2019年江苏保利地产南京江宁项目产品建议简报

山水华门别墅项目营销策划方案山水华门别墅园位于南京市江宁区将军大道58号, 将军山东麓,河海大学北侧，项目占地约352亩，总建筑面积约13.8万平方米，以独立、双拼、联排、叠加为主要建筑形态，是南京不可多得的纯别墅园区，是M公司开发的一个高档别墅项目,其产品的营销策划如下：一、山水华门别墅市场营销环境分析1.宏观市场环境分析南京市房地产市场总体分析：南京市区人口总数为300多万，文化程度较高，消费主体稳定，居民可支配消费收入中档偏上，消费能力较强。

住宅等大宗耐用消费需求属成长型，上升较快。

目前南京市居住、生活价值的区域已经由鼓楼、玄武、秦淮等老城区向东西、南北延展的趋势已成定局。

特别是以奥体为中心的河西区和以开发区为中心的江宁区，将成为未来南京新的高尚住宅区及新兴产业中心。

2010年南京商品住宅成交为4.9万余套，相比2009年的9.93万套，成交量下降了近五成。

由于2010年销量明显萎缩，导致2011年开年之初当地可售房源已有32600多套，比2010年初2.5万套的可售量增加了7000多套。

如按照2010年日均卖房约134套的销售速度，2011年当地新房销售压力不会小。

江宁区房地产市场总体分析：江宁区是南京的新兴经济开发区，总面积1567平方公里，辖17个镇，三个街道办事处，人口76万。

目前核心组成部分为经济开发区和东山镇。

江宁从东西南三面环抱南京，距老城区约10分钟车程，交通网络发达，境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，南京禄口国际机场座落境内，距长江最大的内河港—新生圩港仅17公里。

另外，地铁也将该区覆盖，包括东南大学、河海大学等高校在内的大学也已在该区落户。

作为南京市未来以高新技术产业为主导，现代化的、开放的园林新区，必将成为商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。

在未来的发展中，江宁具备极大的城区价值。

户型特征：
户型结构同质化现象严重，多为100平方米以上的二 房和130平方米左右的三房。总体呈两头过小、中间
过度集中繁荣正态分布现象。
未来先来，营销模式创新
住宅市场——供求特征分析 供应产品特征分析
整体规划特征：
各项目充分发挥自身客观优势，引入不同的规划理 念如法兰西风情等等；
物业管理分析：
未来先来，营销模式创新
项目房地产市场环境分析
价格分析
江宁撤县改区，给房地产发展带来了良好的契机，自2001至 今，江宁房价迅猛发展，从起步阶段的1000元/平方米攀升
至3500元/平方米。
未来先来，营销模式创新
相关政策影响分析
新的拆迁管理办法的实施，增加了拆迁成本，拉升了周边二手房的价格，但也提高 了拆迁户的购买能力。
域
交 通
港口 机场
公交
地铁
区域内交通网络体系多元化，为区域与外界实现对流提供了有力的条
件。
未来先来，营销模式创新
项目经济环境分析
2008年经济指标：
GDP：2008年168.3亿元
财政收入：35亿元 工业总产值：实现增加值97.6亿元。 产业结构： 三大产业比9：57.9：33.1，以工业为主体，三大产业协调发展 以日用轻工、食品加工、新型建材、汽车电子为四大支柱产业。 发展趋势：至2010年 GDP将达300亿元左右 人均GDP将达5000美元以上。
物业管理的品质渐得到开发商重视和加强。 物业费范围在0.5-0.8元/平方米/月之间。
未来先来，营销模式创新
住宅市场——供求特征分析 价格分析
在售项目住宅均价在3200元/平方米。 依托周边环境和配套优势，万欣翠园均价达3600-3800元/平方米

一房两厅单卫 （可变两房）
128 37.00% 7800
20%
/
111
两房两厅双卫 （可变三房）
64 18.50% 7900
23%
/
131
两房两厅双卫 （可变三房）
64 18.50% 7900
28%
C1
136
三房两厅双卫 （可变四房）
22 6.50% 8100 11/16层 344
80%
C2
135
三房两厅双卫 （可变四房）
➢ 保利花园项目总占地280亩，分四期开发。一 期占地68亩，共8栋楼，于2011年12月30日 前交房。目前售楼部位于四期地块内，临靠武 侯大道。
➢ 小区内配套： 拜伦广场—欧式风情商业街； 儿童会所—画室、琴房、手工、游戏、少儿图 书馆等多功能完备空间； 女士会所—SPA美容中心，茶艺、插花、咖啡 等； 私家院线，露天游泳池等
一房两厅单卫 （可变两房） 两房两厅两卫 （可变三房） 三房两厅两卫 （可变四房） 三房两厅两卫 （可变五房） 四房两厅两卫 （可变五房）
总计
面积段（㎡） 76-78 98-113
135-137 176.46 180.3
套数 188 676 132 22 22 1040
比例 18.08%
65% 12.72%
代表户型分析 复式户型：三房两厅单卫（可变五房） 建筑面积：176.46㎡
户型点评： ➢豪华复式空中别墅，成 就生活无限尊荣； ➢大尺度入户花园，实用 性强又彰显气度； ➢厨房配备独立生活阳台， 享受轩朗视野； ➢主卧配备独立卫生间或 储藏室，居住舒适性感较 高
保利花园一期推售策略
推售房源分布 推售房源分析 推售节奏分析
22 6.50% 8100

• 绿肺方山板块成潜力新股
方山景区，国家级火山地质公园、南京最大绿肺秦淮河湿地公园良好的自然环境、 以及南宋《文心雕龙》的独特人文古迹；且靠近东山镇，生活较为便利，加上一些 高档社区的陆续上市，将使方山板块成为江宁极具潜力的原始股之一。
三、方山—九龙湖板块分析（大环境展望）
• 正在起步阶段的中高档区域
[罗托鲁拉小镇]
罗托鲁拉位于竹山路与诚信大道交汇处，项目南临方山，西靠秦淮河，北邻诚信大 道，东靠竹山路，总用地面积约2万6千平方米，有叠拼花园洋房、联排别墅和高层 住宅。此项目最大的特点就是具有国际化背景，新西兰罗托鲁拉市市长凯文·温特曾 亲自来到南京，与明月集团签订合作协议。
[天泽苑]
该项目位于江宁区竹山南路以西，诚信大道以北，包括别墅、多层洋房、小高层和 高层，项目配建一所幼儿园，有少量商业，预计于2019年3、4月份上市。
认可，加速了价格的上扬。
单位：元/平米
4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200
3718 3261
成交均价
价格趋势线
3368
3528 3500
3211
3550
3617 3582
3837 3739
4202 3985
05.09 05.1 05.11 05.12 06.01 06.02 06.03 06.04 06.05 06.06 06.07 06.08 06.09
• 06年下半年起，市场去化率增大，版块成交量稳中有升，均价微升；
• 江宁开始酝酿扩大中小户型比例，并将这一限制写入土地出让合同，将会对
明年中小户型的升温起到推动作用； • 市场新增住宅供应量大于销售量，河西、浦口、江宁、城北板块占全市可售总量 的53.4%。