美国出租公寓市场发展现状

美国出租公寓市场发展现状美国住房租赁市场包括出租公寓（multi-family）和独立式住宅（Single Family Residences）两种物业类型，其中出租公寓市场是绝对主体，已经占到美国全部商业房地产市场总价值的四分之一。

与目前国内住房租赁市场相比，出租公寓成为独立的房地产投资品种在美国已有50年以上的历史，市场运作专业、规范，市场主体分工精细、明确，市场规则成熟、清晰。

尽管私人资本主导市场发展，但当地政府在稳定租赁市场和保护低收入租户的居住权方面发挥的作用不可或缺。

这对于我国住房租赁市场发展有着重要借鉴意义。

美国出租公寓市场发展现状根据美国2017年人口普查的数据，全国出租公寓市场估值在3.3万亿美元。

根据公寓的房龄、建造质量、设施条件和地理位置等因素，美国定期会对公寓物业进行评级，由好到次主要分为ABC三级，全国平均月租为1000～1600美元。

作为房地产类别中最稳定、最安全的资产，出租公寓占整个房地产行业的投资比重在最近25年内从10%增长到24%。

从出租公寓的供给角度来看，整体供给规模较大，且分布相对集中，主要有以下特征。

一是出租公寓主要集中在全美前25个大都市圈，总人口1.2亿，公寓存量约2260万套，其中纽约都市圈存量最大，人口为1991万，公寓约为510万套。

二是出租公寓的持有者涵盖各类投资人。

其中，个人和私有企业为出租公寓市场主要持有者，占比为68%，机构投资者和上市公司（上市的房地产投资信托基金）持有25%，其余为跨境投资者等持有。

三是政府政策通过多种途径调节中低端市场，但产业整体市场化水平较高。

联邦政府通过平价房屋政策给予中低收入者补助，一些大城市的地方政府通过租金管制的方法来控制租金的上涨。

但享受政府租赁补助或受租金管制的公寓单元只是少数，而且绝大多数运营者和管理者为私有企业。

专业公寓出租企业是租赁住房的供应主体，收入占整个住房出租业的90%以上。

所以住宅租赁整体市场化程度较高。

从出租公寓的需求角度来看，不同代际人口对租赁公寓的需求不断上涨。

据统计，从1965年到2018年，美国租房家庭的比例始终保持在全美家庭总数的31%～37%，租房已经成为美国民众解决居住问题的重要方式。

从住房自有率来看，美国住房自有率自2004达到历史最高的69%后逐年下降，至2016年已经下降至63%。

美国多家庭住房协会（NMHC）和房贷银行协会（MBA）的研究报告预计，未来10年美国对出租公寓的平均年需求将增加超过32万个单位。

从出租公寓的空置率和租金走势来看，2008年国际金融危机以后，全美出租公寓平均空置率一直呈下降趋势，保持在6%～7%，一部分是因为整体上受需求大于供给的影响，另一部分是因为公寓价格持续上升，越来越多的人选择租房。

加之美国经济一直处于复苏并已恢复到危机前的状态，强劲的经济增长率、历史最低的白领失业率推动租金增长高于收入增长幅度。

租金年增长率从201 5年以后一直处于正增长的态势，2018年达到最高点。

从金融供给侧创新的角度来看，除了房地产开发商的自有资金和银行贷款的传统资金渠道外，股权和债券市场丰富的金融产品为住房租赁行业发展提供了助力。

例如，房地产投资信托基金（REITs）是一种通过持有、管理、出租公寓房地产或投资房地产证券来获取利息和租金收入的公司。

REITs通过对租赁物业进行专业化、精细化管理获得超市场的回报率。

美国市场代表性的REI Ts包括股权房地产基金（EQR）和私募股权房地产基金（PERE）。

再如，商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）基于房产租赁者支付的租金使投资者得到稳定的收益，并可以根据不同风险承受能力和收益目标来选择不同的债券级别。

此外，房地产债务基金（Real Estate Debt Fund）可以使投资者持有与房地产相关的固定收益资产的投资池产品，而且借助政府、基金会等提供的低息贷款，还可以投入经济适用房的开发。

政府的定位：租金控制和维护租客权益美国住房租赁体系虽以市场为主要调节方式，但政府意识到住房租赁涉及公共政策管理，房东和租户有较大的权力失衡，应给予承租人特殊的法律保护。

各级政府出台的有关租金管制的法规中较具代表性的是纽约的《稳定租金法》（Rent Stabilization Law）。

纽约州和纽约市政府制定的《稳定租金法》适用于1974年以前建造的拥有六个或更多单元的建筑物，或之后选择加入该计划以换取某些公共补贴的出租公寓楼。

该法律要求，该类租赁公寓的租金不能高于解除管制租金门槛（De regulation Rent Threshold，DRT）。

该门槛在2011年之前是2000美元，之后根据纽约租金指导委员会（NYC Rent Guidelines Board）设定的年租金增长率进行调整。

租金上限自2018年1月1日起调整为2733美元。

它保证了该类租户不受市场租金大幅增加的影响有权续租。

纽约市受《稳定租金法》保护的租赁公寓将近99万套，约占该市所有出租住房存量的45%。

许多纽约市低收入居民都住在该类公寓里，其中，三分之二的租户为低收入者。

另外，为了提高市场对低租金公寓单位的供给，纽约市通过了房地产税法中的减免条款。

例如，在421-a条款下，纽约市房屋开发商可以在减免税期内提供一部分单元作为平价公寓并受《租金稳定法》制约，以换取房地产税的减免，减免税期通常为10～20年。

J-51条款为正在翻新或修缮的现有住宅楼提供房地产税减免。

该条款还为商业建筑转换成住宅项目提供了优惠。

作为交换，开发商或项目所有者同意将那些本来可以不受监管的公寓置于《稳定租金法》管辖之下，直到受惠期期满。

近年来，受惠于税收减免条款，稳定租金公寓总量在2017年出现反弹。

为解决低收入人群的住房问题，美国政府出台了三个方面的政策。

一是为新建经济适用房或平价出租公寓项目和装修提供财务援助。

二是政府帮助低收入家庭支付超过家庭收入30%的租金部分。

三是直接援助，如旨在帮助中低收入家庭的社区发展综合援助计划，以及政府提供公共住房。

其中，建造公共住房对解决美国社会特别是都市内核（inner city）的贫穷集中和种族隔离社会问题有正面意义。

但很多公共住房疏于维护，加之其在社会大众的负面形象，使公共住房失去了原来作为私有市场有益补充的角色，逐渐走向衰落。

美国出租公寓产业运营基本模式出租公寓投资周期一般可以分为三个阶段：地产开发期（pre-stabilizat ion）、稳定阶段（stabilization）和成熟（stabilized）阶段。

市场参与者主要提供开发、投资、服务和融资四类服务，不同阶段的市场参与者及其服务内容不同，如表1所示。

在出租公寓产业价值链中，开发商、房地产投资者和投资管理公司是出租公寓资产的拥有者，并从其所有权中获得回报。

公司、零售商、个人为最终用户，在租赁环节中支付资产使用费，即租金。

房地产经纪人、物业经理、保险公司和其他服务提供商发挥资产所有者和最终消费者之间桥梁的作用，从增值服务（如撮合交易）中获得收入。

银行和其他贷款人通常是房地产交易中买卖双方之间的金融中介机构。

项目开发公司是租赁公寓在开发阶段的主要参与者。

一般在项目初期，项目公司会以合伙制形式注册成立，普通合伙人（GP）是发起人（个人或公司），有限合伙人（LP）为投资者。

项目发起人代表合伙企业寻找、收购和管理房地产，负责整个项目顺利完工。

资产持有者可以通过转让持有财产使用权或出售所有权来获得租金收入和资本增值。

在大型机构投资环境中，开发者、资产所有者和投资经理通常专注不同的细分领域，并采用不同的业务模式，一些资产持有者同时也兼任投资经理和开发者的角色。

出租公寓资产持有者主要为养老基金、主权基金、私募基金和资金池、公共基金和专注房地产的产业基金等，比如通用养老基金、大都会人寿保险和西蒙房地产信托基金。

房地产投资管理公司（Investment Manager，IM）是房地产投资方面的专家，在投资过程中运用专业知识帮助资产持有者管理旗下资产组合的风险和回报，投资管理公司主要收入为管理费或咨询费。

其中，黑石集团（Blackstone）、布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield）和美国保德信金融集团投资管理公司（PGIM）是美国房地产投资管理市场的领头羊。

服务提供商和中介（Service Provider and Intermediaries）主要包括商业房地产经纪人、财产保险公司、房地产管理公司，以及注册会计师、律师等，为出租公寓业务的各个环节提供关键服务使市场运转，比如撮合交易（经纪人）、保险财产（保险公司）和并购（投行）以及日常物业管理（物业经理）等。

商业银行、寿险公司和政府机构提供的贷款是公寓投资者和业主的传统资金来源。

商业银行是出租公寓项目的传统贷款方，地方和社区银行给当地项目贷款，大型商业房地产项目则由大型货币中心银行（money center banks）和银团来承贷；寿险公司已超越商业银行成为最大的出租公寓项目贷款的出资方；政府机构为符合联邦政府房屋署方针政策要求的出租公寓项目提供资金和保证。

高科技应用催生出租公寓市场模式创新随着科技的进步和新经济的兴起，公寓行业和房地产行业的新商业模式和商业趋势值得注意（见表2）。

为资产所有者提供网上市场和物业服务。

例如，Renters Warehouse（“租户仓库”公司）为租赁公寓的投资者（超过22000个住宅）提供专业的物业管理，并且还提供网络服务平台，连接租赁公寓的买家和卖家、房东和租客（平台上可供交易的资产达到210亿美元，交易量为4.9亿美元）。

该公司提供C 2C的拎包入住的全套解决方案，为小型房地产投资者购买租赁公寓，寻找租户及管理日常业务提供了便利，同时通过专业化物业服务提升了公寓的品质和租金价格，有利于提升出租公寓市场的交易流动性。

利用科技来提高租户体验。

例如，Invitation Homes创建了一套高科技管理系统，对其拥有的8万多套独立式住宅租赁单元提供标准化服务，使其管理的租赁住宅服务水平保持一致；同时通过分析租户生活习惯，为租户提供公寓定制化服务，缩短租户入住出现的适应期，提高客户黏性。

其中，Invitation Homes通过VR功能让潜在租户足不出户网上选房，在虚拟中介的陪同下参观房屋。

潜在租户也可以从该系统申请代码和使用人脸识别的方式，直接打开房门的电子锁，实现独立看房。

风险资本投资的一站式模型。

例如，Divvy创建了一个可能改变人们购买公寓方式的新概念，具体过程为：潜在买家找到了心仪并符合Divvy购房标准的房子，Divvy通过中介购买后作为房东将其出租给潜在买家。

在租期内，月供的75%是租金支出，25%用于购买房子的“股权”。

累计住满三年后，客户就有了10%首付的能力，可以选择贷款买房或者继续租房。