房地产开发企业开发成本与期间费用的核算

房地产开发企业财务流程和核算方法王云三河源市宏昌税务师事务所有限公司2014年2月28日1目录一、房地产开发公司设立阶段的财务核算二、房地产开发公司取得土地使用权的财务核算三、房地产开发公司项目开发成本的财务核算四、房地产开发公司项目销售的财务核算五、房地产开发公司期间费用的财务核算六、房地产开发公司营业外支出的财务核算七、房地产开发公司结转本年利润及利润分配的财务核算八、房地产开发公司注销清算的财务核算2房地产开发企业财务核算程序及方法房地产开发企业具有运作环节多，投入金额大，产业链长，社会影响面广，投资风险高，业务发展地域性强等特点，房地产开发企业在不同阶段有不同的特点，财务核算的侧重点也不相同。

具体来说，房地产开发阶段可分为设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段、利润分配阶段、房地产公司注销。

一、房地产公司设立的财务核算1、股东以现金出资设立房地产开发公司收到股东出资款项时借:银行存款贷:实收资本---A股东---B股东记帐凭证附件:进帐单、出资协议书、验资报告2、A股东以现金出资，B股东以实物(土地)出资。

收到股东出资款及土地使用权时借:银行存款无形资产-----土地使用权贷:实收资本-----A股东-----B股东记帐凭证附件:评估报告、出资协议书、验资报告3附件中要不要附上土地发票,B股东以土地使用权出资要涉及到那几种税,营业税----财税[2002]191号文企业所得税土地增值税印花税契税二、房地产开发公司取得土地使用权的财务核算1、土地使用权取得方式(1)出让方式取得(2)划拨方式取得(3)转让方式取得(4)投资入股方式取得(5)股权转让方式取得(6)改变土地用途方式取得(7)以路换地、以桥换地方式取得(8)其他方式取得2、土地成本的确认及帐务处理(1)出让方式取得支付出让金时借:无形资产---土地使用权贷:银行存款4记帐凭证附件:出让合同、出让金票据、税票(2)划拨方式取得借:无形资产---土地使用权贷:银行存款记帐凭证附件:合同、税票(3)转让方式取得支付土地转让款项并收到发票时借:无形资产---土地使用权贷:银行存款记帐凭证附件:转让合同、发票、税票收让方负但税费情况,(4)投资入股方式取得收到股东出资款项及土地使用权时借:银行存款无形资产-----土地使用权贷:实收资本-----A股东-----B股东记帐凭证附件:评估报告、出资协议书、验资报告、发票如投资方是房地产开发公司，记帐凭证要附发票如投资方是非房地产开发公司，有如下三种情况:第一种情况是双方约定，风险共担，利润共享的分配方式第二种情况是双方约定，房屋建成后，按收入的一定比例来分配收5益的，或者是取得固定利润的第三种情况是双方约定，房屋建成后，按一定比例分配房屋的。

房地产开发企业成本会计核算问题探析房地产开发企业成本会计核算是一个复杂且关键的问题。

房地产开发企业的成本是指企业在房地产开发过程中发生的各项费用和支出。

正确的成本会计核算可以帮助企业准确评估项目成本、控制开支、提高盈利能力。

下面对房地产开发企业成本会计核算问题进行探析。

房地产开发企业成本会计核算要注意成本的分类。

房地产开发过程中涉及的成本很多，包括土地购置费、规划设计费、施工费、材料费、劳务费等。

这些成本应该根据不同性质和用途进行分类，以便于后续的核算和分析。

通常可以按照资本性成本和费用性成本来划分。

资本性成本是指能够形成长期经济利益的支出，应分期摊销。

费用性成本是指无法形成长期经济利益的支出，应在发生时立即计入当期费用。

房地产开发企业成本会计核算要注意成本的确认时机。

成本应在相关经济利益发生时确认。

土地购置费在土地转让合同签订或首次付款时确认，规划设计费在规划设计文件工程量清单确定后确认，施工费在工程实际施工过程中确认，材料费在进入工地或交付使用时确认，劳务费在劳务提供完毕或劳务报酬计算确定时确认。

成本的确认时机直接影响企业的利润计算和项目成本管理。

房地产开发企业成本会计核算要注意成本的计量方法。

成本应根据实际发生的金额计量，并根据不同的情况采用合适的计量方法。

一般可以使用原始成本法、实际成本法和标准成本法进行计量。

原始成本法是指以实际购入或生产成本作为计量基础，适用于成本变动不大和管理简单的情况。

实际成本法是指以实际发生的成本作为计量基础，适用于成本变动较大和管理较为复杂的情况。

标准成本法是指以标准成本作为计量基础，适用于生产过程标准化、管理要求严格的情况。

房地产开发企业成本会计核算还要注意成本的分配和分摊。

成本的分配是指将总成本按照不同的项目、产品或部门进行分配，以便于评估项目或产品的成本效益。

成本的分摊是指将总成本按照不同的时期或阶段进行分摊，以便于合理分配成本，控制项目开支。

成本的分配和分摊需要根据企业实际情况和管理需求进行合理设计和实施。

房地产开发企业成本的核算房地产开发企业是专门从事房地产项目的开发、建设和销售的企业，主要在城市和城市周边地区进行活动。

在市场竞争激烈的环境中，控制房地产开发企业的成本是非常重要的。

本文将介绍房地产开发企业成本的核算，以帮助企业实现更好的成本控制。

成本的定义成本是指企业所发生的用于生产企业产品或服务的各种支出，包括生产所需的原材料、设备、人力、房租、保险、税费、运输等。

这些支出都是企业的成本，对企业的利润和长期发展有很大的影响。

战略性成本核算房地产开发企业应该把成本核算作为一个战略性的工作进行推进。

企业需要对各个方面的成本进行核算，从而提高生产和经营效率。

在成本核算中，企业需要注意以下几个方面：1. 直接成本直接成本是指制造产品所必需的材料和劳动力成本。

在房地产开发企业中，直接成本包括房屋建设所需要的材料和人工成本。

为了合理控制直接成本，企业需要谨慎安排建设计划和材料采购，以及合理地组织施工队伍。

2. 过渡成本过渡成本是指在生产过程中的一些临时性成本，如运输、包装、库存管理等。

在房地产开发企业中，过渡成本主要表现为建筑材料运输和供应管理成本。

企业需要合理组织供应链，减少建筑材料的运输费用，同时优化供应链管理、减少库存等临时性费用。

3. 长期成本长期成本是指企业生产过程中的长期投资支出，如建立新的生产基地、购置新的生产设备等。

在房地产开发企业中，长期成本主要表现为房地产项目的投资和建设成本。

企业需要合理规划资金投入，避免出现资金短缺和项目延期的情况。

4. 间接成本间接成本是指企业生产或销售活动所需的非直接成本，如广告费用、管理费用、办公室费用等。

在房地产开发企业中，间接成本主要表现为销售和运营活动所需的费用。

企业需要合理安排销售和营销策略，减少间接成本的支出。

成本控制的重要性房地产开发企业需要不断地控制各个方面的成本，以获得更好的收益。

如果企业不能合理控制成本，会导致利润下降或亏损。

因此，成本控制是企业取得成功的重要因素之一，可以帮助企业实现以下目标：1. 提高竞争力成本控制能够提高企业的竞争力，使企业在激烈的市场竞争中具有更强的战斗力。

房开企业成本费用项目及核算内容房开企业成本费用项目及核算内容1、库存商品成本核算应视库存商品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

为了加强库存商品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，正确核算库存商品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算库存商品的成本，必须明确库存商品成本的种类和内容。

库存商品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

库存商品成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

（2）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

（3）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

（4）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类库存商品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1) 土地征用及拆迁补偿费2) 前期工程费3) 建筑安装工程费4）基础设施费5)基础配套设施费6) 开发间接费2、各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价，主要包括以下内容：A）政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

B）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

C）红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

D）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

会计资料下载房地产开发财务核算方法房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则－－－基本准则》和《企业会计准则－－－具体准则》。

在税务稽查中，应重点关注以下三个方面的财务核算。

1.销售收入的确认按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认。

在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。

2.成本费用的构成房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等；费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。

期间费用可直接进行税前扣除，包括管理费用、财务费用、营业费用，3.开发成本的核算开发项目成本的核算实行制造成本法，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本。

其基本核算程序：（1）确定成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。

其基本原则是：①一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。

②同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象。

③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。

成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

（2）确定开发产品成本项目。

成本项目是归集生产费用的明细科目，具体反映计入开发产品成本的生产费用的用途和开发产品成本构成。

（3）审核开发成本的真实性与合法性。

（4）归集与分配开发成本。

开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。

其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

房地产企业开发成本科目设置及核算对于房地产企业成本科目设置和核算工作来说，作为一个比较繁琐的工作，将会受到房地产开发项目特性影响，房地产投资项目所需资金量比较多，开发周期长，成本核算环节多，投资风险高等，只有正确设置开发成本科目，做好成本核算工作，才能改善房地产开发项目成本管理质量，控制成本支出，维护房地产企业自身利益。

基于此，本文结合房地产企业开发成本核算内容，重点分析房地产企业开发成本科目设置要点，根据分析结果，提出房地产企业开发成本核算建议，具体内容如下。

标签：房地产企业;开发成本;科目设置;成本核算近年来，随着市场环境的不断变化，各种宏观调控政策的颁布，房地产行业利润率逐年降低，高利润的高光时刻已成为过去，盈利来源以土地升值为主逐渐朝着内部高效管理方向改革。

再加上房地产行业具有投资规模大、投资回收周期长、投资风险高等特性，一旦一个房地产开发项目出现失败，将会造成企业整个资金链的断裂，让企业陷入资金危机中。

因为受到开发周期长、成本核算环节多等因素影响，房地产企业成本具有特殊性质，具体展现在投资成本规模大且不均衡、开发周期长、核算复杂等方面。

基于此，要求房地产企业做好开发成本科目设置工作，加强开发成本核算与管理，选择适宜的核算方法规避风险，争取以最少的成本投放获取最高的经济效益。

一、房地产企业开发成本核算内容对于房地产企业来说，在开展开发成本核算工作时，具体涉及的内容展现在以下几个方面。

首先，土地费用。

土地费用也就是指房地产企业在开发房地产项目时投入的成本，占总成本的50%左右。

其中包含土地出让金、拆迁补偿款等。

其次，前期工程开发费用。

前期工程开发费用也就是指房地产开发项目前期规划费用、土地勘察费用等。

再次，建筑安装工程费用。

建筑安装工程费用，也就是指房地产企业在开展工程建设施工时，投放的材料、设备等费用，该费用是房地产公司开发成本核算中重点关注的内容。

最后，基础设施费用。

基础设施费用也就是指房地产公司开发工程项目中水、电、暖气等基本费用。