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物权法草案第四条规定：“物权应当公示。
记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。
法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。
” 所谓“物权公示”，就是公示物的权利状态，即物现归何人所有，物上设有何种权种负担，是否发生权利变动等。
“公示"是物权变动的要件，动产以交付为公示方式，不动产以登记为公示方式。
比如：甲为乙在自己的房产上设定抵押权，并约定乙的抵押权优先于以后设定的抵押权,但没有进行登记；后甲又以该房产与丙设定抵押权，并进行了登记.后来,甲不能清偿乙、丙的债务,乙、丙都要行使抵押权，但甲的这套房屋不足以清偿乙、丙的债务，乙、丙就因谁优先行使抵押权的问题诉诸法院。
案件经过一审、二审和再审，拖了2年多的时间才得以解决。
如果有了物权法草案关于担保物权的规定,这个问题很容易得到解决。
物权法草案第二百二十二条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一)抵押权已登记，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿;（二)抵押权未登记的,按照债权比例清偿；(三)抵押权有的已登记，有的未登记的，已登记的先于未登记的受偿"。
依据这条确立的公示公信原则，这个问题就迎刃而解了。
抵押权属于不动产物权是必须进行登记才有效的，因此，只能是丙先行使抵押权。
乙的优先权最后不能实现，并不是因为你们这个约定本身没有发生效力，而是因为物权法当中规定,登记的优先于未登记的。
所谓物权变动的“公信”原则，是指物权变动经过公示的,即使标的物的出让人事实上无权处分，但善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的一种原则。
物权法的公示公信原则及对日常生活的意义来源: 作者：日期：10—05—07将于2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》是维护社会主义基本经济制度,维护广大人民群众切身利益，规范社会主义市场经济秩序和财产关系的民事基本法律，而《物权法》所确立的物权的公示公信原则，是物权法的基本原则之一.物权的公示原则是指物的权利人通过某种手段向特定或不特定人公开显示其权利的法律事实，物权的公示表现为登记和占有两种表征。
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
一、条文主旨 本条是关于不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定。
二、概念分析 不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。
不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。
根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。
不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。
现实中，不动产登记簿的查阅往往有一定条件限制和程序要求，并需要消耗额外的时间成本，对于并非不动产交易、设定限定物权等涉及处分权的重大事项，出示不动产权属证书显然更为便捷、有效促进交易，并足以保障交易安全。
在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属证书。
三、法条评析我国目前不动产登记制度及其实际运作还有待进一步完善，不动产登记簿的设置、管理和查阅复制工作需要重视和加强。
实践中单位和个人普遍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象，这样将削弱不动产物权的公示性，影响不动产交易的安全。
因此，本条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
四、注意问题（一）不动产权属证书的移转占有不能作为物权变动的生效要件不动产权属证书具有深厚的群众基础，传统观念一定程度上重证书而不重登记。
不动产权属证书可以作为证明权利的根据，但是不能仅仅以交付该证书的占有作为物权变动的根据。
在进行不动产物权交易中，权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属证书，但权利人或者利害关系人必须进行登记而为物权的变动，否则物权无法变动。
《物权法》上物权登记规则之探讨(下)中图分类号：d923.2 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）12-267-02一、形式主义与实质主义之争（一）我国学界关于登记生效与登记对抗之争在我国物权法的立法过程中，学者对是否采用德国的物权行为理论、是否需采物权登记一体化制度展开了激烈的论战，同时也对是否要采用法国的登记对抗主义模式展开了讨论。
郭明瑞教授从物权变动的根本原因、物权公示公信原则、社会现实生活实际、统一登记效力、降低交易成本等方面论证了我国应当在原则上采用登记对抗主义的合理性①。
而大部分的学者以及物权法两次草案均接受了物权登记生效规则。
因而，可以看出我国在不动产领域原则上采纳了登记生效主义，但在地役权、农村土地承包经营权这两类不动产以及船舶等不动产的大型动产的物权变动却采纳了登记对抗主义。
因此，我国物权登记制度可以说是融合了德国不动产物权登记生效主义和法国不动产物权登记对抗主义两种模式。
此种混合式立法是否构建了一个完善法律逻辑体系？是否与我国当下的国情相适应？登记对抗主义是在特定历史背景情况下出现，相比较而言德国登记生效主义更符合我国现代经济要求。
下面主要针对登记对抗主义本身的法律缺陷，结合法国物权法的实践，论证不动产登记对抗主义不适合我国物权法的原因。
（二）登记对抗主义潜在缺陷之分析1．法理角度：登记对抗主义下的逻辑混乱在对抗主义立法模式下，物权变动实际上有着双重标准：意思表示+交付或登记②，且赋予后种来源的物权更强的效力。
从法理角度看，登记对抗主要存在以下三个潜在缺陷：例如：a与b就某处房产签订合同以转移房产所有权，b因合同获得合法的所有权；之后a又将房屋售予c且办理登记，c因合同也获得合法的所有权。
这样在同一个物上同时存在两个合法的所有权，此点首先违背了物权法“一物一权”原则。
第二点要思考的是，赋予一个不具排他、对世效力的物权是否有意义？由于c的登记可以对抗a，此时a虽然获得了法律上合法的所有权，却不能真正实际的占有、使用、处分这个物，其物权则名存实亡。
物杈变动应采用登记要件主文抑或登记对抗主文——对《物权法》第9条的思考口王如华口摹奇1‘*}4泔”4，‘’‘‘t’一一‘呵一邯。
第二，物权的变动是否强制性的要求进行登记．在登记要摘要本文首先对物权变动中登记要件原则、登记件主义模式下，登记是一种强制性的规范，实际上属于物权法对抗原则的含义，联系和区别做了区分；然后，从理论定的一部分内容。
如果没有办理登记，将无法产生物权变动的．上分析了在我国实行登记对抗主义的合理性；并且从效果。
这样就强制要求当事人登记才能够发生物权设立、变更。
立法实践的角度考-／矗-T登记对抗原则在我国法律中的和消灭的后果。
在登记对抗主义模式下，当事人没有办理登记，广泛运用．从而在我国应当注意不动产物权变动申登囊也可以产生物权，是否登记可以由当事人自愿选择。
登记不是记对抗主义的运用．麓一种强制性的要求，但是一种倡导性的要求。
关键词物权变动登记要件原则登记对抗原则镬第三，对于行使物权请求权的效力有不同的影响。
由于根善意第三人保护'据登记要件主义没有办理登记不能产生物权。
所以在不动产的中图分类号：DF521 文献标识码：A譬谣函“。
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主、：}‰，{绕转让中，受让人在没有办理登记的情况下，并不享有物权，即使已经交付不动产，但没有办理登记手续，仅应当认为当事人享‘物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和有一种合法的占有权，但不享有所有权。
因而如果第三人侵害消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另其占有，则其可以基于占有之诉请求保护，但不能基于物权的有规定的除外。
”本条是我国不动产物权变动中登记效力问题请求权来保护其权益。
但根据登记对抗主义，由于未办理登记，的立法。
可见，不动产的变动，我国采用的是登记生效要件主受让人也已经取得物权，在其权利受到侵害的情况下，也可以义，即不动产物权的变动，除了有当事人意思表示的合意之外，行使物权请求权。
2006年第1期江苏经贸职业技术学院学报总第69期论不动产物权登记的效力沈丹(南京师范大学法学院，江苏南京210097)摘要：不动产物权登记是物权法中的一项重要制度，不动产物权登记的变动在不同立法体制下表现出差异。
我国的法律应结合我国的实际，对不动立登记效力作出统一的规定，以便更好地维护产权交易安全。
关键词：不动产物权登记；形式主义登记；意思主义登记中图分类号：D923．2文献标志码：A文章编号：1672—2604(2006)0l一0057—04不动产物权登记是物权法中的一项重要制度，其在公示权利、维护交易安全和对不动产的多重利用等方面起着重要作用，但我国不动产登记制度的有关规定却散见于各项单行的法律法规中，没有统一的不动产登记法，而且相关规定之间存在矛盾和冲突，对于不动产物权登记的效力自然也不统一。
法律规定的混乱不仅导致理论上的争论，给实务部门适用法律也带来困惑，已公布征求意见的《物权法》(草案)，对这一问题的规定仍存在可探讨之处。
本文就不动产物权登记的效力在不同立法体例下的表现进行阐述和比较，结合我国不动产物权登记的现状，对不动产物权登记的效力规定提出一些自己的看法。
一、不动产登记的基本理论不动产物权登记又称不动产登记，是指将土地及定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。
从这一表述中可以看出它既可指登记的行为，也可指登记的事实。
不动产物权登记的效力是指不动产登记后，对相关当事人所产生的作用。
这种作用应是登记这一事实所产生的而非登记行为产生。
登记作为不动产物权的公示方式，为世界各国所广泛采纳。
所谓公示，是指物权的产生、变更和消灭(即物权变动)以一定的可以为外部察知的方式表现出来。
因为物权具有排他性，物权的变动具有排他的效果，如果没有可以为外部所察知的方式将物权的变动表现出来，则会对第三人带来损害，影响交易安全。
如在不动产上设置抵押权，通过登记的公开性，可以使抵押权人以外的人知道该不动产上存在着负担，从而考虑是否愿意承担这一风险而与不动产权利人进行交易，这样对交易的双方才是公平的。
特殊动产的物权变动与登记对抗主义分析下文为大家整理带来的特殊动产的物权变动与登记对抗主义分析，希望内容对您有帮助，感谢您得阅读。
根据2020年国家司法考试卷三第6题可以扩展出以下情况。
情况一:若甲已将汽车交付给了乙但未与乙办理登记，后与不知道甲乙交易情况的丙办理了登记，此种情况丙为善意第三人确定无疑，那么汽车所有权究竟归属于谁?丙办理的登记之法律效果是什么?情况二:若甲已将汽车交付给了乙但未与乙办理登记，后与知道甲乙交易情况的丙办理了登记，此种情况丙为善意第三人还是恶意第三人?汽车所有权又应归属于谁?丙办理的登记之法律效果是什么?笔者在下文中将主要探讨这两种情况，并简要分析相关法律制度。
一、汽车所有权归属于谁?笔者认为汽车所有权因甲的交付行为归属于乙。
不同于不动产采取的实质主义登记原则，特殊动产采用的是形式主义登记原则(即登记对抗主义原则)，其物权的变动仍应依据《物权法》第23条规定以交付为生效要件。
故，不论其他情况，既然甲与乙有真实的买卖合议，且甲已将汽车交付给了乙，则汽车所有权因交付行为而转移给了乙。
二、甲丙登记行为会产生怎样的法律效果?笔者认为甲丙登记行为将造成乙对汽车的所有权之丧失。
具体分析如下二(一)特殊动产为何采用形式主义登记?所谓形式主义登记，指的是登记对不动产物权变动只具有确认或者证明的作用，而没有决定其能否生效的作用的立法模式。
所谓实质主义登记，即不动产物权依法律行为的各种变动，即不动产物权设立、转移、变更和废止等行为，非经登记不得生效的立法模式。
中国《物权法》建立的不动产登记立法模式是以实质主义登记作为基本原则的，而在特殊动产登记方面采取了形式主义登记。
特殊动产的物权变动采取登记对抗主义从法理上看确实有所欠缺。
但这一规定是有原因的:民法学一般认为，船舶、航空器和汽车因价值超过动产，在法律上被视为一种准不动产，故其物权变动应当以登记为公示方法:但在登记的效力上不采用登记生效主义，这是考虑到船舶、航空器和机动车等本身具有动产的属性，同时，在中国现实生活中，车辆、船舶非常多，有些价值很大，有些价值并不大，如果要求这些物权变动采取统一登记生效的要件主义是不可能的，因此，立法上对特殊动产不得已采取了登记对抗主义。
不动产登记请求权制度探究【摘要】我国不动产物权变动遵循登记生效主义原则，当事人的申请登记行为是启动登记程序的前提。
申请登记行为不仅须当事人意思合意，还须双方共同配合实施方能完成，任何一方基于其利益考量拒绝或怠于履行登记义务时，登记程序无法启动，也就不能达到完美物权的效果。
为使社会经济秩序安全有序，有必要赋予登记权利人登记请求权以维护其利益。
【关键词】不动产登记；请求权；分析物权变动的模式有意思主义和形式主义两种模式，但无论何种物权变动模式，不动产登记原则上是建立在不动产当事人申请的基础上的。
在我国，不动产物权变动遵循登记生效主义原则，登记生效是完美物权实现的前提，登记是经当事人申请后经登记机关审查合格后给予的书面肯定，申请行为引发登记机关的登记行为，导致不动产物权变动成就，没有申请行为，登记机关的登记行为也就丧失存在的基础，因而，申请行为在登记程序中的重要性是不言而喻的。
为使社会经济秩序的安全有序和维护当事人的利益，法律有必要赋予登记权利人一定的权利即登记请求权。
[1]所谓不动产登记请求权，是指不动产登记权利人对登记义务人享有的请求其履行或协助履行登记的权利。
不动产登记请求权具有两个层次的内涵：权利人有权要求负有义务的一方履行登记义务；同时履行义务方可以请求权利人接受或协助其履行登记的义务。
一、不动产登记请求权的制度价值分析（一）贯彻意思自治主义登记是不动产物权设定和转移的公示方法，登记不仅决定双方当事人间的权利变动关系，而且还防止第三人因物权变动的原因导致的财产损失，维护市场交易安全和社会经济秩序。
世界各国大多都有较为完善的登记制度，部分法制健全的国家还制定了专门的不动产登记法。
登记尽管最终是由代表国家机关的登记官员进行的，但是有关权利的登记，即使在采纳登记强制主义的国家，也是属于当事人意思自治的问题。
[2]从我国《物权法》规定来看，以登记生效主义为不动产变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭都必须经依法登记后才能发生法律效力，未经登记的不动产买卖不能发生法律上的效力（法律另有规定的除外）。
漫谈法律文书导致物权变动的理解和适用摘要：因法律文书导致的不动产物权变动不以登记为生效要件。
理论上认为，基于民事主体的法律行为导致的物权变动是私行为，例如，转让、抵押等，应以登记公示发生法律效力，才能对抗他人。
而因法律文书导致的物权变则是基于法律事实而不是民事主体的法律行为，是公行为，其效力高于私行为，可以归属于物权法定范畴。
并且法律文书本身就具有公示效力，所以无需登记公示。
笔者从法律文书导致物权变动，特别是不动产物权变动的理论分类，以及与不动产统一登记制度的衔接，对《物权法》解释一第七条的规定予以说明，帮助大家更好地理解和适用该规定。
关键词：物权变动;不动产登记一、法律文书导致不动产物权变动的特点第一，导致不动产物权变动的法律文书不易查询，严重影响交易安全。
尽管近年来人民法院不断推动裁判文书上网公示制度，但公示的平台不统一、作出法律文书的机关不统一导致此类法律文书难以查询。
在离婚、继承诉讼、公司并购等涉及个人隐私、商业秘密等案件中如果人民法院依法不公开审理，以及仲裁委员会原则上均不公开审理而作出的法律文书，案外人更无法查询。
在我国，以不动产所在地登记机关为唯一登记机关的不动产统一登记制度，则实现了登记机构、登记薄册、登记依据和信息平台的“四个统一”。
尽管目前尚未对社会完全开放查询，但物权人与交易相关方获取不动产登记信息显然更为便利。
因此，与不动产统一登记制度相比较，导致不动产物权变动的法律文书难以查询的缺点，严重损害了持有该法律文书的事实物权人的合法权益，也极大地降低了不动产交易的效率和安全。
第二，同一不动产，可能出现“一证一书”现象，且持证人的权利难以在事前予以限制。
除新设物权外，原有不动产如果因法律文书导致权利人变更，新的不动产所有人自该法律文书生效时即取得该不动产的所有权，该不动产所有人被称为持书人。
《物权法》对持书人的处分权作了限制。
与其相对应的，是登记在不动产登记薄册上的不动产所有人，持有依据不动产登记薄册所发放的相关证书，被称为持证人。
登记对抗主义的反思——以特殊动产为主发布时间：2021-05-17T05:46:26.808Z 来源：《学习与科普》2021年2期作者：刘洋[导读] 我国《物权法》制定时对公示登记主义和公示对抗主义两者皆采，随着物债两分民法体系的完善，公式对抗主义的矛盾之处日益显现，且与善意取得制度有所重叠，引起不必要的争端。
对于现存特殊动产的物权生效要件，以合意为准是较好的解释说，更符合逻辑。
但对于未来的发展方向，我国应以逐渐废除登记对抗主义为趋势，单采物权公示生效主义，形成完整统一的物权逻辑体系。
以目前法律规定状况来看，可以特殊动产为切入点，逐步降低物权登记对抗主义的存在。
刘洋西北政法大学民商法学院摘要：我国《物权法》制定时对公示登记主义和公示对抗主义两者皆采，随着物债两分民法体系的完善，公式对抗主义的矛盾之处日益显现，且与善意取得制度有所重叠，引起不必要的争端。
对于现存特殊动产的物权生效要件，以合意为准是较好的解释说，更符合逻辑。
但对于未来的发展方向，我国应以逐渐废除登记对抗主义为趋势，单采物权公示生效主义，形成完整统一的物权逻辑体系。
以目前法律规定状况来看，可以特殊动产为切入点，逐步降低物权登记对抗主义的存在。
关键词：特殊动产；登记对抗主义；生效要件；登记生效主义引言我国《物权法》物权法二十四条设立了特殊动产物权变动的登记对抗主义：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”最新颁布的《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第二百二十五条予以完全继承，未做出任何改动。
因登记对抗主义与占据我国物权半壁江山的形式主义并不协调统一，现实中司法、学界对这一规定的理解各存己见，民法典新规也未做出回应，由于立法选择内生地产生了一定的冲突，所以司法实践同样也存在很多登记权利人与实际占有人不一而引发的纠纷难以认定，本文欲进行探析。
一、法律体系下特殊动产的物权变动生效要件之探讨一般来讲，形式主义物权变动是与公示生效主义对应，而意思主义物权变动则与公式对抗主义相对应。
2021年法硕法学模拟试卷与答案解析47一、单选题(共40题)1.汉朝法律规定，直系三代血亲之间和夫妻之间，除犯谋反、谋大逆以外的罪行，均可因互相隐匿犯罪行为而免于刑罚。
这一规定体现了汉朝的刑罚适用原则是()A：上请B：亲亲得相首匿C：德主刑辅D：八议【答案】：B【解析】：“上请”和“亲亲得相首匿”是汉朝刑罚适用的两项重要原则。
“上请”指对于一定范围内的官僚贵族及其子孙犯罪，不交普通司法机关处理，而是奏请皇帝裁决，给予其减免刑罚优待的特权制度。
“亲亲得相首匿”在汉朝法律中规定，直系三代血亲之间和夫妻之间，除犯谋反、大逆以外的罪行，均可因互相隐匿犯罪行为而免于刑罚。
德主刑辅为汉武帝时期的立法指导思想，八议是魏晋南北朝时期的刑事立法制度不属于汉朝。
因此，本题选择B。
2.我国《合同法》规定：当事人依法可以委托代理人订立合同。
结合法律规则的结构，该规则没有省略的是A：假定B：行为模式C：法律概念D：法律后果【答案】：B【解析】：法律规则由假定（条件）、行为模式和法律后果三部分构成。
法律概念不属于法律规则的要素，C项不当选。
该条文中省略了当事人须为完全民事行为能力人这一前提条件和委托代理人订立合同有效的法律后果，AD项不当选。
该条文表述了当事人可以委托代理人订立合同这一行为模式，未省略，故B项当选。
3.秦朝类似于后世法律解释的法律形式是（）。
A：律B：令C：法律答问D：封诊式【答案】：C【解析】：【精解】秦朝法律形式包括律、令、封诊式、廷行事、法律答问五种，其中类似于后世。
律疏(法律解释)的法律形式为法律答问，故选C项。
此外，律为正式法典，令为皇帝诏令，封诊式为司法机关审案原因、调查勘验等法律规定，廷行事为司法机关判案成例。
4.下列有关民事法律行为的表述，错误的是（）。
A：民事法律行为只能是合法行为B：民事法律行为虽不能引起民事法律关系的产生、变更或者消灭，但却能够产生一定的法律后果C：民事法律行为必须以意思表示真实为构成要素D：民事法律行为要求行为人必须具有相应的民事行为能力【答案】：B【解析】：【精解】民事法律行为是指民事主体设立、变更或消灭民事法律关系的合法行为，故A项表述正确。
论准不动产物权的变动作者：胡惠芳赵文婧来源：《法制博览》2013年第07期【摘要】准不动产物权是指那些具有流动性大、经济价值较高的特点，并在法律上具有不动产某些特征的物，我国理论界对准不动产物权变动的研究相对来说比较少，而准不动产物权变动在我国市场经济的发展中逐步显示出重要的作用，对准不动产物权变动的研究能够在明晰权利的归属和登记效力的基础上，对我国司法实践提供理论借鉴。
【关键词】准不动产；物权；物权变动一、准不动产物权概述《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”该法条所列的几种特殊的物是介于动产和不动产之间的特殊的物，在学理上称为“准不动产”，对比动产和不动产我们对“准不动产”界定为：某些在性质上能够移动的物，但因价值较高，且在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，例如船舶、机动车和航空器，其转移所有权必经登记程序。
[1]现行法上关于准不动产物权类型和内容以及变动规则的规定，缺乏系统性和体系性，不适应我国社会经济的进一步发展，因此，对准不动产物权的研究具有理论和实践意义。
首先，研究准不动产物权变动，可填补理论界对该问题研究的不足；其次，研究准不动产物权变动，可澄清有关理论问题，为司法实践提供参考；再次，研究准不动产物权变动，可为立法完善物权制度提供理论支持。
二、我国准不动产物权的变动的审视《物权法》对准不动产物权变动模式界定为登记对抗主义，所谓登记对抗主义是指未经登记的物权变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。
准不动产物权变动的登记对抗模式是该物权交易的法律依据，但在法律适用和司法实务中，常常会引发很多问题。
（一）法律适用中的冲突我国民法建立了公示制度，登记不仅是财产交易有序化的条件，而且也是不动产物权支配秩序得以维系的基础。
[2]我国民事立法将准不动产物权变动确定为登记对抗主义模式，但立法中却出现了很多冲突。
论《物权法》对房地产权属登记的影响【摘要】房地产登记制度是现代物权中的一项重要制度。
《物权法》的颁布实施，维护了国家基本经济制度，明确了物的归属，发挥了物的效用，保护权利人的物权。
遵循物权的公示原则，明确了权属登记的法律效力，强化了权属登记部门的审查责任，预告登记制度的施行，杜绝了一房二卖。
【关键词】物权法；权属登记；法律效力房屋是人们生产和生活最基本的物质保障，保护权利人的合法权益是房地产登记的根本目的和出发点。
现行房地产权属登记基本沿用旧的行政管理模式，长期以来我国将登记作为行政机关行驶行政管理的一种职权，将房屋与土地实行分部门管理的体制。
这种管理模式已不能适应房地产市场的发展对房屋权利登记职能的要求，存在诸多缺陷。
例如登记的法律依据不统一、内部登记机构分设、房地产登记效力不统一、不规范。
针对这些存在的问题，2007年10月1日正式实施的《物权法》，对上述问题的解决做了统一规定。
因此，《物权法》的实施必将对现行不动产登记制度带来一定的影响，应正确应对《物权法》对房屋权属登记带来的影响和考验。
一、强化了房地产权属登记部门的审查责任契据登记制度的理论认为，登记机构对权力人的申请进行形式性审查。
对于不动产登记的审查，《物权法》第十二条规定了登记机构应当履行的职责。
虽然没有明确提出必须进行实质审查，但“询问申请人”、“必要时实地查看”等要求赋予了登记机关对有关事项进行调查的权利，表明实质审查应逐步成为登记机关的主要倾向。
在受理申请时，查验申请人提供的权属证明和其他必要的材料，并就有关登记事项询问申请人。
登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏逻辑关系或者房地产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
二、进一步明确界定了房地产的权利人《物权法》从维护经济秩序和市场交易安全出发，规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。
简论我国物权变动模式[论文摘要]在物权变动模式上采取的究竟是物权形式主义还是债权形式主义，我国《物权法》并未给出明确答案。
文章从我国现行法律规范下的无权处分与善意取得制度的关系着手，认为我国物权变动模式应当采用物权形式主义。
[论文关键词]物权变动模式物权形式主义债权形式主义一、物权变动模式概述物权变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。
作为物权法上的一种民事法律效果，物权的变动也是由民事法律事实引起的。
能够引起物权变动的民事法律事实有两大类，一是物权法律行为；一类是物权行为以外的法律事实，包括事实行为、继承、自然事件、时效、拾得遗失物、发现埋藏物或隐藏物、添附、法院判决、征收等。
在这两种不同的情形下，物权变动的条件、结果是不同的。
在实践中，依据非法律行为发生的物权变动是非常见的类型；而依据法律行为发生的物权变动，是物权变动的常见类型，也是物权法规定的重点。
依据法律行为的物权变动应当具备什么条件则涉及物权变动模式的选择问题。
物权变动模式是指一个国家或地区的民事立法，对基于合同行为的物权变动进行法律调控的具体方式。
大陆法系物权变动模式大体分三种：债权意思主义、债权形式主义和物权形式主义。
在债权意思主义体制之下，仅依债权合同即可依法直接发生物权变动的效力，即物权变动与债的关系合二为一，不作区分，该立法例以法国、日本为代表。
物权形式主义于债权行为中抽象出独立的物权行为，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力，德国为该模式之典型代表。
债权形式主义，又称折衷主义，为意思主义与物权形式主义的折衷观点，也称意思主义与登记或交付之结合，物权变动除了存在债权合意外，还需要践行登记或者交付的法定形式，才能发生物权变动的效力，此种主义因以奥地利民法为其代表，故又称奥国主义。
我国《物权法》颁布前，关于物权变动模式的立法选择，我国学界通说应当采用债权形式主义的物权变动模式。
物权法第一编物权法总论第一章物权概述1.什么叫物权？P.6物权的定义是，物权人直接支配特定物并排他性地享受其利益的权利。
我国《物权法》第2条第3款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
”2.物权有哪些特性？P.6—13物权的七大特性：（1）物权是权利人直接支配特定物的权利；（2）物权是权利人直接支配标的物而享受其利益的权利；（3）物权是权利人直接支配标的物而享受其利益的绝对性权利（绝对性、对世性）；（4）物权是权利人排他性地享受特定物的利益的权利（独占性或排他性）；（5）物权是一种不可侵性的权利，系侵权行为的客体；（6）公示性；（7）独立处分性。
3.试辩物权与债权？P.20—22尽管物权和债权二元权利体系将会长期存在，物权和债权是有着明显的区别的。
物权和债权的区别：（1）发生和发达的时期不同。
物权关系起源于对无主物的先占，债权关系产生于社会分工和产品交换，因此债权的起源比物权晚；物权在人类的古代和中世纪时期，是财产权的核心，占据优越地位。
而债权在人类进入近代自由资本主义时期以后才受到重视，因此债权的发达比物权晚。
（2）权利性质不同。
（3）权利客体不同。
（4）主体不同。
（5）所涉及的利益不同。
（6）权利效力所及的范围不同。
（7）权利效力不同。
（8）权利有无存续期限不同。
第二章物权法的性质、发展趋势与中国物权法的制定1.试论物权法的性质？P.24物权法的五大性质：（1）物权法为私法；（2）物权法为财产法：（3）物权法为强行法；（4）物权法具有固有法的性质；（5）物权法具有公共性。
2.概述物权法的走向？P.27物权法的走向主要是：所有权的社会化、物权种类的增加、物权的国际化、不动产相邻关系的公法与私法的双轨规范体系的形成，财产共有制度的调整，用益物权的消长，担保物权机能的强化，物权关系的意思自治，物权法定主义之缓和，物权的价值化（主要是所有权的价值化）等。
论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调【容提要】不同模式下不动产登记制度中的申请程序、审查方式、登记簿的编制以及错误登记赔偿机制等方面存在差异，每种不动产登记制度模式都仅有一种与之相适应的不动产物权变动模式(但绝非简单的一一对应) 。
我国现行不动产登记制度属瑞士式的权利登记制，这决定我国的不动产物权变动模式应采债权形式主义。
立法者如欲改变不动产物权变动模式，就须对不动产登记制度做相应的调整，反之亦然。
【关键词】不动产登记制……一、不动产登记模式和不动产物权变动模式概述不动产登记，指将不动产物权变动的事实登载于特定国家机关簿册上的行为。
当代各国在确立不动产登记制度时，立法上存在差异，大体可归纳为以下三种模式：(注：柴强：《各国(地区)土地制度与政策》，经济学院1993 年版，第153-155 页；梁慧星主编：《中国物权法研究》(上)，法律1998年版，第201-204 页；王轶：《物权变动论》，中国人民大学2001年版，第154-159 页。
)1.契据登记制(又称法国登记制)。
该模式中登记是公示不动产权利状态的方法，不动产物权变动非经登记不得对抗第三人。
登记机关进行登记时，仅根据法律规定应当提交的有关契据所载的容予以登记，故此称为契据登记制。
其特点是：(1) 采用形式审查主义；(2) 登记无公信力；(3) 采用任意登记主义，不动产物权变动无须登记即可生效；(4) 登记簿采用人的编成主义，登记簿的编制不以不动产为准，而依不动产权利人的登记顺序先后而作成。
登记完毕后仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5) 注重不动产权利的动态。
登记簿上反映的只是一笔笔的不动产交易，看不出某个特定时刻一宗不动产上所存在的各种权利的整体状况。
采用这种模式有法国、意大利、西班牙、日本等，美国大多数州的不动产登记制度也属此类。
2.权利登记制(又称德国登记制) 。
该模式中登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。
其特点是：(1) 采用实质审查主义；(2) 登记有公信力；(3) 采用强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力；(4) 登记簿采用物的编成主义。
登记簿的编制以不动产为中心，依土地的地段、地号等事项的先后次序编制而成。
登记完毕后也是仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5) 注重不动产权利的静态。
登记簿上反映的是当前每一宗不动产上所存在的各种权利的总体状况。
采用这种模式有德国、奥地利、瑞士和北欧的一些国家等。
3.托伦斯登记制( 又称澳洲登记制或权利交付制) 。
该模式为澳大利亚法官托伦斯爵士(Sir Robert Thomas) 根据权利登记制改良而来。
其特点是：(1) 采用实质审查主义；(2) 登记有公信力；(3) 原则上采用任意登记主义；但某一笔土地一旦申请过第一次登记，此后的有关交易即进行强制登记，否则不发生物权变动的效力；(4) 交付权利证书。
当某一笔土地因有关的交易申请第一次登记时，登记机关依其权利状态制成权利证书( 又称“地券” ) 一式二份，一份交申请人收执以供确认权利之用，一份存登记机关以编成登记簿。
所以权利人持有的权利证书实际上就是登记簿的副本，其容与登记簿的相应部分完全一致。
此后有关的不动产再进行交易时，当事人间另作成让与证书，与权利证书一起交给登记机关。
登记机关经审查后在登记簿上记载权利的移转，并对受让人交付新权利证书( 所有权移转时)或在原权利证书上记载权利的变化情况(设定他物权时) ，从而使第三人能够从权利证书上清楚地得知有关不动产的当前权利状况；(5) 注重不动产权利的静态；(6) 设置专门的赔偿基金。
以上第(1) 、(2) 、(5) 点与权利登记制相同；其余几点则与权利登记制和契据登记制均不相同。
不动产登记制度属于这种模式的国家包括澳大利亚、新西兰和其他一部分英美法国家和地区如英格兰、爱尔兰、加拿大以及美国的少数州等。
( 注：在法制史上，还有个别地区存在一种在不动产登记效力采所谓“形式的确定主义”的立法例。
在这一立法例下，登记具有绝对的法律效力；对交易相对人而言，不论其为善意或恶意，登记容均视为正当与完全，以资保护。
十九世纪德国统一前的梅克伦堡、吕贝克、汉堡、萨克森等邦都采用过这种立法例(见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学2000 年版，第43 页) 。
显然，“形式的确定主义” 的不动产登记和不动产物权变动立法与本文中各种不动产登记模式和不动产物权变动模式均不相符，它实际上是以登记作为不动产物权得丧变更的唯一要件。
)不动产物权变动模式，指由法律行为引起的不动产物权的得丧变更需要符合何种法定要件方能发生效力的法律规模式。
( 注：严格地说，不动产物权变动可分为基于双方法律行为的物权变动和基于双方法律行为以外其它法律事实的物权变动两类，但由于社会经济生活中发生的不动产物权得丧变更绝大多数都属于前者，因此传统大陆法系立法与学说中所重点关注的物权变动往往只是基于双方法律行为的物权变动，本文也是如此。
) 通说认为，各国立法上的不动产物权变动模式可分为意思主义、形式主义和折衷主义三种。
意思主义以法国民法为代表：物权因法律行为而变动时，仅须当事人的意思表示即足以发生效力，无须以登记作为其成立或生效的要件。
在这种立法例之下，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，两者合一，一个法律行为可以引起债权发生及物权变动的双重效果。
形式主义又称物权形式主义，以德国民法为代表：物权因法律行为而变动时，须有关于物权变动的意思表示以及履行登记等法定形式才能成立或生效。
在这种立法例之下，一个法律行为不能同时引起债权发生及物权变动的双重效果，关于发生债权的意思表示（债权行为）只能引起债权债务关系，关于物权变动的意思表示（物权行为）也只能引起物权的得丧变更，债权行为与物权行为彼此独立，互不影响（物权行为的独立性和无因性）。
折衷主义又称债权形式主义，以奥地利民法和瑞士民法为代表：物权因法律行为而变动时，除当事人的意思表示外，还须履行登记等法定形式，物权变动才能成立或生效。
在这种立法例之下，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，两者合一（这点与意思主义相同）；但除此之外当事人还要办理法定的登记手续才能够使物权变动发生法律效力（这点与物权形式主义相同）。
（注：在全：《民法物权论》（上），中国政法大学1999年版，第63-65 页。
）二、不动产登记模式和不动产物权变动模式的关联从前述可见，各国不动产登记制度的差异主要体现在：（1）登记审查方式；（2）登记是否有公信力；（3）是否强制登记（即物权变动是否须经登记才发生效力）；（4）登记簿的编制及其着重点；（5）错误登记赔偿机制等方面。
其中，公信力和强制登记涉及不动产登记及不动产物权变动两个领域，但学界对此研究已较深入，本文从略，以集中笔墨分析不动产登记模式的其他几方面与不动产物权变动模式的联系。
另不动产登记的申请程序也兼跨上述两个领域，但对该问题研究不多，故一并讨论。
（一）不动产登记申请程序与不动产物权变动模式的关联德国式物权形式主义与另两种物权变动模式最为显著的区别是，物权变动是否基于一个与债权行为彼此独立且互不影响的物权行为而发生效力。
学理上，对物权行为存在与否历来争论不休。
笔者认为，争论双方往往忽略了一点，即以上两种立场各有其相应的登记申请程序法律规定作为依据。
在德国的不动产登记制度中，如要转让或设定一项不动产物权，必须由双方当事人在不动产登记官员面前同时作出彼此相对的转让或设定不动产物权的意思表示（这种意思表示特称为Auflassung）。
（注：德国民法典第873 条第1 项：“为转让土地所有权，为对土地设定权利以及为转让此种权利或对此种权利设定负担，需要权利人和另一方当事人对发生权利变更成立合意和将权利变更登入土地簿册，本法另有规定的除外。
”）因双方当事人在登记官员面前达成了一个与债权债务关系发生无关而仅涉及物权变动的合意，故将这一合意理解为一个与债权行为彼此独立且互不影响的物权行为也是十分合理的。
可以说，正是德国不动产登记制度中这一有关登记申请程序的规定造就了物权行为理论的成立，进而又决定其不动产物权变动模式会成为物权形式主义这一承认物权行为独立性与无因性的立法例。
然而，这种不动产登记的申请程序为德国所特有，其他国家通常不要求双方当事人同时作出让与或设定不动产物权的意思表示，甚至在与德国相近的奥地利、瑞士等国也是如此。
瑞士民法理论认为，不动产物权变动必须有法律原因、登记承诺、登记三者相结合，才能够发生效力。
所谓登记承诺，指不动产所有权人（即债权债务关系中的债务人）对不动产物权让与登记予以无保留的同意的意思表示。
债务人只要将自己的登记承诺作成文书交付于债权人，就算作履行了交付标的物的义务，债权人凭此证书再向不动产登记机关申请登记。
（注：史尚宽：《物权法论》，中国政法大学2000 年版，第27页。
）理论上，固然可以将债务人的登记承诺和债权人的登记申请作为两个相对的意思表示，从而认为存在着一个物权行为。
但是，由于不动产物权变动还需要有法律原因——以移转或设定物权为容的债权行为，即使可以认为瑞士民法上有物权行为，考虑到它并不能够像德国法那样仅与登记相结合即构成不动产物权变动的完整要件，承认其存在也没有多大的理论价值。
至于法国和受法国民法影响的国家乃至英美法国家，其不动产登记的申请程序与德国相差更大，不但没有双方当事人同时在登记机关为意思表示的规定，连债务人方面的登记承诺也不需要，仅有债权人一方提出登记申请即可。
因此存在于德国经济生活中的物权行为，往往在其他国家被认为是理论上过度抽象的产物，甚至斥为无稽之谈，也就不难理解了。
由此可见，上述不动产登记申请程序的差异，是导致德国与其他国家的不动产物权变动模式不同的重要原因之一。
（二）不动产登记审查方式与不动产物权变动模式的关联不动产登记机关对登记申请的审查方式有形式和实质审查主义两类。
前者登记官吏对于登记申请只做形式上的审查，如申请手续完备，即依照契据容记载于登记簿即可；至于契据上所载权利事项有无瑕疵则不予过问，以法国法为代表的契据登记制采此形式。
后者登记官吏对于登记申请，不仅须对形式而且对权利变动原因是否真实也要审核。
不动产物权变动必须经过登记机关实质审查确定并履行法定登记形式才发生效力，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，这类形式为权利登记制和托伦斯制所采用。
但属于权利登记制和托伦斯制的国家，其不动产登记的审查方式还有区别：在德国法上，不动产登记官员审查的是双方当事人在其面前所为的关于物权变动的意思表示是否真实——即当事人是否具有相应的行为能力以及有无诈欺、胁迫等情况。
