建筑物区分所有权理论

论建筑物区分所有权制度内容摘要：建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权、公用部分持分权及因共同关系所生的成员权三要素所构成的特别所有权。

就立法而言，现阶段我国的思路仍采用的是民法模式，从完善法制建设和与国际接轨的角度考虑，应尽快制定独立的建筑物区分所有权法。

本文对建筑物区分所有权的历史背景、概念、具体理论作一简单的探讨，以期对我国关于区分所有权立法的进一步完善提供一定的参考。

关键词：建筑物区分所有权概念；专有权；共有权；成员权2007年3月16日，十届全国人大五次会议《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。

至此，建筑物区分所有权制度在我国得以正式和全面地确立。

标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。

但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。

《物权法》对建筑物区分所有权的规定还过于原则，过于简单，对实践中的许多建筑物区分所有权法律关系难以有效调整。

并且随着经济的发展，技术的日新月异，人们对区分建筑物利用的层次不断加深，范围不断扩充。

新的建筑物区分所有权法律关系不断产生，需要进一步对建筑物区分所有权制度进行完善。

一、建筑物区分所有权的内容建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。

专有权、共用部分共有权及成员权,作为构成建筑物区分所有权的复合要素，是相对独立而又不可分离的权利。

区分所有人可以分别行使对专有部分的权利，对共同部分行使共用权，对管理建筑物行使成员权利。

区分建筑物所有权的结构中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，成员权处于附属地位。

在区分所有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权及成员权。

①（一）专有所有权的概念专有所有权，又称“专有权”或“特别所有权”②。

试论我国的建筑物区分所有权摘要：近代工业化以来，各国城镇化进程加快，大批人员涌入城市，城市土地与住宅面积的急缺催生了高层建筑物的产生和推广。

随着我国住房制度的改革和高层建筑物的大量出现，建筑物区分所有权已经成为私人财产的重要形式，牵涉亿万群众的切身利益。

《民法典•物权编》第六章规定“业主的建筑物区分所有权”。

建筑物区分所有权规范的建构，既要考虑业主合法权益的保护，又要兼顾整个建筑物的安全与效益，并有助于实现全体业主的自治。

本文将从业主的建筑物区分所有权的专有权与专有部分、共有权与共有部分以及共同管理权这几个方面来探讨建筑物区分所有权制度规定的合理性以及其需完善之处。

关键词：建筑物区分所有权、专有权、共有权、共同管理权、立法完善一、建筑物区分所有权的含义和特征建筑物区分所有权，全称为“业主的建筑物区分所有权”，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有权人独自使用的部分和由多个所有权人共同使用的共同部分时，每一个所有权人享有的对其专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及各个所有权人之间基于建筑物的管理等共同事务而产生的管理权的结合。

建筑物区分所有权有以下几个特征：1、复合性。

建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有权区管理权三项内容构成，且权利人的身份具有多重性，不同于单一的不动产所有权；2、整体性。

区分所有权人的专有权、共有权及管理权三者共为一体不可分离。

在转让、继承、抵押时，应将三者一起转让、继承、抵押；3、专有权的主导性。

在三项权利中，专有权具有主导性，具体体现在：（1）区分所有人取得专有部分所有权即取得共有权及管理权。

（2）专有部分所有权的大小决定共有权及管理权的范国。

（3) 区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及管理权并不单独登记；4. 客体的多元性。

客体包括专有部分与共有部分，而不是仅局限于其中一部分。

二、专有权立法规定及完善专有权即专有部分所有权，系空间所有权，是建筑物区分所有权人对专有部分可自由占有、使用、收益、及处分的权利。

建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。

物权法适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。

《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。

标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。

但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。

本文从建筑物区分所权法律内涵的基础理论入手，分析不足并提出完善的立法建议。

一、建筑物区分所有权制度特性《中华人民共和国物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。

”从《物权法》第73条的规定来看，本法条包含了三层意思：（1）建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有；（2）城镇公共绿地，应当归国家所有；（3）对于明示属于个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人使用的地面花园，则应当按照约定归业主个人。

建筑物区分所有杈是一种包括专有所有权、共用部分持分权和成员权在内的三位一体的“复合物权”，具有以下特征：（一）权利主体多重性。

—建筑物区分所有权由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，其主体具有多重身份，既是区分所有建筑物的专有权人，又是区分所有建筑物的共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，并集三种身份于一身。

（二）权利客体多样性。

建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共用部分，同时，由于区分所有建筑物在整体上是一个闭合的物体，因而各个区分所有人形成不可分割的团体关系，其成员对整个建筑物具有不可让与和不可抛弃的权利和义务。

（三）权利内容多样化。

既包括权利主体作为专有权人的权利义务关系，又包括权利主体作为共有权人的权利义务关系，还包括权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，三者合为一体，不可分离。

关于论《物权法》中的建筑物区分所有权摘要：《物权法》第一次引入了建筑物区分所有权的概念，填补了我国在这方面的一项空白。

在这之前只有《土地登记规则》中，对业主的相关权利提供保护，但是规定的非常简单。

随着近年来越来越多的人住进了商品房，这方面规定的不足逐渐显露出来，开发商、物业公司以及业主之间的矛盾日益突出。

《物权法》的颁布虽然确立了建筑物区分所有权，但其规定还是较为粗糙。

本文就针对《物权法》中的一些问题来谈谈建筑物区分所有权。

关键词：建筑物区分所有权专有权共有权一建筑物区分所有权概述社会生活中存在着各种各样的矛盾，有主要矛盾次要矛盾，但主要矛盾和次要矛盾是相互转换的......这是哲学中的描述，更是一个真理。

前些年十分火爆的房地产市场，近一年多出现了持续低迷，各地特别是大城市的房价在不断下滑。

房地产甚至已经不是当今社会的一个关键词，因为随着社会的发展又出现了很多新的焦点，比如原油价格、股市、经济危机成了近来我们关注的对象。

虽然房地产不再像以前这么热，新闻媒体也不再像以前那样关注，但是作为我们生活中最基础的住房，不可否认的是每个人这一生中一个很重要的问题。

既然是基础，不管它的经济价值如何波动（那些是经济学中关注的问题），从法律的角度来讲，这始终都是一个我们要关注要改进要完善的领域。

但是在这里我所关注的不是房地产交易的过程，而是针对房地产中各建筑物的权利义务划分问题，专业名词就是建筑物区分所有权。

建筑物区分所有权是《物权法》第一次将这个概念引进我国，随着近年来越来越多的人住进了商品房，无论是业主与开发商之间还是业主也物业公司之间的纠纷都非常的多。

关键还在与物业产权划分部分的混乱。

很多时候说不清争论的问题谁享有权利，有怎样的权利，建筑物区分所有权就是一个保护业主合法利益的一项专门的制度。

二规定建筑物区分所有的必要性第二次世界大战之后，各个国家都出现了住房危机。

为了解决人们的居住问题，各国政府都纷纷兴建高层建筑物。

建筑物区分所有权制度与物业管理建筑物区分所有权制度与物业管理建筑物的所有权是指对该建筑物的控制和支配权力，是建筑物的最终支配者。

建筑物的所有权制度是指建筑物所有权的法律规则和制度，它是建筑物地位和利用的基础，对于建筑物的使用、改建、出租、转让等行为均有严格的规定。

建筑物的所有权制度在不同国家和地区存在一定的差异，但是其核心思想是一致的，即地球是不可分的，因此建筑物的所有权分为分权和整权两种基本形式。

分权制度建立在法律和法规的基础上，所有权由建筑物所有人拥有，但是建筑物内部空间的使用权可以被划分给其他人。

整权制度则由集中制度来管理，只有建筑物所有人可以控制建筑物的内部和外部空间。

在建筑物所有权制度下，物业管理是附带于所有权的权利和义务，建筑物所有人不能将物业管理全权委托给他人，必须承担一定的责任和义务。

物业管理是对建筑物进行管理、维护和保护的行为，包括安全和环境保护，维护和修缮，清洁和卫生等。

物业管理是保证建筑物利用顺畅和建筑物维护稳定的重要手段。

物业管理的实施需要依赖于物业管理公司和物业管理制度。

物业管理公司是实施物业管理的具体执行单位，它需要根据物业管理制度对建筑物进行管理、维护和保护。

物业管理制度则是对物业管理进行规范和限制，包括管理目标、管理人员、管理策略、管理规范等。

物业管理制度的制定需要参考建筑物所在地的法律法规和市场需求，制定适合于自己的管理制度。

在物业管理的实践过程中，需要特别注意以下几点。

首先，物业管理需要保证环境卫生和环境安全，包括垃圾清理、消防安全等。

其次，物业管理需要保证建筑物的正常使用，包括电梯、门禁等设备的维护。

最后，物业管理需要保证建筑物的维修和保养，包括墙面刷漆、瓦顶检修等。

总的来说，建筑物区分所有权制度与物业管理是建筑物正常运行和利用的基础，合理的所有权制度和物业管理制度是建筑物维护和管理的基础。

建筑物所有权制度需要依照法律法规进行设定，物业管理则需要依据实际情况制定相应的规章，并加强执行，这样才能保证建筑物的正常使用和平稳运行。

[建筑物区分所有权]建筑物区分所有制度建筑物区分所有权的客体的确定建筑物共有部分的法律特点与专有使用权基地使用权的确定与共有关系各区分所有人的团体关系的建立第一节建筑物区分所有权的客体所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。

所谓建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。

如前所述，建筑物区分所有权是由共有和单独所有构成的。

因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。

单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。

共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。

由于在区分所有情况下，只能以共有和专有部分作为所有权客体而不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程中，如果各个所有人已就各专有部分进行了登记，那么就不能再将整1/ 5个建筑物登记为这些人共有。

目前由于我国有关房屋登记制度并未对建筑物区分所有的登记作出规定，因此在实践中重复登记（专有部分登记后又将整个建筑物作为共有财产进行登记）现象十分严重。

这样就必然会产生将区分所有等同于共有的误解，从而不利于明确产权归属，解决产权纠纷。

在区分所有情况下，单独部分经分割以后成为区分所有权的客体，必须要具备如下几个条件：第一，必须具有构造上的独立性。

构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分不同部分并为各个所有人独立支配。

如一排房屋以墙壁间隔成户。

在法律上要求构成上的独立性的原因在于，一方面，由于区分所有是要将建筑物分割为不同部分而为不同所有者单独所有，因此单独所有权的支配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、楼地板、大门等作间隔和区分标志。

论建筑物区分所有权制度摘要：建筑物区分所有权制度作为一项重要的物权制度，直接关系到业主的切身利益而受到关注，涉及区分所有权的纠纷不断增加，我国《物权法》对建筑物区分所有权亦作出了专门规定。

本文拟从建筑物区分所有权的概念、建筑物区分所有权的特征、建筑物区分所有权在实务中的几个具体问题、与相邻权的关系等方面，对建筑物区分所有权的相关问题加以探讨。

关键词：区分所有权特征实务相邻权一、建筑物区分所有权的概念关于建筑物区分所有权的概念，在学说上有“一元论说”、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。

其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。

我国《物权法》第70条采取“三元论说”，根据该条规定，建筑物区分所有权，是指多个所有人共同拥有一栋多层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的专有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。

简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。

（一）专有所有权专有所有权，指区分所有人对专有部分所享有的权利。

理论及实务上大多数都认为，专有部分是“具有构造上和使用上的独立性”的建筑物部分。

所谓构造上的独立性，是指一专有部分与其它专有部分或共用部分由墙壁、天花板、地板等分隔开来，形成一个独立的空间；使用上的独立性，则指一专有部分具有满足区分所有人社会经济生活需要的机能，以能否单独使用及有无独立的经济效用为判断基准，并以区分的明确性、间隔性、通行直接性、专用设备的存在及共用设备的不存在为考察因素。

（二）共有所有权建筑物区分所有人的共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。

共有权具有以下属性：1．不可分割性。

根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。