房地产基础知识
一、房地产基础概念
1、房地产的概念
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。
2、房地产的特征
1）房地产的自然特征
a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。
2）房地产的经济特征
a)生产周期性；b)资金密集性；c)相互影响性；d)受政策限制性；e)房地产的增值性
3、房地产的类型
1）按用途划分：
a)居住房地产；b)商业房地产；c)旅游房地产；d)工业房地产；e)农业房地产
2）房地产住宅的层数划分的规定：
a)低层：1-3层；b)多层：4-6层；c)小高层：7-11层；d)中高层：12-16层；
e)16层以上为高层住宅
4、房地产市场
房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；
二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；
三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；
5、房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。
6、房屋建筑结构分类标准
1）按以其承重结构所用的材料来划分：
a)钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
b)钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。
c)砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑。
d)砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
2）按承重结构来划分：
a）钢筋混凝土框架结构：是由钢筋混凝土柱、纵梁、横梁组成的框架来支承屋顶与楼板
荷载的结构。
b)剪力墙：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类载荷引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结
构简称剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。
c)混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随意拆移，
否则会有垮下来的危险。
二、土地基础概念
1、土地使用权
土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经
批准并补清地价后可以继续使用。
2、取得土地使用权的途径
1）行政划拨方式；2）国家出让方式；3）房地产转让方式；4）土地、房地产租赁方式
国有土地使用权公开出让三种方式：
1）招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据
投标结果确定土地使用者的行为。(要求投标人或者竞买人不少于三人)
2）拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。(要求投标人或者竞买人不少于三人) 3）挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
划拨土地和出让土地的区别：1.国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地。国家机关办公用地，公路。国家重点建设
工程，国有企业等。一般不可抵押。不能转让。出租。2.通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产。住宅。商业。工业等。可以依法出让、出租、享受收益、可以抵押贷款等。
土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收
取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续
期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地
使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让
价款。
3、土地常用计量单位换算：
1平方千米(km2)=100公顷；1平方千米(km2)=100万m2；
1公顷＝10000平方米；1公顷=15亩；1亩=666.666 (2)
4、土地使用年限
土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
※居住用地70年；
※工业用地50年；
※教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
※商业、旅游、娱乐用地40年；
※综合及其他用地50年；
三、专业名词及基础知识
1、五证两书
五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》
两书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；
可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
2、所有权证：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。
共有权证：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属。
他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。
3、容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有
20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为
0.8〈建筑密度为80%〉）
备注：建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。
4、面积
总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；
总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；
建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
基底面积：基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计
