绿维创景：旅游地产已经成为区域综合开发龙头

绿维创景林峰院长：旅游地产是旅游引导的区域综合开发架构中的核心基础旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网 绿维创景林峰院长：旅游地产是 旅游引导的区域综合开发架构中的核心基础北京绿维创景规划设计院摘要：搜狐焦点旅游地产与亚洲房地产俱乐部联合主办的“第三届亚洲文化旅游投资论坛暨寻美中国·旅游地产投融资峰会”，于2013年4月19日-20日成功举办。

北京绿维创景规划设计院林峰院长受邀出席论坛，并在现场接受搜狐焦点旅游地产的专访。

在此次专访中，林峰院长就旅游地产的形成和发展做了分析：“在旅游引导的区域综合开发架构中，旅游地产是其核心基础。

”林峰院长接受搜狐焦点旅游地产独家专访采访实录精彩摘要：>>旅游地产是基于休闲旅游度假形成的一种物业和财产形式。

林峰院长提出，旅游地产的出现是依托旅游资源，基于人们对旅游地从一般的观光转化成为需要在当地进行休闲度假和消费的这样一种长期化愿望，并且这种长期化愿望转化成一种居住型需求，或者是一种比较长时间的生活度假的时候，才会出现这样一种物业形式，或者是一种财产形式。

目前国内旅游地产市场总体来讲正逐渐趋于良性市场发展的一个态势。

>> 旅游地产是旅游引导的区域综合开发架构中的核心基础旅游以游客搬运、大量的游客聚集为基础，以游客消费的多样化和持续消费的能力为依托，形成的区域综合开发的架构，在此架构中旅游地产实际上是最核心的基础。

由此，绿维创景认为，旅游地产不仅要进行旅游城市开发，更要进行旅游区域综合开发。

旅游地产开发要服务于整个区域综合发展，要符合于旅游地老百姓的利益；同时要符合资本投资的规模，要实现持续经营回报，实现快速回报；更要符合游客的需要，要符合购买房者的需要，要符合休闲者度假者的需要。

把脉旅游地产，共推产城融合旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

把脉旅游地产，共推产城融合北京绿维创景规划设计院在2014年5月7日-5月8日举行的第三届国际旅游财富峰会上，绿维创景院长林峰发表了题为《新型城镇化与旅游地产》的主题演讲。

新型城镇化下旅游地产有着怎样的发展机遇？又面临着怎样的发展困境？未来该何去何从？让我们来看看林峰院长的分析。

据统计，2013年全国旅游地产项目达到了5000多个，其中有3000多个大型项目，可以说地产百强企业中的90%都进入了旅游地产业。

未来5年，旅游地产将会占据15%~30%的比例。

如果用泛旅游地产的概念来计算，将度假地产、养老地产、休闲商业地产、文化运动娱乐地产等都纳入进来，比例还要更大。

无论是从人均GDP、人均收入的水平来看，还是从人们的消费习惯来看，已经形成了以内需消费作为带动经济成长的主导型的改革和政策导向。

一、度假时代为旅游地产发展带来大好时机每个人都有一个度假梦，都梦想拥有自己的庄园，也都怀有在三亚海边拥有自己度假别墅的梦。

那么这个梦会形成什么呢？对休闲居住地产和度假居住地产的需求，包括度假需求和投资需求。

经粗略估算，一年有2%-4%的家庭，将会购买度假型物业或者是度假型的消费投资型产业，该比例意味着每年4-7亿元的消费水平。

二、度假地产投资路线图度假旅游是度假地产发展的重要基础，度假地产发展是基于四季度假和单季度假两种模式，纵观世界旅游度假地产的发展，四季是最佳的模式。

而中国海南、以及云南地区具有这方面得天独厚的自然条件。

从本投资路线图可以看出，避寒市场、避暑市场以及向山东这种提供单项复合型的特殊消费的市场，是重要的投资区域。

林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新北京绿维创景规划设计院编者按：2016年8月6日-7日，2016年中国文旅地产盈利模式创新总裁峰会在北京市首都机场朗豪酒店举行，以“跨界&融合”为主题，兼具理论与实战、创意与内容，呈现了中国文旅地产的新机遇、新趋势、新业态、新模式。

绿维文旅集团董事长、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士受邀出席，并做了《全域旅游下的文旅地产创新发展及新业态研究》的主题演讲，从全域旅游思维、文旅地产创新发展、业态创新架构、要素创新业态等方面，结合绿维创景十多年行业经验和经典案例进行了详细阐述和分享交流。

一、绿维全域旅游观林峰院长基于互联网+、旅游+，从全域思维、发展架构、核心理念、开发模型等方面分享了绿维的落地运营的全域旅游观，认为做全域旅游要打破“全”的概念，不需要面面俱到，否则没有重点，无突破口，是浪费，不能真正实现带动经济的价值。

做全域旅游应该着眼于市场要素的配置，有的放矢，破“全”、立“逻辑”、找“抓手”、达“目标”，并提出了全域旅游的“5424”架构、及开发模型。

全域旅游“5425”架构全域旅游开发模型二、房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构房地产是一个“服务整合平台”产业，房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。

以“家庭·服务”为主要内容的服务结构，包括“三个家”的结构（居住之家、第二/三居所、休闲消费场所），由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，是今天房地产发展的必然。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。

有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，是下一个阶段地产发展的核心。

房产融一体化，是未来房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。

新时期的地产开发不再是开发土地和建设房屋，应该是“地产+产业+城镇化+互联网”的一个综合结构。

绿维文旅：旅游进入区域综合开发时代关键词：绿维文旅区域综合开发难点痛点脱离旅游业投资大幅增长，并正在成为中国经济中产业投资的主流方向，引起了投资机构的重视及投资界的广泛关注。

旅游投资的大幅增长，代表着一个旅游投资的新时代。

绿维文旅认为，这个新时代，不仅仅是总量上的变化，更在于投资内容与模式的差异。

在新的旅游投资中，几百亿、上千亿的投资主要是各类综合开发，包括主题公园综合体、高尔夫社区、超级娱乐综合体、超大休闲商业综合体、养生社区、度假社区、养老社区、文化小镇、房车小镇、生态商务新城、会展新城、运动新城等，新概念新模式层出不穷。

在房地产界看来，这是新概念地产――旅游休闲度假房地产。

而以投资界的视角看，这种新业态、新综合、新商业模式，正是中国经济转型升级的宠儿，是以旅游产业为主导的区域综合开发，是可以吸纳数万亿资金，既快速回报又长期收益的良性发展的新兴模式。

面对旅游产业的新综合时代，绿维文旅认为，应立足旅游创意创新的特色，对日新月异的旅游业态和投资模式，按全新的视角进行整合。

新的旅游综合开发，已经实现了两个突破。

绿维文旅认为，第一个突破是旅游与城镇化结合，旅游区与城镇村的开发全面融合，并形成典型的旅游综合体新模式。

第二个突破是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合，形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合，出现了泛旅游产业集群。

旅游开发的难点与痛点旅游开发是一个涉及多主体、多内容、多流程的复杂系统，从顶层设计，到开发建设、持续运营，涉及规划服务商、投资商、开发商等角色的有效沟通，涉及多要素、多类型、多载体的统筹考虑。

基于旅游业的复杂性，在全域旅游的快速推动下，旅游开发快速增长的同时，也出现了很多问题，绿维文旅将其归纳为“三大脱节、四大分离、三大难题、四大失衡”。

1.三大脱节绿维文旅认为，从规划服务商角度看，多年来规划设计一直很难落地，被戏称为“墙上挂挂”，很多设计院在做规划方案时，并没有考虑人流、现金流、投资节奏等运作层面的问题，造成顶层规划与运营脱节；从政府投资与市场需求角度看，政府不断推动旅游投资，背后是否有足够的市场需求，最后消费买单与否是关键；从企业投资与回报角度看，大多数都是在靠地产、行政力量等因素实现回报，而依靠现金流支撑回报的较少，能够达到8%以上收益率的旅游项目更是少之又少，投资与回报之间并没有很好衔接。

产业融合与泛旅游产业整合旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网 产业融合与泛旅游产业整合北京绿维创景规划设计院摘要： 绿维创景总结了中国旅游对区域发展的七大效应，并提出，旅游强大的动力效应及区域综合发展协调能力，决定了其将在未来内需拉动的经济发展宏观架构中，在新型城镇化建设中，扮演极其重要的角色。

绿维创景据此提出了以“泛旅游产业整合”理论为基础的“旅游导向的区域综合开发模式”。

什么是泛旅游产业整合？他与泛旅游产业融合之间有什么区别？产业整合后将形成怎样的产业集群框架？高速发展的旅游产业由于其具有的高关联性和强带动性，成为了政府积极鼓励发展的产业之一，在相当一部分区域被定位为主导或者支柱产业。

我国的旅游开发，已经与区域发展和城镇化进程全面结合，并在产业上趋于融合，形成了旅游产业导向下基于泛旅游产业整合的区域经济与城镇化综合开发模式，即“旅游引导的区域综合开发模式”（Tourism-oriented regional integrated development model ，简称TORD 模式）。

这一模式的核心基础，就是“泛旅游产业整合”。

“食住行游购娱”等旅游消费活动的实现，涉及诸如传统旅游业、餐饮业、酒店业、零售业、交通业、文化娱乐业、体育运动业、房地产业等众多产业。

要充分发挥旅游产业的带动作用，必须研究旅游产业与其相关产业的相互作用关系和机理，从而提出合理的产业运营模式。

“泛旅游产业整合”理论，就是根据旅游促进区域经济发展的现实逻辑，实证研究了全国各地的旅游与区域经济运营实践后，形成的一套行之有效的产业运营模型。

经济发展模式转型，旅游地产应该如何开发？旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

经济发展模式转型，旅游地产应该如何开发？北京绿维创景规划设计院从简单地在景区做高级住宅，到现在旅游区域综合开发中的城市开发与房地产开发，旅游地产的理念已经完全不同。

绿维创景认为，旅游地产是旅游引导的区域综合开发中的土地开发与房产开发，是产城一体化的房地产开发。

旅游与地产结合，已成为城市运营的主要手段。

在我国经济社会发展进程中，地方政府面临着产业转型升级的需求，旅游产业作为一种消费性服务产业，成为了很多地方的首选。

但对于要求高回报率的投资商来说，“高投资、低回报、长周期”的旅游服务与旅游设施开发项目并不适合投资。

他们看重的是旅游引发产业集聚后，对周边地产价值的提升。

在以上需求下，旅游地产应该如何开发?绿维创景总结出旅游地产开发的六个维度以及六个关键问题。

一、旅游地产的六个开发维度旅游地产的开发维度相当宽泛，概括起来，主要有以下六个方面：第一，居住模式。

包含多种类型，从基本生活居住、改善型居住到城市高品质居住，从城市休闲居住的第二居所到度假居住、养老居住等第三居所，都可以称为居住型物业。

第二，物业模式。

此模式与居所的产权自用不同，属于产权出租。

有多种商业模式，比如多主体/单一主体产权自用物业、多主体/单一主体产权出租物业、自有与经营混合物业等。

第三，销售模式。

包括居住物业的全产权销售、商业物业的全产权销售、使用产权模式销售、会员产业链销售、时权产业链销售、股权产业链销售。

这种销售形态多样化同样是旅游地产要包含的。

第四，吸引力与价值模式。

①人气人流聚集价值，例如杭州西湖开放，吸引了大量的人流，形成人气聚集效应，在这个前提下，其周边最主要的观光型区域开发高端地产项目。

旅游小镇——产城一体化发展的创新模式旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游小镇——产城一体化发展的创新模式北京绿维创景规划设计院由全经联主办的中国房地产创新模式大会是中国房地产规模最大的创新峰会，是全经联年内举办的规格最高的专业会议，是参会企业联合发展的大平台，由房地产各专业领域领军人物分享创新案例和新商业模式。

首届中国房地产创新模式大会于2013年10月在京举办，大会集中分享了各类创新案例和新商业模式，展现了中国房地产最新的创新成果，建立了一个行业创新的分享平台、合作平台，成为促进房地产转型升级和可持续发展的一个里程碑。

以首届中国房地产创新模式大会为起点，全经联定于2014年9月12-13日在北京举办第二届中国房地产创新模式大会，根据大会的创新主题，全经联特邀全经联研究院常务副院长、全经联城镇化发展委员会常务副主任兼秘书长、全经联商学院实战讲师、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士分享《旅游小镇——产城一体化发展的创新模式》。

以下为访谈内容：全经联网：新型城镇化作为国家的顶层设计及核心战略，您对新型城镇化是如何理解的？您和您的企业在新型城镇化领域做了哪些探索和实践？林峰：传统城镇化以建设为主导，忽视了人、产业与城市发展之间的关系。

新型城镇化最重要的一点是要解决“人”的问题。

如何有效解决人的问题？我认为最重要的基础，是产业的带动与支撑问题，如果没有有效的产业来推动，没有实现就业的聚集和升级，而仅仅靠社会体制和保障是行不通的。

因此“产城一体化”是未来新型城镇化建设的主流模式，原因就在于这种模式，可以用产业带动城镇化，形成人口聚集，配套公共服务、商业，形成区域城镇化发展的整合。

林峰：旅游为龙头，五大幸福产业融合下的创新地产及区域综合开发北京绿维创景规划设计院2016年6月22日—6月24日，由中国房地产业协会、美国亚裔房地产协会主办，主题为“新五年、新格局—房地产发展趋势”的第八届中国房地产科学发展论坛暨第三届中美房地产高峰论坛在江苏省常州市举办。

会上，有关领导、中美专家学者、房地产企业、金融业和产业链上下游企业等相关人士，围绕“十三五”规划、全球经济形势和城市发展新理念，探讨分析房地产未来格局和发展机遇，并就中美双方共同关注的领域进行对话交流。

我院院长林峰博士受邀出席本届大会并作了《整合资源，促进旅商文体康养融合的地产发展》的主题演讲，林峰院长首次提出以家庭服务为目标，以旅游为龙头，整合旅游、文化、体育、健康、养老五大幸福产业，实现产房融一体化发展的模式——地产是骨架，五大幸福产业是五脏六腑，商业是皮肉，金融是血脉，构成一个完整的结构。

一、房地产——一个“服务整合平台”产业房地产是一个服务整合平台，而不仅仅是生产制造房子的工厂。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。

房产融一体化，是今天房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。

房地产除了工厂、产业等为工业企业服务的地产，大多数地产是围绕“家”服务的。

以“家庭服务”为主要内容的服务结构，是今天房地产发展的必然。

“家∙服务”包括三个家的结构，这三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，需结合旅、商、文、体、康、养六个方面，共同为家庭服务。

第一个家，是以居住为主要功能的居住之家，以社区服务为基础的家庭服务结构。

第二个家，是指郊区休闲、乡村度假、养生养老等以旅游、休闲、娱乐、养疗、避暑、避寒、度假等为主要功能和服务的第二居所、第三居所，由此构成了第二个家的服务产业整合与服务结构。

第三个家是指城市综合体、商业综合体、部分度假接待综合体等相关地产和场所，以公共空间的方式，为家庭提供休闲、娱乐、购物、养生等多元化的公共服务，由此构成第三个家的服务产业整合与服务结构。

绿维创景：地产金融下的旅游综合体与小城镇开发旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网创意建筑设计网旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网 绿维创景：地产金融下的旅游综合体与小城镇开发北京绿维创景规划设计院绿维创景林峰：中国地产金融创新发展下的旅游综合体与小城镇开发如何做 今年，地产金融创新成为了很多业内人士热议的话题，新的背景促使行业发展有了新的方向。

现在市场正处于变局之中，在这样的背景下，旅游综合体与小城镇将何去何从?1、房地产开发的新方向在“限购时代”之前造出来的房子的主要类型是居住型地产。

然而今天的地产开发已从“筑巢引凤”即建设型房地产产品生产营销过程逐步向“以生活方式打造、以使用价值形成、以经营价值的提升、以投资价值的完善”的产品开发模式阶段过渡。

实际上商业地产的概念不仅仅简单的认为只是商业概念，其很重要的是产业概念。

换句话说：商业不仅仅是百货商业，实际上它涉及到休闲型商业、服务消费业态等。

在内需作为中国经济成长最主要动力的今天，任何与内需需求相结合的业态都可以和房地产结合在一起。

跨越建设性的产品，用消费经营的手法打造经营模式、投资价值和生活方式，已经成为开发商必须要面对的一种手法和必然发展的方向。

2、综合体是城镇化过程中的助推器中国在快速进行“城镇化”过程中间，综合体是一个什么样角色?其实综合体的类型差异很大，有城市综合体、乡村综合体、旅游综合体、度假综合体、社区型综合体、枢纽综合体、步行街区的综合体等。

例如：高铁开通、城际运营形成了一个更多的枢纽综合体。

枢纽综合体是一个城市的心脏，它调动着城市的活力。

而通过旅游综合体模式可以带动原来较简单的商业，形成城市新型城镇化中不断扩张，实际上可以说是城市综合体的使命。

旅游引导的区域综合开发与投资新时代北京绿维创景规划设计院旅游综合开发已经成为旅游投资的主流模式，绿维认为，旅游投资的新综合时代已经到来。

绿维通过对开发模式的梳理，引导出良性的商业模型，使企业投资人成为真正的区域运营商，为政府决策和管理提供有力的支持。

我国旅游开发已与区域发展和城镇化进程全面结合，并在产业上趋于融合，形成了旅游产业导向下泛旅游产业聚合的区域经济与城镇化综合开发模式，这种以旅游为引擎的区域综合开发模式，我们称之为“旅游引导的区域综合开发模式”。

绿维认为，旅游引导的区域综合开发分为四个层次：吸客、留客、扩展、综合，从而形成游客聚集、消费聚集、产业聚集、综合发展。

这是中国当前旅游产业和区域经济发展结合最好的一套工具和模式，对省、市、县一级区域的综合发展具有很好的指导作用。

一、旅游开发面临的社会背景1、居民消费升级，旅游服务需求增长，但增速低于旅游名义下的开发投资增速中国老百姓可支配收入的增长，带动了旅游消费需求的较快增长，特别是人均GDP超过2500美元之后，休闲消费增幅加大。

2008年后，汽车消费大幅增长，休闲需求同步升级。

这些，都对旅游服务产业的发展，提出了较大的要求。

但2005年之后，旅游项目的投资常常给人以震撼，一不小心，就遇到投资额高达10亿、100亿、500亿之类的项目。

开始时，我们拒绝接受：这明显的不是旅游投资，是区域开发、城镇化投资、房地产开发。

如果把这些项目都纳入计算，旅游产业投资已远远超出了这个阶段市场的真实需求（我们所谓的旅游市场需求，是作为服务业的旅游市场需求，是旅游服务需求）。

绿维文旅.旅游投融资院《中国旅游投融资研究报告（2017）》显示，2016年我国旅游市场在全球经济复苏缓慢的背景下，依然保持快速发展的态势，全国旅游投资约1.3万亿元，同比增长29.05%。

预计到2020年，旅游投资总额将达2万亿元。

2、旅游的引擎作用与附加价值凸显国务院《关于加快发展旅游业的意见》首次提出“旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好”。