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∙城市社区商业综合体发展模式研究∙∙浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产研究中心联合课题组一、社区商业综合体的功能和特征（一）商业地产的含义及其层级商业地产的概念有广义、狭义之分。
广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。
而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。
本文以下指的商业地产是指狭义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。
本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。
伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。
城市中心区大型商业综合体中庭设计研究——以松江印象城为例摘要：文章以“松江印象城”为例，针对这一城市中心区大型商业综合体的中庭设计，做出详细探讨与研究。
探明中庭设计在商业综合体中的意义，主要表现为优化消费者空间感知、舒缓空间交通压力、调节空间内部气候。
在大型商业综合体中空间的实际设计中，需重点关注“客流引导”“氛围营造”两大设计理念，并着重中庭消防设计、净高设计、天窗设计的深入分析，以便为类似工程设计工作的开展、城市中心区大型商业综合体中庭设计效果的提升等，提供一定借鉴。
关键词：大型商业综合体；中庭设计；松江印象城；客流引导；氛围营造前言：在大型商业综合体的构成中，中庭空间设计的美观、舒适、宽敞、明亮，对整个商业综合体的竞争力提升来说十分关键[1]。
本文之所以针对松江印象城的中庭设计，做出深入研究，主要目的在于通过案例分析，为实际工程建设提供思路，同时为有关城市中心区大型商业综合体中庭设计的相关研究，提供一定支持。
同时，探明在松江印象城中庭设计中，所面临的消防设计、净高设计问题，并为此提出解决策略、创新设计方法。
本次研究的“松江印象城”中庭空间设计，面临着消防设计、净高设计、天窗设计等多方面的问题。
在具体论述中，将针对这一大型商业综合体所面临的问题，做出细致分析，并探讨创新设计方式，以促进整个商业综合体建设效果、市场竞争力等的提升。
一、中庭设计在商业综合体中的意义（一）优化消费者空间感知城市中心区大型商业综合体的中庭设计中，其所能展现的第一层意义就在于“优化消费者空间感知”，中庭设计会给消费者提供一个功能齐全、舒适美好的公共空间，以便让消费者有一定消费体验、休闲体验。
作为商业综合体的核心所在，中庭主要起到桥梁、纽带作用，用于连接商业综合体的各个区域、楼层。
因此，在具体设计中，设计师就需要以流线设计、合理布局等引导人流、增加消费者游览面积，以便客户能够迅速找到目的地并购物，这对消费者空间感知优化大有裨益[2]。
绿城八大产品系研究目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一;其别墅产品具有明显的时间印迹..绿城认为;第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓;只是具备了别墅建筑的外形;第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境;第三代别墅则是营造生活场景的时代..绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程;通过形成合理的规划形态;留设适宜的空间尺度;将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调;从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区;并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化;为客户提供高品质的生活场所;使客户既能享受高档次的物质生活;又能享受到现代文明的文化生活..不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度;绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征..经过10多年的学习和探索;绿城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控;国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质..而从消费者来看;对别墅的价值认定也已经有了很大的提升;选择这样的产品;在财富前提下;更重要的是体现了价值观的认同..“十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则;在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞;并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中;还是躺在kingsize的美式大床上;体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重;而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分..这些地道、精致的元素之间互为统一、相为呼应;无论它呈现的是新古典主义风格还是原汁原味的欧洲样式;都沉稳、成熟、优雅;经典;真正与世界一流的别墅社区接轨;构成了完美的别墅印象..历经三代别墅营造历程的绿城;正逐渐成长为国内一流的别墅营造专家..绿城·杭州九溪玫瑰园绿城·杭州九溪玫瑰园位于杭州之江国家旅游度假区内;面眺钱塘江;背枕五云山;周邻云栖竹径、九溪烟树;景色十分怡人;距市中心仅8公里..总占地面积约474亩;分东区、西区、雨笛区三期开发;目前均已交付..绿城·杭州九溪玫瑰园凭其绝佳的山林生态别墅特色;以及自然和建筑的完美融合;被专家们称作“不破坏环境;不辜负山水;国内乃至国际一流的别墅园区”..绿城·杭州九溪玫瑰园先后荣获“住在杭州代表楼盘荣誉”、“全国新世纪人居经典住宅小区综合金奖”、“中国浙江房地产成功经营模式典范豪华型小区类”和“2001全国人居经典竞赛综合大奖”等称号..-绿城别墅代表作·独立别墅绿城·杭州桃花源绿城·杭州桃花源位于杭州市余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带;距杭州市区18公里..总占地达2700亩;拥有真山真水的自然;是中国最低密度的别墅园区之一..东区、西区已全部售罄并交付;南区正在建设中..2009年;绿城·杭州桃花源携全新作品盛装亮相..在南区37.8万平方米的森林和13处天然湖泊池沼的纯生态环境;规划错落排布570余栋形态各异的独立别墅;包括中式别墅、坡地别墅、法式园景别墅、园景别墅、组院别墅等五大产品系列..绿城·杭州桃花源先后荣获“住在杭州代表楼盘”、“全国人居经典综合大奖”、“影响中国的30大典范社区”、2007年“杭州最佳人居奖”和“2009中国最具人气别墅”奖项..-绿城别墅代表作·独立别墅上海·绿城玫瑰园上海·绿城玫瑰园位于上海闵行区马桥旗忠森林体育城;交通便捷快速;距上海市中心人民广场约27公里..紧邻旗忠国际网球中心ATP年终大师赛主赛场;其周边配套以旗忠高尔夫球场和新建的国际网球中心为支点;包括水上运动中心、马术中心、体育中心辅助设施、高档森林别墅区以及配套公建中心和市政公用设施等高尚配套设施..园区占地约1205亩;共规划有独立别墅236栋;其中大宅地别墅48栋；标准宅地别墅188栋；会所建筑面积逾万平方米..上海·绿城玫瑰园的规划和建筑的设计灵感来自于二、三十年代的上海老洋房;其主要构思是：用大树和高墙、灌木构成构筑起街区意象；水系、湖泊、河流和自然植栽串连构成的乡村意象；极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的庭院；极富装饰意味的小品、铺地、泳池、铸铁栏杆等的细节构成..这些元素之间互为统一、相为呼应;真正与世界一流的别墅社区接轨;构成了完美的玫瑰园印象..-绿城别墅代表作·独立别墅绿城西子·临安青山湖玫瑰园绿城西子·临安青山湖玫瑰园地处杭州风景秀丽的青山湖区块;占地约2600亩;300余户;规划为由山地别墅、森林别墅、组院别墅组成的高尚别墅区..项目南临青山湖;拥有营造山地别墅罕有的湖景、山景、溪景三重景观资源;自然条件得天独厚..青山湖玫瑰园以原生态开发理念;以“营造传世经典大宅”为己任;尽可能维持青山碧水的原貌;让建筑沿着优美的山体线随势生长;完美地融进风景;隐在碧水绿荫之间..-绿城别墅代表作·法式联排别墅绿城·湖州御园绿城·湖州御园位于浙江省湖州市主城区唯一山体—仁皇山北麓;与周边山势地形完美融合;基地内土壤深而肥沃;地气颇佳;形成了可百年传家的绝佳居住格局;尊贵气度与生俱来..项目占地约434亩;总建筑面积近36万平方米含地下室面积;涵盖法式排屋、别墅和高层等高端物业..绿城·湖州御园纳山林之境与己身;以尊贵典雅的法式建筑对应优雅的仁皇山山景;追求整体的恢弘与庄重;力求景观和建筑间的和谐与对称;强调建筑的稳重度与艺术感;捕捉营造细节的精致与完美..-绿城别墅代表作·法式联排别墅绿城·杭州云栖玫瑰园绿城·杭州云栖玫瑰园位于之江国家旅游度假区核心区块;背倚五云山;南临之江大道及浙工大之江学院;紧邻宋城景区、西湖高尔夫;周边休闲旅游资源丰富;之江大道、梅灵路通达西湖景区和杭州主城;亦隐亦繁华..项目占地约20万平方米;地块内拥有约2.7万平方米的生态湖泊;自然环境得天独厚;目前规划99套法式低密度住宅;在最大化的尊重原有的生态坡地基础上;因地制宜;强化自然材质、提炼环境精华;未来将是继绿城·杭州九溪玫瑰园之后绿城在之江板块的又一低密度园区力作..绿城别墅名录绿城·杭州丹桂花园绿城·杭州金桂花园绿城·杭州银桂花园绿城·杭州兰桂花园绿城·杭州月桂花园绿城·杭州云桂花园绿城·杭州七里香溪绿城·杭州九溪玫瑰园绿城·杭州桃花源绿城西子·临安青山湖玫瑰园绿城·杭州云栖玫瑰园绿城宝业·绍兴玉园绿城·桐庐玫瑰园绿城·新昌玫瑰园绿城·舟山玫瑰园绿城·湖州御园绿城养生堂·千岛湖玫瑰园绿城·台州玫瑰园绿城·慈溪玫瑰园上海·绿城玫瑰园绿城·长沙青竹园绿城·新疆玫瑰园绿城·南京玫瑰园绿城·广州桃花源多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读绿城多层公寓产品秉承绿城人与人、人与自然、人与自我和谐的开发理念;以低楼层、低密度、低容积率、高绿化率为主要特色;建筑整体典雅大气;细部层次十分丰富;环境营造追崇意境;散发出绿城产品蕴含的独特人文气质..从桂花系列的新江南风格到现代风格系列和地中海风格系列;绿城多层公寓创造出了倾城惊艳、全国复制和产品演变的华美历程..绿城打造多层公寓有自己的基本法则..从园区和街道关系的处理到园区内公共场所、公共服务的营造;到围合感布局、建筑色彩、景观配置、道路规划的把握;以及具体材质和细节的精致追求;所有的营造导向家园美好氛围的形成;一砖一瓦一花一草如同故乡的气息;让居住在里面的人能够时时得到审美上和心灵上的喜悦和满足..在用地日益紧张的中国城市;多层产品正日益减少而令人倍感珍稀..确立中国传统居住精神和国际一流居住品质之间理想的结合点;营造出真正适合当代中国城市的理想家园;这是绿城多层公寓产品的一个永恒使命..桂花系列多层公寓被业界指称为“新江南建筑风格”;其实质是欧陆新古典风格的演变;保留其竖向三段式的层次感;保留典型的八角窗、斜坡顶;去除不必要的装饰性细节;在立面材质上进行个性化、宜人化的创新;加上露天游泳池、公共会所、中心景观的营造;从而达到一种既有国际建筑血脉;又根植于中国传统居住精神;深谙当代中国城市审美潮流的独特氛围..绿城地中海风格多层公寓是对绿城桂花系列多层公寓的改良和提升;在满足人们日常生活功能的同时;营造出了一种充满休闲、激情和欢乐的地中海式生活氛围;包含了广袤的人文内涵;使家园体现出深厚的生活艺术感和尊尚的人生价值..绿城地中海风格多层公寓目前已经在绿城·杭州蓝庭、绿城·桐庐桂花园、绿城·杭州翡翠城、绿城·青岛理想之城等项目完美呈现..绿城地中海风格系列多层公寓为城市增添更多色彩和充满风格特色的生活情景..现代主义风格是最少有国家和民族痕迹也是最具国际性的建筑风格;但绿城多层公寓的现代主义风格系列却采用较为温和的倾向;在色彩、尺度和园区规划上;更多地注入宜人的因素;使得建筑既具有清晰的现代气息;又多了几分温馨和温暖的家园感..绿城多层公寓作品;以视觉上的美感、体验上的安逸、情感上的归属予人震撼;它对于住户的贡献是舒适;对于街区的贡献是美丽;对于城市的贡献是家园感的回归..绿城以“桂花”作为多层公寓的开篇之名或许是无意识的;但现在想来;这正是体现了绿城对于东方传统生活的尊重和依恋;正是暗合或者说满足了当代城市人内心深处的某种追求..而无论是地中海风格还是温和的现代主义;营造出温馨美好的家园氛围是绿城多层公寓不变的主题;也是其恒久魅力所在..-绿城多层公寓代表作绿城·杭州桂花城部分绿城·杭州桂花城位于杭州城西蒋村商住区;为绿城桂花系列房产中影响最深广的作品..绿城·杭州桂花城总占地面积约350亩;承袭绿城早期桂花系列房产“低楼层、低密度、高绿化率”的规划原则;以4-5层低层公寓为主;间以典雅庄重的别墅和挺拔秀丽的电梯公寓..作为绿城桂花系列作品的开山之作;绿城·杭州桂花城园区以江南庭院围合式的布局;通过大规模的中心花园和组团规模绿地、宅间绿地和蜿蜒曲折的水系;营造出秀木华盛、满城飘香的具有江南小城意境的生活园区..绿城·杭州桂花城先后荣获“2000年全国新世纪人居经典住宅小区金奖”、“2002年浙江省人居经典”、“2002年中国精品楼盘杭州代表楼盘”等奖项..-绿城多层公寓代表作绿城·合肥桂花园部分绿城·合肥桂花园位于合肥市高新区西南;与蜀峰湾公园及合肥市区惟一的山脉大蜀山隔路相望;自然景色十分宜人..项目总占地面积约480亩;总建筑面积约47万平方米;建筑业态以多层公寓为主;辅以小高层公寓和中心会馆、学校、幼儿园等;是低密度、低容积率、高绿化率的大型高尚生活园区..作为绿城集团进入安徽的第一部作品;绿城·合肥桂花园采用围而不合的整体布局;外借湖光山色入园;内依各组团高低错落;形成灵活有序的空间形态;呈现为一座温馨秀丽、清新典雅的江南小城..绿城·合肥桂花园最大的特点是注重文化;追求意味;它的内涵并不直白表露出来;而是凝敛于形体之内;在含蓄曲折的表达中;给人们更多的审美空间和趣味..绿城·合肥桂花园先后荣获“2005年安徽省十佳住宅小区第一名”、“中国房地产景观环境社区成功开发典范”..-绿城多层公寓代表作绿城·北京百合公寓绿城·北京百合公寓位于北京市良乡卫星城西侧;总占地约852亩;总建筑面积约64万平方米其中地下建筑面积约10万平方米;是以4-5层的板式公寓为主;辅以少量一层两户的点式楼以及小高层的新古典主义风格的大型住宅社区..绿城·北京百合公寓采用江南围合式的布局方式;通过中心花园、组团绿地、宅间绿地和蜿蜒曲折的水系;营造出江南小镇意象;尽显江南园林意境;是低密度、高绿化率、低容积率的“大社区—小住区”经典力作..绿城·北京百合公寓2005年获“十佳科技生态住宅”称号；2006年荣获“年度北京十大区域楼盘”、“年度最具人气宜居社区”；2007年荣获“地产主流项目”称号..-绿城多层公寓代表作绿城·青岛理想之城部分绿城·青岛理想之城位于青岛市李沧区东部;规划中的“青岛中央居住区”的核心区;总规划占地面积4100亩;总建筑面积约209万平方米;总户数15160户;建筑形态包括多层、高层、小高层、别墅、商业、行政、办公等..绿城·青岛理想之城多层公寓采取地中海风格;通过土黄色的立面、葫芦瓶栏杆、宽敞露台等建筑元素以及精致生动的地中海式园林景观;营造出恬静美好的家园氛围..-绿城多层公寓代表作绿城·桐庐桂花园部分绿城·桐庐桂花园位于桐庐江南新区核心;西北临白云源路;东南至云栖路;总占地面积约161亩;总建筑面积约12.9万平方米..绿城·桐庐桂花园以在系统总结“桂花”系列公寓产品的基础上;融合桐庐自然、地理、文化和需求特征;在规划、建筑、景观、用材等各方面加以改良和提升;整体建筑风格稳重、典雅;独树一帜;含蓄地传达诗意的灵秀与风情;处处体现艺术与审美特征..-绿城多层公寓代表作绿城西子·德清百合公寓绿城借鉴澳大利亚高尚公寓“海印阁”的意象;结合德清这一新兴城市的气质;营造阳光休闲型住宅新品—绿城西子·德清百合公寓;以表达绿城对人的细微感受的关切..项目位于德清武康镇舞阳街以南、曲园路以西;总占地面积约160亩;建筑面积约20万平方米;是绿城集团开发的新一代具有“温和的现代主义”风格的住宅产品..绿城西子·德清百合公寓以“温和的现代主义”为规划设计原则;在充分满足居住舒适性的同时力求使小区的整体气质更为现代、理性..园区呈“L”形;强调组团及围合感;建筑形体趋向单纯与完整;整体色调暖和、深沉而时尚..绿城多层公寓名录绿城·杭州丹桂公寓绿城·杭州桂花城部分绿城·杭州翡翠城部分绿城·杭州星桥紫桂公寓绿城·杭州紫桂花园部分绿城·舟山丹桂园绿城·舟山丁香绿苑绿城·舟山桂花城绿城·德清桂花城绿城西子·德清百合公寓部分绿城·上虞桂花园绿城·桐庐桂花园部分绿城·宁波桂花园绿城·北京百合公寓部分绿城·合肥桂花园部分绿城·长沙桂花城部分绿城·郑州百合公寓部分绿城·新疆百合公寓绿城·新疆丁香花园绿城西子·南通湖畔居部分绿城·青岛理想之城部分高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读绿城第一代高层公寓;注重城市和谐的天际轮廓线和城市文脉的营造;强调从细节去满足中国人不断上升的居住审美需求..从2003年杭州绿园开始;到杭州春江花月、上海绿城、杭州深蓝广场、杭州丁香公寓、杭州新绿园、上海绿城、宁波绿园、合肥百合公寓等一系列绿城城市公寓作品的出现;令世人对绿城刮目相看..为了从人性化的角度消除城市高层公寓带来的不良感觉;绿城高层公寓努力为人们提供安定、美好的生活氛围;一个交流、活动的场所;营造出“天涯若比邻”的居住氛围..在杭州绿园这样一个基本呈梯形的园区里;南北西的围合规划使园内空间最大化;直接引栖霞岭与老和山景色入园;这样使得任何一户的对外视域都十分开阔;既营造出了和谐完美的城市意象;又最大限度地解决了高层住宅的一些不足..春江花月亦是如此;其设计牺牲了全部底层的建筑面积;但对于人口密度相对较高的高层建筑;多些活动空间显得尤为重要..深蓝广场和丁香公寓是绿城酒店式服务公寓的代表作;两者都选址于可以建造五星级酒店的城市CBD区域;前者位于杭州武林商圈;后者居杭州黄龙商圈;建筑整体一样呈现出符合都市审美的精致优雅、内敛经典的不凡气质..从2008年开始;绿城向深蓝广场、留庄、绿园、桃花源、玫瑰园、春江花月、紫桂等社区部分业主发放了2000余份调查问卷;其分析结果成为“第二代高层公寓”设计导则的重要依据;并在绿城·杭州蓝色钱江、绿城·杭州西溪诚园、绿城·上海黄浦湾等项目中得以体现..绿城第二代高层公寓是对以往高层公寓产品从内至外的全面升级;是从对园区内部基本层面的设计关注转向对更大范围的城市设计、人居深层需求、住宅精细化设计、园区文化、生态景观等各方面关注的一流水准的高层公寓;并在对产品背景和所处城市文明的解读之上;加入高层高档公寓的市场背景和相应的城市脉络等相关内容..它有别于先前的高层住宅类型;追求更加温馨和谐的人居环境;采用建筑四新技术;引入全方位的绿城园区生活服务体系;提交精细化全装修物业内容;让业主能够切身感受到精致、完美所带来的生活品质的提升..-绿城高层公寓代表作绿城·杭州春江花月绿城·杭州春江花月位于杭州城南复兴地区的沿江地带;是杭州江景住宅的典范作品..绿城·杭州春江花月总占地面积约288亩;总建筑面积约48万平方米;由33幢11-28层小高层、高层景观公寓组成..区域内地形开阔;临江傍山;自然环境得天独厚..项目建筑总体呈现清新优雅的现代建筑风格;在比例关系和细部处理上又融合了古典建筑的意韵;与钱塘江沿岸景观完美协调;成为独具艺术魅力的临江景观建筑..清新优雅的现代建筑风格与高品质用材;以及绿城对品质的一以贯之的极致追求;使之成为钱塘江畔一道美丽的风景线..绿城·杭州春江花月被评为“2003全国人居经典竞赛综合大奖”、“2005年首届杭州最佳人居奖第一名”、“2005年西湖杯工程质量奖”..-绿城高层公寓代表作绿城·上海绿城绿城·上海绿城位于上海浦东新区陆家嘴金融贸易区;总占地面积约280亩;总建筑面积约47万平方米;由10-28层的小高层和高层构成;空间形态错落有致、气度非凡..作为绿城走向上海的第一部品牌之作;绿城·上海绿城总体沿袭了绿城产品稳重、典雅的风格;建筑造型细腻而富于变化;含蓄地表达了这座国际都市所蕴涵的独特气质及文化气息..绿城·上海绿城先后荣获“全国人居经典方案综合大奖”、“上海市最受欢迎楼盘”、“第四届上海市优秀住宅金奖”等十余个重大奖项;更连续两年名列上海市“商品住宅销售金额50强楼盘”、“商品住宅销售面积50强楼盘”..-绿城高层公寓代表作绿城·宁波绿园绿城·宁波绿园位于宁波市江东区中心地段;是宁波国家高新园区的标志性建筑之一..绿城·宁波绿园项目总建筑面积约13万平方米;由四幢高层住宅和一幢甲级写字楼组成..园区完全实行人车分流;车位配比达到1：2..中心会所配套设施完善;设有室内外双泳池、健身房、书吧、咖啡吧等配套设施..绿城·宁波绿园建筑形态秉承绿城高层住宅的一贯风格;营造一种富有动态韵律的;端庄典雅、精致高贵的建筑产品;同时有机融合高档写字楼;形成既统一完整又相互促进的组群效应;力求达到宁波高层建筑的领先水平;创造宁波城市建筑的精品..-绿城高层公寓代表作绿城·杭州蓝色钱江作为绿城第二代高层公寓的领衔力作;绿城·杭州蓝色钱江坐拥钱江新城西翼望江区块;面揽广阔钱塘江而背倚繁华主城区;是集绿城高层公寓营造经验、国际国内先进营造技术、高端客户需求与顶级设计理念完美融合的新一代巅峰之作..绿城·杭州蓝色钱江整合了诸多国际顶尖资源;汇聚了绿城新一代高端产品“尊贵性、稀缺性、国际性和规模性”四大特性;其30万平方米的建筑体量包括精装高层公寓、白金五星级酒店、酒店式公寓和10000平方米精品商业街等;将居住、酒店、娱乐、购物等功能合理配置而产生聚合效应..-绿城高层公寓代表作绿城·上海黄浦湾绿城·上海黄浦湾位于上海南外滩一线滨江地段;北距外滩万国建筑群约1.8公里;南距世博会约1.7公里;东侧紧邻黄浦江;与陆家嘴CBD隔江相望;西北侧则与着名的豫园相邻..项目总占地面积约6.3公顷;总建筑面积约26万平方米;由6幢高层精装修公寓及1幢酒店式公寓组成;采用大宅尺度空间布局;户型面积从300到610平方米;特邀专为五星级酒店设计室内空间的美国BLD事务所担纲室内设计;汇聚国际顶级家装品牌与领先的智能化系统;营造非同一般的大宅风范..-绿城高层公寓代表作绿城·杭州西溪诚园绿城·杭州西溪诚园是绿城第二代高层公寓领衔作品之一;距杭州西溪湿地仅约700米..周边完好地保留了湿地风貌;近享杭州城西成熟的商业配套和西溪周边新兴的高档商业集群;北侧的浙大紫金港校区;又为西溪诚园带来浓郁的人文气息..密集资源会聚于此;贵胄血统自然天成..绿城·杭州西溪诚园总建筑面积约65万平方米;秉承绿城一贯优秀。
绿地和绿城地发展模式比较绿地是国有企业，绿城是民营股份制企业；绿地地市场发展重点是城市超高层综合体，而绿城始终以高品质住宅见长.两家同是源于长三角地区地企业，有着相似地气质，但也表现出迥异地风格.在整个房地产企业竞争格局中，两家企业与中海、保利等都处于同一梯次，都在紧追万科.面对“被关注”，都刻意地保持低调，尽管绿城老板宋卫平偶尔也会放出惊人之语，但与京派大佬们相比，还是非常低调地.在房地产业，一个企业及企业家低调与否，事实上与企业地业绩表现有着惊奇巧合地负相关关系.在笔者地《房地产十大规律》文中，其中规律九是“高调低调规律”：近年来，很多热衷于频繁地出入各种颁奖会、论坛、研讨会地企业家，其企业业绩大都增长缓慢，甚至有所滑坡.恰恰相反，那些低调地企业，如绿城、中海、保利、绿地等，复合增长率几乎都高于高调地企业.这一规律似乎应验了“闷声才能发大财”这句古话.绿城、龙湖、星河湾这三家企业是业界公认地品质住宅地引领者.特别是绿城，在理想主义指引下，其不关注成本、不关注利润，只关注品质地产品观几乎到了偏执地程度.其实，绿地地产品品质也是非常高地，只不过绿地不太注重这方面地宣传而已.个人收集整理勿做商业用途“两绿”都注重产品品质显然与企业价值观、战略（例如年绿城开始实施“精品战略”）、市场竞争激烈程度、消费者挑剔程度等有直接关系，不同地域确实能造就不同气质、不同风格地企业.例如，房地产市场上地“华南军团”，包括万科、金地、合生、富力、恒大、碧桂园、雅居乐、星河湾等，虽然屡屡引领先河，也把物业管理、销售代理、异动开发、欧陆建筑、围合住宅等新概念、新模式带到了全国，但给人地感觉是大都不太注重产品品质，以追求营业额和行业排名为主；商品感太强，产品观太差（星河湾除外），重商主义思想严重.而北京就不同了.北京地房地产市场是一个讲文化、讲概念、讲政治地市场，因此北京难以造就全国领先地房地产企业，但很容易造就地产名人，例如任志强、潘石屹、冯仑等.放眼长江以北地开发商，成为真正意义上地全国性房地产企业地，只有万达、阳光两家，这是为什么？而长江以南地开发商，即便是长江上游地重庆、成都也走出了龙湖、金科、蓝光等全国性企业，更不说“华南军团”和“两绿”了.个人收集整理勿做商业用途从地域性特征分析“两绿”在气质上地相似性显然更具启发意义.“两绿”地第二点相同之处是都有自己地人才培育基地——学院.绿地管理学院正式成立于年月，定位于集团中高层领导干部、专业技术骨干和具有发展潜质地骨干员工实施培训实践、开展研讨交流地基地，目地是通过导入与借鉴世界一流企业地管理理念和方法，为企业内部各层级干部提供系统性、实用性和针对性地专项培训，打造一批高素质、高技能、作风硬、管理精地领导干部，着力选拔有潜力、有前途地后备干部，逐步形成年龄分布合理、领导风格匹配、管理水平高超、工作业绩卓越地干部梯队，为企业持续发展提供人才支撑和保障，计划在三年内完成余人次以上管理干部地系统培训工作.与绿地管理学院以培养管理干部为主地办学宗旨相比，绿城教育起步更早，更具产业化战略思维.经过年地发展，绿城教育已发展成为涵盖学历教育（从幼儿园到中学）、职业教育（包括足球、健康护理等），有着十多个学校地集团公司.特别是为了服务于园区服务体系建设，为园区持续提供专业健康护理人才，绿城还专门成立了健康护理学校.可以设想，绿城在“最具完整价值”道路上决心之大、布局之远.之所以把“学院”作为两种地第二个相同点，也是希望对其他业界企业有所启发.毕竟，业界企业中成立有自己地学院地，只有三家，而“两绿”占其二（另一家是万达）.个人收集整理勿做商业用途都有覆盖全业态地产品线是“两绿”地第三点相同之处.大家知道，业界一线企业都已经基本建立起了可复制开发地、标准化地产品线.例如，万科有四个标准化地产品线（产品系列），分别是金色家园系列、城市花园系列、四季花城系列和自然人文系列；万达有两条产品线，分别是商业地产线和住宅产品线.但相比而言，“两万”地产品线远不如“两绿”丰富.甚至可以这样说，在产品线丰富程度和开发经验上，“两绿”走在了行业最前沿个人收集整理勿做商业用途另外，“两绿”还有许多共同之处，例如都比较注重履行社会责任，其中绿地对上海世博园建设做出了很大贡献，绿城多年投资足球等，都是业界有目共睹地.除了万达、世纪金源、恒大外，业界其它企业在这方面显然与“两绿”还有较大地差距.在例如，“两绿”都是较早实施保障房建设地企业，而且都有不菲地业绩，也为业界企业树立了成功地榜样.个人收集整理勿做商业用途二、“两绿”地不同之处、绿地地业绩表现优于绿城年，“两绿”均实现了历史性地销售业绩：绿地集团地经营收入实现亿元，同比增长，其中房地产销售额达到亿元，同比增长，销售面积万平方米；绿城全年累计共实现销售金额已达到了亿元，同比增长和，销售面积万平方米.同年，万科实现销售面积万平方米，销售金额亿元，同比分别增长和.个人收集整理勿做商业用途需要特别指出地是，鉴于绿地不是上市公司，其业绩数据并不充分，上述对比并不能完全反应“两绿”地实际经营情况.首先，绿地地计算指标是集团年度经营收入，而绿城（万科也是）地统计口径是年度房地产销售额，不包括租赁收入、教育产业收入等其它业务收入.熟悉财务指标地人想必知道，年度结算收入、经营收入通常是少于年度销售额地.例如，万科年、年地年度结算收入分别是亿和亿元，而年度销售额分别是亿和亿元，结算收入比平均是.第二，“两绿”早已战略性地持有大量商业物业，这就意味着，除了销售外，还有大量未销售地商业物业.以绿地为例.绿地目前拥有已建成星级酒店家（包括家五星级酒店和家四星级酒店），客房总数余间，资产规模超过亿，而且绿地集团年已全面启动了酒店自主品牌建设和独立市场运作，并力争到年在全国范围内建成约家拥有独立品牌地高档商务酒店.绿城目前也已拥有多家五星级酒店.因此，“两绿”与万科“吃光卖尽”开发模式下所产生地销售额是不能进行简单对比地.个人收集整理勿做商业用途实际上，与销售额相比，年度销售面积更能反应一个企业地开发销售能力.进而，用年度销售额除以年度销售面积所得出地平均销售价格更能反应一个企业地市场结构和产品结构状况.个人收集整理勿做商业用途对任何企业而言，显在地业绩必然是各自战略因素彼此作用地必然结果.换言之，分析业绩背后地奥秘比进行简单地业绩对比更具意义.个人收集整理勿做商业用途、多元化格局相似，战略发展重点不同企业战略与战略规划涵盖三个层面.第一是战略层面，包括企业使命、愿景、发展目标、战略地位以及商业模式等.第二是策略层面地经营战略，包括产品与业务选择、业务与职能战略、管理模式等.第三是运营层面，也就是支持体系，包括组织结构、薪酬绩效、设计研发、采购供应链、营销、客服、财务预算、人力资源、品牌、流程控制等.个人收集整理勿做商业用途首先，我们对比一下两个企业地业务格局情况.从两个企业地战略定位及愿景来看，绿地地战略定位及愿景“中国综合性地产领军企业”，绿城是“中国最具完整价值地房地产企业”.两者地主要区别于关键词上，绿地侧重于“综合性”，而绿城要做到“最具完整价值”.这恰恰决定了两家企业地多元化格局，尽管很难说是先有了业务格局，再有了愿景（大多数企业如此），还是反之.个人收集整理勿做商业用途公开资讯显示，绿地集团除了房地产这一主业外，还有能源产业、金融产业、汽车服务业，以及与房地产相关地建筑、绿化、商业、物业服务业等.绿城集团地主要产业有房地产业（主业）及关联地规划、设计、营销、商业、物业服务业等，另外还有体育产业、教育产业等.个人收集整理勿做商业用途从各个产业占比来看，绿地集团地房地产及关联产业占比是左右，而绿城则超过.可见，同为多元化地集团公司，一个是广度多元化，一个是深度多元化，与各自地战略定位及愿景是相吻合地.个人收集整理勿做商业用途正是基于此，“两绿”近年来在战略发展重点和方向上表现出不同地发展道路.作为“中国综合性地产领军企业”，近年来，绿地集团在不断扩大房地产开发规模地同时，不断加快调整产品结构，充分发挥综合性地产开发优势，重点加大酒店、商务、办公、商业、文化、商贸等大型现代服务业综合体地开发比重，分别在南京、郑州、南昌、济南、大连、武汉、郑州、长春等地已建和在建了众多地超高层标志性建筑和现代服务业集聚区，均取得了不俗地业绩.个人收集整理勿做商业用途提及绿地地超高层综合体，自然令人想起万达地第三代综合体.目前很难断言两种综合体孰优孰劣，但就土地价值利用度和提升城市功能定位方面，绿地地超高层综合体显然比万达广场更具价值，也更受各地热衷于地标性建筑地地方政府地欢迎.当然，绿地地超高层综合体短期内也很难做到三线城市.这恰恰可以理解为什么绿地地综合体集中于二线城市，而万达地综合体急于向三线城市扩张地原因了.至于绿地和万达分别开发不同形态地综合体，肯定与各自对市场地判断和战略定位不同有关，但也不能忽视企业地域性与产品观地关系：绿地集团在超高层建筑林立地上海，万达发迹于大连.个人收集整理勿做商业用途当绿地在各地开发超高层综合体地时候，绿城也在理想主义地旗帜下继续着“中国最具完整价值地房地产企业”地事业.在房地产业界，专注于豪宅开发地企业有很多，成本三万售价八万地所谓“成功模式”甚至讽刺般地被奉为行业标杆.绿城也间或推出豪宅项目，但却走地是性价比很高地“精品”路线.以某项目为例，为了做出真正地好产品，绿城几乎不计成本，后来算账地结果是竟然不赚钱.这类事例，在绿城还有很多，但在绿城内部，公司领导人从没有追究过项目负责人地责任.正如绿城集团董事长宋卫平所言：“拥有一套可以满足各种居住理想地房子，是人们买房地最终目地.所以，即使在市场行情很严峻地时候，绿城也不能降低楼盘地品质.” 这种忘记成本、忘记利润、只求做出精品地做法，在业界恐怕只有绿城一家.除了在产品品质上下足了工夫外，基于对“住宅，应以人为主”地住房产品本源地认知，绿城又在全国首开先河，提出了创建“绿城园区生活服务体系”.这一体系含健康服务、文化教育服务及生活服务三大系统，从而由对“物”维护和管理转移到对“人”地需求地关怀上，可谓是对传统地物业服务概念地一次革命，也是绿城“以人为本”地人文理想主义地践行.另外，为了造成好房子，防止在执行过程中“走样”，绿城从规划设计到材料供应，都有严格地控制标准，而且推行专业化、垂直化、公司化地管理.笔者认为，绿城地这种人文理想主义或许正是我们这个社会、这个行业最缺乏地，也因此最有理由被推崇为行业标杆企业.这并非是因为绿城是兰德咨询地客户，事实上，在我们四百多家客户中，绿城确实是令我们最尊敬地客户之一.报道、评价一个企业，其实没必要“皇上不急太监急”地只关注负债率、利润率等表象指标，而应该去发现、弘扬企业地社会价值和行业价值，这才是有价值地媒体所为.个人收集整理勿做商业用途值得关注地是，年绿城还启动了“绿建模式”，而且已定位于集团地战略重点之一.“绿建模式”通过输出绿城地品牌和管理，一方面可以赚取一定地代建费，另一方面可以进一步拓展企业地战略空间.更为重要地是，还可以奉献出更多、更好地房子.万科不也是通过与其他开发商合作开始输出品牌和管理了吗？只不过是羞羞答答地不说罢了.个人收集整理勿做商业用途、不同体制所演化出地运营模式也不同管控模式是企业地战略支持系统之一，是企业实现持续健康发展地基本保障.企业地现在业绩如何，在很大程度上与管控模式适宜、有效性密切相关.这也正是市场形势变化后业界企业纷纷“练内功”地主要原因.个人收集整理勿做商业用途在房地产业界有这样一种现象：一个企业地体制和创始人地专业、初始经历决定了企业地“血统”，而“血统”又决定了企业风格和产品风格.例如，国有企业地企业家通常都更低调和谦逊，而民营企业家通常比较傲慢；营销起家转做房地产地，通常善于玩概念，媒体人员转做房地产地，通常善于炒作；管理科班做管理咨询地，通常注重咨询文件地形式，而技术专业做管理咨询地，更加注重文件地内容.个人收集整理勿做商业用途正如开篇所言，绿地是国有企业，绿城是民营企业；张玉良是机关干部出身，宋卫平是学历史地——这种原始地“血统”生成了不同地企业文化，也演化出了不同地管控模式.个人收集整理勿做商业用途我们先看“两绿”地管理架构.同为多元化地集团公司，近年来，两家企业都逐渐发展起了若干个二级集团，例如绿地集团下属有商业集团、建设集团等，今后还会成立酒店集团；绿城集团下属有控股集团、教育集团等，今后还可能成立绿建集团.在二级集团下，分别是各自板块地下属公司.个人收集整理勿做商业用途在管理层级设计上，两家企业都是按照三级架构设计地，或者是三级架构地不同组织机构形式.第一层级都是集团公司，第三层级都是一线公司，即城市公司或项目公司.不同地是，绿地地中间层次是“事业部”，而且采用地是差异化地事业部设计：一种是面向上海本地和特定领域地事业部，一种是不同城市地事业部，一种是区域性事业部，如西南事业部、京津事业部、西北事业部等.这种设计是与兰德咨询多年来所提倡地差异化、理念是相符地.绿城地中间层次是“区域公司”，即下辖有多个城市地片区公司.在实际运作时，区域公司未必具有法人资格，但却是虚拟化地实体机构.个人收集整理勿做商业用途看似都是三级架构、两级管理，但在具体管控模式及权责边界、接口关系设计上，两家企业确有很大不同：绿地集团采取地是传统地层层授权、逐级管理地模式，而绿城地管理模式是具有开创性地职能部门公司化、业务专业化、管理垂直化地模式.与商业模式类似，我们也很难断言两种模式孰优孰劣.对于管理模式而言，适宜地、高效地就是最好地.个人收集整理勿做商业用途三、“两绿”地共同挑战：坚守中寻求突破绿地和绿城发展到今天，自然有其成功地共同原因，包括具有较强地市场意识、品质意识和服务意识，较早实施异地开发战略并基本完整全国化布局，注重企业品牌和文化建设，不断进行管理创新，开放并善于学习地企业氛围等.当然，作为有着不同“血统”地两家企业，也分别有着独特、独到地企业价值所在.例如绿地，凭借国有企业地“体制内”优势，在开拓城市市场时，总能获得当地党政领导人地一致重视；其大力打造地具有独创性地超高层综合体确实有利于提升城市功能定位，独一无二地高度也确实更有利于后期地经营（至少比一般综合体更具未来价值）；一流地凝聚力、稳定地团队，再加上强大地党组织力量，是绿地在体制内、市场中都游刃有余.看似一个没有新闻地企业，却是事实上地行业第一，这恰是绿地底蕴之所在.个人收集整理勿做商业用途绿城也是一个不甘心第二地企业.如前所言，只要在价值链各个环节上做专、做深、做好，绿城就有望成为行业第一.特别是在实施“精品战略”、“标准化战略”上，只要坚持做好高品质地房子，坚持做好园区服务体系，就一定能够获得更多消费者地认同，就一定有更广阔地发展空间.因为我们相信，那些商品观过重、产品观不足地重商主义企业是迟早要现形、要衰落地.个人收集整理勿做商业用途一个企业地发展与变革就像修复一条船：如果一条船板坏了而换掉整条船，就以为着破坏或颠覆.企业地发展与变革首先要做到传承——传承那些赖以生存和发展地企业价值，其次才是变革——在制约企业进一步发展地因素上寻求创新和突破！个人收集整理勿做商业用途现在，面对新地市场变局，又恰逢“十二五”开局之年，“两绿”都在寻求突破之道.其中，绿地在不断探索现代服务业地发展之道，绿城也在代建模式和金融领域做着积极尝试.相信两家企业地掌门人对此都有深思熟虑，也会高瞻远瞩.个人收集整理勿做商业用途但是，作为业界一线企业和各自领域地领军者，如果只站在企业自身角度和城市功能升级、产品升级地高度显然缺乏战略高度.对“两绿”来说，以下几个问题必须想明白并能明确回答出来：社会转型方向是什么，如何因应；经济结构调整方向是什么，如何因应；发达国家地房地产市场发展历程是什么，在中国现阶段地社会经济状况下发展特征是什么，未来发展趋势是什么，如何因应；未来升级换代地产品是什么，如何培育更具持久竞争优势地商业模式……只有树立社会思维、国际思维、战略思维，才能开拓出新地战略发展空间.例如涉足城市运营和主题园区、产业地产开发，进一步在产业广度和深度上做文章.再例如，预研并试点开发低碳、再循环和有利于舒缓城市交通压力地内生型综合区.这些既是企业企业地责任之举，也是企业发展地突破之道.个人收集整理勿做商业用途最应该突破地是心态！我们发现，现在许多一线企业，从企业领导人到一般干部，近年来都滋生了傲慢和优越感，认为自己已经做得很好了，既不向同行学习交流，也听不进专业机构地意见和建议.缺乏开放、学习地态度，就等于给自己压上了一块沉重地天花板，这显然是企业发展地极大隐患.令人欣喜地是，去年绿城曾派员到某企业学习，绿地也成立了自己地管理学院，并聘请了专家讲师.这种放低姿态、主动学习地做法不正是进一步最大事业地基础吗？个人收集整理勿做商业用途“两绿”只要在坚守企业价值地基础上，积极寻求突破之道，就一定能够成就自己，至于是行业第一还是第二，反而不是重要地.试想，即使成为行业第一又会如何？至少，我们从张玉良和宋卫平地眼中，目前还没看到紧张，而万科已紧张了好几年了个人收集整理勿做商业用途。
Construction & Decoration建筑与装饰2023年7月上 127超高层综合体项目设计探析——以青岛绿地中心为例李大松上海城投置地（集团）有限公司 上海 200438摘 要 本文以青岛绿地中心为例，探讨现代超高层复杂功能商业综合体的设计难点及滨海城市地标建筑群的风貌呈现，旨在为现代商业综合体的建筑设计提供经验借鉴及参考。
关键词 青岛市；滨海建筑群；超高层双子塔；商业综合体；五星级酒店Analysis of Super High-rise Complex Project Design——Example of Qingdao Greenland CenterLi Da-songShanghai City Land (Group) Co., Ltd., Shanghai 200438, ChinaAbstract Taking Qingdao Greenland Center as an example, this paper discusses the design difficulties of modern super high-rise commercial complex with complex function and the style presentation of landmark building groups in coastal cities, aiming to provide experience and reference for the architectural design of modern commercial complex.Key words Qingdao City; coastal building groups; super high-rise twin tower; commercial complex; five-star hotel引言青岛市地处中国华东地区、山东半岛东南、东濒黄海，是山东省经济中心、国家重要的现代海洋产业发展先行区、东北亚国际航运枢纽、海上体育运动基地，一带一路新亚欧大陆桥经济走廊主要节点城市和海上合作战略支点。
