商业地产租金定价策略与测算方法

目录
一、如何做好租金价格定位？ 二、租金调研报告怎么做？ 三、租金测算方法
前言
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到 好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。下面特从租金价
格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实
租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身 的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多 的利润。
一、如何做好租金价格定位？
2、如何进行租金定位？ 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分 布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态 租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状 态。
操干货分享。
一、如何做好租金价格定位？
一、如何做好租金价格定位？
1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式 的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大 的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式； 而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的
分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局
租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比 例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方 案。
二、租金调研报告怎么做？
案例2：天津银河国际购物中心租金调研报告 本案首先从天津零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百 货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商 圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。 同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租 金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和 租金方案的使用原则。
案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案
租金定制思路 ① 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ② 类比项目：根据项目定位，参考类比项目；
③ 行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价
格进行合理把控； ④ 项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
一、如何做好租金价格定位？
主要商务方案 ① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营 扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升
开发商整体经济效益。 ③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续 经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。 ④ 履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。 案例2：商城租金定位策略 租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地 产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理 想的预期，达到一种平衡。
商业地产租金定价策略
与测算方法
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三、租金测算方法
三、租金测算方法
示范1：营业额反推租金测算方法
租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法
有几个途径： ① 实地调研； ② 网络查询；
来自百度文库
③ 与第三方公司合作；
④ 通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估 测）； ⑤ 经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真 实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相 对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行 判断。
二、租金调研报告怎么做？
二、租金调研报告怎么做？
租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发 展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这
些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，推荐几个具有代表性的租金调
研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。 案例1：深圳华润万象城租金调研与策划报告 从深圳市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析，深圳市主要商业旺区 （商圈）分析。对五大竞争对手（地王购物中心、中信城市广场、西武百货、太阳广场、 铜锣湾广场）进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报 价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调 查其具体租赁条件，以供参考。 通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比
在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即
测算租金=固定租金+可调租金 其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规 划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召 力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。