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第一章物业管理方案的制定第一节物业管理的早期介入一、物业管理早期介入的准备（一）、了解物业管理对物业的基本要求1、物业的规划设计合理、适用、方便管理2、建筑工程质量好，减少使用成本3、配套设施齐全，提供多种服务4、环境安全、方便、优美舒适5、为物业管理提供必要的设施（二）、组织技术力量（三）、收集相关资料（四）、确定工作方法（五）、准备设备器材和资金二、物业管理早期介入的实施（一）立项决策阶段的实施：对物业项目的综合因素进行分析并提出意见和建议，减少立项的盲目性（二）规划设计阶段的实施1、考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善2、考虑建筑及设备设施使用的维修养护的需要3、考虑安全保卫系统的设臵和环境保洁的需要（三）、施工安装阶段的实施1、监督工程质量：物业管理企业监督和督促施工单位把好质量关并参与设备安装验收。
2、掌握物业全部情况：熟悉房屋结构、隐蔽工程、设施设备的产地、性能、使用及所处位臵等。
3、监督物业管理所需设施的落实：物业管理用房、安全保洁设施等硬件建设的落实。
（四）、接管准备阶段的实施1. 组织验收小组2. 明确验收标准(1991年7月1日起实施的《中华人民共和国行业标准---房屋接管验收标准》ZB30001-90）3. 确定验收方案（验收内容、注意事项、保修责任等）4. 拟定日后物业管理方案和制度（管理服务内容、标准、期限，保修责任落实、服务费用构成、收益分配等）5. 准备验收资料6. 参与竣工验收一、物业管理早期介入的意义（一）完善物业规划设计方案（二）提高物业建设工程质量（三）为日后的物业管理工作打好基础（四）有利于物业的销售二、居住区规划基本知识:了解《城市居住区规划设计规范》（2002年版）三、房地产开发基本程序（一）投资决策阶段：是房地产开发过程的第一阶段，也是至关重要的一个阶段。
（二）前期工作阶段（房地产开发商必备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证）（三）施工建设阶段（四）租售营销阶段（办理商品房销售许可证或商品房预售许可证）四、建筑工程质量管理相关规定（一）《中华人民共和国建筑法》（二）《建设工程质量管理条例》（三）其他规定五、前期物业管理基本知识（一）前期物业管理的工作内容：上岗培训、接管验收、办理入住、测算费用、说明设备功能与使用、提供各项专业服务、制定管理制度、成立业主大会等等（二）前期物业管理的相关规定：《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二节物业管理方案的制定一、制定物业管理方案的程序（一）制定物业管理方案工作流程成立小组→培训人员→准备经费资料→调查分析标的情况→调查业主需求→了解同类物业状况→分析调查→资料初步确定管理方案要点→进行可行性评价→草拟方案文本→讨论修改→领导审阅→文本定稿→实施完善（二）制定物业管理方案的主要工作内容1. 成立工作小组2. 培训工作人员3. 准备资料、设备和经费4. 调查分析标的物业项目情况5. 调查业主和使用人的服务需求6. 了解同类物业管理状况7. 研究分析调查资料8. 初步确定物业管理方案要点 9. 进行可行性评价 10. 草拟方案文本 11. 讨论修改12. 领导审阅 13. 文本定稿 14.实施和完善二、物业管理方案文本的编写（一）项目管理的整体设想与策划：项目概况、需求分析、管理档次、范围、标准、内容等。
第一章物业经营管理概述掌握：物业经营管理的内涵，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
二、物业经营管理活动的管理对象管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益.(一)写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
(二)零售商业物业：1．区域购物中心；2．市级购物中心；3．地区购物商场；4．居住区商场；5．邻里服务性商店；6．特色商店(三)出租型别墅或公寓(四)工业物业(五)酒店和休闲娱乐设施三、物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
四、物业经营管理企业：划分为管理型、专业型和综合型三种。
第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次：1．物业管理或设施管理；2．房地产资产管理；3．房地产组合投资管理三个层次。
