2019年怀化市花溪·月畔湾项目营销整合沟通

在财税政策方面主要是房地产税逐步推进改革，简税种、调结构、宽税基
是主基调。尽虽然三中全会中提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”，
但新增房地产税收决定权将从政府上升为人大，在立法之前，不可能全国铺开， 而立法需要好几年时间，暂也不必过忧；况且房地产税是房地产长效机制的重
ห้องสมุดไป่ตู้
要组成部分，在新的一年内依然难以全面推出，不过不排除增加个别城市试点
新型城镇化推进，有利于三四线城市房地产市场的长远发展。三、四线城市的房地 产经过过去几年大力发展，目前部分城市供给过剩的现象特别严重，甚至部分城市存在 崩盘的风险。全国城镇化会议提出要推进农业转移人口市民化，要全面放开建制镇和小 城市落户限制，严格控制特大城市人口规模。这就意味着未来三四线城市将迎来大批量 的农业人口进城市民化，这将衍生出大量的新增住房需求，对三四线城市是一个长期利 好的机遇期。
(1)建立公平开放透明的市场规则。实行统一的市场准入制度、统一的市场监管。 (2)完善主要由市场决定价格的机制。凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。 (3)建立城乡统一的建设用地市场。农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。 (4)完善金融市场体系。允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构。建立巨灾保险 制度。发展普惠金融。加快推进利率市场化。加快实现人民币资本项目可兑换。建立存款保险制度。 (5)深化科技体制改革。
宏观政策解读
十八届中共中央委员会第三次全体会议关于《中共中央关于全面深化改革若干重 大问题的决定》，在众多的领域全面展开改革。并没有单独论述房地产和房地产调控 的章节段落。与房地产有关的信息，散落在税收、土地、市场体系等不同部分，且其 中的一些改革，将对未来的房地产行业的下半场产生决定性的影响。

产品 类似
人群 类似
略低于 本项目
略低于本项目
低于本 项目
低于本项目
位置
属于同一个区域，地 块属性差异较大
紧邻本项目，与本项 目的地块属性基本一 致
属于同一个区域，地 块属性差异较大
影响 与本项目直接竞争
分流本项目的中低端产 品客户
分流本项目的低端产品 客户
客户群 城市中最具购 买力的人群
城市中购买力 较强的人群
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人群＞ 城市文化肌理
崇尚消费
粗放 宽容的城市性格，核心文化缺失的状态；尽管人均收入并不十分高， 形成了一个“消费城市”。
沈阳是一个具有强烈消费欲望和能力的城市。
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市场＞ 内部与外部竞争
区域外的竞争 城市中其他高端不动产
万科、金地、中海、远洋、首创、恒大、碧桂园
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市场＞ 内部与外部竞争
来自外部的竞争，是稀缺资源的竞争，更是开 发商品牌及区域未来发展潜力的竞争—— 浑河与丁香湖的稀缺资源竞争；大浑南、长白 岛与丁香湖新城的竞争
层
面
高品牌趋向
稀缺资源的占有
精
神
层
健康
面
高生活品质追求
国际先进文化的附加
住
生活和精神 双重附加值
自我价值实现
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市场＞ 内部与外部竞争
区域内的竞争 一组数据
1、2019年商品房上市面积1257.26万平方米，消化面积1107.12万平方米。 2、2019年商品房上市面积1607.3万平方米， 消化面积1303.24万平方米。 3、2019年沈阳市商品房销售量排名第一为于洪区，销售面积约为255.36万平方米；

【目标客户群分析】
•区内：项目周边
•
•外区：天河、越 秀
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•居住享受型 •（如专业市场档主、老 荔湾区原居民、本区域 企事业单位职工、公务 员）
•初次置业型 •（如外区天河及越秀区年轻 白领等）
•就近吸纳效应 ，无需大力针
对性推广
•大众传播对象
【目标客户群分析】
•年轻态 亚精英
•时间优势：09年同时上市的商住公寓 正赶上在广州举办的亚运会
•价格优势：与同地域的其它同质楼盘相 比，本项目价格偏低
•机会点
【项目自身审视】
•解决之道——
•攻 守 兼 备
•进可攻：挤身于环市东商务圈及老城区的的炙手可热效应，利用亚
运
会的举办，势必带动楼盘价值的升值。
•退可守：以低于其它竞争对手的售价，大大提升性价比。
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•第三部分 项目定位
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【项目定位】
•定位的一般原则：
•项目定位
•项目自身优 势
•消费者心理 需求
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•差异化竞 争诉求
【项目定位】
•由此，银基·金湾畔的定位为：
•江景·地铁·城中生活新高度
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•基本状况：建筑共44层，总高度为139.4米，总 面积为51266平米,其中住宅面积为36575平米，商 业建筑面积为4846平米
•建筑风格：简约、俊朗、挺拔的外立面，红褐色 的主色调
•软件与硬件配套：未知
•上市日期：2008年年底
•售价：12000元/平米
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区位交通 生活配套
项目经济技术指标要求
项目地块地形狭长，地势平坦，在片区中属于中等规模水平 ，目前内部地块尚未整合。
关键词三：
中等规模 ，地块平整，易于规划
地块解析小结 项目属性界定
项目属性界定：边缘区域地段，中等规模、城市普通住宅项目，属去化慢、有升值潜力的项目。
中心区边缘板块 ＋
非成熟生活资源 ＋
2019年国家宏观调控政策一览
今年已多次上调存款准备金率，意味着货币政策紧缩周期还将继续。“国八条”明确提出 “房价控制目标”，住房价格快速上涨势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提 下，需求又受到限购、限贷等政策的遏制，供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。
Байду номын сангаас
政策面对本案的影响
1、国家宏观调控政策、“限购令”等政策，会波及房地产需方客户的心理 预期，对本项目会有一定的影响； 2、叶集试验区外来从业人员较多，银行金融政策实行“限贷、停贷”，尤 其外地客户需一年以上保险缴纳证明方可申请按揭贷款，对于本案一大部分 客群产生直接影响。
本地公务员 ：改善生活质量、考虑配套、交通便利的房源。 周边乡镇客群共同特征：主要自来镇周边农村的富裕人群。通过财富的积累想通过置业
关键词一：
中心区门户 未来商务核心
本案
区域属性 项目属性
区位交通 生活配套
目前片区属传统工业区，周边生活配套不够完善，生活便利 性较差，周边厂房企业颇多，生活环境差。
因处于传统工业园区，厂房企 业多，而生活配套相对缺少， 城市生活便利性不够。
关键词二：
生活配套不够完善， 环境质量较差
区域属性 项目属性
边缘地段住宅项目
地块解析小结 SWOT分析