上海市嘉定区及南翔镇房地产市场基础报告
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肆、上海市嘉定区及南翔镇房地产市场基础报告一、上海房地产市场总体概况1.上海房地产市场宏观数据2.1主要年份房地产开发投资和经营情况2.2主要年份房地产开发企业房屋建筑面积和造价指标2000 2007 2008房屋施工面积（万平方米） 5 523.23 10 766.72 10 390.67 住宅 4 263.50 7 642.79 6 872.10 # 别墅、高档公寓254.11 1 492.75 1 337.61 办公楼515.10 935.23 1 084.47 商业营业用房438.47 1 131.86 1 222.53 其他306.16 1 056.84 1 211.57 房屋竣工面积（万平方米） 1 643.62 3 380.12 2 475.04 住宅 1 388.01 2 752.48 1 763.33 # 别墅、高档公寓66.38 406.42 234.45 办公楼95.93 138.89 205.67 商业营业用房100.16 256.46 221.56 其他59.52 232.32 284.49房屋竣工价值（亿元）355.79 1 046.58 624.12 住宅270.29 829.59 405.83 # 别墅、高档公寓20.66 211.23 66.46 办公楼45.41 62.97 76.15 商业营业用房24.29 87.49 69.50 其他15.80 66.53 72.64 竣工房屋平均造价（元/平方米） 2 164 3 096 2 522 住宅 1 947 3 014 2 301 # 别墅、高档公寓 3 112 5 197 2 834 办公楼 4 733 4 534 3 702 商业营业用房 2 425 3 411 3 137 其他 2 654 2 864 2 553 2.上海房地产市场交易数据2.1主要年份上海商品房销售和出租情况2000~2008年上海市住宅均价走势2000~2008年上海住宅价格走势8,1828,2537,0396,6986,3854,9894,0073,6593,32601,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000200020012002200320042005200620072008平均销售价格（元/㎡）2008年上海各区域成交均价情况2.2 2009年1~10月中旬上海商品房市场交易情况2009年1~10月中旬商品房累计成交（包括住宅、写字楼、商业及其他） 区县 套数(套) 面积(万㎡) 全市234,189 2,411.01 住宅 185,424 2,015.01 写字楼 14,635 145.43 商业 17,267 167.53 其他16,86383.042.3 近年来上海二手房交易情况3.小结94年以来，随着城市化的进程的加快，上海的房地产市场进入快速的上升通道，直到2007年不管在成交面积、成交均价、利用外资、施工面积、竣工面积等等数据上都出现井喷，达到历史高峰，而到2008年，由于时滞效应，2005至2007年间颁布的紧缩政策在2008年体现出效果，当年上海房地产市场进入调整周期。
2008年9月爆发的金融危机进一步加大了调整幅度。
4季度开始，政策调控方向由紧缩转向放松，对中低端住宅市场的稳定起到一定作用，但由于经济放缓对需求的打击，整体市场还是表现平平。
住宅市场呈“量价齐跌”态势。
第四季度发布的住宅鼓励性政策促使整体市场成交量有所回升，但充裕的供应使成交价格仍然走软。
而高端住宅市场并未受惠于政策利好，价格和成交量继续下滑，但是19个区县中，卢湾区的住宅均价为最高，仍达到46,013元/㎡，崇明住宅均价为最低，在3430元/㎡，而与邻近的普陀区、长宁区、青浦区、宝山区四个区域的住宅成交价格相比，南翔镇所属的嘉定区住宅均价最低，在7068元/㎡，相差上一位的青浦区727元/㎡。
写字楼市场方面，全球金融危机对写字楼需求的巨大打击，加之新增供应放量增长，写字楼市场成为4季度下挫最严重的领域。
截至2008年年底，空置率达10.2％，而租金季度跌幅达到21.6％，完全抵消了前三季度的累计涨幅。
受强劲的零售销售和众多国际知名品牌进驻上海影响，2008年零售物业市场表现良好，截止年底租金水平保持上升态势。
此外由于人口聚居，社区发展渐趋成熟，新兴区域购物中心的租金增长和空置率表现好于市中心。
随着工业活动和对外贸易的放缓，上海工业物业市场也趋于下行。
然而得益于供应稀缺和需求旺盛，物流仓储物业的表现优于厂房物业，尤其是高端物流仓储物业。
2009年上半年上海房地产市场发展平稳。
由于中央政府经济刺激计划有效减缓了经济下滑势头，房地产市场气氛也有明显好转。
随着股市的大幅反弹，第二季度市场信心逐渐提升，带动房地产，特别是住宅需求显著回升，从上海政府公布的1~10月中旬数据来看，商品房总成交面积已达到2,411万㎡，已经超过2008年全年成交面积480万㎡，按此发展，预计到2009年年底，成交面积可以超过2007年水平。
住宅市场方面，上半年伴随市场购买力的改善及购房者对市场信心的恢复，之前被抑制的需求得以释放，促使住宅市场显著回暖。
自第二季度开始，购房热情也漫延至高端住宅市场。
在此背景下，开发商纷纷取消价格折扣。
整体来看，住宅价格的下滑趋势明显缓减，某些区域的房价甚至开始上涨。
由于供应充足而新增需求低迷，甲级写字楼空置率不断攀升，租金亦持续下跌，上半年跌幅达14.6％。
然而租赁成交比较活跃，其中大多数来自到期续约，部分新增需求来自快速消费品行业及国内金融机构。
传统商圈零售物业租金在上半年表现仍然坚挺，一些优质购物中心仍然保持满租状态。
而已进入市场的商家更倾向于留守在高端商圈以降低风险，因此带动传统商圈需求继续走强。
相比之下，新型商圈的空置率上升，租金面临较大的下调压力。
上半年疲弱的对外贸易和放缓的工业生产导致工业地产需求缩减，工业物业市场继续疲软。
尽管如此，伴随制造业生产由出口转为国内消费方向，地区性配送中心设施表现较为突出。
预计下半年，逐渐恢复的市场信心、政府政策以及资金面的宽松将会刺激开发商的投资意愿。
需求方面，市场波动渐渐减小，投资者规避风险的考虑有所消减，将提高其在2009下半年入市的意愿。
各细分市场仍会继续呈现不同的表现。
纵然住宅市场在上半年应已见底，写字楼市场则由于供求失衡而继续调整。
零售物业市场受到供应较多的影响，新兴区域的零售商业将面临更大租金下调压力，而传统商圈租金将保持稳定，随着宏观经济进一步转暖及上海世博会召开的利好，租金将于2010年温和上升。
同时我们相信在国家政策扶持下，2009年下半年及2010年上海工业运行将逐渐企稳，这将带动上海工业物业市场气氛好转。
二、嘉定区房地产市场1.总体概况2008年，嘉定区与全市的供求比指数，分别为100：50和100：42。
虽然，嘉定区商品房供应量仅为全市的7.4%，但是嘉定区需求比例是明显略高于上海全市需求比例的。
2008年嘉定区、全市商品房供求比情况区域推出面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 供求比全市4,578.7 1,930.7 100:42嘉定区339.3 170.7 100:50从嘉定区与邻近区域的价格来看（来源于上海搜房），由于规划时间较晚，市政配套仍在建设中，嘉定区整体房价与邻近区域相对较低，虽然进入2009年后，随着上海房地产市场的回暖、上海市重点打造的三个新城之一的嘉定新城建设进入第三年、金地、华润等知名房企的进入，连接主城的地铁十一号线的年底全线通车的利好下，嘉定区各板块的认同得到提升，嘉定区房价从09年1月约9250元/㎡，分别在3月和8月达到12500元/㎡的新高，直到9月跟随上海楼市进行整体上调整，但是上升速度相对仍然较慢，不过等地铁正式通车后，该区域相信会迎来新一轮上涨。
根据调查，事实上嘉定区内部分项目的销售价格已经突破2万元/平方米。
位于轨道交通11号线嘉定新城站附近的龙湖·蓝湖郡项目将于09年下旬上市，房源单栋面积在203~283平方米之间，售价预计在2万~2.5万元/平方米之间。
2.嘉定区各板块概况根据《嘉定区区域总体规划实施方案》，嘉定区房地产板块分为以嘉定新城主城区、安亭组团、南翔组团3个核心板块，以及江桥镇、外冈、朱桥、华亭、真新等5个新市镇板块。
在此，主要介绍嘉定新城主城区、安亭组团、南翔组团等3个核心板块1)嘉定新城主城区板块该板块为嘉定区区域规划中心板块，包括售罄、在售、将售楼盘43个，其中，住宅楼盘32个，别墅楼盘10个，写字楼楼盘4个，商铺楼盘7个。
上海领地别墅为区域住宅最高价楼盘，约220万/套，保利家园为区域公寓最高价楼盘，约12000元/平方米；平正大厦为区域写字楼最高价楼盘，约12000元/平方米，与公寓价格相当；兆地生活广场为区域商铺最高价楼盘，约55000元/平方米，商业未来预期较好。
2)安亭组团该板块为嘉定区区域规划核心板块之一，主要打造世界级体育休闲产业。
区域包括售罄、在售、将售楼盘25个，其中，住宅楼盘12个，别墅楼盘1个，写字楼楼盘8个，商铺楼盘5个。
欧韵艺墅为区域唯一别墅楼盘，约7800元/平方米，莱英北郡为区域住宅最高价楼盘，约11000元/平方米；嘉正国际大厦为区域写字楼最高价楼盘，约15000元/平方米，较嘉定新城板块价格略高；上海国际汽车城汽车市场为区域商铺最高价楼盘，约23000元/平方米，商业未来预期较好。
3)南翔组团该板块为嘉定区区域规划核心板块之一，主要打造带有历史风貌区的居住组团。
区域包括售罄、在售、将售楼盘16个，其中，住宅楼盘11个，别墅楼盘3个，写字楼楼盘3个，商铺楼盘2个。
金地格林世界白金院邸为区域最高价别墅楼盘，约28000元/平方米，金地格林世界(新国际住区)为区域住宅最高价楼盘，约15000元/平方米，金地格林世界别墅与住宅产品体量超大，带动了板块房价的上升；博威禧福汇写字楼为区域写字楼最高价楼盘，约9100元/平方米，价格远低于其他核心板块；博威禧福汇商铺为区域商铺最高价楼盘，约17000元/平方米，价格远低于其他核心板块。
3.小结嘉定区正在打造2010年规划人口达到115万人，城市化水平达到91%，并以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市，由于各项利好的推动，区域价格得到了进一步的提升，相信在政府强力支持和汽车休闲产业的继续发展下，区域前景将被进一步挖掘和看好。
三、南翔镇房地产市场1.总体概况蓝色区域为南翔板块所处位置绿色区域为古猗园，三角形为楼盘分布位置在售、待售楼盘、已拍卖土地在南翔板块的分布南翔板块即南翔镇，位于嘉定区的东南面，南翔镇楼盘主要分布在以古猗园（南翔镇中心）为核心的，1.7公里范围内，产品类型以住宅项目为主，商业、写字楼项目数量较少，且分布来看，古猗园南面以年代较早的居民楼或高层的公寓为主；北面在售、将售楼盘较多，是新开发区域，以别墅区、大型高端居住社区为主，其中以金地格林世界项目最为知名，另外从土地推出位置来看，未来开发方向将继续北上。
