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第1篇一、项目背景随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，建筑工程行业面临着前所未有的发展机遇。
为了更好地满足市场需求，提高建筑工程的质量和效率，本文选取了一典型建筑工程项目——某住宅小区项目，对其设计方案进行实例分析，旨在为类似项目提供参考和借鉴。
二、项目概况1. 项目名称：某住宅小区2. 项目地点：某市某区3. 项目规模：占地面积约10万平方米，总建筑面积约15万平方米，共建设住宅楼12栋，配套商业、地下车库等设施。
4. 项目业主：某房地产开发有限公司5. 项目设计单位：某建筑设计研究院三、设计方案分析1. 总体布局（1）小区规划遵循“以人为本、生态优先、合理布局、可持续发展”的原则，充分体现了人与自然和谐共生的理念。
（2）住宅楼采用行列式布局，南北朝向，采光充足，通风良好。
（3）公共设施如商业、地下车库等布局合理，方便居民生活。
2. 住宅楼设计（1）建筑风格：采用现代简约风格，线条流畅，简洁大方。
（2）户型设计：户型多样，面积从60平方米到150平方米不等，满足不同客户需求。
（3）建筑结构：采用钢筋混凝土框架结构，抗震性能良好。
（4）保温隔热：外墙采用保温材料，门窗采用双层玻璃，有效降低能耗。
3. 公共设施设计（1）商业：设置超市、餐饮、娱乐等设施，满足居民日常生活需求。
（2）地下车库：采用坡道式停车，方便居民出入。
（3）绿化景观：小区内设置多处绿化景观，如景观湖、休息亭等，营造舒适的生活环境。
四、设计方案优点1. 环境友好（1）采用节能环保材料，降低建筑能耗。
（2）绿化率较高，改善小区生态环境。
2. 功能完善（1）住宅楼户型多样，满足不同客户需求。
（2）公共设施齐全，方便居民生活。
3. 安全可靠（1）建筑结构抗震性能良好。
（2）消防设施完善，确保居民生命财产安全。
五、设计方案不足1. 绿化景观单一（1）绿化景观类型较为单一，缺乏特色。
（2）部分景观设计过于简单，未能充分体现小区文化内涵。
房地产项目可行性分析报告案例一、引言房地产项目是一个复杂而投资高风险的领域。
在投资之前，进行可行性分析非常重要，以评估项目的潜在风险和收益。
本文将以一个实际案例为例，详细讨论房地产项目的可行性分析过程。
二、项目背景该案例涉及一家房地产开发公司，打算在一个发展中的城市开发一座住宅小区。
该小区将包括多栋住宅楼、商业设施和社区配套设施。
项目的目标是满足当地不断增长的人口需求，并在市场上获得良好的回报。
三、市场调研在可行性分析的第一步中，进行了对当地市场的深入调研。
这项调研涵盖了人口增长趋势、住房需求、竞争情况以及市场价格等方面的数据收集和分析。
根据调研结果，发现该城市的人口增长快速且存量住房不足，市场需求旺盛。
此外，虽然已有一些竞争对手在该市场经营，但市场上的住房供应仍然无法满足需求。
四、经济可行性分析对房地产项目进行经济可行性分析是评估项目潜在收益和风险的重要步骤。
这包括项目的预计成本、销售价格、租金收入、运营费用等方面的综合考虑。
通过对各项指标的计算和分析，确定了项目的内部收益率（IRR）、净现值（NPV）和投资回报率等关键指标。
根据分析结果，该项目具备良好的经济可行性，预计能够取得可观的投资回报。
五、法律与政策分析房地产项目的可行性还需要考虑当地的法律与政策环境。
这包括土地使用规划、建筑审批、环境保护等方面的法律和政策要求。
在该案例中，通过与相关部门的沟通和研究，确认了项目在法律和政策上的可行性，并制定了相应的合规措施和风险管控措施。
六、技术可行性分析对于房地产项目来说，技术可行性是另一个重要考虑因素。
这包括土地的适宜性、建筑规划和设计的可行性等方面的评估。
在该案例中，通过土地测量和咨询专家评估，确认了项目所选用的土地具备良好的适宜性，并与专业设计团队合作进行确保。
七、风险分析任何投资都存在一定程度的风险，房地产项目也不例外。
在该案例中，风险分析考虑了市场风险、规划风险、竞争风险等方面的因素。
通过制定应对措施和风险管理策略，减少了潜在风险对项目的影响。
第1篇一、项目背景某房地产开发有限公司（以下简称“公司”）成立于2000年，是一家集房地产开发、销售、物业管理为一体的综合性企业。
近年来，公司业务发展迅速，已成功开发多个住宅、商业和办公楼项目。
为了进一步优化公司财务状况，提高资金使用效率，公司决定对近期开发的某住宅项目进行财务分析。
二、项目概况1. 项目名称：XX花园2. 项目地点：XX市XX区3. 项目类型：住宅4. 项目规模：占地100亩，总建筑面积20万平方米5. 项目总投资：10亿元6. 项目周期：2018年1月-2020年12月三、财务分析指标1. 投资回报率（ROI）2. 资产负债率3. 净资产收益率（ROE）4. 现金流比率5. 负债比率6. 利润总额四、财务分析结果1. 投资回报率（ROI）根据公司提供的财务数据，XX花园项目的投资回报率为15.8%，高于行业平均水平。
具体分析如下：（1）销售收入：项目总投资为10亿元，预计销售收入为15亿元，销售收入占总投资的比例为150%。
（2）销售成本：预计销售成本为10亿元，销售成本占总投资的比例为100%。
（3）销售利润：销售收入减去销售成本，预计销售利润为5亿元，销售利润占总投资的比例为50%。
2. 资产负债率XX花园项目的资产负债率为40%，低于行业平均水平。
具体分析如下：（1）负债总额：项目总投资为10亿元，负债总额为4亿元。
（2）资产总额：项目总投资为10亿元，资产总额为10亿元。
3. 净资产收益率（ROE）XX花园项目的净资产收益率为10%，高于行业平均水平。
具体分析如下：（1）净利润：预计净利润为1亿元。
（2）净资产：项目总投资为10亿元，负债总额为4亿元，净资产为6亿元。
4. 现金流比率XX花园项目的现金流比率为1.2，高于行业平均水平。
具体分析如下：（1）经营活动产生的现金流量净额：预计为1.2亿元。
（2）投资活动产生的现金流量净额：预计为0.5亿元。
（3）筹资活动产生的现金流量净额：预计为0.5亿元。
房地产案例分析范文概述：上海外滩公寓项目是一项位于上海市中心的豪华住宅开发项目。
该项目占地面积约为100亩，总建筑面积约为50,000平方米，共计300套高档公寓。
该项目的开发商是一家知名的房地产开发公司，项目预计开发周期为3年，并计划在市场推出后的2年内销售完毕。
案例分析：1.市场分析在项目启动前，开发商进行了全面的市场分析，了解了上海市中心区域的需求和竞争情况。
根据市场调研结果，开发商确定了该项目的目标客群为高净值人群，他们对住宅质量要求较高，并且有较强的购买能力。
此外，项目的地理位置靠近上海著名的旅游景点外滩，具有得天独厚的地理优势，吸引力较大。
2.设计与建筑开发商聘请了一队经验丰富的建筑师和设计师来负责项目的设计和建筑工作。
他们结合了现代化的建筑风格和传统上海元素，打造了一座具有独特魅力的建筑。
公寓内部采用了高档装修材料，提供了舒适的居住环境。
此外，项目还配备了豪华的公共设施，如健身房、游泳池和花园等，提供了全方位的生活设施。
3.销售策略为了有效推广项目并吸引目标客群，开发商制定了一套全面的销售策略。
首先，他们注重品牌宣传，通过广告、以及社交媒体等渠道将项目的独特价值和卓越品质传达给潜在购房者。
其次，他们组织了线下展示会和开放日，让潜在客户可以亲自参观公寓和了解项目的详细信息。
最后，他们提供了灵活的付款方式，并与多家银行合作，为购房者提供低息贷款，降低购房门槛，提高购房者的购买意愿。
4.售后服务一旦项目售出，开发商并没有停止对客户的关注。
他们建立了专门的售后服务团队，负责解决客户在入住后可能遇到的问题，并提供全方位的售后保障。
例如，他们提供了24小时的客户服务热线，以及定期的维修和保养服务。
这种贴心的售后服务有效地提高了项目的口碑，并增强了客户对开发商的信任感。
案例总结：通过对上海外滩公寓项目的分析，可以看出该项目在市场分析、设计与建筑、销售策略和售后服务等方面都采取了一系列有效的措施，提高了项目的竞争力和销售效果。
房地产项目可行性分析报告案例1. 项目概述本报告旨在对某房地产项目进行可行性分析，对项目的潜在风险和潜在收益进行评估，以便投资者能够做出明智的决策。
该房地产项目位于一个不断发展和扩张的城市，面积约为200,000平方米，规划建设的联排别墅和公寓。
2. 市场分析首先，了解当地房地产市场对于项目的可行性至关重要。
通过调研市场数据，我们发现当前的房地产市场整体供需平衡较好，并且市场需求稳定增长。
根据预测，未来几年内，该城市的经济将继续保持稳定增长，并且需求量有望进一步增加。
3. 目标群体分析在进一步分析市场前景之前，了解目标群体对于项目的需求和偏好是非常重要的。
我们通过调查和访谈，确定了项目的潜在购房者主要包括三个群体：年轻夫妇、单身白领和老年人。
他们对于房屋的需求主要集中在地理位置、配套设施和价格方面。
基于这些信息，我们可以进一步确定项目的定位和售价策略。
4. SWOT分析SWOT分析是对项目的优势、劣势、机会和威胁进行评估的重要工具。
在本案例中，我们的SWOT分析如下：•优势：–地理位置优越，便利的交通和周边配套设施；–项目规划创新独特，满足不同需求的购房者；–可持续发展，符合当前的环保趋势。
•劣势：–市场竞争激烈，需要制定有效的营销策略来吸引潜在购房者；–高昂的开发成本和长期投资回报周期。
•机会：–城市发展迅速，购房需求增加；–政府政策扶持房地产行业。
•威胁：–经济不稳定导致购房者的信心下降；–突发事件（如自然灾害）对项目的影响。
5. 财务分析在进行房地产项目可行性分析时，财务分析是至关重要的一环。
通过对项目的投资和收益进行详细分析，我们可以评估项目的盈利能力和投资回报情况。
在本案例中，我们使用了净现值（NPV）和内部收益率（IRR）来评估项目的经济可行性。
基于市场预测和定价策略，我们计算出项目的预计销售收入和开发成本，并考虑了资金贷款和利息等因素。
通过财务分析，我们得出该项目的NPV为正值且IRR高于基准利率，这表示项目在经济上具有良好的可行性。
房地产可行性分析报告房地产可行性分析报告有关房地产可行性研究报告范文，小编整理了以下的范文，请参考下面房地产可行性研究报告范文【1】房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。
因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。
项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
第一节可行性研究的概念和作用一.可行性研究的概念可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。
国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。
1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。
1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导国的可行性研究工作。
房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭?谐〉闹鸩焦娣叮?康夭?耐蹲驶?帷⑼蹲世?蠡嵩嚼丛缴伲?欢咸岣呔霾咚?剑?拍苋〉孟钅靠?⒌某晒α?二.可行性研究的作用(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。
开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
(二)可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。
在国投资项目必须列入国家的投资计划。
尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。
样板房展示案例分析报告一、引言样板房展示是房地产开发商常见的推广手段之一，通过打造精美的样板房，让潜在购房者能够更好地感受到未来居住环境的真实感，进而提高销售转化率。
本报告旨在从多个角度对样板房展示案例进行分析，探讨其成功之处，并总结出一些有助于提升样板房展示效果的经验和建议。
二、案例一：高端住宅样板房展示该案例为一座位于城市中心高端住宅项目的样板房展示。
通过在样板房中运用高品质、豪华的装修材料和家具，营造出奢华的生活氛围。
此外，展示区域内还设置了仿真的室外景观和公共设施，使潜在购房者能够感受到项目的整体环境和建筑品质，增强了购房决策的信心。
三、案例二：城市创意公寓样板房展示该案例为一座位于年轻人聚集区域的创意公寓项目的样板房展示。
针对目标人群的需求，样板房内运用了时尚、个性化的装修风格和家具。
此外，展示区域内特意设置了共享设施和社交空间，如咖啡厅、健身房等，突出了该项目的社交特色和生活方式体验，吸引了年轻的购房者群体。
四、案例三：乡村别墅样板房展示该案例为一座位于风景优美的乡村地区的别墅项目的样板房展示。
通过在样板房中运用自然、清新的装修风格和家具，与周边环境相呼应，营造出放松、宜居的氛围。
展示区域内特意设置了室外花园和休闲区，让潜在购房者能够亲身感受自然与人居的融合，增加了项目的吸引力。
五、案例四：小户型样板房展示该案例为一座位于繁华商业区的小户型住宅项目的样板房展示。
由于面积较小的特点，样板房的设计和布局非常注重空间的合理利用和灵活性。
运用巧妙的收纳设计、多功能家居用品以及明亮的照明装饰，使潜在购房者能够感受到小空间中的舒适和便利，强化了项目的利益点。
六、案例剖析和启示通过对上述案例的分析，我们可以得出以下启示：1. 样板房展示设计要与项目定位和潜在购房者需求相契合，打造出与日常生活紧密结合的环境；2. 展示区域内的装修风格、家具应精心选择，营造出符合目标人群喜好的感官体验；3. 展示区域可以设置仿真的室外景观和共享设施，增强购房者对项目整体环境和生活方式的认同感；4. 在展示区域中，突出利益点和项目特色，吸引目标人群的注意力；5. 样板房内的布局和设计应注重空间的合理利用和灵活性，让购房者感受到舒适、便利的居住体验。
最新房地产策划方案案例(优秀7篇)房地产销售计划文案篇一随着11月份的结束，也意味着进入下一步的实质性工作阶段，房产销售每月工作计划。
回顾这一个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。
基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这一个多月来对房产销售的理解和感悟，特对12月分工作制定以下房产销售工作计划。
本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。
一。
宗旨本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。
制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二。
目标1. 全面、较深入地掌握我们产品地段优势并做到应用自如。
2. 根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。
3. 锁定有意向客户30家。
4. 力争完成销售指标三。
工作开展计划众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。
服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种服务，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。
正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕售前服务来进行。
1、多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
2、对有意向的客户尽可能多地提供服务（比如根据其需要及时通知房原和价格等信息），目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。
挑起其购买欲望。
3、在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
4、在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的产品感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
5、在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。
第1篇一、案例背景近年来，我国某城市房地产市场蓬勃发展，但近期某住宅项目却陷入销售困境。
该项目位于市中心，交通便利，周边配套设施完善，然而开盘以来销售情况不佳，库存积压严重。
为解决这一问题，我们需要分析项目存在的问题，并提出相应的解决方案。
二、案例分析1. 项目优势（1）地理位置优越：项目位于市中心，交通便利，周边配套设施齐全，如购物中心、医院、学校等。
（2）产品设计合理：户型多样，面积适中，满足不同客户需求。
（3）品牌知名度高：开发商为知名房企，信誉良好。
2. 项目劣势（1）价格过高：项目开盘价格高于周边同类项目，导致客户观望情绪浓厚。
（2）营销策略不足：营销手段单一，缺乏创新，未能有效吸引客户。
（3）销售团队素质不高：销售人员缺乏专业培训，无法为客户提供优质服务。
（4）竞争激烈：周边同类项目众多，市场竞争激烈。
三、解决方案1. 调整价格策略（1）根据市场调研，合理调整项目价格，使其更具竞争力。
（2）推出优惠政策，如折扣、团购、贷款优惠等，吸引客户。
2. 创新营销策略（1）线上线下结合：利用互联网平台，如微信公众号、抖音、抖音直播等，开展线上营销活动。
（2）举办线下活动：如举办样板房开放、团购会、亲子活动等，提高客户关注度。
（3）与知名媒体合作：在电视、报纸、网络等媒体上投放广告，提高项目知名度。
3. 提升销售团队素质（1）加强培训：对销售人员开展专业培训，提高其业务水平和沟通能力。
（2）建立激励机制：设立销售目标，对达成目标的销售人员给予奖励。
4. 加强与客户沟通（1）建立客户档案：记录客户信息，了解客户需求。
（2）定期回访：关注客户需求，解答客户疑问。
（3）提供个性化服务：根据客户需求，提供定制化解决方案。
四、总结通过以上分析，我们可以看出，该项目在销售过程中存在诸多问题。
针对这些问题，我们提出了相应的解决方案。
在实际操作中，需要根据市场变化和项目实际情况进行调整，以确保项目销售目标的实现。
房地产营销策划案例（通用12篇）房地产营销策划案例篇1一、活动目的通过家宴活动，增强客户经理与业主、准客户的关系，增强口碑影响力，提高老带新成交率。
二、活动时间(1)日期11月15日—11月17日(3天) (2)时间段18:00——19:30晚餐时间三、活动地点公司合作酒店(要求:高端大气上档次)，如，生态园。
四、邀约对象业主及B类以上客户+优质客户(总房款较高者/职业、社会地位较高者) 数量控制在90人左右。
五、活动内容(1)客户经理统计自己准备邀约的客户数量以及到访量 (2)客户经理陪同自己的客户在活动指定酒店就餐(3)客户经理在与客户就餐的同时，向客户讲解项目客带客政策，讲解项目进展、工程进度等，并且了解客户对项目的看法和认识，做好登记，总结，第二天整理成文稿提供给营销部。
六:活动流程安排(1)客户经理日程安排(2)活动当日流程安排17:30---18:0017:40---18:0018:00---19:30客户经理审核人数正式开宴19:30---宴席结束客户自行回家备注：开宴时间根据客户到场情况灵活把控七、人员分工(1)客户经理准备工作截止到11月12号，电话邀约客户完毕，确定应宴客户数量、名单，建立客户档案，交至营销部。
(备注:电话邀约说辞参见附件1) ? 活动当天工作客户经理负责到访客户的审核，确保应邀客户准时、全部到位，并按照活动时间节点组织客户准时到酒店入座，与客户就餐，向客户讲解客带客政策、了解客户对项目的认识，并组织安排客户安全回家。
(备注:家宴时，客户经理要点说辞参见附件2) ? 后续工作以书面形式整理客户对项目的认识，并录入重要的客户语录，反馈于策划部。
(2)策划人员准备工作活动当天工作(3)文员负责客户签到，并及时告知各客户经理未到的客户，方便客户经理电话联系未到客户。
八、物料费用预算九、附件附件1:电话邀约说辞_X女士/先生，您好，我是客户经理_X，为答谢您长期以来对地产的关注和支持，我们诚邀您参加我们组织的家宴活动，希望您_X号17:40准时到_X酒店参加，18：00正式开宴，届时您可以享受到_X酒店特质的丰盛家宴。
一、 项目态势分析 二、 客源客层预估 三、 企划思路探寻 四、 产品形象定位 五、 广告总精神及诉求 六、 阶段推广策略 七、 售楼处风格建议 八、 VI 及SHOW 稿一、 项目态势分析1、有利因素分析（推广本案时，应该抓住不放的卖点） （推广本案时，能形成商机的诉求点）优势机会1、杨浦区的东外滩项目将于今年进入实质性开发阶段。
1、地段升值性不可估量，该地区可能成为明日杨浦杨浦大桥两侧和复兴岛地区，是重点开发黄浦江地 的亮点 区中的一部分2、杨浦区仍聚居着不少人口，但目前的住宅形态相对 2、这些区域的住户有改善居住条件的要求 比较落后3、杨浦区目前开发的新个案不多 3、本案周边竞品很少，占尽天时之利4、杨浦老区历史悠久，区域住户对地段产生了一定习 4、区域客对地段抗性不大惯性心理5、本案周边有电力学院、水产大学、上海理工大学三 5、借人文提升房地产之中轩丽苑提案报告案例分析【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】品质，高校教师亦可成为本案目标客所高校源6、距本案800米处有一易初莲花超市，周边公交线路6、购物方便，出行还算便捷多，附近生活机能比较完善7、小区10万平米规划，栋距开阔，有5000平米中央7、有一定品质感，在该地区相当有竞争力花园，建筑立面为欧陆风格8、房型面积控制得较为合理8、总价控制得适当2、不利因素分析（客观上，项目本身存在的不足）（隐藏的麻烦，推广时可能成为抗性）劣势抗性1、杨浦区原为工业园区，周边工厂多，区域环境1、其他区域的客源对地区的认同度不高，外区相对较差客难以进场2、本案周遭开发缓慢，平房旧房多，综合治理差，2、难以显现本案品质，不能借周边配套造势在杨浦亦属落后3、杨浦区较少有小高层产品，区域客习惯性地认3、本案小高层要突破人们的传统心理同多层住宅4、社区内没有会所，周边的休闲娱乐设施差4、年轻人士难以接受平凡无趣的生活，而他们的经济收入恰恰能承受本案总价，两者十分矛盾5、肯德基、欧尚等配套设施在平凉路西侧，而本5、离众所周知的大众配套较远案则位于平凉东侧靠近军工路二、客源客层预估1、目前居住区域●杨浦特别是平凉路沿线●极少数虹口靠近杨浦地区针对性诉求重点：●东外滩项目将于明年启动，该地区会成为成熟居住腹地●杨浦平凉路生活圈生活机能较完善●杨浦少有的10万方住宅小区2、职业、职务●生产企业占50%以上●一般受薪者为主针对性诉求重点：●两房面积在90平米左右，总价控制合理●房型规划经济实用●在杨浦改善居住条件，正是时候3、年龄●集中在36~45岁针对性诉求重点：●区域内不多见的小高层产品●栋距开阔，5000平米中庭花园●欧陆风情的住宅●面积90平米左右三、企划思路探寻1、以东外滩的耀眼前景吸引客源因为：本案周边除了废旧的工业厂房，还有破败的两层平房。
目前的区域状况难以让人联想本案为高尚住宅区。
所以：我们要告诉客户本区域的发展潜力。
明年的东外滩项目启动后，本案周边环境确实会有改观。
在目前不能眼见为实的情况下，企划要引导客户构划美好未来。
2、以独树一帜的欧洲风格走俏杨浦因为：杨浦新造的住宅房以平实的多层为主。
象本案这样欧式风格的小高层确不多见。
所以：我们要让客户感到花小钱买了一流的房子，在杨浦区买欧式的小高层着实让人羡慕。
（本案的客源对住宅房仍持有相对保守的观念，所以本案的建筑风格会得到他们的认同。
）3、以优质的产品规划提升品质因为：我们有10万平米小区规划，在杨浦属于大型住宅区，更有5000平米中庭花园，让本案的品质领先杨浦。
所以：企划包装上要反复强调本案的小区内部规划。
从规模、栋距到中央花园，一直贯穿整个行销过程，成为报纸稿宣传的主题。
4、以小面积低总价打动客户因为：本案房型经济实用。
面积在90平米左右的两房占总房源的87%，总价在40万左右。
所以：我们要告诉客户小预算一样可以入住高尚住宅。
在打品质的同时，突出本案的总价优势。
四、产品形象定位基于以上分析，我们将本案定位为：东外滩生活圈，欧陆情怀实用住宅1、东外滩生活圈杨浦已经今非昔比。
昔日以破旧厂房为标志的杨浦，至今虽仍未全部改造完毕，但五角场、控江路、周家嘴路一带，已初露繁华端倪。
其他地区的旧房，日后也必将动迁翻新，发展前景十分乐观。
更为令人欣喜的是：杨浦的东外滩工程将于明年正式启动。
届时杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区将成为开发重点。
将来会与北外滩连成一片，形成外滩新景观带。
本案即在东外滩轴线上，正好借东外滩的发展前景提升本案品质。
2、欧陆情怀本案欧洲风格的立面，在老杨浦比较少见，但曲高并非和寡。
区域客的选房观念较传统保守，与众不同的住宅风格会让他们倍感自豪。
因此，杨浦独树一帜的欧风立面将是本案一大特质。
3、实用住宅从客层上看，进场的客户购买本案主要是用来居住的，所以突出本案的实用性应该行之有效。
撇开周边环境不谈，本案的规划非常不错。
无论是小区内部还是房型结构，都设计得比较合理而且适宜居住。
故企划打算从产品本身的居住功能来挖掘客源。
五、广告总精神及诉求1、举目远瞻明日东外滩市政规划中的东外滩项目即将启动，本案将借东外滩改造之东风大占地势之利。
虽目前基地仍略显偏远，但日后等东外滩沿线的旧房拆除，周边气氛形成后，地段价值不可估量。
2、杨浦老城，平凉繁华生活圈杨浦老城百年历史悠悠，早已是成熟的居住腹地。
平凉路黄金地段，周遭生活配套一应俱全。
周家嘴路上易初莲花大型超市，满足家庭购物的需求。
杨浦大桥近旁，多条公交线路频繁往复，通达市区各地。
3、区内稀有的欧陆风情杨浦新建的住宅传统保守，很少有外立面上的变化与创新。
本案大胆选用欧洲风格的立面，在杨浦区内尤为显眼。
突兀于周边建筑，会让本案在区域客心中形成档次感。
4、10万方小区，5000平米中庭花园在杨浦少见的10万方小区规模。
5000平米的中庭花园，园内景致怡人，闲庭信步享受品质生活。
9幢小高层栋距开阔，保证采光与私密，也为小区内绿化让出了位置。
5、适心宜居的实用空间房型控制合理实用，是理想的居家空间。
舒适两房，朝南的主卧与气派客厅，贴近生活的人性规划。
总价不高，花小预算就可以邂逅大生活。
综合以上广告诉求，提炼出广告总精神：定居东外滩，宜居经典家广告总精神要求将楼盘最主要的卖点用最简洁的语句描述，做到广告思路明确，简单易记。
东外滩无疑是本案要着力宣传的地段概念，而欧洲的建筑元素在传统观念中永远是经典的代名词。
六、阶段推广策略本案要抓的两个宣传重点：一是东外滩生活圈的前景，二是欧陆风情的实用性住宅。
由于本案的客源多为区域客，所以媒体通路遵循以下原则：1、《新民》造势，夹报唱主角2、户外媒体功不可没3、传统媒体为主，无特殊需要不做媒体通路创新第一阶段时间：引导预约期（2003年5月~8月中旬）主题：告知楼盘基本信息，累积前期客源形式：制作销售资料、发布户外媒体1、在五角场、控江路等地区、附近住宅小区旁投放横幅2、在杨浦人流量比较集中的地方和易初莲花做户外看板3、平凉路上悬挂对旗造势引导4、制作简单的销售资料，业务员用于定点派发第二阶段时间：公开期（2003年8月下旬）主题：欧洲风情的东外滩住宅形式：易初莲花展示1、制作销海2、8月下旬打一次新民晚报，告知预约信息3、8月底在易初莲花作楼盘展示第三阶段时间：第一强销持续（2003年9月~12月）主题：侧重本案品质（东外滩欧洲花园）形式：报纸稿，派夹报，商场巡展1、新民晚报开盘半版2、强销期每两周投放一次晚报通栏、派夹报（两者间隔）3、持续期DS拜访4、SP活动（沪东文化宫）5、持续期降低报纸稿投放频率第四阶段时间：第二强销持续（2004年1月~2004年5月）主题：5000平米欧式中庭，总价实惠的经济房源形式：报纸稿，户外广告1、强销期每两周投放一次晚报通栏、派夹报（两者间隔）2、拉横幅、楼幅造势3、SP活动（东宫、中庭花园内）4、持续期降低媒体频率第五阶段时间：扫尾期（2004年6月~7月）主题：现房亮相，最后让利大行动形式：报纸稿1、老客户回访（参观样板房）2、晚报清盘稿七、售楼处风格建议本案售楼处为长24米，宽12米，总建面576平米的两层建筑。
现分别对一、二层规划作以下建议：总体风格：与住宅风格一致，室内装潢布置融入欧洲元素1、售楼处一层主要作为模型展示及洽谈区A、进门处设销控台，背景为LOGO墙。
B、在一侧开辟裱板区，放置有关楼盘介绍的展板。
C、裱板旁放置本案大模型，模型区挑空，可显得气派宽敞D、另一侧开辟洽谈区，安排三到四组开放式销售桌椅，两组私密性较强的洽谈桌椅E、安排一私密处做洗手间2、售楼处二层主要作为样板房展示区A、本案两房居多，所以用主力两房房型做样板房B、样板房周围建议做模拟绿化及景观●广告预算表本案一期总销金额约2.4亿，广告总预算360万(约占总销金额的1.5%)。
