大工《房地产开发与经营》期末复习资料

房地产开发与经营复习试题1.单项选择题（20分）2.多项选择题（10分）1)房地产开发与经营的特点2)房地产开发的形式与内容按开发内容的不同分类：外廷式开发和内涵式开发3)可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。

3.名词解释（3-5题）：1)房地产开发的定义：2)房地产经营的定义：3)土地储备和一级开发4)房地产转让的含义5)房地产项目定位6)土地使用权出让的含义7)土地使用权出让金8)房地产可行性研究：9)房地产开发项目管理的概念（主要内容、三大核心）4.简答题（4题，2个课内、2个课外）1)房地产开发与经营的程序与内容2)央产房地产公司在整个房地产市场的影响力。

非主营房地产央企为什么要市场。

3)转让房地产时，应符合的条件：4)房地产开发项目工程质量控制常用方法：因果分析图法（鱼刺图）、5)施工阶段质量监督控制手段5.论述题（2题）1)市场环境：宏观环境、微观环境2)市场需求影响因素分析3)如何建立房地产企业战略、内容是什么4)社会保障房现状、前景、存在的问题（以厦门为例）5)如何经房地产进行定位（要举例）6)产业政策对房地产市场的影响7)产业政策对房地产市场的影响8)消费者行为调研与市场需求容量调研6.没有明确题型：1)消费者市场购买行为理论：消费者购买动机、购买决策过程、消费者购买行为分析2)房地产市场开发策略：厦门、福州、等地一级房地产开发企业3)房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级：一、二、三、临时。

国家对房地产开发企业资质实行年检制度。

4)房地产估价师的执业资格管理5)房地产行业组织：中国房地产协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国物业管理协会6)社会保障房转让条件7)区域环境分析（重点、中航城）8)销售推广建议9)四种出让方式的分析；目前存在的问题（含义、现状、问题）10)招标拍卖挂牌出让土地使用权概述11)土地使用权转让的概念：一级市场、二级市场。

房地差开发与经营复习资料一、房地产开发、房地产经营的概念特征联系。

房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律，根据城市发展和建设，充分考虑经济效益、对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。

特征：全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性。

房地产经营指的是对房屋的建造、买卖、维修、等及土地的转让。

进行有组织有目的的经济活动。

特征：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性二、房地产经营的分类（了解）：地产经营（出让出租等）、房产经营（房屋流通）、服务经营（投资咨询，价值评估）、综合开发经营开发与经营的关系三、房地产开发的程序（重点）：房地产开发的主要参与者：房地产开发企业、投资公司、建筑承包公司、质量检查单位、争睹建设主管部门、金融机构。

房地产经营的基本环节：形成环节，流通环节（房屋销售，房屋租赁、房地产抵押与典当）、消费环节（物业管理、服务与管理环节）四、房地产企业的概念房地产企业是指集合土地、资本、人力、企业家才能等生产要素，创造利润，并专门从事各种有关房地产开发经营销售，包括土地使用权的出让与转让等经济活动在内的经济组织（简化）五、房地产企业在国名经济中的作用1、为国民经济的发展提供物质保障。

2、为城市建设事业的发展开你稳定的资金来源3、为相关产业的发展起到有力的带动作用4、醋精消费结构和产业结构的合理化六、我国房地产企业资质划分（自己看书、P39）重点：我国房地产开发分为五的等级、一、二、三、四、和暂时级或临时级七、房地产开发与经营的环境分析：什么是环境、什么是环境分析对于房地产而言：环境就是一房地产开发经营行为为中心，作用于该行为的所有外界事物，是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素综合。

环境分析：“环境分析”是指通过对企业采取各种方法，对自身所处的内外环境进行充分认识和评价，以便发现市场机会和威胁，确定企业自身的优势和劣势，从而为战略管理过程提供指导的一系列活动。

《房地产开发与经营》------期末考重点考试复习资料（整理打印版）一，名词解释1、房地产开发基本含义狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。

2、房地产经营基本含义是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。

3、土地储备和一级开发项目含义土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。

4、房地产转让项目的含义是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

5、房地产项目定位在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程6、土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

7、土地使用权出让金土地使用权出让金是我国政府在土地出让过程中，作为国有土地所有者的代表向土地使用者收取的一定期限的使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面8、房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法9、房地产开发项目管理的概念指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理。

大工14秋《房地产开发与经营》期末复习题一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分）1、房地产开发的程序主要分为( C )阶段。

A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售D．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售2、下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是( B )。

A．旅游用地50年B．教育用地50年C．综合用地40年D．体育用地40年答案解析：按国家有关法律规定,各类用地的出让最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

3、价值定价法的定价哲学是( D )。

A．高价格、高价值B．低价格C．名牌效应D．物美价廉4、物业代理佣金，对出租物业收取年租金的（B ）或相当于一个月租金，出售物业收取销售额的( B )。

A．8％，1％-5％B．10％，1％-3％C．12％，2％-3％D．8％，1％-2％5、对于开发销售模式下的房地产项目，开发商所投入的开发建设资金属于（ C ）性质。

A．递延资产B．无形资产C．流动资金D．固定资产投资6、获取土地使用权，进行征地、拆迁、安置、补偿是( B )阶段的主要工作。

A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设D．租售7、写字楼经营者与甲公司签订了10年的租赁合同，租金800元／m2·年，则其面临( D )。

A．市场供求风险B．周期风险C．变现风险D．通货膨胀风险8、消费者在购买商品房时应缴纳（ A ）。

A．契税B．固定资产投资方向调节税C．房产税D．土地使用税9、下列关于内部收益率的表述中，不正确的是（ C ）。

A．内部收益率小于行业基准收益率时，项目在财务上不可行。

B．在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。

C．内部收益率表明项目投资所能支付的最低贷款利率。

房地产开发与经营总复习房地产开发与经营是一个复杂而庞大的行业，涉及到多个方面的知识和技能。

在市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业需要不断提升自身的竞争力，才能在行业中立于不败之地。

本文将对房地产开发与经营的相关知识进行总复习。

一、基本概念1、房地产开发：指依法依规对土地进行开发、建设、销售、出租以及物业管理等活动的过程。

2、房地产经营：指对已经建设好的房地产进行出租、销售、物业管理等市场行为。

3、土地利用规划：指按照城市规划要求对土地进行划分和用途规划。

4、房地产投资：指投入资金用于房地产开发、经营和投资收益的行为。

二、房地产市场1、市场类型：房地产市场分为住宅市场、商业市场和工业市场三种。

2、市场供求关系：主要体现为房地产租金、房价和市场销售的数量。

3、市场竞争格局：主要表现为市场份额和市场集中度。

4、市场价格形成机制：主要是由市场供求双方的力量作用所决定。

三、房地产开发1、开发前期准备：包括用地选址、项目策划、设计论证、资金筹措等内容。

2、建设期管理：包括土地开发、建筑施工、监理管理、质量管理等内容。

3、销售与营销：包括预售许可证申请、销售策划、广告宣传、销售管理等内容。

4、物业管理：包括物业服务、维修保养、房屋租赁等内容。

四、房地产经营1、收益模式：房地产经营主要有出售和出租两种收益模式。

2、物业管理：包括物业维修、安保管理、设施维护、环境卫生等内容。

3、租赁管理：包括租赁合同签订、租金收取、租赁费用计算等内容。

五、风险控制1、政策风险：政策变化可能对房地产市场造成不利影响，企业需要及时调整策略。

2、市场风险：市场变化可能对企业收益产生影响，企业需要加强市场分析和预测。

3、资金风险：资金管理是企业运营的重要环节，企业需要加强财务管理。

4、法律风险：合法经营是企业发展的保障，企业需要遵守法律法规。

六、经验总结1、差异化经营：在竞争激烈的市场中，企业需要在产品和服务上做出差异化，提升市场竞争力。

房地产开发与经营期末复习纲要（房地产）经营与管理的关系是什么？经营是人与事的互动，管理则是企业内人与人的互动。

企业的经营与管理是相辅相成的，经营是目的，而管理是手段，只有两者的有效结合，才能把企业做的更好。

管理本质上是服务，是对经营的服务，因此，管理相对于经营来说是不太重要的，不要把管理看得太过重要。

如果把管理看得太重要了，反而是对经营的一个伤害。

经营也是选择对的事情做，管理是把事情做对。

所以经营是指涉及市场、顾客、行业、环境、投资的问题，而管理是指涉及制度、人才、激励的问题。

简单地说，经营关乎企业生存和盈亏，管理关乎效率和成本。

这就是两者的区别。

我坚持经营大于管理，因为经营决定生死。

如果做的事情本身是错的，那么不管管理做得如何好，其实都是没有意义的。

企业高层考虑组织结构设计时，要考虑哪些因素？组织结构设计的六要素包括工作专业化、部门化、命令链、控制跨度、集权与分权、正规化。

1、工作专业化。

工作专业化的实质是：一个人不是完成一项工作的全部，而是把工作分解成若干步骤，每一步骤由一个人独立去做。

2、部门化。

工作分类的基础是部门化，对工作活动进行分类主要是根据活动的职能。

制造业的经理通过把工程、会计、制造、人事、采购等方面的专家划分成共同的部门来组织其工厂。

职能性部门化通过把专业技术、研究方向接近的人分配到同一个部门中，来实现规模经济。

工作任务也可以根据组织生产的产品类型进行部门化。

还有一种部门化方法，即根据地域来进行部门划分。

大型组织进行部门化时，可能综合利用上述各种方法，以取得较好的效果。

3、指挥链。

指挥链是一种不间断的权力路线，从组织最高层扩展到最基层，澄清谁向谁报告工作。

它能够回答员工提出的这种问题：“我有问题时，去找谁?”“我对谁负责?”4、管理幅度。

一个主管可以有效地指导多少个下属?这种有关管理幅度的问题非常重要，因为在很大程度上，它决定着组织要设置多少层次，配备多少管理人员。

在其他条件相同时，管理幅度越宽，组织效率越高。

本次作业是本门课程本学期的第2次作业，注释如下：一、单项选择题(只有一个选项正确，共40道小题)1. 房地产开发过程中的所有经济活动总称为（ ）。

(A) 房地产开发经营(B) 房地产流通经营(C) 房地产消费经营(D) 房地产使用经营你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：2. 用于建设、维护和运营项目的全部土地、劳动和材料等成本，以及由项目所导致的负效应属于（ ）。

(A) 项目的成本(B) 附加成本(C) 次级成本(D) 收益成本你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：3. 具有结构低度部门化、宽管理跨度，职权集中特点的组织结构是（ ）。

(A) 直线制结构(B) 直线职能制结构(C) 职能制结构(D) 事业部制组织结构你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：4. 组织有经验的人员对已经收集和掌握的信息资料作为详细而充分的分析和讨论的方法为（ ）。

(A) 头脑风暴法(B) 经验分析法(C) 层次分析法(D) SWOT分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：B解答参考：5. 土地补偿费和安置补偿费的总和，不得超过被征收前三年平均年产值的（ ）倍计算。

(A) 3-6(B) 4-6(C) 15(D) 30你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：6. 在房地产调研原始资料收集方法中，最常用的市场调研方法是（ ）。

(A) 访问法(B) 观察法(C) 试验法(D) 抽样法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：7. 在房地产调研数据分析方法中，将定性和定量决策相结合，按照思维和心理规律把决策过程层次化、数量化的是（ ）。

(A) 归纳分析法(B) 德尔菲法(C) 比较分析法(D) 层次分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：8. 房地产项目建设、销售过程中所花费的全部费用称为（ ）。

(A) 建筑安装工程成本(B) 财务费用(C) 房地产开发成本(D) 基础设施费用你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：C解答参考：9. 以下关于房地产市场营销描述错误的是（ ）。

《房地产开发与经营》科目 A卷（闭卷）（考试时间：90分钟满分100分）……………………………………………………………………………………………………一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分，每题的备选项中，只有1个选项最符合题意）1.（）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A、国有土地使用权出让B、国有土地使用权转让C、国有土地使用权划拨D、国有土地使用权赠与2.已经经过“三通一平”或“七通一平”具有完善的城市基础设施，能够直接在其上面进行房屋建造的土地，称为（）A、生地B、毛地C、熟地D、未开发土地3.网络图是用于（）控制的一种方法。

A、合同B、进度C、质量D、投资4.下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是（）A、居住用地50年B、旅游用地50年C、综合用地50年D、商业用地50年5.下面属于我国国有土地使用权出让方式的是（）。

A、挂牌B、赠与C、转让D、划拨6.目前银行贷款利率下调，信贷政策放松，开发商在进行SWOT分析时，这属于（）A、机会B、威胁C、优势D、劣势7.下列（）项目可以通过行政划拨的方式获取国有土地使用权。

A、经济适用房B、商场C、别墅D、写字楼8.与邀请招标相比，公开招标最大的优点是（）。

A、节省招标费用B、竞争激烈C、招标时间短D、减少合同履行过程中承包方不违约的风险9.某公司发行面值为1,000元，年利率为12%，期限为2年的债券，则到期后的本息和为（）。

（提示：债券计息一般按单利计算）A、1,300元B、3,240元C、1,240元D、1,340元10.由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式，称为（）A、公开招标B、全过程招标C、邀请招标D、混合型招标11.在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法称（）。

A、可行性研究B、技术性研究C、综合性研究D、可操作性研究12.工业用地最高出让年限为( )。

大连理工大学22春“工程管理”《房地产开发与经营》期末考试高频考点版（带答案）一.综合考核(共50题)1.房地产开发商获取土地使用权是无偿的。

()A.错误B.正确参考答案：A2.建安工程费主要包括()等。

A.建筑工程费B.设备购置费C.安装工程费D.建筑勘察费E.基础设施建设费参考答案：ABC3.一般来说，房地产市场范围越大，其研究深度就越浅，研究成果对房地产投资的实际意义就越小。

()A.正确B.错误参考答案：A4.关于实际利率和名义利率下列哪些说法是正确的()。

A.当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C.当m=1时，实际利率=名义利率D.名义利率提高，计息周期越短，实际利率与名义利率差异越小参考答案：BC房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。

A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法参考答案：B6.经营资金(自营)指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。

()A.错误B.正确参考答案：B7.投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险，称为()。

A.市场供求风险B.变现风险C.通货膨胀风险D.变现风险参考答案：C8.资本价值风险属于房地产投资的系统风险。

()A.正确B.错误参考答案：B9.敏感性分析主要是求取项目的盈亏平衡点。

()A.错误B.正确10.狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所。

()A.错误B.正确参考答案：B11.认知价值定价法的定价哲学是高价格、高价值。

()A.正确B.错误参考答案：A12.房地产开发企业的利润总额可分为4个层次。

其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。

A.投资利润B.税后利润C.利润总额D.可分配利润参考答案：C13.横道图法和网络图法在工程中常常作为质量控制的方法。

()A.错误B.正确参考答案：A14.房地产泡沫产生的成因包括()。

一、征地与拆迁的区别联系：土地征用和房屋拆迁都是房地产开放前期工作中的重要内容。

它既是房地产开放前期的一个具体任务，又是涉及土地和房屋产权关系的一个经济过程，政策性很强。

区别：1、适应的法律程序不同。

国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适应《城市房屋拆迁条例》的规定。

2、适应范围不同。

国家建设征收土地的适应范围是农村集体所有的土地。

城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。

3、行为所指的标地不同。

国家建设征收土地指向的标地是农村集体土地所有权。

城市房屋拆迁指向的标地是房屋。

4、法律后果不同。

国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体所有权的消灭。

城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或价值交换。

二、融资有哪些形式：1、企业自有资金2银行贷款3社会集资4其他融资方式：外国政府贷款、国家金融组织贷款、外国商业银行贷款、、与外资和营、发现境外债券。

三、房地产开放步骤、流程P121、决策立项阶段2、前期阶段：征用土地，拆迁安置、进行开发项目的工程勘探和规划设计、制定开发项目的建设方案、完成施工现场的基础设施配套建设，及“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）3、建设阶段4、竣工验收及房屋销售阶段四、房地产销售的定价方法：P1401、类比法2、成本法3、评估法五、什么是容积率？项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值六、用地规划许可证、建设工程规定许可证的概念1、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用。

划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法定凭证。

2、《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的。

确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证、是建设单位在活动中接受监督检查是的法定依据。