新江湾城区域及商办项目市场评估报告

商业配套
办公品质 销售情况 价格 面积段 总价段
较弱
中高 预售半年无成交 34000（降价8%） 300-600 1000万以上
完善
中高 预售半年去化3% 32000 240-480 750万以上
较弱
一般 25000 160-360 500万以上
建议
区域周边写字楼销售情况较差，多个项目办公客户导入都存在较大的 压力，中航天盛已经开始降价销售，且无成交；
建发江湾萃三期住宅，在售2、3号楼房源。在售房源面积是157、168、177平的3房和 208平4房。均价43000元/平，装修标准7000元/平。项目预计将于2015年6月交房，目 前外立面已呈现。
三期：建发珑庭中心（商办） 、建发珑庭（住宅）
建发珑庭中心（商办）
写字楼类型 标准写字楼 环线位置 中外环间 所属商圈 新江湾城 装修状况 毛坯 建筑面积 37175平方米 标准层面积 1407平方米 商业面积 8320平方米 办公面积 28538平方米 拿预售时间12年 目前正常销售 未成交 楼层状况：共9层，1、2层是沿街商铺， 3-9层为办公产品 标准层高：3.2米 停车位描述：共328个停车位
心位置。
目前在售的是4、5、6、7、9层房源，开间面积240平和480平两种。项目均价32000元/平，其中低 区售价在2.8万/平左右。 项目于2013年底取得预售，截止目前共销售4套、972平办公房源，成交均价28000元/平方米
项目对比
中航天盛广场 项目类型 区域 交通 纯写字楼 临五角场核心区 近地铁 嘉誉国际广场 综合体 新江湾城中心 近地铁 建发珑庭中心 住宅主体附带办公 五角场与新江湾之间 近地铁
竣工时间：2014-10-01 开盘时间： 2013-11-28首次开盘 报均价：34000元/㎡

尚浦领世 - 新江湾城 F 区 F1E 地块商办项目本项目位于上海市杨浦区新江湾城 F 地块，整个F地块是一片三角形土地，位于五角场以北 1 公里，是新江湾城南入口“大门”，处于上海市最繁华的城市副中心之一—杨浦区商业中心。

F1 地块位于淞沪路闸殷路交界处，西侧毗邻10 号地铁线，东侧为待建的20 号地铁线。

该地块又分为 F1-A、F1-B、F1-C、F1-D、F1-E 五个地块，总用地面积约为107023 m²。

本项目是上海市新兴城市发展规划江湾新城的关键部分，位于一个集合了高端住宅、办公、商业、酒店、生态公园和教育设施等功能的一千万平方米的城市社区，区域发展潜力巨大。

项目旨在把 F1 地块作为江湾新城的门户入口，充分挖掘并激活该三角形地块的潜力，使之成为整个江湾新城发展规划的地标式建筑。

该项目将为城市社区提供高标准、灵活的办公空间以适应不断增长的创新型公司以及广泛商业活动的需求。

1.城市的新地标，对话的双子塔总体布局上， F1E与F1D两座塔楼占据倒三角形地块的最南端，位于闸殷路和淞沪路的交点，是杨浦大桥-黄兴路-五角场一线呼应的城市空间节点。

沿五角场淞沪路放射轴远眺，双子塔在视觉上是新江湾城的起始，也是上海东北部城区的有力收束点。

地块南侧紧贴闸殷路和淞沪路的交叉口是F1城市绿地以及连接周边地块的“钻石连廊”，本项目的主楼后退至基地中间，南北两侧设置裙房，且与F1D地块呈对称之势。

整体布局契合地块形状，裙房简洁的三角形体量最大程度地突出塔楼。

双子塔背靠背矗立，分别面向闸殷路和淞沪路。

塔楼主立面面向城市道路，朝向中心城区，大角度全景的城市景观映入其中。

南裙楼通过连廊与F1D南裙房连接，形成“文化之门”，以开敞拥抱的姿态将城市空间引入地块，自然地吸纳南侧的人群进入。

双子塔中间设置连续的下沉广场和大楼梯，形成富有空间层次变化的步行广场区域。

在考虑了消防车道后，采用了折线形步道，岛式绿地布置其间，将出地面楼梯，出地面风井等构筑物和设施掩映其中。

l 目标客户特征
年龄：35－45。 家庭结构：两代同堂、三代同堂。 工作状态：事业有成，但工作的压力巨大。 休闲：珍惜有限的休闲时光，追求高质量的休闲生活。 消费：追求品牌，但更看重品位。 审美：国际化的审美取向，有自己独立的见解，但不免会附庸风雅。
新江湾城实景照片
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
新江湾城实景照片
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
区内社会配套（分布在半径2-4公里的圆周内）
体育场馆 复旦体育馆、江湾体育场
医院
肺科医院、黄兴医院、上海华都医院
商场
百联又一城、大西洋百货、沃尔马
中小学
郑立路第二小学、复旦小学、六一小学、 五 角场小学、复旦附中、同济初中
上海龙湖地产新江湾城 项目投资建议书
2020/11/1
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
目录
l 项目概况 l 市场分析 l 市场定位 l 项目规划预案 l 投资收益评价 l 投资风险评价 l 投资建议
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
一、项目概况
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
2.2 市场供需分析
2000-2006年上海商品住宅供应（批准预售）、需求（预售登记 ）
单位：万平方米
供应减少需求回升，房产市场已处在回暖的临界点。
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
2000-2006年土地市场交易量
单位：万平方米
土地供应的减小将对未来1-2年内的供需结构产生重要影响，房价大幅 度上升不可避免。
100%
二、区域写字楼分析
1、区域内的产业分布集中，多以 高新科技为主；

新江湾城22号地块估价报告在目前官方评审标准尚未出台前提下，本案办公用地价格评估将则采取环线比较、地块市场比较及成本预估法相结合的方式来评议。

1、 环线比较运用环线预判土地价值，了解本案地块的价值区间上海环线办公土地价格情况数据为2009年6月至今1年的办公类成交土地，数据来源cric结论：依据各环线的土地价格区间，本地块处于中外环区域，地块的楼板价可在6000-9000元/㎡之间。

内中环：主力地价：1641.9-5355.16万元/亩 主力楼板价：9851-15000元/㎡中外环：主力地价：439-1078万元/亩 主力楼板价：5989-8958元/㎡外郊环：主力地价：80.0-852.8万元/亩 主力楼板价：3825-8388元/㎡2、土地市场比较1. 求取土地取得费用采用市场比较法测算宗地的价值⑴ 选取可比实例，编制比较因素条件说明表在近期发生交易的土地成交实例中，选择与待估宗地属同一供需圈、土地用途相同、在地域上属于邻近区域或类似区域的三个案例，各实例与估价对象的具体情况见表一《比较因素条件说明表》：闸北区338街坊北上海物流3-1地块长宁区221街坊5丘、225街坊3丘长宁区新泾镇228街坊2、4丘本 案中环线外环线注：采用★评分，1星为最低分，4星为最高分。

环境质量：实例A：1公里内有彭浦公园、岭南公园；实例B、C：3公里内有华漕公园、新泾公园等。

交通便捷度：实例A：周边有北郊火车站、芷新长途客运公司彭浦客运站、1号线彭浦新村站；实例B、C：北翟长途汽车站板块未来成长性:实例A：随着北上海现代物流园区设计规划的完成，及加快园区招商引资速度，也将加速形成未来该区域商务功能；实例B、C：目前虹桥临空经济园区已从工业园区转型为商务园区，未来为了能更好地承接全球总部经济空间的转移，对接虹桥综合交通枢纽的辐射功能，融入长三角一体化发展，已编制完成了上海虹桥临空经济园区产业、功能、形态一体化规划。