案例分析：北京典型购物中心的面积配比北京商业正快速进入购物中心时代。
从3万平方米的银座Mall，到60余万平方米的金源新燕莎Mall；从核心商圈的东方新天地、大悦城，到郊区型购物中心永旺国际商城，近年来，北京的购物中心建设可谓遍地开花。
列入该中心统计的北京市购物中心、类购物中心项目已达180余个。
在商业领域内，如果说超市经营是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
那么怎样的"业态组合"才是最合理的呢？■新中关购物中心（共4.7万平方米）品牌专卖：约2.5万平方米（如ESPRIT、ONLY等）餐饮：约0.8万平方米（如肯德基、星巴克等）超市：约0.1万平方米（屈臣氏、好邻居）影院：约0.5万平方米（金逸国际影城）教育、健身、美容：约0.8万平方米（如天才宝贝等）■东方新天地（共10.2万平方米）百货：约0.8万平方米（晨曦百货）品牌专卖：约5万平方米（如CARTIER等）餐饮：约1.4万平方米（如俏江南、桃花岛等）超市：约0.4万平方米（华润、屈臣氏）影院：约0.8万平方米（新世纪影城）体育专业：约0.5万平方米（运动100）形象展示店：约0.8万平方米（如苹果、SONY等）其他：约0.5万平方米■SOLANA蓝色港湾（共15.2万平方米）百货：约1万平方米（美瑞百货）家居：约0.8万平方米（美瑞家居）品牌专卖：约5.5万平方米（如白领、ZARA等）餐饮、酒吧：约3.2万平方米（如蕉叶餐厅、沸腾鱼乡等）超市：约0.6万平方米（BHG精品超市）影院：约0.6万平方米（SAGA传奇时代影城）娱乐：约1.4万平方米（全明星滑冰等）健康/美容：约0.5万平方米（如丝芙兰、贝黎诗等）藏酒/雪茄：约0.8万平方米（如Channel wine等）儿童用品：约0.5万平方米（如红黄蓝、水孩儿等）其他：约0.3万平方米■石景山万达场商业部分（9.6万平方米）百货：约2万平方米（万千百货）超市：约1.4万平方米（家乐福、屈臣氏）品牌专卖：约2万平方米（如ONLY、VERO MODA等）餐饮：约1.2万平方米（如必胜客、味千拉面等）影院：约0.8万平方米（万达国际影城）电玩：约0.3万平方米（神采飞扬）家电：约0.5万平方米（国美电器）体育专业：约0.5万平方米（运动100）娱乐健身：约0.7万平方米（如大歌星KTV等）其他：0.2万平方米（注：以上数据以建筑面积计，各业态会随项目定位调整有所变化）。
如何评判一家购物中心之三：业态分析3.1 业态是什么？业态是针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。
3.2 业态的分类购物中心的业态可分为零售、娱乐和餐饮三大类。
商业：娱乐：餐饮 = 52:30:18这个比例被称为商业黄金分割定律。
对不同的国家、地区、项目，其指导意义不尽相同，但在一个更加以人为本的体验经济时代，要在激烈的市场竞争中取得更大优势，对娱乐配套进行更大的投入是十分必要的。
还有一种比例为：商业：娱乐：餐饮 = 55:25:20香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服装配饰鞋帽、美食、珠宝精品、美容美发个人护理等商户。
其中，服装配饰鞋帽的商户数量是最多的，其次是美食、珠宝精品、美容美发个人护理等类商户，这四大类商户构成了购物中心商户的主体。
在香港现存的购物中心当中，餐饮平均占到香港购物中心总承租面积的25％以上。
其中社区型购物中心所占比例最高，餐饮平均占到总承租面的28％。
区域型购物中心略低，平均占到总承租面积的22％。
深圳万象城业态组织店铺数量主力店5家(real时尚百货、Ole超市、嘉禾影院、冰纷万象滑冰场，顺电)，餐饮44家，其余213家业态面积比例主力店/次主力店40%，国际名牌3%，精品店22%，餐饮15%，娱乐20%深圳COCOPARK业态组织店铺数量：主力店2家(百老汇影城、吉之岛超市)，餐饮40家，其余128家。
业态面积比例：零售47%，餐饮41%，服务7%，电影院5%。
香港圆方业态组织业态面积比例：主力店2家(Threesixty超市、The grand影院)占23%，其他77%。
名牌购物 26.11%，餐饮12.74%，娱乐21.02%，服装14.65%，美容25.48%。
3.3 购物中心中业态的五个考虑因素:内容:包含零售、娱乐和餐饮三大类。
区域购物中心的商业规划技巧文/王裕强（上海港汇房地产开发有限公司董事/副总经理）购物中心（SHOPPING MALL）是以购物为主体，辅以休闲、娱乐、餐饮、社区服务、大型影院等多功能商业业态，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。
购物中心在国外经历半个多世纪的发展，已发展成一种成熟的商业业态，并在实践中形成八大类型：便利型、近邻型、社区型、区域型、超区域型、直销折扣型、主力店型、特色型，每种模式都有各自的生存空间和差异特征。
上海是中国最早引入购物中心业态的城市，1999年年底上海港汇广场的开业拉开了上海区域型精品购物中心的帷幕，随后恒隆广场等购物中心相继开业，使购物中心的建设成为上海城市商业发展的一个热点，并且随着上海城市经济的高速发展和城市化进程的推进，上海出现了郊区购物中心和社区型购物中心。
目前上海购物中心（含在建）数量约占全国购物中心总量的20%左右。
中国56%的购物中心的投资背景是大型房地产集团，其次才是零售商和投资机构，但现代购物中心不再仅仅是房地产经营的观念，更是商业经营管理的观念，除了追求物业价值的上升，更要考虑到与零售商和消费者的资源整合与利益共享，要通过对购物中心的统一管理运营实现不动产的价值增值。
作为商业地产项目，“商业”是其灵魂，首先必须遵循商业规律。
统一运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。
作为一家大型商业房地产开发商，其管理运营的精髓就是要把多元的经营单位和多样的消费形态统一到一个经营主题和信息平台上。
包括统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。
其中“统一招商”又是后面三个统一工作的基础与起源，这项工作的成败得失不仅决定了购物中心的规划是否成功，而且决定了后期购物中心商业运营的管理能否成功。
不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
