土地估价结果报告
项目名称：
受托估价单位：
估价人：
委托估价单位：
估价日期：
估价报告编号：
估价技术报告编号：
提交报告日期:
关键词:（估价对象所在市、县）
估价目的:
安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
二、委托估价方
三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。
1、不得出现两个估价目的；
2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。
3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。
四、估价期日
五、估价日期
一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。
六、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。
待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。
地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：
表1
实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。
特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如：
（1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；
（2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
七、估价结果（价格偏离合理估价结果15%以上不合格）
评估土地总面积:
单位面积地价：（楼面单价/地面单价）
总地价：
大写及币种:
八、估价结果和估价报告的使用
（一）估价前提条件和假设条件
（1）委托方合法取得估价对象的土地使用权，并支付有关税费。委托方提供的估价对象的《国有土地使用权证》及相关证明文件等是真实的、准确的、完整的。
（2）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
（3）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。（4）委托方提供资料属实。
（二）该报告使用的限制条件
（1）评估报告是在评估基准日条件下, 评估土地在限定条件下的土地使用权价格。
（2）评估面积以国土资源局颁发的《国有土地使用证》中所载面积为准。不同时需作说明。
（3）评估价格仅为委托方估价目的提供价格参考。
（三）资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方及估价人员现场勘察所得。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（四）估价中的特殊处理
如：划拨用地评估
（五）其它说明
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地使用面积等影响地价的因素发生变化，该估价结果应做相应调整。
3、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
4、评估结果有效期自提交报告日起年内有效。
涉及到估价期日和提交报告日期两种有效期。有效期一般为6个月，但企业改制上市和资产评估、审计等报告衔接，可能需要一年。市场变动异常，有效期可缩短。
5、本报告和估价结果的使用权归委托方所有，安徽中信房地产土地价格评估有限公司负责解释。
特别说明：
（1）土地权属文件包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证、农村宅基地使用证、土地他项权利证明书或房地合一的房地产权证、房地产证、房地产共有权证、房地产他项权证，对房地合一管理的地方，签订了土地出让合同并获得建设用地批准书也可以确认土地产权，对商品房占地，可以用经鉴证过的商品房销售(或预售)合同及付款凭证确认土地产权；对临时用地和临时建筑，可采信有关政府部门出具的临时使用土
地和临时建筑批准文件。
（2）由于土地开发利用强度对地价影响较大，在描述地上物时应该把可以证明合法的土地利用强度的有关指标详加叙述，例：房地产权属证书，房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、或者在建工程的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，针对以上各项的详细描述可以让评审人员判定估价方法中部分参数的合理性。
（3）要防止滥用假设条件。如估价方法选择中已说明土地市场不活跃，交易案例少，排除了市场比较法。在报告使用的前提条件中又设定了“估价结果基于有公开、活跃的正常土地市场条件”。又如法院委托的评估项目属限时强买处置类的评估，报告中设定“为了使交易完成以及达成合理成交价格，需要有一个合理的谈判周期”这一假设条件。这些假设条件均与事实不符、逻辑混乱矛盾，则属于滥用假设条件。
九、土地估价师签字
姓名资格证书号签名
十、土地估价机构法定代表人签字：
（机构公章）
年月日
