奥林春天3期酒店式公寓
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一、产品统计分析
按照现有的酒店规划，故此方案以3—18 层作为酒店房间做相关运营分析。同时，因现有图纸限制，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型时仅进行不含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。即：标间按：14 套/层×16 层=224 套
套房按：1 套/层×16层=16套
共计240个房间。
面积区间：31.2-33.6㎡（不含公摊），其中33.6㎡的标间总计224套。二、价格预期
整体销售均价按照暂行计划：6500 元/平米
单套主力价格范围：20.3—21.8 万平均21.6 万左右
三、酒店经营预算
（一）房间实收价格标准（15 年平均实现价格）：
单间120 元/间/天标牌价：128—158 元/间/天
套间160 元/间/天标牌价：188—218 元/间/天
（二）年营业天数：
365×70%=255 天
（三）年营业额：
255×120×224 套标间+255×160×16 套套房=7507200 元。
（四）酒店年经营净利润：
毛收益7507200×50%净利润=3753600 元。
四、酒店总销售额
（一）总销售面积
总计销售面积：约12237.76（平米）
（二）总销售金额12237.76×6500 元/平米=79545440 元
五、销售模式及酒店经营收益分析
（一）销售模式
超低首付（送卡）购房+ 第一年租金一次性返还+ 15 年递增式租金收益
超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP 现金消费卡。按一套房21.6 万计算，首付10.8万，送6 万元消费卡。相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也可送更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000！后有详细说明。）
第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的5%，约26.8元/㎡）一次性支付给业主，以后按季度支付租金。
15 年递增式收益：三年一递增，年均7%，总计收益105%。具体递增方案如下：
第1—3 年：年回报5%；租金约26.8元/㎡
第4—6 年：年回报5.5%；租金约29.5元/㎡
第7—9 年：年回报6.5%；租金约34.8元/㎡
第10—12 年：年回报8%；租金约43元/㎡
第13—15 年：年回报10%。租金约53.6元/㎡
（回报率和公摊户型面积没有影响，回报率=租金×户型面积×12/
均价×户型面积，即年回报率=租金×12/均价）
15 年以后业主可视酒店经营状况重新签订租约协议。和我们没关系。保证15年收入，够了。
（二）公司收益分析
目前假使酒店最后给业主的租金15年之内拉通在35元/㎡的情况下，即年均回报率6.5%左右。而我公司承诺的给业主的回报率7%，也即我们需要负担这0.5%的租金。同样，如果酒店最后愿意承担的租金在25元/㎡，即年回报率在4.6%，我公司就需要负担2.4%的租金，这就意味着，我们的销售成本将分别增加0.5%和2.4%，下面对着两种情况分别测算：
前15 年内我公司需要承担的租金额：
总销售金额79545440×0.5%=397727元
（酒店接受35元/㎡的情况，我们仅需要付出40万的成本）
79545440×2.4%=1909091 元
（酒店接受25元/㎡的情况，我们则需要付出190万的成本）
同样，以上测算基于我们给客户承诺15年内7%的回报率的情况，如果承诺8%，计算方式一样，只需要用我们承诺的回报率减去酒店接受的回报率，乘以总销售金额即可。
以上测算存在这种情况，如果我们承诺业主6%的年回报率，而酒店又愿意承担35元/㎡的租金，那我们相当于可赚取0.5%的租金。
因我公司不打算自行经营酒店，所以此处对酒店的收益经营情况不做分析。
特别说明：购房时送的VIP现金消费卡，应设定年消费总额，限制每年使用240 万，需要消费2400000÷138 元/ 间/天=17391 间次。而酒店正常的空置率为30%，即每年空置365×30%×240=26280 间次。所以送卡消费不会给酒店增加额外的经营费用（仅增加水电费）。即便这样，全年还有将近10000的空房。在此计算过程中完全可以忽略不计。因为客户的卡是后期在酒店消费，所以招商时我们应当和酒店商家谈清这点，告知其不必担心。此限额
最高可设置至300万。按照我们暂定返业主的金额，1年内可供40名业主全额消费完VIP卡的金额。此举对于我公司没有任何成本增加和负担。
（三）客户投资收益分析
暂按单套总价21.6万计算
1、一次性付款：优惠2%，总价为30万。
前15 年租金收益：30×7%×15=31.5万元。
将近14年收回成本
下面粗略估算到未来20年的收益：
16—20 年预计租金收益：30×13%×5=19.5万元。（15年后租金在
3060元/月，68元/㎡）
20 年后房屋市值：50 万。
20 年总收益：50+31.5+19.5=101 万元。
继续测算20-50年的收益（这段时间距现在较长，测算价值不是很高）
21—40 年预计租金收益：30×18%×20=108 万元。
40 年后房屋市值：70 万。
40 年总收益：70＋108＋31.5+19.5=229 万元。
41—50 年预计租金收益：30×30%×10=90 万元。
50 年后房屋市值：90 万。
50 年总收益：90＋90＋108+31.5+19.5=339 万元。
即一次投资30万，总收益达到339 万，总收益率达到1130%。
2、按揭付款：无优惠，首付暂按50%计算。
即首付10.6 万元，暂按贷款10.6 万贷20 年计算。
贷款10.6 万，按现行商贷利率计算，贷20 年，月供约为：805.6 元，
20年总共需要支出193344元。实际购房总价为：
193344+106000=299344元
前15 年租金收益：21.2×7%×15=22.26 万元。
即使按初始回报率5%（租金26.8元/㎡）计算的话，租金收入每月
900元，保证月供绰绰有余。
