宁波城市综合体研究及国内外案例分析

“万达广场”模式城市综合体研究王飞翔杭州华联置业有限公司【摘要】建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

万达集团历经十余年打造的以“万达广场”为品牌的城市综合体实现了快速发展，预计２０１２年实现开业７０座万达广场。

对万达模式城市综合体的研究极具现实意义。

【关键词】商业地产万达广场城市综合体综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。

随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。

创立于１９８８年大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国开业４９座。

持有物业面积９０３万平米。

万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Ｈｏｔｅｌ），写字楼（Ｏｆｆｉｃｅ），公共空间（。

ｕｂｌｉｃＳ。

ａｃｅ），购物中心（Ｓｈｏ。

ｉｎｇｍａｌｌ），文化娱乐休闲设施（Ｃｕｌｔｕｒｅ＆Ｒｅｃｒｅａｔｉｏｎ），公寓楼（Ａ。

ａｒｔｍｅｎｔ）等，提取这六大方面的英文字母首个单词，简称ＨＯ。

ＳＣＡ。

一、“万达广场”演进过程万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店。

发展到第三代城市综合体，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。

万达广场发展的三个阶段第一阶段（２００２－２００３）第二阶段（２００４－２００５）第三阶段（２００６至今）商业内容单一主力店加少量商铺多业态商业广场多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接城市综合体涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能经营模式主力店租赁；商铺销售以租赁为主住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市新开发区或ＣＢＤ代表项目长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京沈阳、武汉、南宁北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、评价业态比较单一，体量较小。

村发展留用地开发状况分析及思考宁波城市土地储备中心 张秋华 罗叙文随着工业化、城市化的推进，农村的土地被大量征用，为缓解征地各类矛盾、构建和谐社会，保障失地农民长远生计、促进村级集体经济长远发展，10%村级发展留用地政策在此背景下应运而生。

北京、广东、湖南等省市从1998年前后开始了留用地的发展，到目前的遍地开花。

2002年宁波市人民市政府办公厅下发了《关于做好市区村发展留用地工作的意见》（甬政办发〔2002〕268号），对村发展留用地的适用对象、面积计算、使用、管理等提出了明确意见。

自此开始了村发展留用地政策的执行工作，这项政策也是具有宁波地方特色的一项政策，不少兄弟城市前来取经、学习。

在发展的同时也遇到了很多的问题和困惑，近年来，关于提高村级发展留用地开发效益的呼声强烈。

一、宁波村发展留用地政策执行现状（一）政策分析2005年，市政府办公厅下发了《关于完善宁波市区村发展留用地使用管理工作的意见》（甬政办发〔2005〕131号），分别从目的、适用对象、面积核开发成功案例Copyright©博看网 . All Rights Reserved.（一）高度重视，将提高留用地开发效益工作列为 3.土地作价入股合作开发。

当前农村工作的重点来抓4.委托经营开发。

1.各区建立落实留用地开发建设管理服务机构。

地，效益明显。

村集体以村级留用地作村级发展留用地能够落实的指标相当紧张，而面对价入股的形式与企业合资成立一股份公司，由该企业负已落实的留用地，如果不能提高其开发效益，势必造成责具体经营，村根据作价入股股份的数量，每年享受一可利用土地资源的浪费，也会影响村集体经济收益的增定比例的盈利分红。

长和农民收入的增加。

应对留用地开发建设工作引起高由村集体与街道（镇）牵头成立度重视，把这项工作放到壮大农村经济，增加农民收第三方资产经营公司，将村级发展留用地统一交由资产入，统筹城乡协调发展的重要位置上来。

经营公司规划使用。

大型社区注重在建筑布局上统一合理规划，多元化建筑、居住空间、园林环境的有序融合，更加注重一个社区提供生活配套设施齐全及其特有文化集成。

代表楼盘：杭州翡翠城、海宁百合新城、青岛理想之城、济南全运村等。

大型社区绿城产品杭州翡翠城实景项目占地1400亩，总建面150万方，包括多层、高层、排屋等海尔绿城•济南全运村实景项目占地1200余亩，总建面100余万方，包括高层、多层、产项目占地约4800亩，总建面150万方，位于海南岛东部的陵水，绿城•蓝湾小镇实景图项目占地约4800亩，总建面150万方，位于海南岛东部的陵水，集中交绿城•高福小镇项目占地约1024亩，总建面67万方，位于三亚，集高档度假生三亚高福小镇三亚高福小镇三亚高福小镇在积累十余年的住宅产品营造经验之后，绿城悉心研究城市发展方向，并以独到的眼光，开始打造契合城市未来、代言城市价值的城市综合体项目。

代表楼盘：千岛湖度假公寓、温州鹿城广场、杭州蓝色钱江、台州玉兰广场。

城市综合体绿城产品绿城•温州鹿城广场效果图项目占地200亩，总建面近46万方，由写字楼，超五星“君悦”酒店及高品质住宅组成，其中塔楼高350米，为目前浙江第浙能绿城•台州玉兰广场效果图项目占地约257余亩，总建面约38万方，是聚合一站式购物中心、五星级酒店、高档写字楼、精装修公寓等多种物业的城市综绿城•诸暨绿城广场效果图项目占地550余亩，总建面约100万方，建筑形态涉及大型购物项目占地约42亩，总建面约28万方，建筑形态涉及五星级酒店、百大绿城•西子国际效果图精装城市公馆、国际化甲级写字楼和国际名品广场等高端物宁波中心效果图项目占地约170亩，总建面88万方，是集全高端住宅、商业、酒店公寓、超五星酒店、写字楼以及城市地标建筑于一体的城绿城•青岛深蓝广场效果图项目占地约52亩，总建面35余万方，集一线海景高端住宅、白金五星级酒店、5A甲级写字楼等，其中1栋超高层为青岛第绿城的写字楼与商用物业，整合多项资源建设而成，经典理性的设计风格和现代全功能的商务理念，使这些产品成为城市中最高档和最具升值潜力的商用物业之一。

鄞州万达商圈分析一、商圈形态鄞州万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。

万达广场的建设将加速鄞州中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后宁波市的又一商业中心。

鄞州万达属于商业区。

商业行为集中之区，其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容院林立。

如：一些商业广场，城市主要商业街，其消费习性具有快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。

一、人口规模及特征鄞州中心城区目前的人口密度还不高，尚达不到支撑万达广场所需的市场容量。

二、经济基础和购买力分析万达项目定位中高消费群体，地理位置很好，经济也发达，鄞州万达广场目前针对的主要还是鄞州中心城区及海曙、江东的部分消费者，购买力不大。

三、竞争状况分析万达广场整体开业后，将成为继三江口商圈之后的第二大商圈。

与天一广场竞争不可避免，万达宁波项目与宁波传统核心商业天一广场相隔不远，两个商业体竞争是不可避免的。

从位置上来说，万达项目要差一些，万达项目定位中高消费群体，天一广场以中低端消费为主。

按照万达的定位，15 万平方米的购物中心的服务半径是周围10 公里之内，覆盖人口50万左右。

万达对项目做好两年培育期的心理准备。

集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广场，被誉为了宁波的“商业航母” 。

除天一广场外，宁波老外滩、和义路滨江休闲广场，是继天一广场之后宁波市政府的两个大型旧城改造项目，均处于沿江滨水区域，是宁波市政府打造“三江六岸，百里长廊”的中心地块，与宁波天一广场一起，构成三江口精品消费商圈。

从万达广场开车至市中心，普通时速的情况下，大约要20分钟左右。

这20分钟的车程，在万达广场“新鲜劲”过去后，就阻挡了不少消费者的脚步。

此外，万达广场原先一直希望“笼络”的县(市)、区居民，忠诚度明显不高。

对于很多县(市)、区居民而言，来宁波市中心的方便程度与万达广场相差不大，而由于市中心交通发达，有时候去天一广场更为方便。

穿鼻岛能源储运项目项目名称：穿鼻岛能源储运项目项目所在地：大榭开发区所属行业：石化项目规模（总投资）：5亿美元项目背景及建设条件：穿鼻岛离大榭本岛500米，四面环海，紧邻深水航道，全岛面积2.238平方千米,可利用土地为1.367平方千米；海岸线全长6.57Km，其中深水岸线1.6Km，离岸100m水深可达20m以上，可建设45万、10万、5万吨级码头各一座，及5000吨级码头若干座。

规划建设管廊桥与大榭本岛连接。

项目准备或进展情况：目前处于项目规划阶段合作意向或洽谈对象：拥有资源的大型能源仓储、中转、贸易公司项目建设规模和内容：码头、罐区合作方式和内容：不限项目中方提供合作的土地以及水、电等公用工程条件：项目招商单位简介：大榭开发区是国家级开发区，是宁波市三大石化产业基地之一，港口资源得天独厚，基础设施完备。

经过20年的发展，引进了日本三菱化学、韩国韩华化学及中石化、中石油、中海油、万华化学等一批国内外知名石油化工企业。

大榭具备发展临港石化的极佳条件。

联系人：沈一斌联系人手机：159****2199联系电话：*************邮箱：******************Chuanbi Isle Energy Storage&Transit ProjectThe Name of the Project Chuanbi Isle Energy Storage&Transit Project The Location of the Project Daxie development zoneIndustry PetrochemicalThe Scale of the Project(TheTotal Investment)USD500millionThe Background and Construction Condition of Project 500m away from Daxie Island,surrounded by the sea,and next to the international shipping lane.Total area reached2.238km2, and available land area reached 1.367km2. Total length of coastlines reached 6.57km, and deep-water coastlines are1.6km.Depth of water could reach over20m only100m off the land,and a450,000-ton,a100,000-ton,a 50,000-ton and several5,000-ton berths could be built.There is a pipe bridge between Chuanbi Isle and Daxie Island in plan.Preparation or Progress of theProjectBeing planned at presentThe Cooperation Intention or Negotiation Object Large energy storage,transit and trade companies,company with resources is betterConstruction Scale and Contentof the ProjectBerths,tanks Cooperative Modes and Content unlimitedThe Chinese side of the Project to Provide Cooperative Conditions Land and utilities,such as water, electricity,and so on.Brief Introduction of Project Investment Unit Daxie development zone is a national development zone,one of Ningbo three petrochemical industrial bases.Daxie has outstanding port resource and complete utilities.After over20years’development,Daxie has attracted a number of famous petrochemical companies,such as Japan Mitsubishi,Korea Hanwha,Sinopec, CNPC,CNOOC and Wanhua Chemical.Daxie is the best choice to develop port-based petrochemical industry.Contacts Shen Yibin Contact’s Mobile phone Number159****2199 Telephone*************E-mail******************东钱湖新城文旅商住综合体项目名称东钱湖新城文旅商住综合体项目所在地东钱湖旅游度假区所属行业旅游休闲项目规模（总投资）90亿元人民币项目背景及建设条件项目位于东钱湖新城核心区，新城规划在空间结构上呈一廊、二轴、四大组团布局，结构的中心是1.59平方公里的东钱湖新城核心区，由湖滨的休闲度假区、河岸的复合商业区、河畔的商务办公区以及滨水住宅区等组成。

关于万达集团并购美国AMC影院的案例分析摘要：历时两年的艰苦谈判，大连万达集团昨日终于和全球排名第二的美国AMC影院公司签署了并购协议，预示着万达集团的国际化战略迈出了实质性的一步。

万达负责人同时透露，目前旗下万达院线已经预披露信息，上市已进入落实反馈意见阶段，上市审核目前正在进行中。

对于AMC公司未来安排，该负责人表示，由于国内外消费者群体和投资者群体差异较大，以及境内外经济、文化发展程度和境内外企业的经营理念、管理水平的不同，万达集团目前暂无整合两地院线公司的计划。

万达集团正在认真评估、研究万达院线和AMC公司未来发展战略，并不排除待万达院线上市后，在万达院线具备资金实力及相应管理水平、符合国内相关政策和法律法规要求的前提下，择机将AMC公司股权资产注入万达院线；当然，也不排除双方继续保持既有经营区域和管理体系不变，各自独立经营。

据悉，此次并购总交易金额26亿美元，包括购买AMC公司100%股权和承担债务两部分。

万达同时承诺，并购后投入运营资金不超过5亿美元，万达集团总共为此次交易支付31亿美元。

关键词: 商业地产外套大连万达并购形式后期整合并购动因正文企业发展的历史：创立于1988年的万达集团，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。

截至2011年，企业资产2200亿元，年收入1051亿元，年纳税163亿元，已经成为中国民营企业的龙头企业。

万达从2005年开始大规模投资文化产业，已进入中央文化区、大型舞台演艺、电影制作放映、连锁文化娱乐、中国字画收藏五个行业。

万达文化产业投资已超过100亿元，成为中国文化产业投资额最大的企业。

企业成立之初，万达启动了大连市西岗区北京街旧城改造，成为全国第一个进行城市旧区改造开发的企业，在全国首创城市旧区改造的发展模式。

上世纪90年代初期，万达年房屋销售量占大连市房地产售总量的两成以上，在大连房地产企业中脱颖而出。

1993年：成为全国首家跨区域发展的房地产企业万达赴广州番禺开发侨宫苑小区，成为全国首家跨区域发展的房地产企业，获得跨区域开发的宝贵经验。

集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究——以宁波南部商务区为例同济大学同技联合地下空间规划设计研究院20XX.03目录一、研究概述1.1立题背景浙江省是长三角区域中的三大发展核心区域之一，经济社会基础好，城市化发展迅速，自钱江新城成功地实施以政府为主导的综合开发建设之后，宁波南部商务区，已将多个公共用地和权属地块的地下空间资源实施统一规划、统一开发，人防工程与普通地下室整合建设，从“连通”上升为“合建”，成为新时代背景下地下空间资源综合开发利用，实现“成片连网、互联互通、整合建设”的新途径，成为人防工程与地下空间和城市建设融合发展的新创举。

宁波市南部商务区的先行先试及创建的集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建设管理经验，在20XX年7月举行的“浙江省城市地下空开发利用现场会”中得到与会领导和专家的一致好评，被誉为浙江省城市人防工程与地下空间统一规划、整合开发建设与管理的新样板。

为了进一步调研分析和总结提炼宁波南部商务区人防工程与地下空间整合建设与管理的成功经验，省民防局设立本课题，把宁波南部商务区列为示范案例，开展深入调研分析。

1.2研究目的与意义以宁波南部商务区为示范案例，通过系统深入调研，进一步系统梳理分析集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合开发在规划、建设、运营、管理等方面的试点做法与模式创新，总结提炼成可以分享的经验模式。

同时，结合对浙江省新城镇化发展的现状与未来需求的调研分析，探讨宁波南部商务区的“整合建管”模式在全省其他类似片区实施“集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管”（简称：“整合建管”）模式的基本体系；并对“整合建管”模式产生的综合效益创建基本评估体系，为进一步推广应用“整合建管”模式提供科学参考依据。

1.3技术路线本课题研究采取以下技术路线：二、“整合建管”的现状调研2.1地下空间与人防工程的现状趋势2.1.1地下空间成片联网与集约化发展趋势80年代，我国城市地下空间开发利用的工程主体是人防工程，大多是结建的民用及公共建筑的防空地下室，缺乏连通，单体规模比小，总体数量较少。

宁波历史文化考察报告宁波文化遗产考察报告关于宁波文化遗产的考察报告---游天一阁宁波是我的家乡，虽然我去游览过很多历史旅游景点，诸如杭州西湖、苏州园林、云南大理等等，但还是不及我对宁波的了解。

在小学、中学的春游秋游和与家人的外出旅行中我就已经去过保国寺、天一阁、招宝山等宁波文化遗产，但为了更好地感受宁波文化遗产的文明气息，这次清明回家我又重游了这些古迹。

通过这次考察，我对文化遗产的内涵又有了进一步的体会，也对宁波文化遗产的保护管理历史和现状有了较为具体的了解。

自河姆渡餐稻羹鱼，至三江口以舟作马，荣享“中国历史文化名城”、“海上丝路东方七点”美誉的宁波，自然景观和人文景观交相辉映。

宁波于1986年12月8日被国务院公布为第二批国家历史文化名城。

其历史悠久、文化遗存丰富，在几千年的历史发展中，形成了丰富而独特的文化类型。

全市现有各级文物保护单位320处，其中国家级22处，省级34处，市及县（市）区级264处（截止2007年11月），还有公布的市、县级文物保护点645处。

目前我市国家级文物保护单位总数名列全国110座历史文化名城前列，浙江省第二位，计划单列市首位。

辖区内现有1座浙江省历史文化名城—余姚，3处中国历史文化名镇—江北区慈城镇、象山县石浦镇、宁海县前童镇，2处省级历史文化保护区—余姚市梁弄镇和横坎头村、慈溪市鸣鹤镇，6处宁波市历史文化保护区—月湖历史文化景区、天封塔郡庙街区、天主教堂外马路街区、伏跗室永寿街区、鼓楼公园路街区、镇海口海防史迹保护区。

此外，宁波老城区内还保存着较能体现古城传统风貌特色、但尚未予公布的历史地段，如郁家巷历史地段、毛衙街（莲桥街）历史地段、南郊路历史地段、秀水街历史地段、江北岸原轮船码头以北沿江传统建筑群等。

宁波地域的考古工作可分为四大阶段：第一阶段是二十世纪七十年代以前，考古发掘以清理古墓葬为主；第二阶段是二十世纪七十年代，开始步入遗址发掘时期；第三阶段，二十世纪八十年代以来有计划、有重点的对地下文化遗存进行以考古调查为主体的文物大普查，并开始配合基本建设开展有针对性的考古发掘工作，尤其是党的十一届三中全会以后，考古发掘与研究有了较大的发展；第四阶段，二十世纪九十年代以后到本世纪初，宁波考古事业不断向前发展，并开展了以城市考古为重点，兼顾全市重要基本建设工程的抢救性考古调查、勘探和发掘任务，获得了一批在全国都有一定影响的考古成果。

株洲神农城项目城市综合体可行性报告目录：一、市场论证篇1、项目地位分析2、项目关联的文化价值分析3、项目生存的基本经济基础分析4、行业（产业）宏观发展分析5、城市发展对项目的驱动分析6、项目开发价值分析7、项目竞争优势分析8、经营者市场分析9、株洲消费市场分析10、国内同业态成功案例分析（1）宁波天一广场（2）宁波万达广场11、市场论证结论二、项目开发篇1、项目规划定位2、项目规划理念3、项目规划设计4、项目规划指标5、开发周期及开发计划6、项目开发预算三、投资论证篇1、项目的开发投入2、项目的经营投入（1)项目的市场规划（2)项目的经营思路（3)项目运营资源配置（4)项目运营成本3、项目收益测算4、项目开发资金分析（1）分期开发资金分析（2）资金回笼分析5、项目的风险控制与评估（1）项目前瞻市场不确定风险（2）项目操作模式带来的资金与发展空间风险（3）评估结论四、综合评估篇一、市场论证篇1、项目地位与受关注度的强力支撑炎帝广场位于株洲市天元区天台山路的顶端，为东方神龙铁塔的主出入口，项目地处株洲城市发展的战略性位置，是新老城区交通主轴和开发区绿化主轴的交汇点，由于株洲市委、市政府等相关行政办公机构多座落于此，使本项目成为株洲形象名副其实的橱窗，再加上东方神龙铁塔与炎帝神像两大城市地标性建筑、天台公园得天独厚的自然景观、以及即将形成的集株洲行政中心与商业、经济、文化大都会的综合城市属性效应，促使市民、政府与社会各界对本项目的开发保持着一贯的高度关注。

本项目的成功开发势必极大提升城市公共空间质量、弘扬炎帝精神与展示传播炎帝文化、塑造新区超大综合商业中心，综合提升城市整体形象，增加城市影响力与吸引力、催生都市绿色人文新生活都将产生重大影响，有着广泛的积极意义。

炎帝广场开发项目是株洲市委、市政府列入工作计划的重点工程，更是天元区委、区政府高度关注的重点工程，这些在政府行文与报告中可充分体现与认证。

因此，项目独特的受重视地位与社会各界赋予本项目的高关注度使本项目成功开发的原始动力，从而也为本项目的开发成功提供了理想的外部生存环境。

体育综合体的运营模式与分类分析2018年3⽉，江苏公布了⾸批体育服务综合体。

在14家体育服务综合体共分为三⼤类型：体育中⼼型体育服务综合体、全民健⾝中⼼型体育服务综合体和商业中⼼内嵌型体育服务综合体。

体育综合体还有哪些类型？体育综合体的运营模式是怎么样的？体育BANK对当下体育综合体的发展路径与模式进⾏了整理与分析。

体育综合体依托的优势资源有所不同，最终形成的类型也会形成各具特⾊、不同发展模式的体育综合体类型。

体育BANK通过对各类体育综合体进⾏分析，并参考相关研究发现，⽬前国内体育综合体主要分为⼤型体育场（馆）导向型体育服务综合体、特⾊体育资源导向型体育服务综合体、六边⼯程导向型城市体育服务综合体、商业中⼼内嵌型体育服务综合体。

⼤型体育场（馆）导向型体育服务综合体⼤型体育场（馆）导向型体育服务综合体依托⼤型的场（馆）资源，再不改变场馆的主体结构下，通过直接利⽤、改造利⽤和拓展利⽤等⼿段，在体育场（馆）内或外配置休闲、娱乐、餐饮、商贸、会展、购物等辅助功能，形成以体育场馆为核⼼的建筑群落。

⼤型体育场馆导向型体育服务综合体按照主导功能、提供的核⼼产品不同可以细分为体育休闲娱乐型、体育科技⽂化创意型、商务会展型、综合运动型四类发展模式。

1、体育休闲娱乐型以体育⽂化为形象定位，综合商业、会展、休闲、娱乐、演艺、赛事、酒店等多元业态的消费娱乐型业态集群。

北京奥林匹克⽂化综合区、华熙LIVE·五棵松、上海梅赛德斯奔驰⽂化中⼼等均依靠庞⼤的体育场馆集群，融合演艺、商业等元素的综合体项⽬。

2、体育科技⽂化创意型体育科技⽂化创意型综合体主要以体育科技项⽬体验和消费为主，包括休闲娱乐、购物餐饮、社交聚会等业态。

镇江市体育会展中⼼作为典型的体育科技⽂化创意型体育服务综合体，改造20000平⽶闲置场地及附属功能⽤房，增设超级运动场、创意科教（空模）、⽼年⼈健康中⼼等体育与科技、医疗设施。

3、商务会展型商务会展型体育服务综合体主要以体育商务、会展博览服务为核⼼，集办公、商场、展览、会所、休闲、娱乐等多种业态为⼀体。