南京江宁项目报告

南京江宁项目报告

环境篇 2

一.区域环境 2

1.区域位置 2

2.区域交通 2

3.区域属性 3

4.区域规划 3

二.区域经济 4

1、经济概况 4

2、产业结构 4

市场篇 5

一.分区市场研究 5

概述 5

1、岔路口镇 6

2、江宁经济技术开发区 8

3、东山镇商圈 12

4、科学园区 16

二.竞争市场分析 20

产品篇 22

一、项目分析 22

1、地块分析 22

2、周边环境 23

3、交通条件 23

4、市政配套 24

二、市场竞争分析 24

1、绝对优势 24

2、绝对劣势 25

3、市场契机 25

4、竞争威逼 25 三、项目调研汇总及初步结论 25

环境篇

一.区域环境

1.区域位置

江宁区位于南京市东南方向，北接南京市雨花台区，南面临近溧水区，东面靠近句荣市，西倚南京市浦口区。

目前江宁区已被南京市列为开发特区，其区域范畴西起长江沿线，北至绕城公路（与南京市雨花台区邻近），南至丹阳、横溪、铜山一线；西到汤山、土桥、上锋一线（与句荣市相接）。

2.区域交通

江宁城区，距离南京市区内大约在20余公里，该城区位于南京南部，交通网络发达，境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，南京禄口国际机场座落境内，距长江最大的内河港—新生圩港仅17公里。 目前在江宁城区的东侧近天印大道邻近已有一个大型公交转换站点，加上05年南京市政府将在原有的公交线路基础上再增开9条公交线路（从南京市区至江宁区）

3.区域属性

开放型经济进展迅速。截止到2004年底,江宁区累计批准三资企业1936家，合同外资57.2亿美元，实际利用外37.2亿美元，世界前500强企业有21家落户江宁。江宁经济技术开发区2004年实现技工贸总收入567.2亿元，财政收入55.5亿元。

工业竞争力明显增强。工业增加值占GDP的60%左右。2004年底全区拥有工业企业3500多家，其中年销售额亿元以上企业62家，初步形成了电子信息、汽车制造、电力设备。

高教科研等产来集群，引进了爱立信、西门子、摩托罗拉、统宝光电、华宝通讯等企业，引进了福特汽车、菲亚特汽车制造项目，进展壮大了南瑞继保电气、国电南自等企业和产业基地，新落户了南京医科大学、南京工程兵学院等高校。

农业和农村经济全面进展。通过现代农业结构调整，形成了优质米、奶牛养殖、花卉苗木、西甜瓜等优势产业，培养了光明乳业等24家龙头企业。“三资”开发农业成果丰硕，

4.区域规划

按照新的都市进展规划，江宁区中心城镇东山镇将按照北扩城区，西南建江宁开发园区，东南设科技园区等的格局进行产业结构调整。

按照南京市政府以及江宁新区政府批准的规划，江宁区东山镇（本案所处地理位置）将以南京市经济特区中心城冷静位为依靠，将沿上元大街-金箔路一线为轴线景观大道在新城区建设现代化商业中心，同时对旧城区的各大专业商业及大型卖场等中心加以完善，从而形成南京市郊区成规模的大型公共活动中心。 其东山镇区域面积将从原先的111平方公里多扩大到超过120平方公里，目前江宁区人口数为76万，长远规划人口达90万—100万。

二.区域经济

1、经济概况

2004年实现国内生产总值213.3亿元，增长26.7% ；其中：第一产业增加值18.98亿元，增长3.6%；第二产业增加值127.69亿元，增长27.9%；第三产业增加值66.63亿元，增长24.1%。社会消费品零售总额32.6亿元，增长22.6%。全社会固定资产投资156.89亿元，增长56.5%。财政收入52.6亿元，增长50.2%。

2、产业结构

国内生产总值（万元）

年份 第一产业 第二产业 第三产业

2003年 147900 998200 537200

2004年 189800 1276900

666300

产业结构的构成比例（%）

8.80%59.30%31.90%第一产业第二产业第三产业8.859.331.9第一产业第二产业第三产业

2003年江宁区产业结构分布比例 2004年江宁区产业结构分布比例

从上述这2个产业结构比例来看，近2年来江宁区的产业结构分布比例较为接近，由此也能够看出就近几年内江宁区关于产业结构进展依旧持平稳进展的开发理念。

市场篇

一.分区市场研究

概述

以江宁板块著称的房地产业进展迅速，一批高品质、高档次、设施齐全、环境优美的高尚社区加快了南京主城人口向南部的转移. 江宁目前差不多有同曦鸣城、中国女的街、义乌小商品城等六个大型商业项目，全部商业面积早已超过了100万平方米。已初步形成了大商业、大流通，大市场的格局。

其要紧商业集中在岔路口镇、江宁经济技术开发区、东山镇商圈及科学园区;这些区域的经营形式和人流状况由于地理位置的不同而反映出不同的市场，因此那个地点我们要紧分以下四个区域进行讨论。

岔路口镇

江宁经济技术开发区

东山镇商圈

科学园区

1、岔路口镇

区域概况

岔路口镇板块有最大的优势是它距离南京市中心比较近，其主干道双龙路直通市区，交通较为便利，同时又临近江宁区最繁华的东山镇,它的地理位置得天独厚,一些社区在配套、入住率方面正在逐步成熟。

该区域板块商业依靠大卖场,如麦德龙,欧倍德,苏果超市等来集合人气,布局比较分散，总的来讲北部商业较为密集,因为这一区域新建楼盘比较集中,带来了大量客源.东南区域的商业由因此传统的镇中心,因此商业氛围比较成熟, 目前该区域在推的大型商业项目有武夷商城。

商业分布

该区域北部商业较为密集,要紧以城北路为界向南北端延伸，因为这一区域新建楼盘比较集中,带来了大量客源.东南区域的商业由因此传统的镇中心,因此商业氛围比较成熟。

商业形状

该区域商业以沿街铺面为主，多为生活配套型的店铺（百货、服装、专业店等）,大卖场也占了一定比例。

区域行情

目前该区域在推的大型商业项目为武夷商城，其在推住宅楼的商业裙房目前定价为8500元/平方米。

行情列表：

案名 地址 开发商 规模体量

（M2） 租赁价格

（元/M2·天） 均价

（元/M2） 面积

（M2） 开间形式 幅射范畴 租售率

经营业态 物业属性 武夷

商城 宁溧路与宏运大道交汇处

南京武夷房地产开发有限公司 4万 只售不租 8500 (暂定)

190-250

（1＋2F） 小开间 宁溧路与宏运大道交汇处 未开盘 限制

餐饮 综合

在售项目情形:

A、武夷商城 项目地址：宁溧路与宏运大道交汇处

开 发 商：南京武夷房地产开发有限公司

占地面积：110亩

商业总建：4万平方米

分割面积: 190-250平方米（1＋2F）

物业类型：小高层住宅、多层住宅和商业

商业类型：大型商场及中小型商铺

销售均价：暂定8500元/平方米（1＋2F）

销售进度：未开盘,目前在预定中

项目概况：

武夷商城地处江宁区岔路口板块的核心位置：宁溧路与城北路黄金交叉口。占地面积110亩，建筑总面积约19万平方米，其中商业面积4万平方米。武夷商城设有大型商场和中、小型店铺，并配有地下停车场。

武夷商城打算共分A、B、C三个组团开发，目前在推的住宅楼商业裙房在预定中，按照市调了解到该项目目前的销售工作进展顺利，预定情形良好。后期的大型商业SHOPPING中心的推案时刻尚未确定。

2、江宁经济技术开发区

区域概况

江宁经济技术开发区距市中心仅7公里，水路有四季通航的秦淮河，直通黄金水道──长江，陆路运输纵横交错，开发区有宁溧公路、机场高速公路、将军路和宁丹公路四条通往市中心的快速通道；

规划中的南京地铁一号线南延直达开发区，并设有4个站点。空运更为发达，华东地区较大的客货两用国际机场──南京禄口机场就在开发区南侧2.5公里处。

江宁经济技术开发区,在2004年有大量新盘上市,围绕百里湖形成江宁的一大房产板块,在住宅楼盘快速进展的同时,其商业配套也紧随市场进展,目前其在推的大型商业项目有: 同曦鸣城,待推项目有:凤凰港。

商业分布 该区域商业项目以百家湖为中心向向周边辐,目前要紧集中在胜太路中新路及周边支路上。

商业形状

该区域百货类商业，专门是同曦鸣城大型商场对该区域商业起到了辐射作用，其它专卖类商业和新建住宅楼的沿街商业裙房也占了专门大比重。

区域行情

目前该区域同曦鸣城在售商业裙房价格为7800元/平方米，其百货商场的历史售价为12000元/平方米左右（加权平均所得）。

行情列表:

案名 地址 开发商 规模体量

（M2） 租赁价格

（元/M2·天） 均价

（元/M2） 面积

（M2） 开间形式 幅射范畴 租售率

经营业态 物业属性

同曦

鸣城 江宁开发区胜太东路8号 南京同曦房地产开发有限公司 21．5万

只售不租 7800

（裙房1+2F）

1F：19000

2F：13000

3F：9800

4F：7000

地下1F：7400

(假日百货) 90(1+2F) 小开间 东胜太路中新路交汇处 假日百货售罄,现在售的商业裙房30% 限制餐饮 综合

凤凰港 江宁开发区宁溧路凤凰台边百家湖畔 南京东方实华置业有限公司

12万 未定 未定 未定 未定 百家湖周边 未开盘 未定 综合