房地产抵押流程及业务简介

业务优化后流程图

￣ 交易登记中心窗口受理

核验房价、打印缴费指引和预收件收据）

资料齐全的，三个工作日后到233号窗领取税单 资料不全的，从补齐资料起三个工作日后到233号窗领取税单

财政局

（224-226号窗征收契税）

缴费后到229-230号窗打印发票

换领正式受理回执

审核

缮发证

归档 5、有意愿购买二手楼，该怎样申请二手按揭贷款？

答：可分为以下几步：

选择一家银行指定的按揭服务公司提交贷款申———评估、初审———签合同————银行审批———房屋交易抵押登记——发放贷款——借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。

6．二手按揭的申请条件是什么？

答：A、借款人必须为年满18周岁，具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居住证件的境外、外国公民；

B、借款人有稳定的合法收入，具还本付息能力；

C、借款人同意以所购房产作为贷款的抵押物；

D、所购房屋的产权清晰，可进入房地产市场流通；

E、申请个人公积金贷款或组合贷款，还应符合个人住房公积金贷款及组合贷款的规定。

7．申请二手房按揭买方须提供哪些基本资料？

答：买房人需要提交的资料：

A、 合法的身份证明正本；

B、 户吕簿正本；

C、 婚状况证明：结婚证正本或未婚证明；

D、 近一年来收入情况证明（如单位收入证明\存款证明\有价证券及其他收入证明）。

8．在二手楼买卖方须提供哪些基本资料？

答：售房人须提供的资料有：

A、 拟卖商品房的产权证明文件正本（预售契约或房地产证）；

B、 共有的房地产须提交《房地产共有（用）证》及共有人对房地产买卖的书面意见；

C、 如房屋已租出，须供租户同意搬迁的证明资料（按揭）；

D、 合法的身份证文件（夫妻双方）；

E、 户口簿正本；

F、 婚姻状况证明：结婚证正本或未婚证证明。

10．房地产交易时卖方须缴交哪些税费？

答：A、按房屋建筑面积以每平方米3元缴交交易服务费；

B、按房屋产价的0.05%缴交印花税；

C、土地增值税；

D、按规定缴交个人得税（房改房）

E、根据该房屋用途年在地段的标定地价计收土地出让金（土地出让金的收费标准为：私人生活住宅，按房屋所在地段标定地价的10%计算征收，私人生活住宅，按房屋所在地段标定地价的50%计算征收，交易一方单位的，按房屋所在地段标定地价的50%计算，征收，已购公有住房按交易评估价格1%计算征收）；

F、营业税（出售非住宅类或单位出售购买未满一年的持《房地产证》的房产）。

11．房地产交易中买方须缴交哪些税费？

答：A、个人购买普通住宅契税按房管局评估价1.5%缴交，单位购买按3%缴交；

购买非住宅类3%缴交

B、按房屋建筑面积以每平方米3元缴交易服务费；

C、按房屋产价0.05%缴交印花税； D、登记费50元/宗，权利许可证照印花5元/本。

21．如果国家调整利率，贷款利息怎么算？

答：根据人民银行当时利率管理办法，贷款期限在一年以内（包括一年）的，遇法定利率调整，已生效合同项下的贷款得率不作调整；贷款期限在一年以上的，则将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整。

22．怎样选择还款方式？

答：目前最普通、最基本的还款方式是等额本息还款法和等额本金还款法。

*等额本息还款法既是各商业银行普遍采用的，也是借款人比较喜欢的还款方式。借款人每期的还款金额相同，还入的本金或利息却不下定相同，还款压力小。

*等额期本金还款法是借款人每期偿还等额本金,同时付清本期应付的贷款利息的还款初期,借款人负担较重,但随着时间的推移,每期 还款金额会逐渐减少。

23．贷款时间该怎么定？

答：贷款期限要根据自己还款能力而定。根据国内外经济学家提供的参考标准：家庭收入30%用于供楼、30%用于投资储蓄、20%用于子女教育、20%用于日常开销比蒋合适。贷款年限的选择要考虑买楼、结婚、子女高等教育。贷款年限在15-20年以内，最好是10年左右比较合适。

24．经济压力增加，可否延长贷款期限？

答：正在银行做按揭的借款人由于经济状况发生变化，或家庭资金方面有新的安排，如子女升学或留学等特殊问题的，供楼的压力增加，这时可以主动与银行联系，申请延长贷款期限，减少每月供款额。如果是一手楼，还须开发商出具的同意展期的书面证明。在办理好相应的手续后，从次月开始就可以按照新的月供款额还本付息了，使供楼更轻松。

25．

答：减按揭主要有2种方法，一种是在原有贷款基础上减少贷款金额，也就是常说的提前还贷；另一种是在提前归还部分贷款的同事时缩短还款期限。

26．怎样出售正按揭中的房产？

答：转按揭对于那些办理了按揭贷款又想卖掉房子的客户，或者想贷款购买已经办理了按揭贷款房子的客户来说，转按揭是一种不错的选择。由于转按揭手续复杂、风险大，所以相应的中介费用也较高。转按大概需要两个月左右的时间，由于手续比较复杂，最好交由专业按揭机构办理。

27．为什么要买房屋保险？

答：一、住房保险可以保证居民在房屋因遭受自然灾害和意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，为居民的日常生活提供安全保障。

二、住房保险可维护房产经营者的利益。房产经营者以收取租金为目的。风险事故发生后，住房受损，房租因风险事故中断。如果投了住房保险，就可以使经营者在这方面的利益获得保障。

三、住房保险可增加被保险人的信用程度。保险具有提高信用，促进资金融通的作用。例如，以住房为抵押物申请银行贷款时，银行常要求申请人将其住房投保，以增加住房的价值，故住房保险有助于故住房所有人信用的提高。

28．想退房，但已缴保险怎么办？

答：如果买家签订的保险合同中没有不许退保的字样，买家在解除购房合同的同时，即可解除保险合同。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取自保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。

29．营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤围防护费征收范围是什么？

答：营业税等4个税费征收范围为：

单位转让房地产；

个人转让非普通住宅；

个人转让购买不足一年且有增值的普通住宅。

21．土地出让住房该怎么计算

答：房改房按房管局评估价的1%计算，商品房、解困房按标的地价的10%×未交地价的单元面积。

31．房改房上市时若配偶已死亡，能否继续上市？

答：该情形分开两种情况处理：

一、若提供的《出售公有住房缴款明细表》上显示配偶已死亡的，可以直接上市。

二、若提供的《出售公有住房缴款明细表》上显赤配偶的名字，并没有说明已故，既说明该房产是在配偶死亡前已经购买了，是属于夫妻共有的财产，这时需要先做继承公证后才可以上市。

32．出售房改房需要提供哪些材料？

答：出售“房改房”时，卖方除了正常资料之外还须提交：

房屋买卖征询意见通知壹份和出售公有住房缴款明细表复印件。

33．房改房交易按揭流程是怎样的？

答：签件→公证、测绘→交易递件→问税→上市缴款核准→交税过户→出新证→抵押登记→出他项证→放款。

34．怎样界定房改房免个人所得税的时间？

房改房一般以房地产证记载的购房时间，若有异议的提供《单位出售公有住房缴款明细表》。

35．房改房上市，第一步要做什么？

答：①取《上市咨询意见通知书》到原产权单位盖章；

②到原产权单位取《出售公有住房缴款明细表》复印件并盖单位章。

36．若房改房原产权单位不同意在《上市咨询意见通知书》上盖单，怎么办？

答：可提供《购买协议》看业主有无违反《购房协议》约定（例如工作年限）。若无，可要求房管局发函到单位，若单位在20日（正常日）内无回复，则视作同意出售。

37．若原单位已破产，我现在如想要办房产证，该怎么办？

答：这种情况下办理房产证比较麻烦。我国目前房产的所有权转移以过户为准，如果原房主为单位，进入破产，那么该房将被列为破产财产，你只对该破产单位享有债权，通过破产程序取得你的债友，而不是房屋的所有权。

51．什么是发积金个人住房抵押贷款？

答：住房公积金个人住房抵押贷款，是指按规定实行了住房公积金制度的职工，以其在本市行政区哉范围内购买的住房作为抵押所申请的住房公积金政策性低息贷款。

52．哪些职工可发申请个人住房公积金贷款？

答：同时具备下列条件者可申请住房公积金个人住房抵押贷款：

（1） 有城镇常住户口或有效居留身份证件；

（2） 广州市常住户口的，申请分积金贷款时已连续缴存住房分积金6个月以上（含6个月）；

（3） 非广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上（含12个月）；

（4） 具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力，信用良好；

（5） 购买首期付款符合规定：一手楼首期付款不得低于购买总价的20%，二手楼首期付款不得低于购房总价的30%；

（6） 签定了购买住房的合民或协议；

（7） 所购房屋的可用于抵押；

（8） 符合委托人和受托人规定的其他条件。

53．如何办理住房公积金贷款？

答：在选择好要购买的物业后，向银行提出申请并填写《住房公积金个人住房抵押贷款申请审批表》，然后提供符合条件的个人资料、交足首期房款，与银行签订借款合同、购买保险就行了。其余工作由按揭服务公司及银行负责办理。

54、申请公积金贷款需要提交哪些资料？

答：申请公积金贷款时，除了正常的资料之外还需要公积金卡、住房公积金缴存证明。

55、什么是公积金组合贷款？

答：公积金组合贷款是购房职工申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，可同时向银行申请商业性住房贷款，即使用一套资料，申请两种贷款。对组合贷款，由受托银行与借款人分别签订住房公积金贷款和商业性住房贷款的借款合同，合同条款相同，利率分别执行中国人民银行规定的相应利率。

56、住房公积金贷款的还款方式有哪几种？

答：目前住房公积金贷款的还款方式有：

等额本金还款法和等额本息还款法两种。

借款人可以根据自己的实际情况选择还款方式。

57、我的公司在番禺区市桥镇，但我想在天河区置业，能申请公积金吗？

答：能否申请公积金，最重要是缴存在哪里的公积金中心，譬如现时广州市公积金中心跟番禺公积金中心是相互独立的，暂不能相互调动缴存资料，就不一定能申请。

58、个人住房公积金贷款利率怎样确定？

答：住房公积金贷款利率由中国人民银行统一规定，现执行利率为贷款期限5年以内的，年利率3.6%，5年以上的，年利率4.05%

59、支取公积金需要提供什么材料？

答：支取公积金需要提交《公积金支取申请书》和身份证复印件及相关证明，送住房公积金管理中心审批，所附证明如下：

（1）购房的，提供已办妥房屋销（预）售备案登记的购房合同（参加集资房的，提供集资建房批复，购买二手房的，提供过户手续）和交款发票或收据；建造、翻建自住住房的，提供土地使用证和规划许可证；大修自住住房的，提供房管部门出具的鉴定房屋为危房的危房鉴定书；

（2）离休、退休的，提供离休证、退休证或相关证明；

（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，提供医院证明及与单位终止劳动关系证明等；

（4）户口迁出所在的市、县或出境定居的，提供户籍管理部门出具的户口迁出证明、出境证明等；

（5）偿还住房公积金贷款本息的，提供银行出具的提前还款通知书。