试论我国不动产物权登记制度的立法完善

价值 ，作为 对动产 和不 动产 区分 的标 准 ，即动产 是能 够 自行移 动或 的审批 也 不同 于行政 许 可 ，其 本 身并 没 有创设 不 动产 物权 ，而仅仅 用 外力移 动而不 改变其 性质 和价值 的有 体物 ； 动产是 不能 自行移 是 被动地 认可物 权或证 明物 权 的存在 ，是为 私权服务 的 。 而不
１ ． 申请 。对 于不 动产 登 记 ，除 法律有 特 别规 定外 ，登记 的 登记
常秩序 ，具有 非 常重要 的意义 。实施 不久 的 《 物权 法 》规定 了物权 发 动权在 于 当事人 而不 在于 国家 ，而申请 的 内容也 多由 当事人 自己 变 动公 示公信 的基 本原则 ，也对 不动 产登 记 制度作 了较为详 细 的规 决 定 ，如 当事人 可 以决 定 进行 抵 押登记 、异议 登记 或其他 类型 的登
二 、物权 变 动公示原则 对不 动产 登记 的要 求
、
法律 上可 以理解为 ： 申请人 的 申请 对 不动 产 的所 有权 进行 登记 ，或 经 者是 对不动 产在 交易过 程 中 的变动 进行 登记 。广义 上 的不动 产登 记
（ ） 同的物权 变动 模式 对不 动产登 记公信力 的要求 一 不
动 ，也 不能 用外力 移动 ，否 则就 会改 变其 性 质或 减损其 价 值 的有体 ３登 记事 实 。首先 ，登记 事 实产 生私 法 意义 上 的效果 。登记 是 ． 物 。最 高人 民法 院关于 贯彻 执行 《 中华 人 民共和 国 民法通 则 》 干 对 不动 产权 利变更 状 态较 真 实 的反 映 ，相 对人 及利 害关 系人均 可查 若 问题 的意见 （ 行） ｌ６ 规定 ： 土地 、附着 于 土 地 的建筑 物及 其 阅 登记簿 册 ，并且 任 何人 均可 相信 登 记事 项且 为交 易 。简 言之 ，登 试 第 ８条 “

不动产登记制度是 物权法 重要 的组 成部分 ，没有 健全 的不动产登 记制度 ， 就没有完 善的物权法律 制度 。 进行 了总体上 的规定 ，但 对不动产登 记 的相关 制度及
（ ） 三 不动 产登 记 机 关不 统 一
目前 不动 产 物权登记 机关 是 “ 多头执 政 ”其 根据 ， 由不动 产所在地 的登记机构办 理。”根据不 同登记类
பைடு நூலகம்关键词 ： 动产 不
中图分类号 ： ９ ２ Ｄ ２
文献标识码 ： Ａ
ｄ ｉ ０３ ６／ｉ ｎ１０ — ９ ２２ １．４１ ｏ： ． ９ｊｓ ． ９ ６ ２ ．０ ０ ． １ ９ ．ｓ ０ ０ ８
文章编号 ：０ ９ ６ ２ （ ０ ０ ０ — １ ０ １０ — ９ ２ ２ １ ）４ ５ — ３
不动产统一登记 的范围 、 登记 机关 和登 记办法 由法律 、 区一级办理 ， 结果导致 市区争夺登记业务 ， 出现许多重 行政法规规定 ，但 至今 我 国尚未就不动 产登记制度 专 复登记 的现象。 门制定法律 。实际操作 中 ， 只能依 据《 土地管理法》 《 、农
（ ） 四 登记 机关收 费标准不尽合理
２１ ００年 ９月 第 ｌ 第 ４期 ２卷
家赔偿法来实现赔偿责任 ，还是通 过建立一套新的合 点。结合我 国国情 ， 如果 由法 院进行登记 ， 然会增加 必 理的追究机制？这些 问题仍需要进一步立法 明确 。 二、 对我国不动产登记 制度的进一步完善 司法机关 的负担 。如果 出现登记错误 ， 又由法 院进行纠
以外 的土地权 利 ， 包括抵 押权 、 承租 权 以及 法律 、 政 他人造成损害的 ， 行 登记机构应 当承担赔偿 责任 。登记机
法规规定需要登 记的其他 土地权利 。” 城市房屋 权 构赔 偿后 ， 而《 可以 向造成登记错 误的人追偿 。” 但对 于具 属登记管理办法 》 则将他项 权利 限定 为“ 由房屋所 有权 体如何赔偿 以及 由谁承担费用并 没有 做出规定 。登 记 产生的抵押权 、 典权等权利 ” 。

论我国不动产登记制度的完善摘要:《物权法》的颁布是我国民主法治建设的重要里程碑,由于不动产登记制度是不动产法最基本的制度,所以它肯定是其中的重点内容。

文章分析了《物权法》中关于不动产登记制度的规定,指出了现行的不动产登记制度的创新之处,也同时指出这个制度的缺点与不足,最后结合我国的具体国情,提出了一些建设性意见与改进措施来完善我国的不动产登记制度。

标签：我国不动产登记完善经过14年的酝酿、8次提交审议的《物权法》终于在全国“两会”上平息了围绕物权法的诸多争论。

在这部法律中,确立了不动产登记制度。

本文对于不动产登记制度的问题阐述相关看法。

一、现行《物权法》中,对不动产登记制度的创新物权法律制度一直以来处于混乱局面,这些制度是由大陆地区各地以及各级政府部门自行规定的。

《物权法》的颁布和实施结束了这种混乱局面,并统一了物权制度,规范了物权的取得和利用,保护了各个主体权利和交易安全。

其中,不动产登记制度的规定也完善了社会主义法律体系,可以保护公民的私有财产,促进非公有制经济发展,乃至构建了和谐社会。

此部法律的亮点有以下方面:(一)物权法首次确立不动产公示制度不动产公示制度是不动产物权取得和变动的基本制度。

《中华人民共和国物权法》第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”。

这是在原来的法律规定中缺漏的物权制度,现行《物权法》对这一制度进行明确规定。

(二)物权法规定了登记机构的职责物权法不仅规定了登记机构的职责,而且限制了登记机构滥用权利的行为。

当登记出现错误时,登记机构要承担赔偿责任。

《中华人民共和国物权法》第13、21、22条对此进行了规定。

(三)物权法增加了登记的类型物权法增加了包括更正登记、异议登记和预告登记在内的登记类型,《中华人民共和国物权法》第19、20条对此进行了规定。

此外,物权法规定了四种情形之下不用公示也可以发生物权变动的效力,这四种情形是法律文书生效时、征收没收决定书生效时、继承或受遗赠开始时、合法建造或拆除房屋等事实行为成就时。

论我国不动产物权登记制度的完善作者：宋玉希来源：《今日湖北·中旬刊》2014年第10期我国不动产登记事业制度已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

一、不动产物权登记立法不完善我国不动产物权登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。

由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产物权登记问题上的规定相互交叉、冲突。

在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。

而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。

除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态，这显然不符合我国社会主义市场经济发展的基本要求。

二、我国不动产物权登记存在房地分立登记的问题依据我国现行法律规定，有多个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。

不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。

分别登记违背了设立不动产登记制度的初衷，造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；同时，也造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

三、不动产物权登记城乡管理不统一我国农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。

试论我国不动产登记制度的建立和完善自1998年第七届全国人民代表大会第一次会议通过的宪法修正案，正式确立了国有土地使用权有偿转让制度以来，我国的不动产事业有了飞速发展。

不容忽视的是，在市场交易中存在一些混乱现象，与物权法立法的滞后，特别是不动产登记制度的不完善有很大关系。

如何完善不动产物权登记制度，成为我国制定物权法要解决的重点和核心问题。

所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实。

简称不动产登记。

以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，为不动产物权登记制度。

一、我国不动产登记制度的现状。

1949年到1956年我国也曾建立有不动产登记制度，之后一直中断到上世纪90年代才恢复。

当时登记只是作为不动产行政管理部门的一种行政管理手段，法律明确规定不动产登记不是不动产物权变动的公示手段，这种登记与民法上的不动产物权的变动没有法律上的联系。

我国目前有关不动产登记的立法在一定程度上已经避免了上述偏见。

但有关不动产登记的法律规定很零散，登记程序不完备，多个登记机关、多头登记，登记机关具有行政管理性，这些问题有待在物权法中予以纠正和明确。

如“担保法”第四十二条、第四十三条规定，涉及到的登记机关有：有土地管理部门、林木主管部门，工商行政管理部门、县级以上地方人民政府规定的部门及公证部门。

还有其他法律法规对登记机关进行了规定。

这些法律法规对登记只作出了行政效力的规定，只能满足计划经济体制下对不动产行政管理的需要。

现有的制度不能保护权利人对未来物权的请求权，或者说，权利人主张未来物权请求权缺乏法律基础。

作为政府部门的登记机关，对不动产登记只能以行政法为依据行使管理职能，不能按物权公示原则的要求来服务市场，保证交易秩序和安全。

二、为什么要建立不动产登记制度建立不动产登记制度，有利于当事人及社会一般的第三人明确地知悉不动产的现实状况，有利于维护不动产交易安全，达到“静态秩序，动态安全”的法律目的。

文 献标识 码 ： Ａ 文 章编号 ：０ ９０９ （０９０—７．２ １０ —５ ２２０ ）８０００ 中图分类号 ： ９３２ Ｄ ２．
不动产是 人 民赖 以生 存 、 国家 经济赖 以发 展的重 要基 础， 不 极 其不便 。 并且 ， 高昂 的收费 不仅大大 增加 了当事 各方 的交易成 动产 登记制 度 因此也 成 为各 国法律 关注 的重 点 。由于任 何 当事 本 ， 至导致 出现 实践中不 少当事人 为 了避 免 昂贵 的收 费不愿 意 甚 人设立 、 转物权 ， 移 都会涉 及第 三人 的利益 ， 因此 ， 物权 的设立 、 移 办理 登记 的现象 ， 从而 产生 大量 的纠纷 。 转必须公 开、 透明 ， 以利于 保护 第三人 的利益 ， 护交 易的安全和 维 秩序 。 为达成这 一 目的 ， 现代 民法 建立 了公示 制度 ， 将物权 设立 、
一
息存在 诸多 困难 ， 有些 当事人 更加相信 或者仅 仅依 赖权属 证书 的 可靠性 ， 但发 生纠纷时法 院又仅 依据登 记机关 的记 录来确 定不动 产 的真 正权 属 ，这给依 赖权 属证 书交 易 的当 事人 带来很 大 的风
、
我 国不动产登 记 制度 的不 足
（ ） 一 不动产 登记机 关 分散 且不统 一
我 国 目前并没有 一部全 国统 一的不 动产登 记法，１权法》 《勿 对 险。 登 记制度 只进行 原则 规定 ， 套规 章相 对简单 粗糙 ， 乏可操 作 配 缺 性 没有统 一 的不动产 登记 法 ， 造成我 国 目前不动 产登记 机关 呈
（ ） 四 不动 产登 记记 录查询 困难 பைடு நூலகம்
不动 产登记记 录在不 动产登记 制度 中处于 极其重 要 的地位 ，
分散 状态 。 根据我 国现 行 的相关 规定 ， 不动产 的登 记部 门主要包 并且 ， 物权 法》 《 赋予 了不动产 登记 簿至 高无 上 的地位 ， 但这 仅仅 括 以下部 门： 土地 管理 部 门、 房产 管理 部 门、 业管理 部 门、 村 运输 是立 法精神 ， 要将法 律精 神落实 到 实处 ， 须有 相应 的配套 措旖 必

试论我国不动产登记制度的完善(上)王利明摘　要:公示制度是我国正在制定的物权法所需要尽快建立的重要制度,而不动产登记制度是其中最重要的制度。

文章从不动产登记制度的历史沿革、登记制度的功能、登记的公信力、登记的效力、登记的请求权等方面论述我国不动产登记制度及其完善。

关键词:物权法;不动产登记制度;完善中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1001490X(2001)0504706作　者:中国人民大学法学院教授,博士生导师;北京,100872 由于任何当事人设立、移转物权,都会涉及第三人的利益,因此,物权的设立、移转必须公开、透明,以利于保护第三人的利益,维护交易的安全和秩序。

为达成这一目的,现代民法建立了公示制度,将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。

在公示方法中,最重要的是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件,而且也是物权制度赖以生存的基础。

一　不动产登记制度的沿革不动产登记即经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。

①换言之,不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。

登记具有以下几个特点:第一,登记的实质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上,以备人们查阅。

即使登记的申请已经获得有关登记部门的同意但没有完成登录、记载手续,仍然不构成登记。

第二,登记的内容应能够为人们所查阅。

登记的内容都是公开的信息,而登记完成以后也意味着将登记的事实向社会公示、公开。

如果登录、记载的事实属于不宜向社会公示、公开的,也不构成登记。

第三,登记的范围仅限于不动产。

不动产登记制度是物权法中的一项重要制度,它在不同的法律规定中也不完全一样。

古代社会主要是采用交付的方式来判定所有权的移转。

罗马法最初对所有权的移转注重形式,要求采用曼兮帕蓄(M ancipatio)和拟诉弃权(Cessio in jure)②,以后逐渐采取了占有移转或交付(traditio)的方式。

浅谈不动产登记和我国不动产登记制度的完善摘要：不动产指的是土地以及土地上的定着物，它是一个人财产的重要组成部分。

不动产的登记则指不动产的归属人或者不动产变更权利主体的当事人按照相关的法律法规，向有关登记部门提供相关的有效证件，以此来证明不动产的归属权和变更权。

在现代社会当中不动产的范畴虽然比较宽泛，但是房产是当前关注度最高，也是最为热门的不动产。

关键词：不动产登记；不动产管理；房地产引言不动产登记制度，是指物权所有人提出申请，由相关部门将其提出的权利与变动内容进行记录的法律行为。

近年来，随着不动产登记信息平台的上线运行，不动产登记工作在效率上不断提高，为进一步落实国家相关政策，相关部门应尽可能缩减不动产登记过程中的各类手续，确保材料的及时、准确提交。

当然，我们也必须意识到我国在不动产登记方面仍然存在很多问题，本文就此展开研究，希望为推动我国不动产登记管理工作的逐步完善提供一定借鉴。

一、不动产登记制度的含义当前我国实施的不动产登记制度，以《物权法》等法律法规为依据，以不动产登记中心为登记部门，采用全国统一版本的登记簿，将不动产信息纳入统一的信息平台，使不动产登记实现了依据、部门、簿册、信息的全面统一。

该制度不仅有助于维护交易市场秩序，而且有力保障了公民的物权和国家税收。

二、我国现行不动产登记立法工作存在的问题（一）相关法律法规有待完善作为不动产登记制度实施的主要依据，现行的《物权法》中，并未将所有不动产类型都纳入其中，如自然资源类不动产就不能适用该制度;另外，对于大型机械设备是否应当作为不动产，相关法律法规中也没有明确的规定，使该制度在具体实施中面临一定困境。

根据现行法规，如果在对不动产进行登记过程中出现错误，可以对其进行更正，但是对于登记错误造成的损失，目前尚未提出相应的登记错误赔偿机制。

因此在出现错误登记问题后，当事人通常要借助于行政诉讼追究赔偿，该方式不仅程序复杂、所需时间较长，而且诉讼效果并不理想，反而加重了当事人的负担。

2006年第3期(总第54期)黑龙江省政法管理干部学院学报Journal of Heil ongjiang Adm inistrative Cadre I nstitute of PoliticsA nd LawNo .3　2006(Sum No .54)论我国不动产物权登记制度的完善李秀海(黑龙江司法警官职业学院,黑龙江哈尔滨150060) [摘　要]不动产物权登记制度是物权法体系中最重要的一项制度,在我国社会主义市场经济发展过程中具有不可替代的重要作用。

不动产物权登记的理论基础,即其自身的私法性质;不动产登记的效力,探讨了登记对物权实体权利的种种作用;通过对不动产物权登记制度的不同立法体例进行比较,结合其在中国的现状和存在的问题,提出了完善我国不动产物权登记制度的相关对策。

[关键词]物权法;不动产;登记制度 [中图分类号]D923.2　[文献标识码]A [文章编号]1008-7966(2006)03-0082-03 [收稿日期]68 [作者简介]李秀海(8),男,黑龙江哈尔滨人,黑龙江司法警官职业学院教师。

由于任何当事人设立、移转物权,都会涉及第三人的利益,因此,物权的设立、移转必须公开、透明,以利于保护第三人的利益,维护交易的安全和秩序。

为达成这一目的,现代民法建立了公示制度,将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。

在公示方法中,最重要的是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件,而且也是物权制度赖以生存的基础。

一、登记的性质对登记的性质大体有三种学说:1.公法上行为说。

该说认为:“从登记行为看,房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。

”2.证明行为说。

该说避免公、私法性质上的判断,认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准”。

论文摘要《物权法》的颁布，确立了物权公示公信的原则和不动产登记制度。

作为物权变动的一种模式，在因法律行为引起的物权变动方面，主要包括动产交付和不动产登记两个内容。

动产的交付在实际中表现为简易交付、指示交付、占有改定和拟制交付四种，其物权变动模式相对较为简单；而在不动产的登记方面，首先，关于不动产的定义除了包括一般意义上的房屋、土地等不可移动或移动将改变其价值的物，在理论上，还包括添附于土地和建筑物的物。

其次，不动产的变动表现为登记。

论文关键词不动产登记物权法我国新颁布的《物权法》明确规定建立全国统一的不动产登记造册制度，全国实行统一的登记机构、登记内容和登记办法，对于减少不动产管理工作的混乱，促进交易有着重要的意义。

但在实际操作中还存在较大的问题，如法律、行政法规规定过于原则，对于基本的登记机构也没有具体明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，《物权法》以形式审查为主，实质审查为辅以及查阅制度障碍繁多等等。

物权公示公信原则旨在稳定秩序，保护当事人的利益，促进市场交易，因而我们还须借鉴其他国家，制定统一的不动产登记法，同时，以配套的行政制度保障不动产登记制度的完善。

如此，物权公示公信原则的立法宗旨才能得以实现。

《物权法》第十条关于“国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”过于原则，对于基本的登记机构也没有明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，以形式审查为主，实质审查为辅，不利于保护权利人的利益，有关不动产物权公示制度的立法不统一、行政责任难以落到实处等等，建立统一的不动产登记制度必然会改变这种混乱的局面。

法律的任务在于以最少的社会成本支出调整各种利益冲突，保障和实现社会利益最高，笔者分别从立法层面和行政制度层面提出一些完善我国不动产登记制度的建议。

一、立法层面在市场法治经济中，国家政府的基本功能是提供公平的法律和良好的秩序。

论不动产登记制度与我国不动产登记的立法完善作者子尧上政内容摘要物权，是指权利人对特定物享有的直接支配和排他的权利，它反映的是一种人与人之间关系的法权。

物只有在一定的社会历史阶段上的人与人之间的关系中才能成为权利的客体，主要包括动产和不动产。

人们在现实社会中得以生存离不开物质基础，在不断的交往中必然发生物权的变动，“物权不可避免的要在交易关系当事人之间进行权属界定，并必然涉及交易第三人为代表的交易上的利益”，故其变动必须具备某些可取信于社会公众的表现形式，在国民生活中不动产具有重大经济价值，不动产登记制度作为物权变动理论的主要内容一直为学界所热论，如何正确认识我国现行立法背景下关于不动产登记制度，对未来不动产登记立法能否选择一个既能与国际接轨又适合我国国情具有重大意义。

关键词物权不动产变动登记制度立法完善不动产登记制度就是将不动产物权变动的法律事实，记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或事实①，即由官方或权威性的公共机构，将不动产在登记簿上予以记载，以此对不动产物权的存在予以表彰。

其主要特点在于不动产物权的表彰与不动产本身在物质上发生分离。

因此克服因占有的现实性和排他性而受到的局限。

故，可以比较准确的反映不动产物权上复杂的财产权关系，是权利的表彰具有连贯性和确定性。

一不动产登记制度的历史沿革罗马法对所有权的转移注重形式，要求采用曼兮帕蓄和拟诉弃权，以后逐渐采取占有转移和交付的方式，于是所有权必须依交付而转移。

随着社会的发展这种公示的方式日益不符合不动产转移的要求，到后来日耳曼法进一步发展了交付制度，即要求当事人在让与土地所有权时，在证人面前不仅要缔结让与契约，而且必须为物的转移行为的表象，让与合意与交付行为构成土地所有权让与条件。

其后此种交付逐渐为以文书代替象征物的交付，将记载了当事人的合意的文书交付给受让人，使可以完成交付行为②。

现代登记制度正是在该文书交付的基础上发展起来的。

法制史上，不动产物权变动采取登记方法，系肇端于抵押权领域，。

论我国不动产登记制度的建立与完善摘要:《中华人民共和国物权法》于2007年出台,该法在总则里确立了我国不动产登记制度,使我国的不动产登记制度从此有了系统的规定,这将使我国的不动产登记制度得到更好的完善,并更好地保护国家、集体和公民个人的不动产。

但我认为,《物权法》仍存在一定的缺陷,本人将对我国不动产登记制度的建立进行论述,并对制度的完善提出自己的建议。

关键词:不动产登记登记效力登记类型完善一、不动产登记制度的概念所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实。

简称不动产登记。

以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度,为不动产物权登记制度。

二、建立不动产登记制度的意义不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。

在现代市场经济社会中,法律在保护财产静的安全的同时,更加注重保护财产动的交易安全。

由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位,因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色,它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。

由于物权具有绝对性和对世性,所以,物权进行任何变动,都应进行公示。

公示的方式有交付和登记。

交付是动产物权的公示手段,而登记则是不动产物权的公示手段,登记作为不动产物权(除抵押权以外)变动过程的生效要件,即只有登记了才能发生不动产物权转移的效力。

由此可见,不动产登记使得人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。

对第三人来说,基本的意义是权利变动让人知悉的效力,即登记的告知作用。

而从最终意义上说,是有利于维护不动产交易安全,从而保护善意的第三人。

所以,建立不动产登记制度的意义是十分重大的!三、我国不动产登记制度的现状(一)我国没有形成统一的不动产登记管理体制1、没有一部统一的不动产登记法我国有关不动产的登记没有形成专门的法律,物权法也没有作出比较详细的规定,只是在第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度。

试论我国房地产登记法律制度的完善作者：刘荣义来源：《中文信息》2019年第09期摘要：房地产登记指的是相关权利人向国家登记机构对房地产物权变更进行申请，并且将具体变更事项记录在房地产登记簿中。

针对这一过程所制定的房地产登记依据、登记程序、登记机构及效力等各项法律制度，总称为房地产登记法律制度。

文章主要针对当前我国房地产登记制度存在的问题进行分析，并在此基础上提出具体的完善策略。

关键词：房地产登记法律制度完善房地产登记在我国的房地产权管理工作中属于关键内容，但现行的房地产登记制度所体现出的更多是房地产业行政管理部门与登记申请人存在的上下级管理关系，特别是登记制度性质方面有着明显的行政干预色彩，再加上对登记机构的设置、审核内容、登记程序等并未统一分类，所以导致许多房地产登记制度方面的问题依旧得不到合理解释，有着很大的完善空间[1]。

所以，对我国房地产登记制度中存在的问题及其完善对策进行分析，对于促进我国房地产业稳健发展而言有着重要现实意义。

一、当前我国房地产登记制度存在的问题1.登记程序过于繁复在提出房地产登记申请时，申请人需要对所申请的登记类型进行仔细甄别，同时还要自己查询需要准备哪些资料。

然而，普通老百姓对房地产登记制度的了解有限，所以面对许多法律条款会显得难以理解，导致准备登记资料的时间过长且需要来回奔波，严重影响了房地产登记工作效率。

2.登记机构未能统一房地产登记对房产与土地进行分别服务，所以需要前往不同的登记机构，这种管理职能交叉问题的存在导致登记机构未能统一，不仅浪费房地产交易成本，同时也会出现房地重复抵押的情况出现，对房地产市场的健康发展形成制约。

3.登记透明度不高由于在目前的房地产登记工作中存在错误管理思想的制约，同时也出于对个人隐私的保护考虑，造成对房地产登记资料的保密性过于看重，因此向公众公开的内容明显不周全，一定程度上损坏了房地产登记的公信力，导致当前房地产登记并不能对房地产交易安全起到保障作用。

论不动产登记制度的完善近年来，随着房地产市场的持续升温，不动产登记制度逐渐成为社会关注的热点话题。

不动产登记制度不仅关系到房地产行业的发展和市场的稳定，更是影响到国家治理水平和法治建设的体现。

在这种背景下，论不动产登记制度的完善势在必行。

一、当前不动产登记制度存在的问题不动产登记制度是国家制度和法律制约下，对不动产权属、数量、质量、权利、担保和处分等事项从事登记、审查、公示和管理等一系列活动的机构和制度。

然而，当前不动产登记制度在实际操作中存在着许多问题：1、登记标准不统一。

目前，不动产登记标准在不同区域、不同实体之间存在一定的差异，这增加了登记的难度和成本，容易引起不公正现象。

2、登记依据不清。

不动产登记存在许多不同的依据，包括房屋契约、权证、土地证等，导致登记信息来源不明确，难以保证登记的准确性。

3、登记信息不对称。

由于不动产登记是一项复杂的系统工程，其背后涉及的信息量非常大，因此，登记信息缺失、错误或者不对称的情况经常发生，给市场交易带来不必要的风险。

4、登记流程繁琐。

不动产登记的流程繁琐，需要持续投入大量时间和精力，增加了登记的成本和难度，容易引起异议和纠纷。

以上问题的存在，不仅影响了不动产市场的良性发展，更给市场交易带来了不必要的风险。

二、不动产登记制度完善的思路针对当前不动产登记制度存在的问题，我们可以从以下几个方面进行完善：1、统一登记标准。

对于不动产登记的标准规定，应进行统一规划，明确标准操作流程和步骤，并建立“一站式”登记机制，以保证登记标准的统一性和公正性。

2、明确登记依据。

不动产登记应明确合法依据，明确登记信息的来源，并建立完善的信息共享和公示机制，以保证登记信息的准确性和真实性。

3、建立信息对称机制。

完善不动产登记信息收集和公示机制，对于出售的不动产和持有的不动产，应建立信息对称机制，加强信息的共享和公开，以保证市场交易的公正性和安全性。

4、优化登记流程。

建立高效、便捷的不动产登记服务平台，通过实名认证和电子签名等方式简化登记流程，减少客户等待时间，以提高登记的效率和操作性。

（ ） 三 不动 产登 记 制度对 于 不动产 交 易相 关业 务的 生效时设立 ，未经登记不得对抗 善意第三人。 主 要影响
１ ．不动产登记制度实施后 ，权利人 ，利害关系人在办理 信息 ，如果因为登记 内容错误导致权利人 ，利害关系人遭受 损失 的，权利人 ，利 害关系人可以向登记机构进行索赔。 ２ ．异议登记程序对商业银行办理不动产抵押提 出了更高 的要求 。 首先 ，商业银行必须对抵押物 的权属进行深 入和全面的 调查 ，确保抵押人对抵押物享有所有权 。
更正。
国家对不动 产实行统一 登记制度 。统 一登记 的范围 、登 意更正或者 有证据证 明登 记确有错误 的 ，登记机构 应当予 以
不 动产 登记簿记 载的权利人不 同意更正 的，利害关 系人
记簿 是物权归属 和内容 的根据 ，不动产登 记簿 由登 记机构管 可以 申请异议 登记 ，登记 机构予 以异议 登记 的，申请人 应该 在异议登记 之 日起十五 日内提起诉讼 ，申请人在异议 登记之
生效力 ；未经登记 ，不发生效力 ，但法律另有规定 的除外 。 具体来说 ，首 先 ，不动产 物权的设立 、变更 、转让 和消 灭 ，依 照法律规定 应当登记 的 ，自记载 于不 动产登记簿 时发
生效力 。 其 次 ，当事人 之间订立有关 设立 、变更 、转让 和消 灭不
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３ ．异 议 登 记
（ ） 动产 登记 制度 的主 要 内容 一 不
１ ．不动产登记制度 记机构 和登记 办法 ，由法律 、行政 法规 规定。 不动产登记 由不动产所 在地的登 记机构办理 ，不动产登
理。பைடு நூலகம்
权利人 、利害关 系人认为不 动产 登记簿记载 的事项错误

试论我国不动产登记制度的完善摘要：在早期，我国就颁布出台了《物权法》，明确指出在设立和变更不动产物权时都需要登记在册，确保其具备一定的法律效力，在此基础上指明的不动产物权公示方式也可以称之为不动产登记制度。

且在《物权法》中明确指出物权实施的是公示公信原则，对于公示方式为交付制，随着该法律的出台、实施，可以有效保障个人的财产权，但是因为不动产登记制度的不完善导致当前不动产在登记过程中因为各方面原因还存在较大的问题，对个人的利益产生了一定的侵害，对此需要不断完善和优化我国不动产登记制度。

对此本文主要浅谈我国不动产登记制度的完善，旨在为保障我国不动产登记工作的顺利进行。

关键词：我国；不动产；登记制度；完善引言：随着不动产登记制度的实施和推广，有效预防了一房多卖、多转现象的发生，切实保护了权利人的权益，确保房屋交易的安全和有序。

从法律层面来看，权利人进行不动产登记可以减少债权人自身因素导致物权丧失的问题，可以保护债权人的权，并赋予债权人更多的权益。

在当前的房地产商品交易过程中，常常会出现一方违反合同规定的行为，而不动产权制度的出现可以约束和干预这种行为，保护另一方的权益。

但是因为我国不动产登记制度的不完善，在不动产登记过程中还存在登记适用范围狭窄、法律制度混乱、申请条件不足、法律效力模糊的问题，对此需要借鉴先进经验，不断优化和改进，根据我国具体情况科学补充和完善。

1 不动产登记概述和性质1.1 不动产登记概述不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。

不动产登记证书，既记载房屋的产权信息，也包括土地的使用权信息。

1.2 不动产登记性质不动产登记性质具体包括以下几个方面：第一，不动产登记是一种被规范和约束的独立权，其是由德国学者提出的；第二，从非实体权看，不动产登记只能根据固有的程序进行；第三，不动产登记是当事人对物权的一种期望；第四，从申请物权维护制度来看，不动产登记本身就具备物权和债权的双重特点；第五，不动产登记的性质是物权和债权，因此在债权登记后可以赋予物权一定的法律效力，确保债权顺利实现，本文主要以第五种观点为主[1] 。

试论我国不动产登记制度的完善(上)
王利明
【期刊名称】《求索》
【年(卷),期】2001(000)005
【摘要】公示制度是我国正在制定的物权法所需要尽快建立的重要制度,而不动产登记制度是其中最重要的制度.文章从不动产登记制度的历史沿革、登记制度的功能、登记的公信力、登记的效力、登记的请求权等方面论述我国不动产登记制度及其完善.
【总页数】6页(P47-52)
【作者】王利明
【作者单位】中国人民大学法学院教授,博士生导师,北京,100872
【正文语种】中文
【中图分类】D923.2
【相关文献】
1.试论我国不动产登记制度的完善(下) [J], 王利明
2.试论我国不动产登记制度的完善 [J], 周琳
3.试论我国不动产登记制度的完善 [J], 周琳
4.我国不动产登记制度应在变革与创新中完善(上) [J], 胡志刚
5.我国持续完善不动产登记制度优化营商环境 [J],
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