宁波写字楼办公市场分析报告

宁波写字楼办公市场分析报告壹．宁波市概况一、宁波市自然地理宁波简称"甬"，位于我国东海之滨，大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心。

宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。

余姚江、奉化江在市区"三江口"汇合成甬江，流向东北经招宝山入海。

整个甬江流域，因雨量充沛，水资源丰富。

二、宁波市行政区划和人口宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，宁海、象山两个县，慈溪、余姚、奉化三个县级市。

全市总面积9365平方公里，人口549.07万人，其中市区面积2560平方公里，人口206.91万人。

三、气候环境宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温16.2℃，平均气温以七月份为最高，达28.8℃，一月份最低，为4.2℃。

全年无霜期一般为230天至240天，年平均降水量为1300毫米至1400毫米。

五月至九月降水量占全年的60%。

四、宁波市综合实力宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较大的市”，是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市和国家园林城市。

综合实力在全国地级以上城市中居20位。

五、宁波市居民收入2004年1—4月，市区居民人均可支配收入为6000元，比去年同期增长18.2%。

六、宁波市固定资产投资统计2004年1-4月，全市完成全社会固定资产投资274.80亿元，同比增长60.8%。

其中限额以上完成250.50亿元，同比增长65.2%。

在总计中，工业投资完成128.65亿元，同比增长65.8%；房地产投资完成65.51亿元，同比增长64.9%。

七、宁波港口发展及前景宁波港得天独厚的自然条件，使其迅猛发展。

目前港口的通过能力和货物吞吐量均已超过亿吨。

现有集装箱班轮航线100条，月航班480班。

全球排名前20位的航运公司均已登陆宁波港。

为客户提供报关、查验、金融、保险、船代、货代等一条龙服务。

加快深水枢纽港和国际集装箱干线港建设，适应国际贸易和远洋集装箱运输发展的需要，宁波港还将规划建设多个超大型国际集装箱码头，到2007年，基本建成国际一流的深水枢纽港和国际集装箱远洋干线港，构筑上海国际航运中心深水外港，成为浙江省、宁波市的物流龙头，全面建成集装箱、矿石、原油、煤炭、液体化工5大中转基地和港口物流信息平台；全港货物吞吐量达到2亿吨，力争进入世界5大港口；全港集装箱的吞吐量将达到500万TEU以上，争取进入世界港口前15位，国内港口前4位。

分析：目前宁波市大部分写字楼办公场所是以货代、货运、船务、海运等公司。

宁波港口的持续发展可进一步带动宁波写字楼办公的供需。

●宁波港已形成高速公路、铁路、航空和江海联运、水水中转等全方位立体型的集疏运网络，可促进其他行业的办公需求。

贰、宁波市写字楼概况一、宁波市写字楼分布、供应量分析写字楼区域分布宁波市其城区面积比起其他同类城市相对较小，因此写字楼的分布也较为集中，大致概括其分布主要集中于两区域和两线。

●第一个集中区域为分布于天一广场周边的CBD区域，这一区域为宁波的中央商务区，也是高档写字楼的积聚地。

周边集中了像：华联写字楼、中农信、中银大厦、世贸中心、保险大厦等一系列高档写字楼，因其特殊的地段优势，这一区域也是各进驻公司租用写字楼的首选之地。

●另一集中区域为三江口区域，三区沿江而划，特殊的地理景观位置，也使许多写字楼沿江而立。

●另外市区的两条交通大动脉也集中了一些办公写字楼。

沿中山路有东海曙光、中山银座等。

沿百丈路的有：会展中心、彩虹大厦、鄞信大厦等。

但随着宁波市政府提出的“东扩西拓，南居北工”战略思路的实施，宁波的城区面积不断扩大，部分小体量的适宜刚刚起步而又注重公司形象的中小企业办公的写字楼，在宁波的各区都有所呈现。

写字楼供应量区域分布比较从写字楼供应量来看，海曙区数量最多，供应量最大，江东区次之，江北区最少。

2003年宁波写字楼交易情况（图示）二、近几年宁波写字楼发展总述宁波写字楼发展里程简述与住宅一路走高的发展脉络不同，宁波写字楼市场有其自身的演绎轨迹，总体呈波浪状态发展。

２０世纪９０年代初期，宁波写字楼曾有过一段繁荣史，但到了９０年代后期，行情就一直陷入低谷。

由于楼宇规模较小、形式单一，有的现在还在消化。

同时，宁波写字楼市场的价格也与其他地市有所不同。

有些与宁波经济发展水平相同的城市，写字楼销售的价格往往要高出住宅价格的３０％～４０％，但宁波房地产市场上住宅价格却时常高于办公用房。

这主要是由于以前写字楼市场的不景气，此类物业大多由“烂尾楼”改建而来。

近几年，随着宁波经济的迅速增长，城市面貌的日新月异，各行业对办公物业的需求也在不断增长，使当地的写字楼市场逐步升温，大多存量写字楼被消化殆尽。

特别是２０００年后，宁波经济和房地产业进入了高速发展时期，城市化建设进程不断加快，高科技、金融、物流以及其他相关服务性行业蓬勃发展，作为写字楼主要消费层的民营企业也发展迅速，这些都为宁波写字楼的复苏与发展奠定了基础。

企业办公需求与写字楼需求对比据统计，宁波市企业注册数量逐年上升，仅三资企业就已达到６０００家之多；世界５００强企业中已有２６家在宁波设立分支机构。

新的写字楼项目却供应不足，企业快速增长与写字楼的匮乏形成了鲜明对比，致使供需失调。

写字楼发展前景需求量的不断高涨，用房单位对办公要求的日益提高，极大刺激了宁波写字楼物业的急剧升温。

东海曙光高档写字楼推出半个月便告售罄……。

据了解，目前市场上写字楼的出租率普遍较高，像中银大厦、中保大厦、都是满租，而一些普通品质的写字楼入住率也已达到８５％以上。

业内人士指出，写字楼市场的脉搏总是与城市经济的大动脉同步跳动的。

从宁波经济的发展态势、经济发展结构及市场供需情况分析，写字楼市场新一轮发展周期已经启动。

随着新生用房企业的不断涌入，特别是未来杭州湾大桥的建成及“长三角州”经济一体化，加之住宅建设的相对舒缓，将给宁波写字楼市场带来无限商机，写字楼将是今后房地产业的亮点，高品质的５Ａ写字楼更是楼市“新宠”。

三、宁波市写字楼销售市场、租赁市场概况一、海曙区1、区域简介海曙区地处宁波市中心，东临奉化江，北濒余姚江，西南与鄞县接壤。

全区面积28.7平方公里，常住人口29.3万，辖8个街道办事处。

海曙区系中共宁波市委、宁波市人民政府所在地，是全市政治、经济文化中心。

2、区域环境海曙区地处宁波市最繁华的地段。

宁波新华联商厦、长发商厦、城隍庙商城等全市规模最大的综合商场，大苑、新园、华侨、金龙等涉外星级宾馆几乎都集中在区内，一批诸如天一广场、乐购超市、新一佳、农工商、好又多、欧尚等一批大广场、大超市和大卖场竞相驻入。

市主要金融机构及商检、海关等部门也都设在海曙区。

3、区域配套设施海曙区基础设施完善，交通便捷。

辖区内有铁路宁波客运站、汽车南站，距宁波栎社机场仅8公里，与宁波港客运站仅一桥之隔，沪杭甬高速公路宁波市区出入口设在海曙区，所有的市内公交线路和出租汽车几乎全由海曙辐射市区的四面八方。

4、海曙区销售、租赁项目概况海曙区写字楼销售市场分析：●海曙区集中了宁波大部分高档次的写字楼，尤其以天一广场周边的CBD区域，这一区域为宁波的中央商务区，也是高档写字楼的积聚地。

●近期内，海曙区CBD版图内的写字楼大都为在建期房，地段、环境、商务气氛较好。

●海曙区内的写字楼不管从楼宇配套设施、区域环境，在建的写字楼品质都较高（高速电梯、VIP会所、游泳池、及休闲场所），代表了当前宁波写字楼办公档次。

●都市仁和中心自推出市场由于地理位置等因素价格一涨再涨，且销售情况不错（现销售率为80%），目前写字楼均价在1万左右。

但从五一后客源明显较少，大多客户持观望状态。

其主要卖点是紧邻天一广场。

●中央商座主要满足了目前宁波中小企业办公市场需求，但是一层部分为菜市场，这在一定程度上影响该项目的办公档次。

●天一商务中心及其本身优越的地理位置，再加上良好的配套设施（如9台名牌垂直电梯、VIP会所、超大恒温的游泳池等）形成了较高品质的楼盘。

自开盘以来销售非常不错。

●但是从今年五一后，房地产相关政策的推出，在调研过程中了解到各售楼处销售情况并不理想，大部分意向置业者持观望状态。

（近期天一商务中心、都市仁和中心、中央商座楼盘中，来看房的客源并不多，和以前相比有较大差距）●商务楼宇的开发建设将进一步拓展海曙区经济发展空间，增强经济发展的后劲和活力，同时，也进一步优化提升海曙区功能和形象，推进海曙区"两高""两区"建设进程。

海曙区写字楼租赁市场分析●目前海曙区写字楼租赁市场的出租率为85%以上（华联大厦写字楼、阳光大楼的出租率为100%），从以上数据反映海曙区写字楼办公租赁市场较好。

●目前海曙区有许多中小规模企业以个人名义在高层公寓楼办公。

一来因为海曙区写字楼房源较紧，企业业主找不到合适房源，二来海曙区写字楼租价的不断上涨，对于小规模企业来说高层公寓从各个方面来说是不错的选择。

●海曙区的地理位置（特别是天一广场周围区域的CBD）决定了海曙区写字楼租赁市场是其它区域不可比拟的。

●车位严重不足。

●物业管理不是很到位。

二、江东区1、江东区简介江东区位于宁波城区东部，全区常住人口20.7万人，总面积37.7平方公里。

在宁波市城市化过程中，江东区作为重点建设的城区，是宁波城区向东连接宁波经济技术开发区、保税区、大榭开发区和东方大港——北仑港的纽带。

宁波的科技工业园区以及该园区的专业分园——江东科技园区就坐落在江东区境内。

2、交通环境江东区地理位置优越，交通便捷。

城区西南的栎社国际机场，已开辟包括香港、澳门、泰国在内的30多条国内、地区及国际航线，每周始发航班170多次；城区东面有30万吨船可以候潮进出的北仑港，年吞吐量已突破100万标箱，与100多个国家和地区开通了519条航线，每周班期200多班，设有集装箱、煤、矿石、油码头；沪、杭、甬高速公路与沿海国道主干线在江东区交汇，2006年杭州湾大通道建成后，宁波距上海车程从3小时缩短为1.5小时；区域交通发达，通过公、铁主干道，与北仑港、宁波经济技术开发区、宁波保税区和大榭开发区紧紧相连。

3、江东区销售、租赁项目概况江东区写字楼销售市场分析：根据市场调查研究可把江东区写字楼办公市场重点区域划分为：以百丈路为主轴的未来发展板块和以世纪大道为主轴的未来规划发展板块。

百丈路为主轴的重点个案板块分析：●东港大酒店开发的波特曼中心引入了商务综合体概念，写字楼、酒店和公寓共享裙楼内的休闲、健身、餐饮、会议等场所。