2017购物中心市场业态及品牌分析

商场品牌撤拒的原因分析走在城市的街道上，会时不时地看到一家家商场挂出闭店清仓大甩卖的牌子，然后里面的商家撤柜，整个商场或改造或倒闭！近年来，市场竞争愈发激烈，百货商场红利流失，新零售时代正在来临。

各地的实体商业也正在大换血，各大实体商业都在努力挣扎着转型，那一批没熬过去的，就开始集体溃败。

这一次的溃败，不仅是那些已经老旧化的商场，即使是一些一二线城市繁华地段的百货商场，也会出现店铺无人光顾、大量店家亏损，最终导致闭店或改造的案例。

有人发出感慨，这么多实体商场齐齐倒闭，肯定是因为电商的冲击！虽然电商对实体商场的冲击确实存在，但这只是造成倒闭潮的原因之一。

那造成实体商场倒闭潮的原因究竟有哪些呢？具体案例解析下面我们先来看看最近几个比较有代表性的，令人痛心的闭店的实体卖场案例。

案例1：北京太阳飘亮购物中心卖场现状：重新开业仅一年时间，位于北京朝阳区安立路的太阳飘亮购物中心现如今已经出现大面积商户撤店。

从一层已经撤店的商户来看，主要为服装品牌，包括几家多品牌集合店等。

地下一层主要为网红餐饮主题街区、影院和超市，还包括一些服装品牌，目前除了影院、超市和部分餐饮品牌以外，大部分商户已经撤出。

二层主要为餐饮，目前还在经营，但也有大面积的闲置区域。

一位正在进行店内清仓的商户表示，商场经营出现了问题，客流下降明显，他说：“我们已经无法承担商场的租金，入不敷出，所以只能选择离开。

”据多位商户和附近居民表示，刚开业的商场人气很高，如今变成这种情况，不免让人感到痛心。

原因调查：1、商场陷入纠纷许久。

目前商场是由两个公司共同运营，在经营理念上无法达成一致。

2、商场内出现了两种截然不同风格的商户。

商场形象无法统一，也导致客流下降。

案例2：西安群光广场卖场现状：西安群光广场的负一层主要是食品售卖区、餐饮食品店和群光超市，餐饮食品店和超市内均没什么客人，整个负一层冷冷清清。

1F到7F主要是珠宝首饰、服装、儿童游乐区等，每层都有很多的空柜，很多商家已经撤柜了。

“海澜之家”零售商业模式分析2017-04-21 07:24⼀、逆势的华丽成绩单。

海澜之家市值突破600亿，超越Coach、Prada、Burberry等世界著名品牌！在服装企业业绩纷纷遇冷的⼤环境下，在A股上市公司的海澜之家成为“另类”。

标准普尔公布的“全球市值最⾼服装配饰奢侈品公司25强名单”中显⽰，来⾃中国的海澜之家排名第14位,市值为94.98亿美元。

榜单排名第⼀的为奢侈品巨头LVMH，其市值为807亿美元，海澜之家市值相当于LVMH的1/8。

随着⽹购成为⼀种潮流，服装业实体店的⽣意越来越难做，近⼏年实体店倒闭潮越来越猛烈。

许多线下零售企业深深地感受到了压⼒，往往做起了线上销售，或是发展020模式。

在关店潮中，海澜之家却逆势疯狂开店，2016年前三季度新增门店972家，相当于平均每⽉开店100家以上，同时在这三个季度⾥营收过百亿，位列2016年前三季度全国服装零售业上市公司总营收榜⾸。

毫⽆疑问，在⾏业⾯临寒冬的情况下，海澜之家逆势交出了⼀张华丽的成绩单！除了辉煌的销售业绩，在品牌传播上，连续三季赞助冠名《奔跑吧兄弟》、独家冠名《吉尼斯中国之夜》、赞助《最强⼤脑》等⼀系列国内极具影响⼒的节⽬，使海澜之家品牌影响⼒获得有效提升，“男装国民品牌”深⼊⼈⼼，“男⼈的⾐柜”更加⽿熟能详。

有⼈问安踏创始⼈丁志忠在互联⽹的巨⼤冲击下，零售业谁能活下来。

丁志忠说除了⾃⼰，还说了⼀个品牌：海澜之家。

海澜之家创始⼈周建平说：我们不是⼀家服装企业，因为我们不赚差价。

那么，海澜之家卖的不是服装，究竟是什么呢?⼆、零售模式分析——海澜之家的商业模式画布。

经营业绩背后必有恒定的盈利逻辑作为⽀撑，相⽐其他同⾏，海澜之家的商业模式有何优势呢？商业模式描述了企业如何创造价值，传递价值和获取价值的基本原理。

笔者⽤瑞⼠商业模式专家Alex Osterwalder的“商业模式画布（ Business Model Canvas）”来描述和分析海澜之家的零售模式。

2010-2020购物中心发展报告“DeadMall”在美国已成为专有名词，用来代指那些空置率超过40%的购物中心。

2014年，美国3%的商场被认为已“死亡”，20%的商场具有“死亡”风险。

而在中国，已建成的购物中心中，仅有15%符合国际物业标准；已开业的购物中心中，有近50%的项目长期无法实现盈利，整体成功率低于20%；每年有近50%的购物中心延期开业……疫情只是一个突发变量，购物中心行业在十年的“波诡云谲”中，发生了天翻地覆的变化。

一、2013年迎发展“拐点”，购物中心向体验式商业转型1996年，国内首家现代型购物中心广州天河城开业，拉开了中国购物中心时代的序幕。

经过20多年的发展，大部分零售商习惯了“跑马圈地”式经营。

据赢商大数据监测，从2011年第三季度开始，零售市场开始减缩下滑。

而在经济下行、成本上升的情况下，电商却在疯狂抢夺零售市场，对实体商业造成了较大冲击。

2013年，购物中心迎入市“小高峰”：新增体量、数量同比增速均超过40%，此后新项目入市增速整体呈逐年下降趋势。

面对电商的压力，购物中心在2013年纷纷向体验式商业转型，成为紧迫的现实。

二、2014年进入“分化期”，创新能力成为兴衰分水岭据赢商大数据统计，截至2020年5月底，中国购物中心（商业建筑面积≥3万㎡，不含独立百货、大型独立商超、大型独立影城等集中式商业项目）数量存量4835家、体量存量4.2亿㎡。

其中，存量增速在2014年后呈逐年下降走势，行业高速增长红利消失，导致市场容错度降低，同质化竞争加剧。

特别是—线城市，面临大量同类竞争，客流和销售的高增长盛况不再，弱势项目开始岀现大量空置现象。

2014年，行业进入衰退倒闭或是创新崛起的分化期，购物中心或调整改造进入新的增长通道，或出售变现放弃原有市场。

三、2017年整体进入“存量时代”，市场区域重叠，产生高度竞争2010-2016年，购物中心新增量占总存量比例均保持在20%及以上的水平。

购物中心创新业态模式2017年是消费结构升级的一年，体验式消费在购物中心中占据着越来越重要的位置，并且也孕育了更多的创新业态，给购物中心带来了更多人气。

从2015-2017年新开业购物中心引进品牌的细分业态数量占比来看，零售、餐饮、亲子体验、休闲娱乐、生活服务分别占比51%、32%、9%、6%、2%；体验业态总体占比49%。

好的业态无疑能吸引人，聚集人气。

以下购物中心选择了这些创新业态，不仅与其他普通购物中心形成差异化竞争，还获得了良好的关注度。

上海兴业太古汇：新型艺术业态一直以来走高端时尚路线的兴业太古汇，根据自己的品牌定位引入了法国画廊Carré d'Artistes、Editor主题买手店等小众时尚业态。

与传统画廊不同，艺术家广场画廊不做让人觉得遥不可及的高端展览。

相反，它根据这些艺术家的作品的大小来出售。

通过更接地气的销售方式，让艺术更贴近大众，让高端时尚流行起来。

同时不定期邀请当代艺术家进行创作和交流，让高端艺术从购物中心传播出去。

Editor主题收纳买手店也是如此，有着时尚简洁的网红外表，却从世界各地搜罗、精选了富有设计感又不缺乏实用性及趣味性的产品，将憧憬中的一个个画面、场景以及生活方式变为现实。

冷艳高贵的时尚路线早已不受大众欢迎，只有更接地气、大众能接受的东西才能引起人们的兴趣。

太古汇兴业巧妙地找到了时尚与大众的平衡点，将购物中心打造成了一个可以通过艺术形式让大众接触艺术的新文艺平台。

大连恒隆广场：新型运动业态大连开业时，成为大连最具特色的地标性购物中心，高端奢华的形象，压倒了商圈周边的众多购物中心。

其目标客户主要是追求生活品质的中产阶级。

为了打造更具品质的购物中心，大连恒隆不仅推出了相应的高端零售业态，也迎合了中产阶级追求健康生活的需求，推出了各种运动业态。

除了拥有超大运动空间的近2000平米健身房，大连恒隆还引入了更时尚的运动业态，如射箭馆、室内攀岩、溜冰场、室内壁球等。

2017年中国零售业发展情况报告（精简版）第一部分零售业整体情况一、宏观情况根据国家统计局数据发布，2017年全年，中国社会消费品零售总额为36.6万亿元，比2016年增长10.2％，连续第14年保持两位数增长。

最终消费对经济增长的贡献率为58.8%，连续第四年成为拉动经济增长的第一驱动力，继续发挥着对经济增长的基础性作用。

具体到零售业，2017年，商务部重点监测的2700家典型零售企业销售额同比增长4.6%，增速较上年同期加快3个百分点，典型企业营业利润和利润总额分别增长8.0%和7.1%，增速分别比上年同期加快6.5和11个百分点，特别是实体零售逐步回暖，分业态数据显示，2017年，专卖店、专业店、超市和百货店销售额增速分别为8.3%、6.2%、3.8%和2.4%，较上年同期分别加快6.6、3.3、1.9和2.7个百分点。

二、政策环境影响（一）十九大报告指明零售业发展前景党的十九大报告明确提出，中国社会的主要矛盾已经转变成为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

美好生活需求中，必然包括更好的消费和体验，而不平衡不充分的发展中，也必然蕴含着零售行业迭代升级的市场机遇。

（二）降低消费品进口关税扩大内需从2017年12月1日起,进口关税进一步降低,这是2015年以来第三次降低消费品进口关税。

本次降低消费品进口关税涵盖食品、保健品、药品、日化用品、衣着鞋帽、家用设备、文化娱乐、日杂百货等类别,平均税率由17.3%降至7.7%,下降9.6个百分点。

三、零售业总体发展（一）行业转型初现成效在供给侧改革的推动下，在电商倒逼的压力下，零售企业凭借自身多年积淀和锐意进取的精神，加快转型变革，加速业态升级，加力市场深耕，面对消费市场和生活方式的深刻变化，从顶层设计，区域布局，新老业态融合，商业模式重构等方面进行全方位战略性调整，大力进行门店改造，深度整合供应链，全面升级渠道能力，积极布局新零售，在行业回暖背景下出现明显的业绩改善。

青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。

2017市场营销经典成功案例分析市场调查可帮助企业发现市场机会,为企业提供科学决策的依据。

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2017营销案例分析一谁说实体店没落?看这一家销售额15亿的“爆款”超市人们的生活节奏正变得越来越快，逛超市都逐渐成为一种奢侈，更多的人习惯去便利店买东西，然后迅速走人。

在意大利却有这样的一家食品超市，偏偏逆向而行，不仅主打“慢食生活+健康”的生活理念，更通过“超市+餐厅”的模式深入人心，2014年在全球只有28家店的情况下，年收入2.2亿欧元(约15亿人民币)。

在纽约的一家分店，一天的客流便可达到12800人，这家超市就叫：Eataly。

品牌起源Eataly的名字来源于英文吃(Eat)和意大利(Italy)的组合，是全世界规模最大、品种最全的意大利食品超市。

Eataly的创始人奥斯卡﹒法利内希望开办一家以持续性、责任感及分享为目标的食品超市。

于是2007年在意大利都灵开办了第一家Eataly，马上引起了超乎想象的轰动效应。

现在，你几乎在意大利的每个重要城市都找得到Eataly的坐标，而且它还扩展到了美国、英国、日本、阿联酋等其他一些国家的重要城市中。

Eataly在纽约曼哈顿的分店总投资2000万美金，于2011年8月开张，在开业不久后马上就创造了单日12800名到访者的纪录。

是什么造就了Eataly如此受人欢迎?法则一：极致的体验深入人心1. 人性化的设计。

很多时候，我们到超市要买一件东西立刻走，必须逛完整个超市才能找到收银台，而Eataly和传统超市不同，顾客一进门就可以看到收银台，如果顾客着急，可以直接买完东西结账走人，而不用逛完整个超市。

2. 颠覆传统超市的定义。

Eataly不仅仅是一个食品购物超市，更多的还提供一种生活方式。

Eataly将自己定位为“慢食超市餐厅”，所以走进去时，更像是一个食品市场，这里不仅陈列着琳琅满目的食材，旁边还有厨师、餐桌和服务生。

商业业态的商业模式及成长路径分析-2017商业业态的商业模式及成长路径分析报告第一部分商业业态及其商业模式一、商业业态概述业态是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。

零售企业根据不同要素组合形成不同业态形式，要素包括：战略目标、商品构成、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式及服务、提供销售和服务的类型化形态。

常见的业态有：便利店、折扣店、大型超市、仓储式会员店、百货店、专卖店、购物中心、工厂直销中心。

二、业态特征国内业态发展迅速，现以便利店、大型超市、百货商店、购物中心为主。

国外以工厂直销店、专卖店、大型超市、购物中心为主。

各自特征：1、便利店，满足客户便利性需求；2、专卖店，专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态；3、大型超市，实际营业面积 6,000 平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态；4、百货商店，在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态；5、工厂直销店、生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态；6、购物中心，多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

三、不同业态的商业模式零售企业定位不同，那么其所处的位置就会不同，服务的顾客就会不同，经营的方式不同，这一切就会产生不同的业态，其商业模式便会不尽相同。

下面将介绍几种主流业态的商业模式：1、便利店提供及时性商品或服务，便利性为第一宗旨，自选式购物的小型零售店。

盈利模式为：经营利润=商品销售毛利+其他业务收入-营业费用；商品销售毛利中食品毛利率较高，增加生食比例成为便利店盈利重要增长点，其他业务收入=增值服务收入+加盟费+会员费；营业费用=员工工资+固定成本+系统建设。

7-11作为便利店行业的佼佼者，其成功得益于三个方面;1、密集布局，连锁比例达到97.7%，极大的利用了规模优势，降低了成本；2、高效、精细化的物流模式；3、差异化经营，商品结构侧重于生食，毛利率在同行业最高，注重自有品牌建设。

购物中心的经营特点是怎样的购物中心(Shopping centre)是现代城市或市镇中常见的建筑物，是结合购物、休闲、文化、娱乐、饮食、展示及资讯等设施于一体的商业设施。

以下是店铺为你精心整理的购物中心的经营特点，希望你喜欢。

购物中心的经营特点购物中心的经营特点：物业型物业购物中心又分A、物业型购物广场、B、物业型摩尔购物中心。

A、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。

特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够(通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入)，还称不上真正的摩尔购物中心。

B、物业型摩尔购物中心：又称普通摩尔购物中心，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。

优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。

这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。

普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。

特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右;业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。

购物中心的经营特点：百货公司型由大型连锁百货公司发展或扩建而成。

面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够(通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态)，仍称不上真正的摩尔购物中心。

城市综合体开发实践案例分析第一章：综合体开发的概念和意义城市综合体开发指的是在城市内集中开发建设商业、文化、娱乐、办公等多种功能于一体的综合性建筑群体，是城市化发展的重要体现之一。

城市综合体开发对于提升城市品质、促进经济发展、改善市民生活有着重要的作用。

城市综合体开发可以促进城市空间的优化和资源的高效利用，提升市民生活水平和城市的整体形象。

第二章：综合体开发的成功案例1. 北京王府井商圈北京王府井地 area，是北京市最为繁华的商圈之一，拥有众多高端商场和百货商店，商业氛围浓厚，并且周边的旅游景点也得以发展，如故宫博物馆等。

1990 年代后，王府井地区开始进行综合体开发，不断引入文化、影院、餐饮等休闲娱乐业态，使得王府井成为了一个集购物、休闲、娱乐、旅游等多种功能于一体的区域。

到了2017年，王府井旗下的购物中心、大型商场超过30家，业态种类多样，成为了国内外高端品牌争相进驻的地方。

2. 上海淮海路商圈淮海路商圈位于上海市黄浦区，是上海市最为繁华的商业区之一，也是上海时尚风向标之一。

淮海路商圈中有许多品牌高端商铺，如LV、CHANEL等，同时也不乏上海本地知名品牌。

淮海路商圈不仅拥有众多的商场、餐饮、娱乐等业态，更是周边高档住宅区的聚集地。

2018年，淮海路商圈实施地面人行道改造，将地铁C出口与地上导向系统相结合，将地铁出入口与地上导向整合，进一步提升了淮海路商圈的整体形象和用户体验。

第三章：开发综合体的难点1. 地址选择综合体开发的地理位置非常重要，不仅要考虑到商业氛围、人流量、交通便利等因素，而且要考虑城市规划和发展的演变，不足的前瞻性和后准备生机，这很容易导致项目的失败。

2. 合适的商业选项综合体开发需要精准定位商业选项，精确的目标市场，精准的市场调研和流转性经营策划，对商业品类的多元化营销和商务合作的多元化配策，方可促使综合体项目的发展和收益。

3. 经营管理商业综合体不仅是地产项目，还是商业项目。

加拿大西埃德蒙顿购物中心案例1981年, 加拿大阿尔伯塔省(Alberta)的西埃德蒙顿购物中心落成(West Edmonton Ma ll), 总投资金额12亿元加币, 在当时号称是世界最大的购物中心, 并被列入金氏世界记录,它同时还拥有几个世界之最的记录:·营业面积350,000㎡,是当时世界最大的购物中心·20,000个停车位, 是世界最大的停车场〃内设银河世界游乐场, 是世界最大的室内游乐场〃内设水上乐园, 是世界最大的室内人工海浪水上乐园该购物中在未来10年的计划, 仍将持续扩建, 包括增建一家星级酒店、及一座邻里型的购物组合建物、写字楼及能容纳8,000个座位的多功能会议厅及展会馆。

埃德蒙顿购物中心基本资料:地点: 加拿大. 阿尔伯塔省. 埃德蒙顿市开业: 1981年开发商: Triple Five Corp.产权拥有者: West Edmonton Mall Properties Inc管理: Gary Hanson入驻商户: 800家以上主力店: 12家(含6家百货公司)基地面积: 570,000㎡营业面积: 350,000㎡楼层: 3层物业及商户员工总数: 23,000人停车位: 20,000个以上投资总额: 12亿元加币西埃德蒙顿购物中心的定位主要集中在两大块–“娱乐”与“购物”。

因此, 它的业态组合很明显,就在这两块领域里开展。

在购物方面, 聚合了800家以上的商户入驻; 在娱乐和餐饮方面, 引进了9个世界级的游乐区及超过100家的餐饮店/亭(Kiosk), 现已成为阿尔伯塔省著名的购物娱乐与观光景点之一。

立地位置人口结构阿尔伯达省的总人口数: 3,486,767人埃德蒙顿市大都会区总人口数: 1,016,007人, 是加拿大第六大都市埃德蒙顿市区总人口数: 730,372人主要业态组合:一.酒店由于该购物中心的规模大, 客源辐射范围广, 同时也定位为阿尔伯塔省的主要观光景点之一, 除了当地客源之外, 国内外观光客也是该购物中心主要的客源之一, 因而就必须解决观光客源的住宿问题, 所以将酒店纳入了规划, 进驻了两家酒店, 一是“梦幻世界旅馆”, 另一是“西艾德蒙顿购物中心酒店。