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《基于空间行为分析的老旧住区公共活动空间更新研究——以北京丰台区东高地生活区为例》篇一一、引言随着城市化进程的加速，老旧住区的公共活动空间更新成为城市发展的重要课题。
本文以北京丰台区东高地生活区为例，通过空间行为分析的方法，对老旧住区公共活动空间的现状及问题进行深入研究，并提出相应的更新策略。
旨在为城市更新提供理论依据和实践指导，促进老旧住区公共活动空间的可持续发展。
二、研究背景与意义北京丰台区东高地生活区作为典型的老旧住区，其公共活动空间存在诸多问题，如空间布局不合理、设施陈旧、缺乏绿化等。
这些问题不仅影响了居民的生活质量，也制约了城市的发展。
因此，对东高地生活区公共活动空间进行更新研究，对于改善居民生活环境、提升城市形象、促进城市可持续发展具有重要意义。
三、空间行为分析方法本文采用空间行为分析方法，通过对东高地生活区居民的日常生活行为进行观察和调查，了解居民的公共活动需求、活动规律及空间使用情况。
具体包括以下几个方面：1. 实地调查：对东高地生活区的公共活动空间进行实地调查，了解空间布局、设施状况及绿化情况。
2. 问卷调查：通过问卷调查的方式，收集居民对公共活动空间的满意度、需求及改进意见。
3. 行为观察：对居民的日常生活行为进行观察，了解居民的公共活动规律及空间使用情况。
四、东高地生活区公共活动空间现状及问题通过空间行为分析，发现东高地生活区公共活动空间存在以下问题：1. 空间布局不合理：部分区域空间过于拥挤，部分区域则空置无人问津。
2. 设施陈旧：公共设施老化、破损严重，缺乏维修和更新。
3. 缺乏绿化：绿化面积不足，无法满足居民的休闲需求。
4. 缺乏特色：公共活动空间缺乏特色和吸引力，无法满足居民多样化的需求。
五、公共活动空间更新策略针对东高地生活区公共活动空间存在的问题，提出以下更新策略：1. 优化空间布局：根据居民的公共活动需求，合理规划空间布局，使空间分布更加均衡。
2. 更新设施：对老化的公共设施进行维修和更新，提高设施的使用寿命和安全性。
如何评估旧房的市场价值在房地产市场中，旧房的交易屡见不鲜。
无论是准备出售旧房、购买旧房用于投资，还是出于其他目的，准确评估旧房的市场价值都至关重要。
这不仅关系到买卖双方的利益，也对房地产市场的健康发展有着重要影响。
那么，如何才能科学、准确地评估旧房的市场价值呢？以下是一些关键的考量因素和方法。
首先，地理位置是决定旧房价值的首要因素。
一个位于繁华市中心、交通便利、周边配套设施完善（如学校、医院、商场等）的旧房，往往比地处偏远、交通不便、配套缺乏地区的旧房更具价值。
例如，在北京的二环内，即使是年代较久的旧房，其价格也可能远远高于郊区的新房。
因此，在评估旧房价值时，要充分考虑其所在的区域位置，包括所在城市、城区、街区等。
房屋的建筑结构和状况也是评估的重要方面。
建筑结构的稳固性、房屋的朝向、采光和通风情况等都会影响价值。
比如，框架结构的房屋通常比砖混结构的更能经受时间的考验，价值也相对较高。
如果房屋朝向南方，采光充足，通风良好，那么在市场上也会更受欢迎。
同时，房屋的状况也不能忽视。
房屋是否存在漏水、裂缝、墙体剥落等问题，以及内部装修的新旧程度和质量，都会对价值产生影响。
如果旧房需要进行大规模的修缮和翻新，其价值自然会相应降低。
房屋的面积和户型也是需要重点关注的。
一般来说，面积越大的房屋，总价可能越高，但单价并不一定更高。
这取决于市场的需求和房屋的实用性。
户型是否合理也很关键，方正实用、功能分区明确的户型更容易受到买家的青睐。
而一些户型奇葩、空间浪费严重的房屋，可能会在价值上打折扣。
旧房的房龄也是影响价值的一个重要因素。
通常来说，房龄越新，房屋的价值相对越高。
因为较新的房屋在建筑质量、设施设备的先进性等方面往往具有优势。
然而，也有一些具有历史文化价值或者特殊建筑风格的老房子，可能因其独特性而具有较高的价值。
市场供求关系对旧房价值的评估也起着不可忽视的作用。
如果某个地区对住房的需求旺盛，但供应不足，那么旧房的价格就可能会上涨。
老旧社区空间更新改造模式的评估与思考——以北京双榆树为例何凌华摘要：城市进入存量发展阶段，中心城区大量的老旧住宅区则是这些存量用地中的主角。
近年来，在国家相关政策的支持下，各地实施抗震加固和建筑节能等改造，已完成住宅改造约10亿平方米。
目前的更新提升多以物质层面的问题出发，针对旧、破、乱等要素进行质量、安全、美观方面的提升。
这种单纯以问题出发的改造角度，忽视了老旧小区自身优势的挖掘，忽视了当地居民的真实诉求。
文章以北京双榆树地区的更新改造模式，追踪近年来双榆树地区所进行的改造项目，并对其实施效果进行评估。
研究发现，这种基于“城市美化运动”的更新改造模式，忽视了老旧小区既有的空间特征及社会特征，许多工程项目并没有起到改善当地居住环境的意图，反而破坏了原有的尺度、空间以及场所。
同时，告知式的公众参与无法将居民诉求反映在具体的改造内容上。
文章从实际使用的视角出发，评估双榆树的更新改造成果，反思老旧社区更新提升的改造原则，探讨建立社区公众参与有效机制的必要性。
关键词：老旧社区空间,更新改造模式,评估,双榆树1 老旧社区更新改造的时代背景在土地资源节约利用、建设用地资源紧缺、城市生态环境恶化等态势的倒逼之下，城市发展要从传统的增量扩张向存量提升转型。
城市发展进入了以城市更新为主线的阶段，即推动城市更新，转向存量规划：以提高城市活力和品质为目标，积极探索渐进式、可持续的有机更新模式。
中心城区大量的老旧住宅区则是这些存量用地中的主角，以往大规模拆除式的旧城改造已不再符合城市发展的要求。
根据国家统计局和住房和城乡建设部的数据，1980-2000年我国新增住宅面积约80亿平方米，其中需要改造的约40亿平方米。
建于20 世纪70-80年代左右的老旧住宅小区普遍存在着基础设施老化、建筑年久失修、生命通道堵塞、交通组织不畅、停车矛盾突出、小区环境差、物业管理欠缺等诸多问题。
虽然现状问题很多，但传统的老旧小区路网较密、公共服务设施布局完善、邻里关系和睦等因素也是老旧小区的既有优势所在。
高价地块对北京市住宅价格影响的空间传导效应——基于特
征价格模型的定量分析
王俊松;满燕云
【期刊名称】《现代城市研究》
【年(卷),期】2015(000)008
【摘要】本研究拟基于北京市微观住房交易数据采用多重缓冲区方法、特征价格模型及GIS技术探讨高地价地块交易对城市住宅价格的空间影响.实证结果验证了高价地块交易显著提升了周边地区住房价格,且这种影响存在显著的空间递减规律.在控制区位和住宅特性的情况下,高地价地块成交以后,周边9km内住房价格上升6茗～25％.实证结果还证实区位条件、住房面积、交易时间、开发商因素对房价的显著影响.因此,要调控住宅价格,政府进一步规范土地供应与出让制度,推动房地产市场的平稳发展.
【总页数】7页(P7-13)
【作者】王俊松;满燕云
【作者单位】华东师范大学城市与区域科学学院,科技创新与发展战略研究中心;北京大学-林肯研究院
【正文语种】中文
【中图分类】F301
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1.基于特征价格模型的贵阳市住宅价格影响因素研究 [J], 熊琼兵
2.基于特征价格模型的商品住宅价格影响因素研究——以银川市为例 [J], 孙礼胜;邓宇;姚晓艳;王晓涛;汪燕迪;熊欢
3.基于特征价格模型的房地产价格影响因素研究\r——以重\r庆住宅类房地产为例[J], 蒋友芳;吕文清;廖中辉
4.基于特征价格模型的房地产价格影响因素研究——以重庆住宅类房地产为例 [J], 蒋友芳; 吕文清; 廖中辉
5.基于特征价格模型的昆明市商品房住宅价格影响因素研究 [J], 杨鑫
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引言随着我国经济持续稳定的增长，人均收入不断提高，使得人们对住房的需求不断增加、房价不断攀升。
在此背景下，首都北京市在经济持续健康发展的同时，房价也达到极高的价位。
北京市房价的高涨已经成为十几年来经济社会主要关注的问题。
从国家统计局官网的数据来看，北京市的商品房均价从2000年的4456元每平方米攀升到2019年的38433元每平方米，是2000年的8.6倍。
房价与民生息息相关，大城市的房价过高使人们生活满意度下降，人们对逐年上涨和居高不下的房价越来越重视。
北京市作为当代年轻人向往的中心，房价过高所导致的居民住房矛盾显得尤为突出。
长久以来不断上涨的房价不仅影响了当地居民的正常消费，同时也对居民生活质量产生了负面影响。
对于城市和地区而言，高昂的房价会导致年轻人没有稳定居所，最终使人才流失，而近年来众多城市人才引进政策中都重点提到的购房补贴及人才公寓，这都是为了缓解这一尴尬局面。
党的十八届三中全会后，住建部明确将北京、上海、广州、深圳列入须从严执行限购限价调控的城市。
然而从土地出让阶段开始，经过房地产开发的一系列流程，其中有多方利益都需要得到保证，因此，单纯的限购限贷政策无法从根本上解决高房价问题。
要从源头上稳住房价，就要分析影响房价变动的主要因素。
本文通过stata 建立多元线性回归模型，实证分析研究北京市房价的主要影响因素，不但具有一定的现实意义，同时可以通过控制影响因素抑制房价的不断飙升，为政府宏观调控提供依据。
自20世纪90年代以来，业界专家学者对我国房地产价格的影响因素进行了多角度的研究。
主要有以下几个方面。
一是从包括房产和地产的角度出发，将房地产价格的影响因素分为土地价格影响因素和地上建筑影响因素，并在此基础上深入分析。
二是直接将房地产设为一个整体，并将其价格影响因素分为直接影响因素和间接影响因素。
三是从微观经济学角度出发，由供需关系分析房地产价格影响因素。
李继玲[1]通过收集2005—2015年与商品房价格有关的数据，得出三个与房价呈负相关的因素及三个与房价呈正相关的因素。
《基于空间行为分析的老旧住区公共活动空间更新研究——以北京丰台区东高地生活区为例》篇一一、引言随着城市化进程的加速，老旧住区的公共活动空间面临着诸多挑战。
如何根据居民的空间行为进行合理有效的更新改造，是当前城市规划与建设领域的重要课题。
本文以北京丰台区东高地生活区为例，基于空间行为分析的方法，对老旧住区公共活动空间的更新进行研究，旨在为其他类似住区的改造提供参考。
二、研究区域概况东高地生活区位于北京市丰台区，是一个典型的老旧住区。
该区域居住人口密集，公共活动空间有限，且存在设施老旧、功能单一等问题。
因此，对东高地生活区公共活动空间的更新研究具有重要意义。
三、空间行为分析空间行为分析是研究人们在空间中的行为规律，从而为空间设计提供依据。
在东高地生活区，我们通过实地观察、问卷调查等方式，收集了居民的公共活动空间使用情况、活动类型、活动时间等数据。
在此基础上，我们分析了居民的空间行为特点及需求。
四、公共活动空间更新策略根据空间行为分析结果，我们提出了以下公共活动空间更新策略：1. 增加绿化空间：在住区内增加绿地、小游园等绿化空间，提高居民的休闲环境质量。
2. 完善设施功能：根据居民需求，完善公共设施的功能，如增设健身设施、儿童游乐设施等。
3. 优化空间布局：根据居民的活动规律，优化公共活动空间的布局，提高空间的利用率。
4. 提升空间品质：在保证安全的前提下，提升公共活动空间的环境品质，如增加座椅、照明设施等。
五、东高地生活区公共活动空间更新实践以东高地生活区的一处公共活动空间为例，我们根据空间行为分析结果，进行了更新改造。
通过增加绿化、完善设施、优化布局等措施，成功提升了该空间的品质和利用率。
居民对该空间的满意度有了显著提高，公共活动空间的活力得到了有效提升。
六、结论与展望本文基于空间行为分析的方法，对东高地生活区公共活动空间的更新进行了研究。
通过增加绿化、完善设施、优化布局等措施，成功提升了公共活动空间的品质和利用率。
北京老旧小区更新改造研究：基于特征-困境-政策分析框架作者：刘佳燕张英杰冉奥博来源：《社会治理》 2020年第2期刘佳燕张英杰冉奥博刘佳燕，清华大学建筑学院副教授，博士；张英杰，北京林业大学经济管理学院副教授，博士；冉奥博，清华大学社科学院博士研究生。
本文受欧盟Horizon 2020 课题（No. 770141）、北京市社会科学基金项目（No. 18SRC014）、清华大学建筑学院可持续住区研究中心课题（No. 20152001392）、清华大学全球共同发展研究院新加坡研究中心课题资助。
【摘要】老旧小区改造不仅是新时期重要的民生工程和发展工程，亦成为北京城市社会空间结构优化和土地价值提升的重大战略议题。
研究基于北京住宅小区社会-空间数据库对老旧小区的社会和空间总体特征进行评估，总结当前老旧小区及其改造过程中面临的主要问题和困境，应用“干预点-政策类型-干预环节”分析框架对中央、部委和北京市老旧小区改造相关政策进行政策工具分析，结合老旧小区改造典型案例和政策约束研究，提出关于北京老旧小区更新改造的政策建议。
【关键词】老旧小区改造社区微更新社会-空间数据库政策工具分析北京2017 年中央城市工作会议提出，城市更新改造是城市建设的常态，需加快城镇棚户区、危房和老旧小区改造。
2019 年，住房和城乡建设部办公厅等部门联合发布《关于做好2019 年老旧小区改造工作的通知》，提出要“大力进行老旧小区改造提升，进一步改善群众居住条件”。
6 月19 日国务院常务会议，7 月1 日国务院政策例行吹风会上相继重点指出，老旧小区改造“是重大民生工程和发展工程”，“上升为国家的重要工作，既保民生又稳投资同时拉内需”。
十二五期间，北京市政府以住宅抗震加固和节能改造为切入点，对1990 年以前建成的老旧小区开展专项整治。
2017 年启动新一轮老旧小区综合整治试点工作，在《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020 年)》中提出采用菜单式“六治七补三规范”的整治内容。
老年人住房满意度及影响因素分析——以北京市为例
纪竞垚
【期刊名称】《人口与社会》
【年(卷),期】2016(032)004
【摘要】基于2015年中国城乡老年人生活状况抽样调查北京数据,探讨老年人住房满意度和影响因素。
总体来看,大部分老年人对调查时住房条件持满意或一般的态度。
农村老年人的住房满意度好于城市,北京市周边区县好于市中心;随着年龄的增长,老年人的住房满意度先升高后降低。
此外,老年人个体因素中的年龄、城乡、经济和健康状况以及住房条件中的建筑时间、适老化程度和产权状况显著影响老年人的住房满意度。
基于此,要在保障＂老有所居＂前提下重点关注城市老年人的居住状况和住房条件,尤其应优先对高龄老人的住宅进行适老化改造。
【总页数】11页(P52-61,108)
【作者】纪竞垚
【作者单位】中国人民大学老年学研究所,北京100872
【正文语种】中文
【中图分类】C913.6
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1.城市老人住房状况及其满意度研究——以北京市海淀区为例
2.城市失能老年人照料资源分布及照料满意度的实证研究——以北京市西城区为例
3.养老机构老年
人生活满意度的影响因素分析——以北京市的调研为例4.老年人住房满意度及影响因素分析--以北京市为例5.北京市老年人生活满意度及其影响因素分析
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The Industrial Study | 产业研究MODERN BUSINESS现代商业32房价变动影响因素分析——以北京市为例成 倩南京信息工程大学 江苏南京 210044摘要:北京市作为我国的首都，其便利的交通以及丰富的资源吸引广大农村人口和青年人口的涌入，人口的增长使得房屋需求量增加，若房屋的需求量超过市场上的供给量时，房价便会不断飙升。
通过本文的分析研究，不仅可以预测未来的房价水平，还可以通过控制这些因素来抑制房价的不断飙升。
关键词:北京市房价；影响因素；多元回归模型中图分类号:F062.9 文献识别码:A 文章编号:1673-5889(2020)031-0032-03一、引言目前我国经济的持续增长有很大一部分来自于房地产行业的拉动，根据国家统计局的数据，2018年商品房销售额占GDP的比值为16.66%，这是历年来的最高值。
这说明该领域迎来了其繁荣时代。
这同样表明目前房地产行业是我国GDP的主要贡献者，要想拉动GDP的增长，应当大力促进房地产行业的发展。
但若房价上涨到难以承担的地步，则可能会产生“泡沫经济”。
本文从从理论和实证出发，全面分析房价变动影响因素是如何推动房地产行业发展的。
二、北京市房价变动影响因素的实证研究(一)数据的选择本文选择的数据如表1所示：Y:住宅商品房平均销售价格；X1:住宅商品房销售面积；X2:房地产开发企业竣工面积；X3：房地产开发住宅投资额；X4：年末常住人口；X5：15～64岁人口占当年总人口的百分比；X6：人均国内生产总值；X7：货币供应量；X8：居民消费价格指数；X9：房地产开发企业购置土地面积；X10：通货膨胀率。
各个数据均从国家统计局中搜集而来。
(二)北京市房价变动影响因素的回归模型将从供给、需求和国家三面层面出发选择的影响因素作为解释变量，将北京市住宅商品房平均销售价格为被解释变量，构建多元回归模型：Ｙ=β0+β1Χ1+β2Χ2+β3Χ3+β4Χ4+β5Χ5+β6Χ6+β7Χ7+β8Χ8+β9Χ9+β10Χ10+μ为了不该变原始数据的性质和关系，同时消除数据间的异方差性，故而将各个数据取对数，得到的模型为：Ｙ=β0+β1lnΧ1+β2lnΧ2+β3lnΧ3+β4lnΧ4+β5lnΧ5+β6ln Χ6+β7lnΧ7+β8lnΧ8+β9lnΧ9+β10lnΧ10+μ利用E V I E W S 软件做多元线性回归，根据E V I E W S 得出的结果，可以看出该回归方程的拟合优度非常好，R2=0.996384,无限接近于1。
《探索北京旧城居住区有机更新的适宜途径》篇一一、引言北京作为中国的首都，拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴。
然而，随着城市化的快速发展，旧城居住区面临着诸多挑战，如老旧房屋、基础设施落后、环境脏乱差等问题。
为了保护历史文化，改善居民生活环境，促进城市可持续发展，对旧城居住区进行有机更新显得尤为重要。
本文将探讨北京旧城居住区有机更新的适宜途径，以期为相关决策提供参考。
二、北京旧城居住区的现状及问题北京旧城居住区多以低矮的老式住宅为主，建筑密度大，空间布局混乱。
这些住宅区普遍存在房屋老旧、设施落后、环境脏乱差等问题。
同时，由于历史原因，这些住宅区往往承载着丰富的历史文化价值，不能简单地进行大规模拆除重建。
此外，随着城市人口的增长和居民生活水平的提高，旧城居住区的住房需求和公共服务设施压力日益增大。
三、有机更新的原则与目标针对北京旧城居住区的问题，有机更新应遵循以下原则：保护历史文化、改善居民生活、促进可持续发展。
目标是通过对旧城居住区的改造，提高居民的生活质量，提升城市形象，保护历史文化遗产，实现城市可持续发展。
四、适宜的有机更新途径1. 保护与修复相结合在有机更新过程中，应注重保护历史文化遗产，对具有历史文化价值的建筑进行修复和保护。
同时，对老旧住宅进行适度改造，提高其使用功能和舒适度。
通过保护与修复相结合的方式，实现历史文化与现代生活的和谐共存。
2. 完善基础设施与公共服务设施为满足居民的日常需求，应完善基础设施和公共服务设施。
包括改善供水、供电、燃气、排水等基础设施，建设社区服务中心、文化活动中心、医疗卫生机构等公共服务设施。
通过完善设施，提高居民的生活便利度和幸福感。
3. 推动社区参与与共建在有机更新过程中，应充分听取居民的意见和建议，鼓励居民参与决策和建设。
通过建立社区委员会、居民代表大会等组织，推动社区参与与共建，实现居民自治和民主管理。
这样不仅可以增强居民的归属感和凝聚力，还有助于更好地满足居民的需求。
可持续住区研究SUSTAINABLE COMMUNITY STUDIES062-081专栏主持人宋晔皓开栏语当今，居住问题凸显，供给侧寻求结构升级，需求侧对美好生活的渴望日益增长，可持续发展在住区研究领域赋予了更加现实的意义，也亟需在更广阔的学科领域和行业领域中拓展。
传统人居环境学科群积累的理论实践“一条龙”方法，在今天全周期、全链条科学研究中被赋予新的意义；人文关怀和文化传承的学科宗旨，在今天行业金字塔中位于先导位置，带动诸多工程技术学科共同服务于人的需求实现；同时，在与社会学、地理学、医学等文理基础学科交叉中，寻求人居环境学科群的新增长点。
面向学科领域和行业领域的硏究需求，清华大学成立了可持续住区联合研究中心(Center of Sustainable Community,简称CSC),—个校企联合研究机构平台。
依托CSC 这个平台，高校、企业、政府、社会的资源整合起来，发现居住需求，提出全新居住哲学。
力求化解社会矛盾，高效利用资源，打造更舒适的居住体验，提升居住者的幸福指数。
同时，平台在资源整合与研究成果发布的过程中，将逐渐拓展影响力，聚集更多有 识之士，共同解决居住问题。
CSC成立于2015年，经过三年的不懈努力，CSC各个领域的专家学者，已经在平台和数据库建设、论文发表、标准发布、应用研发和成果落地等各个方面取得了丰硕的成果。
一线企业提供社会问题、市场需求、资金注入，为高校研究团队搭建了广阔的舞台，可将科学研究成果充分应用于解决实际问题。
CSC注重研究技术路线的创新，从框架、技术、标准、应用、反馈，再到框架的循环上升的流程，使问题定义、技术产品、标准制定等科研成果均可根据实际项目的应用反馈，获得迭代优化，不断解决新的居住问题。
本专栏将陆续推出CSC课题研究成果，探索面向未来数字人居的理论体系，针对基本居住问题讨论科学研究方法、规划设计思路，力求找到切实解决问题的社会学的、工程学的切入点。
同时，欢迎社会各界与我们共同探讨，深入交流！宋晔皓清华大学建筑学院教授，建筑与技术研究所所长，可持续住区中心副主任。
中国建筑学会建筑师分会建筑技术专业委员会主任，中国绿色建筑委员会绿色建筑理论与实践组常务副组长，全国高等学校建筑学学科专业指导委员会建筑技术教育工作委员会副主任，中国建筑学会主动式建筑学术委员会副主任，Building and Environment、Energy and Building等SCI检索期刊审稿人，国家一级注册建筑师。
长期致力于可持续建筑设计研究，主持多项"十三五”国家重点研发计划课题、国家自然科学基金项目，曾获教育部科学技术逬步奖二等奖；注重乡土建筑现代化和现代建筑地方化在中国的本土实践，主持设计建成的建筑作品获得BREEAM设计五星认证和LEED柏金级认证，入围BREEAM2017全球绿色建筑奖(亚洲唯一)；以及WAN AWARDS x The American Architecture Prize winner in Architectural Design.亚洲建筑师学会建筑奖短名单、中国建筑学会建筑创作奖、WA中国建筑佳作奖、威海国际建筑设计大奖赛等具有国内外影响力的建筑设计奖项。
基于住房价格偏离水平的高潜力老旧小区筛选方法与应用—以北京市为例The Method and Application Based on the Housing Value Deviation Level for Selecting High Potential Old Urban Community:A Case Study of Beijing文/张英杰隋明张跃松ZHANG Yingjie SUI Ming&ZHANG丫uesong张英杰/北京林业大学经济管理学院隋明、张跃松/中国人民大学公共管理学院中图分类号：F293.29（城市土地开发利用）F293.3（房地产经济）文献标识码：A致谢：本项目受到中央高校基本科研业务费专项资金（2018RW16）,国家自然科学基金青年项目（71603024）,北京市社会科学基金项目（16YJB034）,北京市社会科学基金青年项目（16GLC060），以及"清华大学（建筑学院）一旭辉控股（集团）有限公司可持续住区联合硏究中心”课题经费支持。
摘要：什么样的老旧小区如果经过更新改造后会具有更高的升值空间？具体到北京市，这些高潜力老旧小区主要分布在哪里？本研究旨在回答上述两个关键问题。
遵循Hedonic住房特征价格模型的基础理论和实证分析框架，我们测算得到了北京市主要住宅小区房价和租金水平的理论值及其与实际值的偏差程度，据此量化评估城市更新后的升值潜力，并给岀对重点老旧小区的筛选建议。
关键词：老旧小区、住房价格、住房租金、城市臾新、升级改造Abstract:What kind of old comm unity will have a higher appreciation space if it is updated?Specific to a city,where are these high-potential old communities mainly distributed?The study aims to answer the two key questions above.Following the basic theory and empirical analysis framework of the Hedonic Price Model,we calculated the deviation between the actual value and theoretical value of both housing price and rent of main residential communities in Beijing.Based on the deviation level,we quantitatively evaluated the appreciation pote n tial after urba n renewal.Finally,we con e lude some suggestions for selecting key old urban communities during the process of urban renewal.Keywords:old urban community,housing price,housing rent, urban renewal,upgrade and transformation 一、引言伴随着城市发展进程的加快，土地、空间资源日益稀缺，城市更新已成为挖掘土地潜力、拓展发展空间的首要选择。
城市更新强调的是对城市社会经济物质文化进行综合性的调整完善，以延续历史文化，改善市民生活品质，促进经济发展，推动社会进步H】。
其中，占据了城市中心区优势区位且有着较大面积的老旧小区，是城市更新领域的重要关注点之-O与此同时，随着时间的推移，这些类型多样、建造标准不统一的老旧住宅数量会不断增加，老旧小区内存在的诸多矛盾会逐渐暴露，如基础设施落后、配套服务不足、物业管理难度大、产权形式复杂、人际信任缺失等，老旧小区的更新改造势在必行【2'3】。
特别在经济下行时期，老旧小区改造有利于拉动投资和消费，促进实体经济增长⑷。
而城市更新的相关投资并非绝对的公益，只有保证基本的投资收益，使得更新改造后的收益可以覆盖前期投入的成本，才能够保证其长期可持续的发展和更新改造的质量。
基于此，如何分析并筛选出高潜力的老旧小区，即在更新改造后具有更高升值空间的老旧小区，具有重要的现实意义。
从已有研究来看，相较于国外，国内城市更新的相关研究启动稍晩，但文献总量多，已成为学界的研究热点。
早期研究较多地关注物质空间的城市更新，近年来受经济发展与国外的经验启示，逐步开始关注历史文化和社会问题等内容⑸。
具体到老旧小区的改造方面，主要集中在改造的理念与方法和改造方案的效益评价两方面。
其一，从理念与方法角度来看，一方面强调老建筑、老旧小区的绿色化改造⑹；另一方面，在推行海绵城市雨洪管理概念的背景下，对老旧小区的排水改造讨论较多【7'8】。
其二，从改造方案的比选以及效益评价角度来看，学者们逐步□IZ 可持续住区研究柱更 SUSTAINABLE COMMUNITY STUDIES0642016年小区房价分布图2016年小区租金分布图2016年小区租售比分布图2016年租房单价分布直方图（单位:元/平方米/年）2016年租售比分布直方图2016年小区房价分布直方图（单位：元/平方米）1从经济效益转向经济、社会、环境三方面综合效益并重，通过AHP 方 法、实物期权、全生命周期、云模型、OWA 算子、模糊综合评价等方 法和角度制定了方案评价方法体系〔9'代】。
伴随着大数据的不断兴起，也开始有学者利用大数据对城市更新节点设计方法进行探究［何。
综合来看，针对老旧小区的更新改造，借助理论模型和多源数据估算其 改造后升值潜力的相关研究尚不多见。
因此，本文旨在上述方面做出一些贡献，提岀一个利用Hedonictt 房特征价格模型并借助多维度城市空 间数据的分析框架，以实现对老旧小区城市更新改造后的升值潜力的量化评估，并最终筛选得到具有高升值潜力的重点小区。
需要说明的是， 本文提出的这一研究思路和分析筛选框架具有通用性，不过文章仅以北京市为例，具体展示其应用步骤和分析筛选结果。
本文余下部分的结构 安排如下：第二部分是研究思路和分析框架；第三部分是实证方案与数 据基础；第四部分是主要发现与筛选结果；最后是全文的总结与展望。
二、研究方法与分析框架4、关键假设与理论基础：Hedonic 住房特征价格模型本文研究思路的核心逻辑和关键假设在于，住房价格和租金水平偏离度 的量化测算结论可以作为城市更新重点目标小区筛选与升值潜力评估的依据。
其中，住房的交易价格反映岀了其作为一项实物资产时的综合区 位价值，即资产的所有权价值；而住房的租金水平则反映了其单纯作为 使用空间的实际价值，即空间的使用权价值。
二者均与该住房的区位条件（住房所在社区周边的配套服务水平）和内在特征（内部的户型，楼层和装修水平等，以及是否为学区房）高度相关，其中有可以被观测到的（如周边的服务设施配套和住房基本特征），也有一些不容易被观测 到（比如社区治理水平，邻里结构，社区氛围等）。
延续上述分析思路，本文的理论基础与实证框架为住房市场研究中较为常用Hedonic 特征价格模型，以实现对住房价格和最近水平理论值的量化分析，从而计算理论值与实际值的偏离度。
