云南省房地产估价师《制度与政策》：物业承接查验制度考试题

云南省房地产估价师《制度与政策》：物业承接查验制度考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位应当在竣工验收后个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

A：3B：6C：9D：10E：房地产估价机构必须加盖公章2、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的。

A：第一阶段B：第二阶段C：第三阶段D：第四阶段E：借款合同3、下列不属于间接融资优点的是。

A：筹资可以积少成多B：安全性较高C：安全性较低D：作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动E：执行层的组织协调4、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。

A．固定总价合同B．固定单价合同C．成本加酬金合同D．分包合同5、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为__。

A．800万元B．1000万元C．1800万元D．800万～1000万元6、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。

A．原土地出让方B．市、县人民政府城市规划行政主管部门C．市、县人民政府房地产管理部门D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门7、城市详细规划分为控制性详细规划和__。

A．土地性详细规划B．环境性详细规划C．管理性详细规划D．修建性详细规划8、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。

A：社会因素B：环境因素C：人口因素D：行政因素E：工业用地的监测点评估价格9、制订进度计划时，法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

A：横道图B：网络图C：进行图D：工序图E：借款合同10、不属于风险估计与评价常用的方法是__。

A．调查和专家打分法B．解析方法C．概率估算法D．蒙特卡洛模拟法11、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元．建筑物重置价格为100万元，成新率为80％．已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％．假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为．【2004年考题】A：43万元B：112．5万元C：123．3万元D：150万元E：工业用地的监测点评估价格12、房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是的关系。

A：正相关和正相关B：正相关和负相关C：负相关和正相关D：负相关和负相关E：工业用地的监测点评估价格13、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是__万元。

A．8.00B．11.76C．16.80D．24.0014、国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以__为基础。

A．资产B．企业C．交易D．收益15、新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设年的暂定期。

A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调16、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价值为750万元，则该项目的年投资收益率为__。

A．10.7%B．8.0%C．5.3%D．2.7%17、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。

A．估价服务费B．估价目的C．估价人员D．委托人的协助义务18、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

A：所得税前利润B：所得税后利润C：应分配利润D：未分配利润E：借款合同19、小区内停车场建设费属于。

A：公共配套设施建设费B：建筑安装工程费C：基础设施建设费D：物业管理维修资金E：借款合同20、基准地价系数修正法的基本原理是。

A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地的监测点评估价格21、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。

则该项目的速动比率是（）。

A．80%B．120%C．171%D．200%22、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A．一手B．二手C．原始D．基础23、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。

A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动半均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格24、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。

A：280B：285C：290D：295E：工业用地的监测点评估价格25、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。

A．名义利率大于实际利率B．实际利率大于名义利率C．名义利率等于实际利率D．实际利率小于名义利率二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的2、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付__万元土地补偿费。

A．30B．40C．60D．703、权属管理的首要核心内容是__。

A．征地制度B．房产审查制度C．登记发证制度D．纠纷处理制度4、在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于__20%以下的土地闲置费。

A．总投资B．总造价C．总地价D．土地使用权出让金5、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润B．协议中所规定的贷款利息C．协议中规定的有关费用D．租售收益E．股息6、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括方面。

A：对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B：控制混凝土质量C：对工程中的配套设备进行检验D：对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E：实行科学合理的施工进度控制安排7、房地产中介服务收费分为三类。

A：房地产咨询收费B：房地产估价收费C：房地产经纪收费D：房屋买卖收费E：房屋交易收费8、下列不确定性因素中，属于“开发-销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有A：土地费用B：权益投资比率C：运营费用D：开发期E：贷款利率9、可行性研究步骤是。

A：接受委托B：调查研究C：方案选择和优化D：财务评价和投资评价E：编制可行性研究报告10、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。

估价作业方案的内容主要包括__。

A．拟采用的估价技术路线和估价方法B．拟调查搜集的资料及其来源渠道C．预计所需的时间、人力、经费D．估价作业步骤和时间进度安排E．违约责任11、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率下降是处于自然周期的。

A：第二阶段B：第一阶段初期C：第一阶段后期D：第三阶段E：第四阶段12、运用市场法估价的操作步骤一般可分为。

A：搜集交易实例B：选取可比实例C：对可比实例的市场价格进行适当的处理D：对可比实例的成交价格进行适当的处理E：求取比准价格13、属于城市规划法律体系的是。

A：主干法及配套法规和规章B：专项法C：审批法D：管理法E：相关法律法规14、经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额＝房屋重置成本×(1-残置率)÷__。

A．自然寿命B．经济寿命C．已使用年限D．尚可使用年限15、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（）。

A．建设工程规划许可证B．选址规划意见通知书C．项目设计方案的总平面图D．城市规划部门批准征用土地的计划任务E．1/2000或1/500的地形图16、选取可比实例时，应符合的要求包括等。

A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同B：可比实例的交易类型与估价目的吻合C：可比实例的规模与估价对象的规模相当D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同17、房地产业是房地产开发活动的__。

A．策划者B．组织者C．监督者D．实施者E．发包者18、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的易接近性B．物业的临街状况C．物业的周围环境D．物业所处区域的繁华程度19、下列不属于金融范畴的是。

A：货币B：信用C：商品D：银行E：执行层的组织协调20、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

某类房地产1998～2004年价格(单位：元/m2)A．年份B．1998C．1999D．2000E．2001F．2002G．2003H．2004I．2005J．房地产价格K．1800L．2000M．2220N．2460O．2730P．3030Q．3360R．21、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。

假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为（）元/m2。

A．2667B．2670C．3000D．266022、W省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。

那么，这一项目的征收土地应由__批准。

A．国务院B．W省人民政府C．A市人民政府D．B县人民政府23、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。

A．4580B．5580C．6580D．758024、招标方式可以分为公开招标和__招标。