购物中心预算及楼层租金
分解说明
Prepared on 22 November 2020
购物中心预算及楼层租金分解说明1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。
架构：
招商部、营运部、物业部、工程部、
财务部、行政人事部、电脑部、企划部
2、促各相关部门开展市场调研：
招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。
行政：行政管理模式及费用标准
财务：管理模式及费用标准
IT：管理模式及费用标准
企划：管理模式及费用、广告计划标准
物管/工程：管理模式及费用标准
人事/行政：管理模式及费用标准
3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。
⑴固定成本；
⑵变动成本；
⑶各种税费；
⑷资产折旧；
⑸其它不可预见的费用等；
⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：
A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；
B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月；
C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。
一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周。（1、可以根据淡旺季节来分。2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。
D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。
E、前期开办费公摊
4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。
年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）
+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）
+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）
+各种税费(如所得税、房产税、租赁税等)
+资产折旧（如：工程改造分摊费）
+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%)
+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3
+前期开办分摊费等
+其它费用等
-已出租费（如果有已经出租的物业）
5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比
说明：
1楼要承担年度任务总费用的50%左右，
2楼租金为一楼的50%左右，
3楼租金二楼的50%左右，
4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。
B1楼为五楼租金的50%。
例：设总系数为1
6、每个楼层的月租金总额
公式为：
1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比）/12
2楼月租金总额=（年度费用总额×2F所占百分比）/12
3楼月租金总额=（年度费用总额×3F所占百分比）/12
4楼月租金总额=（年度费用总额×4F所占百分比）/12
5楼月租金总额=（年度费用总额×5F所占百分比）/12
B1楼月租金总额=（年度费用总额×B1所占百分比）/12
7、每F每月/元/㎡
套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积公式为：每F每月/元/㎡
=1楼月租金总额/楼层面积
=2楼月租金总额/楼层面积
=3楼月租金总额/楼层面积
=4楼月租金总额/楼层面积
=5楼月租金总额/楼层面积
=B1楼月租金总额/楼层面积
8、优劣商铺的单价制定：
在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。如下表：
9、然后与市场调研租金水平进行对比，并判断项目租金针对本市场情况是否合理
本地或目标市场的商家是否可以承租该租金水平租金高了容易导致招商失败，租金低了开发商遭受损失。
10、调整预算，预算一般来讲不宜过高，接近市场水平即为合理，以可实现为最佳：
⑴增加或减少第3条中成本细项费用。
⑵直接对楼层租金单价或总价进行调高或降低收入费用，
A、根据市场平均租金水平或商家承租能力。
B、根据市零售市场的销售淡、旺季分别开来制定差异化月度总租金（一般来说3月-7月份为市场淡季，8月-2月为旺季）。
⑶降低成本费用
⑷增加收入来源
⑸增加营业外收入
1 项目租金建议及租金收益预算 1.1 租金定位依据 租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下： 楼层因素 包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。例如：当一楼租金30元/平米/天时（含物业费等），则二楼租金为30*（1-40%）=18元左右；三楼租金为18*（1-35%）=11.7元左右；四楼租金为 11.7*(1-30%)=8.19元左右；五楼租金为8.19*(1-25%)=6.14元左右，同理可知，地下一、二层租金价格可参照二楼、三楼的租金价格，当然，上述比率仅仅为理论数据，实际租金价格还应按照实际情况酌定。 配套组合因素 本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价，下面详细说明： Ａ. 一般来说，当商铺处于手扶电梯口、动线沿线及末端、集客设施附近（如表演台等）等处，租金相对于同楼层其他位置要高，如处于电梯间处、卫生间处、拐角处、剪力墙附近及楼层死角处，租金价格相对要低，具体可设置三个幅度：Ａ类地区为楼层原定租金全额，Ｂ类地区为Ａ类租金的９０％－９５％，Ｃ类地 区为Ａ类的８５％－９０％。 Ｂ. 商铺的定价根据本楼层主力店的分布也可造成价格的不同，距离主力店越近，其价格就越高，核心店承租客户以其良好的品牌效应，先进的经营理念、
项目的租金建议及租金收益预算 首先租金的定位有哪些依据呢？ 租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下： 楼层因素 包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。 一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。例如： 当一楼租金30元/平米/天时（含物业费等），则二楼租金为30*（1-40%）=18元左右；三楼租金为18*（1-35%）=11.7元左右；四楼租金为11.7*(1-30%)=8.19元左右；五楼租金为8.19*(1-25%)=6.14元左右， 同理可知，地下一、二层租金价格可参照二楼、三楼的租金价格，当然，上述比率仅仅为理论数据，实际租金价格还应按照实际情况酌定。 第二个：配套组合因素 本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价，下面详细说明： Ａ. 一般来说，当商铺处于手扶电梯口、动线沿线及末端、集客设施附近（如表演台等）等处，租金相对于同楼层其他位置要高，如处于电梯间处、卫生间处、拐角处、剪力墙附近及楼层死角处，租金价格相对要低，具体可设置三个幅度：Ａ类地区为楼层原定租金全额，Ｂ类地区为Ａ类租金的９０％－９５％，Ｃ类地区为Ａ类的８５％－９０％。 Ｂ. 商铺的定价根据本楼层主力店的分布也可造成价格的不同，距离主力店越近，其价格就越高，核心店承租客户以其良好的品牌效应，先进的经营理念、多样的经营手法、准确的顾客定位和价格定位、周到的顾客服务起到吸引人流的关键作用，据资料显示，XX广场在家乐福开业后的租金上升25%左右，同样，
项目租金建议及租金收益预算 1.1 租金定位依据 租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下： 楼层因素 包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。例如： 当一楼租金30元/平米/天时（含物业费等），则二楼租金为30*（1-40%）=18元左右；三楼租金为18*（1-35%）=11.7元左右；四楼租金为11.7*(1-30%)=8.19元左右；五楼租金为8.19*(1-25%)=6.14元左右，同理可知，地下一、二层租金价格可参照二楼、三楼的租金价格，当然，上述比率仅仅为理论数据，实际租金价格还应按照实际情况酌定。 配套组合因素 本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价，下面详细说明： Ａ. 一般来说，当商铺处于手扶电梯口、动线沿线及末端、集客设施附近（如表演台等）等处，租金相对于同楼层其他位置要高，如处于电梯间处、卫生间处、拐角处、剪力墙附近及楼层死角处，租金价格相对要低，具体可设置三个幅度：Ａ类地区为楼层原定租金全额，Ｂ类地区为Ａ类租金的９０％－９５％，Ｃ类地区为Ａ类的８５％－９０％。 Ｂ. 商铺的定价根据本楼层主力店的分布也可造成价格的不同，距离主力店越近，其价格就越高，核心店承租客户以其良好的品牌效应，先进的经营理念、多样的经营手法、准确的顾客定位和价格定位、周到的顾客服务起到吸引人流的关键作用，据资料显示，万国广场在家乐福开业后的租金上升25%左右，同样，知名公司和家电经销商的加盟也能达到同样的效果。 Ｃ. 根据商业操作惯例，面积（套内面积）越大，则租金越低，面积与租金是呈反比的关系，鼓励大中型店铺进入卖场经营，一方面，大中型店铺进场后投入较大，形象非常良好，能够整体提升商业项目的档次，同时管理起来较方便，另一方面，店铺单位面积增大了，则整体楼层的店铺数量会相应减少，这样能够有效地减少工作人员的劳动强度，节省人力物力财力。商业业态因素 此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。如，眼镜行业于商场内的普遍扣点为33%左右，此经销商租用本商业项目中20平米的店铺，经调研得知，其于本市其他店铺（与本商业项目存在可比性的）月营业额为10万元左右（店铺面积为100平米），则由此可知，我商厦为其提供的20平米店铺的租金为：10万元/100平米*20*33%=6600元左右。 管理水平因素 经营管理水平是保障购物广场良好运作的关键，良好的经营管理要与商业的发展相吻合，适应经营者和消费者的需求，专业管理公司的加入可以保障租金的稳步提升。现在大部分商业项目均打出了四统一原则，即“统一招商、统一管理、统一形象、统一物业”，此举可保证业主、商户、顾客的利益，同时也是销售及招商的题材之一，能够对销售及招商起到很大推动作用。
奥林春天3期酒店式公寓 收 益 测 算 报 告 及 租 金 探 讨
一、产品统计分析 按照现有的酒店规划，故此方案以3—18 层作为酒店房间做相关运营分析。同时，因现有图纸限制，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型时仅进行不含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。即：标间按：14 套/层×16 层=224 套 套房按：1 套/层×16层=16套 共计240个房间。 面积区间：31.2-33.6㎡（不含公摊），其中33.6㎡的标间总计224套。二、价格预期 整体销售均价按照暂行计划：6500 元/平米 单套主力价格范围：20.3—21.8 万平均21.6 万左右 三、酒店经营预算 （一）房间实收价格标准（15 年平均实现价格）： 单间120 元/间/天标牌价：128—158 元/间/天
套间160 元/间/天标牌价：188—218 元/间/天 （二）年营业天数： 365×70%=255 天 （三）年营业额： 255×120×224 套标间+255×160×16 套套房=7507200 元。 （四）酒店年经营净利润： 毛收益7507200×50%净利润=3753600 元。 四、酒店总销售额 （一）总销售面积 总计销售面积：约12237.76（平米） （二）总销售金额12237.76×6500 元/平米=79545440 元 五、销售模式及酒店经营收益分析 （一）销售模式 超低首付（送卡）购房+ 第一年租金一次性返还+ 15 年递增式租金收益 超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP 现金消费卡。按一套房21.6 万计算，首付10.8万，送6 万元消费卡。相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也可送更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000！后有详细说明。） 第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的5%，约26.8元/㎡）一次性支付给业主，以后按季度支付租金。 15 年递增式收益：三年一递增，年均7%，总计收益105%。具体递增方案如下： 第1—3 年：年回报5%；租金约26.8元/㎡ 第4—6 年：年回报5.5%；租金约29.5元/㎡ 第7—9 年：年回报6.5%；租金约34.8元/㎡ 第10—12 年：年回报8%；租金约43元/㎡ 第13—15 年：年回报10%。租金约53.6元/㎡ （回报率和公摊户型面积没有影响，回报率=租金×户型面积×12/
商场租金定价策略与测算方法 一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。 一、如何做好租金价格定位？ 1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进行租金定位？ 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。 案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路 ①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ②类比项目：根据项目定位，参考类比项目； ③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控； ④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。 主要商务方案 ①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。 ②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析 一、概述 收益法的理论依据是效用原理，根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用（即可取得的净收益）来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。 二、租金收益法评估程序 采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。 对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。 根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。 对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。 从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。 对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。 选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。 三、应用租金收益法的前提条件 如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期
限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。 如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。 四、租金的选择 根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的客观租金（市场租金），而不能简单地以其实际租金为收益标准。确定租金水平，应该合理判断其未来变化情况，当未来租金变化不能通过风险利率考虑时，租金水平应该按照预期情况分段计算。 对存在租约的委估房地产，当实际租金水平与市场租金水平不一致时，即实际租金水平不等于（>or <）市场租金水平时，可以采用实际租金的条件是，实际租金可以保持（绝对优势）或不得不维持（最经济）。也就是说，如果有足够的理由证明，能够获得超过市场租金的实际租金；或者，实际租金水平较低，违约成本高于市场租金带来的收益时，则对应期限的租金收益采用实际租金。 五、收益期的确定 收益期一般根据委估房地产的法定剩余使用年限确定。 对于没有法定使用期限房地产的收益期，一般应该按照土地出让取得方式下的最高使用年限确定。 六、年度总费用的确定 年度总费用指房地产维持与出租成本费用，包括房地产税费、维修费、管理费、保险费、家具用品更新费用等。 年度总费用中不包括由物业公司负责项目发生的费用。如果物业管理费由承租人承担，年度费用中不再考虑，否则，物业管理费应该是年度总费用的一部分。
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。 一、如何做好租金价格定位？ 1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进行租金定位？ 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。 案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路 ①区域租金水平：项目公里范围内商业租金价格； ②类比项目：根据项目定位，参考类比项目； ③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控； ④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
第六讲：利润计划：运营成本收益分析 一、预测销售收入 二、销售/成本计划 三、现金流量计划 商业计划之 运营预测和分析 01 总体描述 02 比率分析 03 营运成绩 04 金融条件 05 或有负债 01 总体描述：本部分要从公司总体损益状况开始，这些状况要基于企业的财务数据，如最近三年以及未来三年的净收入、销售成本、营运费用、利息支出及利息收入。把这些历史数据和将来的预计数都列出来，使风险投资人一眼就可以看清楚企业的经营状况及未来的发展前景。如下表： 02 比率分析：列出净收入、销售成本、营业开支、利息支出和净利润并计算他们的百分比。百分比 前年实际值 去年实际值 今年预测值 明年预测值 后年预测值 净收入 100 100 100 100 100 销售成本 100 50 50 63 65 营业开支 — 25 20 10 8 利息支出 — 25 10 4 3 净利润 — — 20 23 24 ★ 本公司的经营业绩及盈利预测 明年预测值 后年预测值 净收入 100 400 1000 4000 10000 销售成本 100 200 500 2500 6500 营业开支 100 100 200 400 800 利息支出 100 100 100 200 300 净利润 (200) — 200 900 2400 流动资产 20 40 400 1400 4300 机器设备 100 400 600 1000 1000 土地及建筑物 — — — — — 其他资产 10 10 10 10 10 流动负债 20 240 100 400 1000 600 — 股东权益 10 -190 510 1410 4310 财务预测总表
在房地产评估中应用租金收益法的简要分析 在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析 一、概述 收益法的理论依据是效用原理，根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用（即可取得的净收益）来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。 二、租金收益法评估程序 采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。 对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。 对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。 从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。 选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。 三、应用租金收益法的前提条件 如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。 如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。 四、租金的选择 根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。 一、如何做好租金价格定位？ 1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进行租金定位？ 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：五彩国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路 ①区域租金水平：项目1.5公里围商业租金价格； ②类比项目：根据项目定位，参考类比项目； ③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控； ④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。 主要商务方案 ①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。 ②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。 ③租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。 ④履约保证金：一般商家2-3个月，型商家在3-6个月以。 案例2：商城租金定位策略 租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。
购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。一方面，经营者采取何种购物中心租赁方式，对购物中心招商开业和持续经营影响很大，对购物中心的整体收益和收益增长影响更大；另一方面，一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣，分析保底分成的适用条件；指出物业管理费在三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般策略，并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式。 固定租金与扣点分成 购物中心的最基本的租赁方式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式，再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。固定租金方式简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积。表面上看，实用面积等
于建筑面积乘以实用率，用哪种面积只是一种表达方式或换算关系，但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。 第一，计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积，物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准。在决定物业管理费水平时，一般用月作为单位时间，不受固定租金选取月或日作为单位时间的影响；单位面积的测度则要与固定租金的单位测度保持一致，即两者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积。 第二，商铺实用面积很可能并不等于建筑面积乘以实用率。国内购物中心建筑实用率与国外的得铺率其实是有差别的，后者更接近商铺的真实实用率，关键在于实用率在国内往往是不准确的。一般来讲，用实用面积计算比较方便和准确，用建筑面积计算比较有利于购物中心方。 第三，使用建筑面积计算从行为心理学角度对购物中心经营有利。例如实用率为，按实用面积收取的管理费是每月每平方米80元的话，按建筑面积就变成元。从定价的角度可能更好理解商户的接受心理，在上例中，如果将元取整再提一点定为比方50元，就比将80元按50÷＝元取整再降一点定为比方85元要好一些(参见表1《不同面积测度单位定价比较过程表》)。就是说，单位面积租金和物业
“欢乐海岸” 招商租金建议 一：招商方向实施原则 1、维护业态经营内容的平衡原则，入住商户经营内容在商业范围内 得到平衡发展。 2、维护商业街的统一形象原则，杜绝招进违于商场经营主题的经营 商户。 3、注意功能和形式的同业差异，异业互补原则，禁止盲目招进同业 态相仿经营户，避免恶性竞争。 4、招商顺序主力店优先，辅助店后进的原则。 5、放水养鱼的招商价格原则。 6、同类项目合作条件佳者优先原则。 7、特殊经营招商优惠原则。 二：基础租金确定： 根据项目价值评价来确认租金定位 价值实现表
周围环境包括（商业位置，交通便利度，周围小区质量，周围居民素质，人流，车流，） 规划及建筑包括（整体规划完成度，外观风格，建筑空间规划，停车位，主题广场，动线组织） 配套设施包括（公共配套设施，无障碍设计，导向设施，安全设施，灯光设计，其他设施） 营销管理（主题形象，营销策略，主力店，店内人流设计，经营管理模式，管理公司，商业管理公司，促销活动经 营管理品牌控制，物业服务） 按上表计算我项目的价值实现度为57%。传统的商业地产价值实现度多在60--70%。 我市租金统计及分析： 物业名称区域规模（平米）租金（元/平米/天） 新天地步步 高 市中心：北湖商圈 友啊广场市中心：北湖商圈 按上表计算我市同类项目平均租金：（）元平米天根据以上数据推算出“欢乐海岸”项目平均租金：
“欢乐海岸”项目平均基础租金=平均租金*我公司价值实现度÷平均价值实现度（取中） =（）%÷（）% =（） 此价格含物业管理费。不含其它能源和政府收费。 三：尝试分析我项目优劣。 优势： 1）紧邻王仙岭森林生态公园，环境优势明显 2：项目周边多个小区，并且更多小区面临开盘，将形成旺盛人气，升值及消费潜力较大。 3：项目在开发区主要公路边。交通较为便利 4：项目总建3万方，如选项合理，具有一定规模优势。 劣势： 1：项目距传统消费区，有一定距离，地段上相对较为偏僻。2：周边待开，新开楼盘较多，新楼盘入住率不高，缺乏足够商业气氛。 机会点： 1：郴州市的经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，人口和收入水平不断增长，这些都为商业发展提供动力。 2：项目所在区域缺乏集约性消费场所，因此需要一个综合的，现代的专业的卖场，以发挥市场的集群效应和规模效应。
租金收益说辞以及自营商家落位推荐 投资客户： 老师，我们项目未了保障客户的利益，商业这一块是交给商管公司来经营，您购买商铺后，前三年，交给商管公司，每年返还您10%，三年共计返还30%，到第四年，经过商管公司的精心打造，商业已经成熟，每平就算按100元/㎡来租，每年递增10元，仅用13年您就可以回收投资，到时候您到手上的就是一个？？？㎡的铺面，也就是说如果您做按揭的话，仅需首付50%，每个月的租金收益可以用来支付按揭，基本上毫无压力，这样的话把您的风险降到最低，其实都嫁接到开发商和商管公司身上了，您根本没有后顾之忧，如此投资的话比黄金、炒股、基金都靠谱的多，不管如何，这都是一笔不动产，而不动产又是最能对资金保值升值的，您看股票基金这些，降下来就是一堆数据，根本没用，黄金的价格也是时高时低，不可控因素太多，反而不动产中的商业都是几何式增长，再加上我们商管公司的打造，您投资这里是非常明智的选择。 自营客户： 老师，您买我们这里自己经营的话是非常划算的，首先我们项目交通来说，公交总站，的士加气站、鼎山公园旁规划的商业、以及附近的中小学、医院，这些都是现在的配套，已经足够支撑您做任何经营，您如果做服装店，AB幢1、2层中段的位置比较适合您，这里的门面开间进深比例非常好，适合您服装的展示，而且目前比较流行体验，这个是淘宝等电商无法比拟的，衣服在您这里看得见，摸的着，还能
穿身上试，对顾客来说在好不过了； 餐饮：餐饮对商铺有一定的要求，必须满足几个方面，你看，老师这几个位置就是我们规划中的做餐饮位置，1楼的端头到中段的位置，这里是人流的必经之地，也是我们项目商业的主入口，从这里逛街的人都会看到您醒目的招牌，而且门楣特别高，适合您大气的招牌，想必经过这里的顾客，都会忍不住来品尝下贵店的美食。 咖啡休闲吧：老师您真的非常有眼光选在我们这里经营咖啡休闲吧，不错，AB幢端头20号门面就是正对鼎山公园的大门口，游玩的人累了想品尝下咖啡，休息下，除了您这个位置，还有哪里呢，不可能在鼎山公园门口搭个棚休息吧，这个门脸比较适合有格调的装修，那么游客一下山就会直奔您的咖啡休闲吧，三五成群几个人聊聊天，喝下午茶，是再好不过了。 培训机构：老师我们3楼的中段商铺最适合做培训机构了，前后通透，又没有柱子，您做儿童乐园、英语培训、形体培训都非常需要这样的场地。而且据我所知，周边的几个项目都没有这种配套，您只有在我们这里可以大展宏图，届时不单单是本项目自身的客户群体，周边的项目也会被您优质的服务所打动。 美容美甲店：在我们1楼中段的位置我们规划的是体验服务区，恰恰适合您的美容美甲店，单人指甲您仅需收100元，1天仅需做5个都是稳赚不赔的，我想现在爱美的女士这么多，大家都讲究生活品品质，肯定会光顾您的店，再说美甲也不属于慢销，2周可能随着指甲的生长、服装的搭配、季节的变化又会回到您的店里消费，我建议您在这