区规划范围,同类宗地的市场价格是由市场的供需关系决定的,而不能以成本为基数对非成本因素和目标利润进行量化,故不宜采用成本逼近法。
3、估价对象区域内类似用途、面积的土地使用权成交案例较少,故本次评估不采用市场比较法进行评估。
4、由于委估宗地属于商住用地,所处区域类似物业的市场价格易于调查和收集，因此根据假设开发法评估的适宜范围以及评估中必备的要件资料，可采用假设开发法进行评估。
５、由于委估宗地位于新兴县基准地价覆盖范围内，并有相应的修正体系，因此,适合运用基准地价系数修正法估价。
（三）方法介绍
１、假设开发法
假设开发法又称剩余法,是指在求取估价对象的价格时,将估价对象的预期开发完成后不动产正常交易价格基本上扣除预计的正常房屋开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费,以价格余额估算土地价格的一种方法。
根据假设开发法估价的原理和特点,假设开发法估价的程序为:（１)调查清楚待估宗地的基本情况;(2)确定土地的最佳开发利用方式;（3）估计开发完成后的房地产总价值;(４)估计整个开发项目的开发成本（建筑费、专业费、利息、销售费用、销售税费等);(5)测算开发商应得的利润。
计算公式:V = Ａ-B－C
式中：V——待估土地价格；
A——开发完成后的房地产总价值；
B——整个开发项目的开发成本;
C——开发商合理利润。
2、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估结果，按照替代原则,就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价期日价格的方法。其计算公式为：
P宗=P地×（１+∑K i）×Ｋv×Ｋy×K q
其中:P宗---委估宗地地价
P地-－－委估宗地所在区域的单位面积基准地价
Ｋi---第i个区域因素修订系数
Ｋv 、K y、K q----容积率、使用年期、估价期日等修正系数（四)估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程
序,选择合适的评估方法，评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为：
评估土地总面积:7８平方米
评估土地单价:1０050元/平方米
评估土地总地价:78．3９万元
大写（人民币）:柒拾捌万叁仟玖佰元整（取整至百位数）
宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
三、估价结果和估价报告的使用
(一）估价的前提条件和假设条件
1、任何有关估价对象运作方式、程序均符合国家、地方有关法律法规。
２、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,买卖双方都有一段充分了解土地现状及所处市场行情的时间,并且有一段合理的洽谈交易时间，不考虑交易双方特殊动机和偏好的特殊出价。
３、土地价值不受任何附带债权关系带来的影响。
４、此次估价前提条件为估价对象在规划利用条件下进行开发,估价时设定估价基准日为二０一七年七月十三日，估价设定用途为商住用地，土地剩余使用年限为5０.5年。
5、此次估价的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)。
6、估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真,受托方不承担责任。
(二)估价结果和估价报告使用
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的,本报告评估结果无效。
２、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格,
若委估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
4、报告中有关委估宗地的土地权属状况、土地面积等以委托方提供的资料为准。
5、本报告只评估委估宗地的土地使用权价值,不包含土地上的建构筑物的价值。
６、本报告估价结果需经两名以上土地估价师签名、土地估价机构盖章后方能生效。
7、本次评估报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存档和作为结果提交土地主管部门确认或备案时使用。
8、在地产市场变化相对较稳定的前提下，本报告的估价结果自提交估价报告日期起壹年内有效,若市场有较大波动或超过壹年需重新进行估价。
(三）需要特殊说明的事项
1、评估土地的合法性，以《土地档案查阅答复书》为准，并以此确认该土地“权属合法,界址清楚，面积准确”。
２、本报告假定土地价格在价格定义的条件下生效,如上述条件发生变化,则估价结果应进行调整或重新估价。
3、本次估价未考虑未知且可能与估价对象有关的债权及债务情况对估价结果的影响。
4、其它说明
（１）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
（２）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢
解本报告。
(3）本报告由估价机构负责解释。
第四部分附件
附件1 委估宗地照片；
附件2 委估宗地位置图；
附件3 《评估委托书》复印件；
附件4 《土地档案查阅答复书》复印件;
附件５估价机构《营业执照》复印件；
附件6 估价机构《备案与信用等级证书》复印件；
附件7 土地估价师《资格证书》复印件。
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘
之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重臵成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区
土地估价报告 项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估 受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：号电子备案编号： 提交报告日期：二O—五年五月二十九日 第一部分摘要 、估价项目名称 东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让
商业用地土地使用权价值评估。 二、委托估价方 名称：东营市某石油科技发展有限责任公司 住所：垦利县 法定代表人姓名： 注册资本：肆佰陆拾伍万元整 公司类型：有限责任公司 三、估价目的： 东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。 四、估价基准日：二O—五年五月二十五日。 五、估价日期：二O—五年四月二十五日至二O—五年四月二十九日。 六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国 家。此次评 估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。 使用权证［垦国用（2003 ）字第020 ］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6 平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照 证载用途将用途设定为工业 ②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目
的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整）。 ③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。？国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率3.0-4.0 ，本次评估设定容积率4.0。 ④根据委托方提供的国有土地使用权证[垦国用（2003）字第020 ],待估宗地的使用权终止日期为2053 年3 月5 日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8 年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8 年做为设定的土地剩余使用年期。 综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015 年5 月25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整，”土地剩余使用年期37.8 年，面积19992.6 平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。 七、估价结果： 经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015 年5 月25 日的土地使用权价格为： （1）评估土地面积：19992.6 平方米； （2）评估单价：223 元/平方米，合15 万元/亩； （3）总评估价值：4458350 元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。 说明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。
###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况
1.2地价X围 1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析
6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为
1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价X围 经测算，本地块的正常地价X围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价X围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价X围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。
委托的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅房地产抵押价值评估房地产抵押估价报告 估价项目名称：委托的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估经纪有限公司 注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：） 估价作业日期：2016年1月19日至2016年1月21日估价报告编号：恒房估字（2016）第061号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价假设和限制条件 (5) 四、风险提示及变现能力分析 (8) 五、房地产抵押估价结果报告 (12) 1.估价委托人 (12) 2.估价机构 (12) 3.估价对象 (12) 4.估价目的 (12) 5.价值时点 (14) 6.价值类型 (14) 7.估价依据 (15) 8.估价原则 (15) 9.估价方法 (16) 10.估价结果 (16) 11.估价人员 (17) 12.估价作业日期 (17) 13.估价报告应用的有效期 (17) 六、房地产抵押估价技术报告.......................... （估价机构存档） 七、附件 1、《房地产估价委托函》复印件 2、估价对象区位示意图 3、估价对象实地查勘照片 4、《房屋所有权证》复印件 5、《国有土地使用证》复印件 6、房地产估价机构营业执照复印件 7. 房地产估价机构资质证书复印件 8、注册房地产估价师资格证书复印件
致估价委托人函 先生： 我公司于2016年1月19日接受您的委托，秉着独立、客观、公正、谨慎的原则，对您所有的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅房地产（建筑面积为221.64平方米，土地使用面积为52.34平方米）进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，至2016年1月21日估价工作结束。 我公司估价人员在实地查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合您提供的资料和本次的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，综合分析影响房地产价格的各项因素，选用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点的估价结果如下：房地产市场单价：RMB4526元/㎡ 房地产市场价值：RMB1003143元（大写：人民币壹佰万零叁仟壹佰肆拾叁元整） 法定优先受偿款:0元 房地产抵押价值：RMB1003143元（大写：人民币壹佰万零叁仟壹佰肆拾叁元整） 随此函附交估价报告一份，估价报告使用期限为自估价报告出具之日起一年内有效，即从2016年1月21日至2017年1月20日止。 特此函告 房地产评估经纪有限公司 法定代表人： 二〇一六年一月二十一日
房地产价格评估 1.土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。 2.土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格、评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等。 3.房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等。 4.影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。 5.房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。 6．房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则、替代原则、最有效使用原则、收益递增递减原则、评估时日原则等。 7. 房地产价格评估的方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、趋势法、购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。
评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言， 在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评 审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正 确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的； (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进 行评分。 (1)估价方法存在严重技术性错误的； (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修 正的； (4)会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价
对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理 恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： (1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价 对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。
最新土地资产评估报告范文 The latest model of land assets appraisal report 汇报人：JinTai College
最新土地资产评估报告范文 前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指 导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托（注：大家可以虚拟委托人），根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 20xx年7月1日所表现的市场 价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万
经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21 幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX 新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第xxxxxxx5号、第xxxxxxx6号、第xxxxxxx5号、第xxxxxxx号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是20**年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则
土地价值评估报告文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 研究结论 宗地基本情况 地价范围 地块投资价值 研究方法 剩余法求地价 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价研究依据 宗地最佳利用方式构思 宗地总体规划方案设计 最佳开发建设方案设计 宗地地价测算 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算
项目财务评价 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析 项目综合经济评价与建议 项目综合经济评价 有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 ###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率
可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 表1－1 宗地投资财务效果指标
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。 二、委托估价方 委托方：xx县人民法院 地址：xx县新城镇新洲大道南xx号 三、估价目的 受xxx县人民法院的委托，对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估，为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。 四、估价基准日 二0一七年七月十三日（以现场查勘日为估价基准日）。 五、估价日期 二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。 六、地价定义 根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》，以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义： 1、用途设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地，临裕民街两侧的房屋首层为商铺，二层以上为住宅，依据土地的最高最佳使用原则，故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。 2、面积设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米，本次估价设定委估宗地面积为78平方米。 3、容积率设定：委估宗地为空地，委托方未能提供设计规划条件，因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5.0～6.0，本次估价按周边用
地的平均容积率设定委估宗地容积率为5.5。
4、开发程度设定：委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。 5、土地使用权年期设定：委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日，委估宗地剩余使用年期为50.5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50.5年。 6、使用权类型设定：委估宗地为国有出让土地使用权，本次估价设定委估宗地使用权类型是国有出让土地。 7、限制条件：在估价基准日，委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。本次估价设定委估宗地无他项权利限制。 8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。 地价定义：综上所述，根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型和性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。 七、估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为：评估土地总面积：78平方米 评估土地单价：20050元/平方米 评估土地总地价：178.39万元 大写（人民币）：柒拾捌万叁仟玖佰元整（取整至百位数） 宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
土地评估内容、流程、评估方法及相关报告模板表格一、土地评估工作内容 1获取土地资料 内容界定：在初步接触之后，土地方/合作方提供土地（项目）的相关资料，便于展开初步评估工作。 负责部门：与合作方初步接触的联系人/营销副总 执行部门：市场部 工作步骤： 联系人介绍总监与土地方/合作方认识 以总监名义，提出资料清单（见附件1） 接收土地方/合作方提供资料并归档 2资料审核 内容界定：在土地方/合作方提供土地（项目）的相关资料后，对资料进行审核，检查土地方/合作方提供的资料是否全面而准确，如不全面，请土地方/合作方补充。 负责部门：营销副总 执行部门：市场部 工作时间：1个工作日 工作步骤： 根据资料清单，检查各项送审资料是否齐全 检查单项资料内容是否全面或准确 如果资料准确，复印并归档，将复印件用作初步评估 如果资料有漏缺，请总监联系土地方/合作方补充资料 3初步评估 内容界定：根据土地方/合作方提交土地（项目）的相关资料，对土地方/合作方、项目
（土地）情况、项目所在地的市场情况进行初步评估。 负责部门：营销副总/工程副总 执行部门：市场部/工程部 工作步骤： 根据资料提供的数据，进行初步的项目成本估算（项目成本估算标准表格见附件2）[市场部负责] 提交工程部审阅 通过internet网络、人员关系网，了解项目所在地的市场情况、合作方情况。[市场部负责] 根据收集到的资料，整理并形成初步评估报告（报告提纲见附件3）[市场部负责] 提交报告[市场部负责] 4初步评估决策 内容界定：领导层听取市场部的初步评估汇报，并对合作与否做出初步决策。 负责部门：市场部 决策层级：公司总经理/总监 参与人员：市场部、工程部的跟进人员 工作步骤： 初步评估汇报（WORD文档）[会议议程见附件4] 做出初步评估决议（或提出初步合作前提条件） 市场部负责撰写初步评估汇报会议备忘录（范本见附件5） 如提出合作前提条件，由总监与土地方/合作方协商 将前面收集到的资料及会议备忘录转交策划部 5签订合作意向书 内容界定：公司总裁与土地方/合作方签订合作意向书 负责部门：总经理/营销副总
（价值管理）土地价值评估 报告模板
###### 号宗地 土地价值评估报告 X公司 ####年##月##日 目录 1.0研究结论 1.1宗地基本情况 1.2地价范围 1.3地块投资价值 2.0研究方法 2.1剩余法求地价 2.2运用《建设项目投资经济评价方法和参数》进行宗地的财务评价 2.3研究依据 3.0宗地最佳利用方式构思 3.1宗地总体规划方案设计 3.2最佳开发建设方案设计 4.0宗地地价测算 4.1地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0项目财务评价 5.1项目盈利能力分析
5.1.1税金计算 5.1.2损益表 5.1.3宗地现金流量表和动态盈利分析 5.2项目不确定性分析 5.2.1项目盈亏平衡分析 5.2.2敏感性分析 5.2.3概率分析 6.0项目综合经济评价和建议6.1项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表壹宗地地价测算表 附图壹项目概率分析图 1.0研究结论 1.1宗地基本情况 1.1.1宗地编号为###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率 1.1.6可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积
高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 1.3地块投资价值 对应之上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 表1－1宗地投资财务效果指标
土地资产评估报告范文 土地资产评估报告可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。以下是的关于土地资产评估报告范文。欢迎大家参考! **评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在xx 年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象
本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(xx)字第157号、第158号、”“W房字第xx05765号、第xx05766号、第xx05855号、第9900103号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是20**年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》; 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》; 3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》;
土地价值评估报告 模板
###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况 1.2地价范围
1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财 务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析
6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 ###### , 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为
1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率 1.1.6可建设总建筑面积为: 其中: 住宅面积 高层住宅: 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价范围 经测算, 本地块的正常地价范围应在元至人民币之间, 其中市场正常价位点应在元, 扣除土地转让契税％, 则得竞标报价范围应在万元人民币之间, 市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元, 则得相应楼面地价为元/平方米.
土地估价报告（规范格式） 土地估价报告 项目名称:[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等字样] 受托估价单位:[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构] 中地不动产评估有限公司 土地估价报告编号:[说明估价机构对该项目 的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字 第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告 日期所在年度] [2002]中地评[总]字第** 号 提交估价报告日期:[说明土地估价报告 提交的具体日期]
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人] 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等] 四、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为××××年××月××日] 二00二年*月*日 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 二00二年*月*日至二00二年*月*日 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格] 估价对象土地实际用途（或土地证登记筑）用地，此次评估设定用途为：（商服、工业、仓储、交通运输、公共建筑）用地； 估价对象实际开发程度为宗地外*通（通路、通电、供水、排水、供
土地评估报告模板 号宗地 土地评估报告 公司名称 年月日 目录 1.0 研究结论 1.1宗地基本情况 1.2地价范围 1.3 地块投资价值 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2.3 研究依据 3.0 宗地最佳利用方式构思 3.1 宗地总体规划方案设计 3.2 最佳开发建设方案设计 4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 4.2 销售收入测算 4.3 地价成本测算 5.0 项目财务评价 5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算
5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 5.2 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析 6.0 项目综合经济评价与建议 6.1 项目综合经济评价 6.2有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0 研究结论 1.1 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 ###### ， 1.1.2地块地址1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率 1.1.6可建设总建筑面积为: 其中:住宅面积 高层住宅: 多层住宅 低层住宅 商业面积
公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 1.2 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在元至 人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税 ,，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方 米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1,1所 示。 表1,1 宗地投资财务效果指标 项目地价为####地价为####万地价为####万 万元元元投资利润率(,) 税后利润(万元) 内部收益率(IRR)(%) 财务净现值(FNPV) (万元) 投资回收期(静态) (年) 投资回收期(动态)
土地估价报告内容及规范格式要求 【最新资料Word版可自由编辑！】
土地估价报告内容及规范格式要求 1)封面 封面内容和格式如下。 土地估价报告 [封面标题] 项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其他)等字样] 受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构] 土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度) (估)字第×x号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度] 提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] 2)正文 正文内容和格式如下。 土地估价报告 [正文标题] 第一部分摘要 [分标题] 一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人] 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等] 四、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为××××年x x
月××日] 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用 途、法定最高年限内一定年期的土地使用权(或包括其他内容)价格] 七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日 外币与人民币的比价] 八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号] 九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构]， 估价机构负责人签字：(机构公章) ××××年××月××日 第二部分估价对象界定 [分标题] 一、委托估价方 说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等。 二、估价对象 说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。 三、估价对象概况
（一）市场比较法 指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。其计算公式为：P=P B×A×B×C×D×E 式中：P—待估宗地价格 P B—比较实例价格 A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数 B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数 C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数 D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数 E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数 1、比较实例选择 （1）收集宗地交易实例 根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。详见下页表：（2）确定比较实例 在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：
比较实例1：郑州科步科技有限公司 该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。土地开发程度为宗地外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“场地平整”。 比较实例2：瑞驰有限公司 该宗地位于化工路北、白松路东，于2015年10月12日由瑞驰有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-56，用途为工业，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积150471.57平方米，总成交价款7795万元，单价518.04元/平方米。土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、内部“场地平整”。 比较实例3：郑州力能电子技术有限公司 该宗地位于化工路辅道北、白杨路东，于2014年11月14日由郑州力能电子技术有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2014-145 号，用途为工业，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积25993.41平方米，总成交价款1347万元，单价518.21元/平方米。土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、内部“场地平整”。 开发程度的修正：比较实例1为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、比较实例2和比较实例3为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）内部“土地平整”。待估宗地为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“土地平整”。开发程度不同需进行修正，参照郑州市市区土地平均开发费用，开发费分别为通气30元/平方米，通暖30元/平方米，通路35元/平方米，供水15元/平方米，排水15元/平方米，通电25元/平方米，通讯20元/
. 房地产估价报告 项目名称：恒福丽铂公馆 委托方：马毅 估价方：三水正创房产估价公司 估价人员：炼、梁金洋 估价作业日期：2016年06月10日至2016年06月30日 估价报告编号：201102（2016）个字第0110号 三水正创房地产评估有限公司
二零一六年
致委托方函 马毅先生： 受您的委托，我公司恒福丽铂公馆之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定三水恒福丽铂公馆建筑面积114平方米，土地使用权面积114㎡）在2016年06月20日的市场价值（场价值为人民币93万元，大写金额：玖拾叁万元整。) 评估结果明细表： 详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。 顺致 三水正创地产评估有限公司 法定代表人：磊 2016年06月20日
估价结果报告 一、委托方和权属方 1、委托方：马毅 2、权属方：马毅 二、估价方基本情况 估价方名称：三水正创房地产评估有限公司 法定代表人：磊 三水分公司地址：三水西南镇乐路6号 分公司负责人：磊 联系人：磊 联系：0 三、估价对象所在区位情况 1、项目位置：三达路与广海大道交接处 2、交通组织：三达路与新华路交界，临近广海大道，可连接恒福广场和三水广场等繁华中心位置，同时沿三达路，一环西路可接驳广三高速。 3、周边商业配套：三水广场，恒福广场，西南公园，北江体育公园 4、邻近商圈：三水广场，西南商业圈； 5、周边商业氛围：较优；
GB/T18508-2014 (新)土地估价报告01-文字式 封面内容和格式如下： [一]封面： 土地估价报告 [封面标题] 项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等要素] 受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构] 土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样，其中地名为估价机构所在省市的名称，所在省份填写简称，年度为提交土地估价报告日期所在年度] 电子备案编号： 提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] [二]正文 正文内容和格式如下： 土地估价报告 [正文标题] 第一部分摘要 [分标题] 一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人] 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等] 四、估价期日：[说明估价结果对应的具体日期，样式为XXXX年XX月X X日] 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度，现状利用或规划利用
条件，本次估价所设定的开发程度和用途及其理由。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下，于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下，土地使用权(或包括其它内容)价格] 七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，应以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表（见表E.1）。如需用外币表示的，应标明估价期日外币与人民币的比价]。对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。 八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师注册证书号] 九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法定代表人签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构] 估价机构负责人签字：(机构公章) XXXX年XX月XX日上述八、九两项应在同一页展示